RE:無(wú)錫恒隆開(kāi)業(yè)對(duì)無(wú)錫商圈的影響！
首先，我們來(lái)分析一下恒隆的操作模式： 香港恒隆在上海有兩個(gè)代表性項(xiàng)目，恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)，兩個(gè)項(xiàng)目的定位大相徑庭，盈利模式也是南轅北轍；恒隆廣場(chǎng)以?xún)勺鶎?xiě)字樓的租金來(lái)支撐商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，以商場(chǎng)的品牌效應(yīng)支撐寫(xiě)字樓的高租金匯報(bào)，恒隆廣場(chǎng)商業(yè)本身的盈利能力相當(dāng)有限。而港匯廣場(chǎng)定位于中檔到中高檔的購(gòu)物廣場(chǎng)，店鋪劃分普遍偏小，缺少大型主力店，幾乎沒(méi)有需要貼租金的商鋪，因此租金水平較高，據(jù)推算，有40億的年收入。作為一家上市企業(yè)，無(wú)錫辦公樓市場(chǎng)無(wú)法滿(mǎn)足投資回報(bào)的壓力下，香港恒隆只能做成港匯模式。 其次，我們?cè)俜治鲆幌聼o(wú)錫核心商圈幾家商業(yè)的定位與品牌招商模式 無(wú)錫目前最具競(jìng)爭(zhēng)力的是商業(yè)大廈與八佰伴，兩家不約而同的在06年-08年開(kāi)始商場(chǎng)的擴(kuò)建與品牌調(diào)整，意欲何為？是不是與06年恒隆在無(wú)錫拿地有關(guān)？可能有這種巧合，但兩家在進(jìn)行品牌調(diào)整的時(shí)候，目標(biāo)是一致，投入大量人力、物力與時(shí)間，紛紛引入一線(xiàn)品牌，現(xiàn)在我們可以看到在全國(guó)都鮮有的現(xiàn)象，BALLY、CARTIER（八佰伴還未面世）、萬(wàn)寶龍、施華洛世奇、ARMANI C&E ARMANI一街開(kāi)兩店。那是不是無(wú)錫的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與消費(fèi)水平吸引了這些一線(xiàn)品牌，已經(jīng)能夠滿(mǎn)足這些奢侈品牌的進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)？這里我們需要打個(gè)問(wèn)號(hào)！ 那是什么原因促使一線(xiàn)品牌紛紛“搶駐”？這里我們就需要研究一下商業(yè)大廈與八佰伴的招商政策了，據(jù)五大行反饋，進(jìn)入無(wú)錫的一線(xiàn)品牌中，很大一部分是商場(chǎng)反保底進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，在商場(chǎng)保證裝修、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的情況下，品牌商沒(méi)有了經(jīng)營(yíng)壓力，何樂(lè)而不為呢！這我們可以那我們可以回到第一個(gè)問(wèn)題（商場(chǎng)的擴(kuò)建與品牌調(diào)整，意欲何為？）一方面是提升商場(chǎng)形象，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，其中重要的一點(diǎn)是提前封殺了恒隆廣場(chǎng)的品牌引進(jìn)資源。恒隆馬卒未動(dòng)，已失了先機(jī)，因此，中高檔的港匯模式成為他們的首選。 在此，可能會(huì)有疑問(wèn)，恒隆開(kāi)業(yè)是在3年后，這些品牌的簽約周期到了之后，存在轉(zhuǎn)租恒隆的可能性。那我們分析一下，一方面這些大牌都是商場(chǎng)反保底運(yùn)營(yíng)，所以不存在經(jīng)營(yíng)壓力，在沒(méi)有經(jīng)營(yíng)壓力的情況下，為何要挪個(gè)窩？另一方面恒隆也不會(huì)買(mǎi)貨經(jīng)營(yíng)，對(duì)品牌商是個(gè)很大風(fēng)險(xiǎn)，因此也很難考慮會(huì)改弦易轍。但有一點(diǎn)是可以支撐的，就是利用上海恒隆自己的資源挾制品牌商，出現(xiàn)一街開(kāi)兩店、三店的現(xiàn)象，那到時(shí)，無(wú)錫可就精彩了。 再次，補(bǔ)充一下恒隆集團(tuán)董事會(huì)主席陳啟宗在無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)在開(kāi)工典禮上的演講 陳主席一再在無(wú)錫市多套班子面前提到港匯的利稅、銷(xiāo)售、租金，莫非恒隆內(nèi)部已經(jīng)確定無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)是港匯模式？ 無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)到底走哪條路，估計(jì)他們自己也在邊走邊看，畢竟是三年后的事了，只能順勢(shì)而為。我們只能拭目以待。 | 
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感謝大家的精彩分析 辛苦了