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方正證券研究中心
群升店缺乏驚喜
東百集團(60693)調研簡報 公司研究·分析報告
2009.01.07 中 性
零售業
投資要點
群升店于2008 年12 月28 日開業，我們于次日對其進行了實
地調研，直觀感覺稍遜于預期。一樓的品牌均在裝修，包括GUCCI，
S T DUPONT，BRAUN BUFFEL，STRELLSON 等，其余品牌多數均已進
駐東街口店。二樓至五樓均已營業，促銷力度相當大。群升店檔次
與東街口店較為接近，也結合了群升國際物業的特點。若是定位于
打造福建最高端的百貨門店，則公司在品牌引進上仍需努力。參考
東街口店2008 年坪效，我們預測群升店2009 年的銷售收入在為1
億到1.44 億之間。由于第一年不收租金，其成本主要來自于約500
萬的裝修攤銷費用，從公司銷售凈利率接近7％出發，我們認為群
升店在2009 年不會虧損。
元洪店調整速度較快，初具購物中心的規模。預計元洪店2008
年和2009 年的收入增長分別達到67％和35％。臺江步行街改造工
程于2008 年9 月份啟動，目前仍在進行當中。而茶亭街西側道路
有望于春節前后通車。在這些工程完成后，元洪店和群升店的人氣
有望逐漸提高，臺江商圈將真正崛起。
福州經濟同樣面臨經濟危機的沖擊，‘建設海西’尚無大的舉
措。福州的居民消費有向低端集聚的趨勢，作為地處福州的百貨公
司，我們認為東百集團在2009 年業績增長將明顯放緩，其主力店
東百商場的收入增長約為7％。
同城對手紛紛開店，競爭趨于激烈。新華都旗下的寶龍店也于
同期開業，由于寶龍廣場及對面的萬象城（天虹百貨入駐）相對開
發的成熟一些，寶龍店的加入無疑進一步加劇了福州市場的競爭態
勢。
東百集團（600693）調研簡報
一、群升店于2008 年12 月28 日開業，直觀感覺
稍遜于預期
我們于開業次日參觀了該店，直觀感覺如下：
1. 物業結構明顯好于東街口店，內部環境舒適，有望在度過培育
期后成為公司另一主要的利潤增長來源。周圍群升國際的住宅
項目售價超過7 千元/平米，在當地屬于高檔住宅。
2. 距離中亭街并不遠，等到茶亭街改造項目完成，八一七路將直
接連通東街口、群升國際和中庭街。屆時群升店將有充足的人
流。美中不足的是停車場設計在地下。
3. 一樓的品牌均在裝修，包括GUCCI，S T DUPONT，BRAUN BUFFEL，
STRELLSON 等，其余品牌多數均已進駐東街口店。相同的品牌
將對東街口店的客戶群形成一定的分流。
4. 二樓至五樓均已營業，促銷力度相當大。檔次與東街口店較為
接近，但也兼具社區百貨的特點。若是定位于打造福建最高端
的百貨門店，則公司在品牌引進上仍需努力。
參考東街口店2008 年坪效，我們預測群升店2009 年的銷售收
入在為1 億到1.44 億之間。由于第一年不收租金，其成本主要來
自于約500 萬的裝修攤銷費用，從公司銷售凈利率接近7％出發，
群升店在2009 年有望不虧損。
二、元洪店調整速度較快，初具購物中心的規模
我們曾于2008 年10 月底調研過該公司，當時對元洪店的印
象不佳。但時隔兩月再次參觀元洪店時，感覺公司對布局及品類
進行調整的速度相當快，已初具現代購物中心的氛圍。
元洪店北側的步行街仍然影響到其的客流量，較容易堵車。
步行街改造工程于2008 年9 月啟動，完成后元洪店北側將出現一
條雙向六車道的主干道，并設計寬達4.75 米的人行道，屆時交通
環境將大大改善。
按照規劃，元洪店南側毗鄰臺江的濱江大道部分路段適當減
少行車道，僅限小車及公交車輛單行，規劃設計成觀光為主的交
通道路，以步道為主與六一中路對接。
這些步驟完成后，中亭街、榕城古街、元洪店及群升店將有
效的聯系在一起，臺江商圈將真正崛起。
三、福州經濟同樣面臨經濟危機的沖擊，‘建設海
西’尚無大的舉措
研究源于數據2 研究創造價值
東百集團（600693）調研簡報
在我國的歷史上，人均GDP 增速與人均消費之間呈現較好的
相關性。基于我們對宏觀經濟結束兩位數高增長時代的判斷，我
們認為消費增速的放緩已經不可避免，對2009 年零售行業的整體
判斷也較為謹慎。
在經濟下滑時，消費有向低端集聚的特點，福州市的情況同
樣如此。2008 年11 月份，食品及衣著消費占到福州市居民消費的
56％，而2008 年前11 月累計的比例為51％。這個例子在一定程
度上可以說明在經濟下滑時消費者將壓縮非剛性需求。
圖表2 福州市城鎮居民人均可支配收入情況
累計同比
增長 ％
11 月
元
1－11 月
元
城鎮居民人均可支配收入 14.5 1542.57 17542.05
工薪收入 16.4 1065.91 12403.68
經營凈收入 23.9 139.54 1373.01
財產性收入 -20.7 39.25 620.41
轉移性收入 19.1 431.31 4810.26
數據來源：福州市統計局方正證券研究中心整理
圖表3 福州市城鎮居民人均可消費支出
累計同比
增長 ％
11 月 元
前11月
累計 元
城鎮居民人均消費支出 15.2 1084.59 12500.57
食品 25.3 502.38 5330.61
衣著 45.6 105.74 1086.46
數據來源：福州市統計局方正證券研究中心整理
我們在2008 年12 月底的調研活動中，拜訪了部分福建經濟屆
人士，獲得以下幾點信息：
1. ‘建設海西’自提出后，尚無大的舉措出臺。在兩岸實現三通
及交往更加便捷后，除農業投資外，福建省的投資環境較內地
而言并無大的優勢。
2. 作為僑鄉，有大量的福建人在美國及日本打工，出外做生意的
人也很多，但民間資金往來無法進行準確的數據統計。
3. 福建的經濟同樣受到沖擊，不少中小企業倒閉。
而從官方的統計來看，福建的GDP 增速、固定資產投資增速等
主要的經濟指標均無閃亮之處，其2009 年的經濟前景并沒有中西
部一些發展較快的省份好。
作為地處福州的百貨公司，我們認為東百集團在2009 年業績
增長將明顯放緩。
四、同城對手紛紛開店，競爭趨于激烈
新華都旗下的寶龍店也于同期開業，由于寶龍廣場及對面的萬
象城（天虹百貨入駐）相對開發的成熟一些，寶龍店的加入無疑進
一步加劇了福州市場的競爭態勢。
據來自新華都公司方面的預測，寶龍店預計在2009 年虧損1500
萬元，其態度較為謹慎。這也從側面證明明年福州市場的競爭將非
常激烈。
五、盈利預測
圖表4 東百集團旗下各門店銷售收入預測
單位：萬元東百商場東街口店元洪店群升店百貨零售業其他業務總計
2006 銷售收入62553.29 15430.03 77983.32 10529.91 88513.23
2007 銷售收入73712.79 16211.07 12234.63 102158.49 9704.30 111862.79
增長率％17.84% 5.06% 31.00% 26.38%
2008E 銷售收入84769.70 19615.39 20431.83 124816.94 10189.52 135006.45
增長率％15.00% 21.00% 67.00% 22.18% 5.00% 20.69%
2009E 銷售收入90703.58 22361.55 27582.97 13470.71 154118.82 10189.52 164308.34
增長率％7.00% 14.00% 35.00% 23.48% 0.00% 21.70%
2010E 銷售收入97052.83 25044.93 32547.90 21553.13 176198.82 11004.68 187203.50
增長率％7.00% 12.00% 18.00% 60.00% 14.33% 5.00% 13.93%
數據來源：公司資料方正證券研究中心整理
預計2008 年至2010 年，公司分別實現銷售收入13.50 億元、16.43
元億和18.72 億元，綜合毛利率分別達到24.37％、23.83 ％和24.38 ％。
2009年及2010 年受打折促銷的營銷，銷售費用率將大幅上升至7.5％
和7.4％。
預計2008 年至2010 年，公司的EPS 分別為0.41、0.46 和0.57
元（未考慮非經常性損益及投資收益情況）。給予公司‘中性’評級。
