2008年上海購物中心發展分析（上）
上海市商業信息中心3月6日發布的上海購物中心最新研究報告稱，據最新資料統計，上海已開業和在建的購物中心數量已經達到83家。總建筑面積達到1054萬平方米。據上海購物中心協會數據，至2008年末，上海已開業的購物中心已達60家，比上年增加11.1%，建筑面積650萬平方米，商業面積390萬平方米，其中商業面積在10萬平方米以上的購物中心有10家；2008年前三季度上海54家已開業購物中心總營業額達373.88億元，增幅達到22.2%，高于社會消費品零售總額的增幅。上海購物中心營業收入近年來連年保持二位數增長，2006年增長28.3%；2007年增長41.1%。上海購物中心年營業收入占社會消費品零售總額的比重逐年上升，2005年為8%；2006年為9%；2007年已超過10%，達到11%。在發展過程中，上海購物中心業態的經營模式正不斷趨于成熟，2008年，上海的購物中心業態呈現以下的一些特點：一、購物中心向次級商圈發展，帶動區域商業經濟的增長。在調查中發現，上海地區有16家建筑面積達20萬平方米以上的超大型購物中心。近幾年來，隨著城市經濟不斷發展和規模不斷提升，上海商業網點的布局不斷向次級商圈發展，次級商圈不同于城市中心傳統商業圈，它是短時間內隨著城市周邊新住宅項目的大量開發、人口遷移、交通設施的完善等一系列因素而出現的，是新興的商圈，這個商圈內的業態分布不齊全，缺少大品牌商場，市場競爭力弱，因而也孕育著巨大的發展潛力。隨著大型購物中心的建設成功，次級商圈也日益成熟，這個區域也成為了眾多商家紛紛進駐的目標。大型購物中心尤其是超大型購物中心已經成為了次級商圈發展的引領者，這些購物中心以超大的體量、豐富完善的商業業態促進了次級商圈的形成及發展 ，并且帶動了區域商業的增長。二、內外資融合發展的上海購物中心兼具兩者的優勢。上海已開業購物中心的資本構成主要以內資為主，外資購物中心占購物中心比例的三分之一。在上海，與其他城市相同的是內資購物中心占到了絕大多數，但是不同的是，上海城市發展的特色使得外資購物中心成為了上海購物中心業態的先行者同時也是購物中心經營的成功者。內資、外資的融合也使得上海的購物中心業態在發展上兼具了兩者的優勢，既擁有豐富的管理理念，同時又兼具本土的人文優勢，這將是上海購物中心持續發展的重要條件。三、不斷調整是上海購物中心發展永恒不變的主題。目前，上海購物中心的定位都相對較為成功，雖然有的購物中心在初期定位和規劃上尚存在不足，但經過調整都取得較好的業績。正大廣場當年剛剛開業時業績并不好，人氣不旺，商鋪招商也有問題，但之后經過調整，并重新定位為“家庭娛樂購物中心”后，一舉翻身成功，成為目前正大集團在華零售百貨業板塊的重要組成部分。成功的購物中心都是根據當地環境、條件、消費情況、經濟狀況等諸多因素，對擬建購物中心的商業價值和商業機會進行詳盡周全的分析，針對目標客戶群的商家的選擇，項目的規模，附近的交通狀況、環境以及如何提供多元化的服務等進行完善的定位和規劃，這些對購物中心的成功至關重要。在經營成功的購物中心中，不斷的進行調整更是購物中心持續發展的動力。如成功運作的港匯廣場，一直以來不斷進行調整，在08年國慶黃金周前夕完成調整后的港匯廣場鋪面商場的入駐品牌中85%以上都是國際一線品牌。在區域商業競爭的加劇之下，通過新一輪的升級換代，港匯廣場才能在徐家匯商圈保持不敗之地。四、大型購物中心業態組合和結構比重愈趨科學合理。購物中心是以購物為主，綜合餐飲、娛樂、休閑、服務等各項功能為一體的休閑購物場所。在對上海市主要的大型購物中心的調查中顯示，當前已開業的購物中心中，認為其“中心”的業態組合已基本合理的購物中心占了絕大多數，僅有少數的購物中心經營者認為其購物中心的業態需進行大幅度的調整。在前兩年，相當部分的購物中心綜合功能不足，用于購物的面積偏高，業態單一，也有一些購物中心餐飲、休閑面積過大，影響總體收益。調查數據顯示，2008年大型購物中心中購物占銷售總收入的比重已經比2007年降低了1.6個百分點，而餐飲和服務業的比重則分別增加了1.1個百分點和0.5個百分點。上海的購物中心在經營過程中根據其商圈、主客群和其他資源情況，不斷進行調整，通過不斷的摸索，使購物中心的業態、業種組合更趨科學合理。統計顯示，一些位于市中心的購物中心，其購物銷售額比例高達88%以上，而其服務業的比重僅為2%左右；而有的購物中心購物的比重僅為58%，餐飲比重達到了34%，服務業比重為8%；另有的購物中心購物比重為83%，餐飲比重為14%，服務業比重為3%……上海的購物中心在經營上已經不再有某種固定的模式，符合自己商圈的客源，創出自己的特色才是最好的。 | 
