昨天和今天上午大部分都是零售商的一些演講，也聽到了他們的苦處，其實我覺得零售商也應該聽聽做商業地產人的想法，這樣我們才能夠共同把中國的商業做好，因為目前我們所有商業的供應除了一部分的零售商有實力的是自己在復制、拓展以外，大部分還是要靠商業地產商提供的供應量來滿足整個市場的需求，所以商業地產商是聯系消費者和地產商很重要的紐帶，
我們公司的理念就是創造空間性價比，韓總曾經講過，所說的商業就是分配空間，我們作為一個專業公司就是要給這些空間創造更新的價值，我們做過的案例大體上就是這么幾個項目，上海新天地，正大廣場的改造，成都的華僑城，杭州西湖城的改造等。
總的演講分這么幾個部分項目成果的展示，定位過程的解析，在招商過程中的一些問題，開業以后的后續服務。
西單大悅城所處的位置是所有改造中的四號地，總建筑面積約20.
商業面積：11萬平方米，零售：88，
從現在的經營效果來看，整個項目承租條件比較好，業主投資比較高。
從剛才的解說來看目前的經營還是比較順利的，無論是從業主、租戶還是消費者的反應來看對這個項目都比較滿意。整個項目前前后后也是幾經周折，最后才到了中糧的手里。大悅城這個詞是中糧集團的老總選定的名字，近者悅，遠者近。應該說我們服務開發商的時候也會看，因為我們是做專業公司的，我們跟業主方服務的時候也看他們到底是什么樣的理念，知道商業地產是什么樣的狀況，中糧集團目前確定的大板塊里商業地產已經成為下一個上市的目標。他們是希望通過大悅城這個品牌不斷地復制創造更多的大悅城，然后給全國各地的商業帶來新的氣息，目前在北京第二座的大悅城，正在建筑和招商籌備中，我們有幸繼續為中糧集團服務。
回顧商業不能擺脫它的歷史。最早解放前的時候就有西單、東王府井、前門之說，目前西單、王府井還是北京最主要的商業區。我覺得一個地點成為主要的商業區是有很多的特征。在商業里是有商圈范圍，尤其我們做零售業，業態的輻射范圍還是很有限的，并不可能說一個項目就能覆蓋幾十平方公里，甚至上千，應該說人的消費尤其是日常消費這一塊我們研究的消費就是步行15分鐘比較合適，車行最好不要超過30分鐘。所以西單的商業區也是由北京的區域特性所決定的，王府井和西單就是市中心的區域，它的交通非常便利。年輕人是最主要的消費客群，因為年輕人有時間，所以在西單的客群里也是以年輕人為主的，原有的西單商圈已經形成了這么一種氛圍，現在我們也是得到了這方面的確認。
國外的購物中心都是在郊外，而我們在市中心，但是我們分析了國外的一些情況尤其是亞洲的情況，我們的情況是不一樣的，我們依賴的是公共交通，目前來看大部分的交通還是公共交通為主。還有消費習慣也不一樣，歐美人逛商場是利用假日，而我們逛商場的頻次遠遠高于歐美。而我們要源于西單、高于西單，用業態豐富、主題鮮明的方式引導年輕人購物的方式。
我們確定了購物中心的模式，就在利益、時間、質量三個要素上進行的權衡，這里要考慮到整個開業的時間，經濟效益要保證業主的回報，還有我們的檔次要領先西單。定位滿足西單現有客群青年人為主，分析青年人的消費特點和要素。
地下二層，我們考慮到未來可能和地鐵有連通。
化妝品放在第一層，所以將這些與年輕女性相關的飾品都擺在一起。一層和二層應該是重要的兩層，用我們招商的人講這就是代表你整個項目定位和品牌的，第一層有什么品牌，就知道整體的檔次，我們選擇的品牌基本以國外的品牌為主，而且是偏時尚。二層可能是一層的延續，更增加一些豐富的元素。
三層和四層是真正出現金流的部分，三樓定位潮流，引領整個時尚和休閑的方向。四層是混搭的概念。這個層面可能會將不同元素混合在一起，這樣的銷量也非常不錯。
五層以動感與運動休閑為主。
六層是分割的關鍵點，六層以上基本上都是以餐飲、娛樂消費為主。一定要創造出讓大家感覺到輕松、快樂的氛圍。
七層除了要拋開五層的喧囂以外，可能還要適合約會，談一點事情，溝通一下最近的情況等等，所以這里面的餐飲稍微比六層大一些，而且主體性和目的性強一些。
八層既有餐飲也有娛樂的部分。
九層應該說是我們項目增加了一個新的亮點，考慮到年輕人追求時尚的特點，我們增加了一些專門賣硬碟和書的場所。
十至十一層是電影院，現在在考慮增加一個廳。
這也印證了剛才潘總所講的道理，一定是新舊搭配，沒有舊的引不來新的客流，沒有新的引不來原有的客流。
任何商業規劃都不可能做到盡善盡美，我們把已經固定可以做商業的部分拿出來做出商業，根據人流、商家的反映做出中導區域，這樣也增加了整個商場的經濟效益。同時作為購物中心和百貨運營的時候還有很大的一個差異，購物中心更多采取租金的形式或者是劉總所說的模式，這種情況下業主一定要考慮怎么把業態組合好，后期一定要考慮怎么把商場做的更漂亮，更吸引人。從運營手段上我們一定要經常做活動，商場的裝飾裝璜也非常重要。
我們最近對于整個大悅城消費者的滿意度作了調查，總體來看消費者對項目還是比較認可的，商家也比較喜歡，只有消費者認可了商家才能掙到錢，購物中心才能經營、運營好。但是還存在一些小問題，從消費者調研中我們發現了下一步我們也會協助業主對這一方面進行改進。
