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發表于 2009-04-13 01:11

樓主

重要提示——

購物中心作為零售業發展的最高市場體現，在全球范圍內得到肯定并不斷發展。

一、國際零售業的發展理論闡述（一）國際零售業態發展理論及啟示目前在國際上有許多有關零售業發展的理論框架可解釋零售業態發展的歷史和未來趨勢，盡管沒有一個單獨的理論能夠解釋零售業態發展的所有規律，但至少揭示了零售業態發展的某一方面的規律。我們試圖對西方零售業發展的循環理論和進化理論以及對我國的啟示作一個比較系統的闡述。
　　從整體上可以將西方的零售業態發展理論分為兩種：零售業態發展的循環理論和進化理論。　

1、
零售業態發展的循環論

循環論的支持者認為，零售業態以循環的形式向前發展。循環論又包括以下三種理論：　

1）、車輪理論
零售業態發展的車輪理論認為：創新型零售商在開始進入市場時總是以低價格、低毛利和低定位為特點和優勢，從而在與業內原有零售商的競爭中取得優勢。而隨著這一業態的進一步發展，它們會不斷購進新的昂貴設備，不斷增加新的服務，從而不斷提高其經營成本，逐步轉化為高成本、高價格和高毛利的傳統零售商，并最終發展為衰退型的零售商，同時又為新的零售業態留下了生存和發展的空間，而新的業態也以同樣的模式發展。　　　

對于這一模式最常見的例子就是百貨業的發展。百貨公司剛出現時，由于它的低價格和高度便利性而倍受消費者歡迎，從而在與小型零售商的競爭中占得先機，成為幾十年來占統治地位的業態。而時至今日，百貨商店卻在與超級市場的折扣商店的較量中處于下風。　
2）、生命周期理論　
這一理論認為，零售業態具有生命現象，即存在一個從產生到消亡的過程，而在每一不同階段，零售業態表現出不同的特征。生命周期理論將零售業態的發展分為四個階段：①創新階段。在此階段，出現新型的零售業態，由于新型的零售業態的許多特點都與傳統的零售業態不同，因此，新型業態具有差別優勢。企業的投資回報率、銷售增長率和市場占有率都迅速提高。②加速發展階段。由于新型的零售商在競爭中獲得優勢，因此有大批模仿者開始效法，而最早進入市場的新型的零售商也開始進行地區擴張。市場競爭異常激烈，市場占有率和收益率達到最高水平。③成熟階段。在此階段，更新型的零售業態進入市場，原有業態失去朝氣和生命力，市場占有率和收益率降低。成熟期可能持續很長時間，處于此階段的業態可以進行創新以維持中等贏利水平，從而避免被市場淘汰。④衰退階段。市場范圍明顯萎縮，反應遲鈍，最終退出市場。
3）.綜合化與專業化循環理論　
這一理論認為，在零售業態的發展過程中，存在著商品種類由綜合化到專業化，再到綜合化的循環往復的過程。也就是說，商品系列從注重深度，再到注重寬度的循環往復過程。按照這一理論，可以將美國的零售業發展分為五個階段：①雜貨店時期——綜合化；②專業店時期——專業化；③百貨店時期——綜合化；④方便店時期——專業化；⑤商業街、購物中心時期——綜合化。　　　

從世界零售業總的發展趨勢來看，60年代，零售業界采取綜合型營運，因此，百貨公司、大型綜合零售勢力高漲；70年代，零售業則進入專門化的發展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等業態相繼發展；進入80年代，大型購物中心等在世界范圍內興起；而90年代則朝細分化發展，單品店、生活題材館、無店鋪銷售、效外大型專門店、產地直銷及家庭購物等興起。因此，世界范圍內零售業的發展軌跡也表明了這種綜合化與專業化的循環趨勢。　

2、零售業態發展的進化論　
　　在西方，零售業態發展的進化論主要包含兩種理論，即辨證過程論和自然選擇論。　　　

1）、辯證過程論　
這一理論主要來自于黑格爾的辯證法思想，該理論認為，任何觀念，就其本性而言，均會導致對其本身的否定，起初提出觀念，稱之為“正”，對它的否定稱之為“反”，其結果稱之為“合”，又稱之為“正”，從而又開始新的辯證過程。例如，百貨商店是高價格、高毛利、低周轉率的零售業態，而其對立面——折扣商店，則以低價格、低毛利、高周轉率為特點。而隨著零售業的發展，這兩種相反特點的融合形成新的零售業態：折扣百貨商店，如KMART和WAL-MART等。　　　
2）、自然選擇論　
此理論以達爾文的“適者生存”為基礎，認為零售業態的發展必須與社會環境的變化相適應，只有那些能夠適應消費者需求，社會、文化和法律環境變化的零售商才能生存下來。例如，二戰以后，在美國發生了城市人口向郊區轉移的情況，原來的百貨商店由于都開設在市中心而發生經營困難。為應付這一變化，百貨商店進行革新，在店內開設專門店，并在郊區的購物中心開設分支機構。又如，近年來，由于婦女參加工作的人數增加，一些零售商為迎合這一變化而開設了以職業女性為目標市場的女性用品專門店等。
二）國際零售業的發展特點1、零售業態的多樣化　
西方零售業經過幾次流通革命，基本上形成了以百貨公司和超市這兩種業態為骨干的多層次、多形式、多功能的適合不同消費群體需求的零售經營體系，但這兩種主導業態并沒有取代其他多種業態。目前主要有以下四種類型：一是以配送中心為基礎的大型連鎖超市，主要是通過配送中心輻射一批超市形成的區域化經營網絡。二是以大型超市為核心，在城鄉結合部或高速公路邊、連接眾多專賣店的規模化購物中心。三是以大型百貨商店為主，包括餐飲、娛樂、住宿等為一體的綜合性商場，這是大中城市主要的一種零售業態。四是以中小型超市、便民店、折扣店、專賣店等形成的零售經營網絡。據統計，全球零售行業百強企業中大多經營兩到三種業態，有的企業甚至在五種業態中同時開展業務。　

西方商業業態的發展中值得注意的是：　

1）.大型百貨公司和超市的發展曾對小型商店的經營造成了沖擊，威脅了個體經營者的就業，但其不便于消費者的零星采購和無汽車者及老年人的就近購買。現實中，中小企業也會由于其具有的經濟合理性而繼續生存下去，英國的便利店數量近年已有所回升即是例證。　
2）.西方國家政府對商業企業，尤其是大商店的建立和營業實行一定監控。如美國在商業設施規劃中將網點配置明確分為城市中心、地區中心、社區中心等層次，分別調控，以保證合理建設、規模適度和有效競爭。　
3）.為適應不同層次消費者的需求，國外的百貨商場、超市及專業店均按商品質量、價格和商店裝潢不同而明顯分為高、中、低不同檔次。這樣十分便利不同顧客根據自己的消費水平到不同商店選購商品，也利于商店集中經營某一檔次的商品。　

2、經營國際化、連鎖化　
商業企業經營的國際化主要有以下幾方面：企業的經濟活動不局限于本國，有很大比重在國外市場進行；企業的運行機制、制度規范與國際市場相一致；國內流通領域充分實現對外開放。發達國家的商業企業已實現較高程度的國際化，表現為：一方面，各國大商團均將經營范圍擴展到國外市場，在國外開辦商店，在國外采購商品。另一方面，各國又在較大程度上向國外開放本國市場，與外商合資合作建立零售企業。80年代末，美國的海外加盟連鎖店已有３萬余家，全球著名的大型零售企業幾乎全部采取連鎖經營方式。　
商業企業經營國際化的動因有兩方面：一方面，隨著商品流通和生產的國際化，各國市場需求呈現多樣化、國際化趨勢。另一方面，70年代中期以來，發達國家零售商業的發展受到兩方面制約：一是由于西方國家經濟增長緩慢，消費不振，市場增長空間有限，制約國內零售商業的擴張；二是發達國家的零售商業經過多年發展，新型業態發育成熟，零售業實現了組織化和規模化，競爭激烈，國內市場漸趨飽和，而市場份額有限。經營成本增加，商業利潤下降。各國大型商業企業的發展要求沖破本國市場局限而向國外拓展。國際零售業界認為，現代零售商必須克服國內市場飽和的局限性，實行國際化經營，才能實現銷售的持續增長。進入90年代以來，全球經濟一體化進程大大加快，也為零售商業的國際化經營提供了良好的外部環境。
　

3、組織結構集中化、規模化　
隨著零售企業的大型化，西方零售業的組織結構呈集中化趨勢。商業企業組織的集中化，意味著主導商業企業的巨型化、規模化，可以達到規模效益：大型商企尤其是大型連鎖超市，可以集中批量采購，從供方得到價格優惠；可以通過各分店商業設施的統一化、標準化，降低成本；大型企業靠雄厚財力，可以進行小企業無力從事的廣告宣傳、市場調研、產品開發等活動；大型商企的統一性、集中性，決定了它便于接受社會監督，任何一家分店的經營過失都會影響整體信譽。這就促使企業加強自律，保證商品質量及服務水平，又可以進一步增強企業競爭力。　

近年來我國經濟高速增長，商業企業規模明顯擴大，但產業集中度及企業規模仍無法與發達國家相比。美國最大的50家零售商業企業銷售總額在1993年即已達4910億美元，占當年美國零售總額的21.34％，而我國1995年最大的50家零售商業企業銷售總額僅為499億元人民幣，占全社會商品零售總額的2.45％。美國最大的零售企業“沃爾瑪”在全世界有3000多個連鎖店，年銷售額高達1000億美元以上，而我國最大的百貨商業企業上海第一百貨公司年銷售額僅30多億元人民幣。最大的上海華聯超市連鎖店目前也只接近200家。我國零售企業散、小、弱的狀態有體制、生產力發展和產業結構等方面的原因，而體制方面的原因是主要的。地區部門分割制約著商業資產的流動與重組和連鎖業態的形成；國有商業企業在經營發展機制上的固有缺陷也嚴重制約企業的發展；從業態結構上看，近年來各地偏重發展高級商廈、連鎖店發展遲緩是妨礙商業企業規模擴大的主要原因。　
　
4、流通功能的主導化　
經營業態的變化和企業規模的擴大，使商業企業在商品生產和流通中的地位和功能發生了重要的變化。零售商業的商流、物流組織由批零分開向批零一體化、生產加工銷售一體化、高度組織化轉變。　

從整個社會角度看，商業自有品牌的發展體現了商業在商品生產和流通中主導作用的增強，這對于整個社會生產流通模式的變革有十分重要的意義。近年來消費品買方市場的供求狀態給了商業企業一定的采購主動權，但工商關系的基本格局仍是工業企業居主導地位。因為我國商業相對于工業高度分散化、規模小而無力承擔引導、參與生產的重任。當前產業集中程度不可能迅速提高，商業企業可在如下方面努力：一是開展代銷、代理等多種方式建立密切穩定的工商關系，隨著營銷規模與能力的擴大而逐步加強對生產企業的影響能力；二是通過參股投資等形式與工業資產實現一定程度的融合，從而直接影響生產，掌握資源；三是由易到難地自行開展流通加工業務，逐步將經營業務向工業延伸。
5、城市商業網點布局的轉移　
零售商業布局正由市中心向城郊結合部轉移，呈集中化、規范化形態，中心城區出現空心化傾向。發達國家商業中心區的形成，一般經歷了幾個階段：　

1）.城鎮建設初期，隨著居民遷入，在居民聚居區開設一些滿足日常生活必需的小商店，零星、松散、小而全。　
2）.隨著城鎮規模擴大，主要道路的形成，商業在原有的點狀結構上沿街道延伸，形成條狀結構的商業街，進而形成街區商業中心。　
3）.隨著社會經濟的發展，商業中心區交通日益擁擠、地價昂貴，一般居民無法繼續在此地生活，向城郊結合部擴散，于是城效結合部又出現新的商業設施。中心商業區因人流減少而銷售增速減緩。美國紐約的曼哈頓區、日本東京的銀座、新宿區、巴黎的香榭麗大街都屬于這種類型。　
4）.隨著生活水平的提高，汽車成為主要代步工具后，人們改變了就近購物的習慣，距離遠近不再成為障礙。所以，購物中心開始相對集中，條狀商業街區向塊狀商業圈聚攏，城郊結合部商業向郊區特大型購物中心發展，新社區逐步形成，商品齊全、檔次拉開，能滿足不同層次的需要。　
5）.中心區居民經過兩次擴散，紛紛向邊遠城鎮轉移，小區安靜，生活質量明顯提高，中心商業區逐漸蕭條。　
據預測，按照大城市發展趨勢，尤其在人口眾多的國家，到2010年前后，城市人口的40％會分布于市區邊緣，30％在市區，30％分布在郊縣。這種趨勢對傳統商業中心顯然有影響。道路、交通、停車場、購物環境在現代商業發展中占據重要地位。目前，我國商業布局在一些大城市已開始向城郊結合部轉移。雖然舊有的商業中心客流量大大減少，但仍有許多城市還在市中心建商業網點，以求扎堆效應。總之，隨著經濟發展水平的不同，不同地區處于商業發展的階段不同，應結合當地實際情況，選擇適宜的發展模式，不應盲目照搬國外現成模式或大城市的商業經營模式。
　

6、商業經營管理的高技術化、現代化　
在商業經營管理中大量應用現代科技，是企業的競爭優勢，也是流通產業現代化的必然之路。發達國家的商業是新技術產品化應用最廣闊的市場，不僅提高了商業企業的管理水平，而且適應激烈競爭的快節奏，加快了資金、商品庫存周轉，也是組織大生產、大流通低成本高效益的需要。現代商業應用的高新技術，主要有以下幾方面：　

1）.信息、通訊、情報處理技術。這方面最主要的部分是MIS（管理信息系統）。MIS的核心主要有以下幾部分：一是POS和各種數據庫分析軟件。二是EDI（電子數據交易供方管理庫存系統）。三是EOS（電子訂貨系統）。四是多媒體信息直銷技術。　
2）.物流系統機電一體化技術。現代化的配送中心有現代化的分檢技術、傳輸技術、堆碼技術，形成高效率的現代化配送技術組合。　
3）.自動傳感技術。如監控、攝像、報警系統，普遍應用了現代最新科技成果。如法國家樂福超市為偵破營業員內竊問題，采用微型攝像鏡頭全天錄像。　
4）.商品包裝技術。要求牢固安全，美觀輕便。從造型、裝飾到材料加工都要求用最新技術成果。另外，食品保鮮、殺菌、干燥等技術應用廣泛。　
高新技術在我國商業的應用尚處于初始階段。當前商業系統技術裝備水平低，缺乏專業技術人員，具有大專以上文化程度的各類專門人才只占３％左右，經營管理人才的缺乏和人才結構的不合理已成為制約我國商業企業發展的瓶頸之一。由于人才匱乏，造成管理水平、技術水平低下，許多商業企業的采購、倉儲、運輸、銷售等管理職能的分工與協作方面仍極為落后，有的連鎖店根本沒有建立POS、ESO及EDI等。另一方面，受設備成本和網絡條件方面的制約，新技術仍只限于商業企業內部信息網絡的應用。　
零售商業已不再是簡單交易行為，它已躋身于市場經濟的第一線，成為社會經濟運行中的重要成員。零售商業的經濟活動對人民生活、社會生產都有重要影響作用。要保持國民經濟活躍和國內市場的繁榮，就必須重視零售商業的發展，并充分發揮其應有的作用。

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霧里霧外

發表于 2009-04-13 01:12

2樓

二、國際零售業的發展趨勢分析（一）購物中心成為發展的主流
1、購物中心（SHOPPING MALL）的概念

　Mall全稱Shopping Mall，音譯“摩爾”或“銷品貿”，意為大型購物中心，屬于一種新型的復合型商業業態。西方國家也稱為Shopping Center，即“購物中心”，但和國內通常所指的購物中心（實為百貨店的另一種稱呼）含義不盡一致。摩爾（購物中心）特指規模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。與Center、Mall相似，其他常見的英文名詞還有：Plaza、Galleria，指出了摩爾的特點，具有長廊、廣場、庭院的特點，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進行休閑、購物或聚會。Shopping + Center、或Mall、或Plaza、或Galleria兩詞的結合，表示出購物空間帶給消費者愉悅的感受，也區分出百貨公司（Department Store）只是針對貨品進行分門別類的商店，是無法提供如漫步在長廊、廣場、庭院般悠閑的購物享受。

　由于各國購物中心的發展形態不同，所以購物中心定義也不完全一致，但有些基本要素是為各國所公認的，即"購物中心是由一組零售商及其相關的所有服務性、商業性設施共同組合而成。其土地、建筑及相關服務內容必須經過完整的規劃、開發及一致的經營管理，附設等量的停車場，而其所包含的商業業種的數量必須大致滿足其所將服務到的臨近地區"。從這個定義來分析，購物中心所包含的內容比較廣泛，在服務功能上表現為復合性，在經營管理上表現為一致性，在服務設施上體現為完整性，在服務范圍上表現為特定商圈。由此我們可以看出，購物中心不是一個簡單的分散式的經營模式，而是一個統一高效運作的有機整體。

2、購物中心的起源與發展

第二次世界大戰以后，西方工業發達國家的零售模式經歷了深刻的變化。產生這些變化的原應是多方面的其中既有環境和社會文化方面的，也有經濟和政治方面的。歸結起來主要有：經濟的發展；國民收入水平的提高，尤其是用于隨意性支出的收入的增加；教育水平的提高；人口流動性的增強；娛樂時間的增多；家庭結構和就業條件的改變；交通工具和設施的發達等等。這些因素導致了零售商業大規模地在大城市中分散化和市郊化。

零售業的這一市郊化趨勢在美國表現得尤為明顯，購物中心作為西方零售業革命的標志之一，便在美國首先創立起來了。因為新興工業都市的產生、家庭組織形態的改變，住宅區域往都心外圍的發展，再配合越來越擴張的美國高速公路系統，同時，應對市場產生的新的需求空間，房地產建造商在風景怡人的城市近郊，修建起大規模的摩爾購物中心。摩爾購物中心的建設吸引了對郊區生活情有獨鐘的高收入人群，房地產建造商通過摩爾購物中心的建設提升周邊土地價值而獲益；因此，在50年代初期產生了第一期的鄰里型購物中心，并接著在1950年代、1960年代、1970年代，又相繼出現社區型購物中心、區域型購物中心以及廣域型購物中心等各類型，形成購物中心的多元化現象。60年代末期，美國大小購物中心數量已經超過10000個。

50年代以后，西方其他一些發達國家也相繼出現了與美國相類似的情形：
在英國，由于政府對郊區發展的控制，英國的中心城市購物中心得到更多的重視，而郊區的購物中心則不如美國發展得那么快。
法國在建造城外購物中心和超級市場方面一直被看作是歐洲國家的先鋒。60年代以來，作為對傳統的市中心零售形式的補充，法國建設了不少大型的郊區購物中心。
在原聯邦德國，由于人口在大都市中的分散化，也推動了郊區有計劃的購物中心和超級市場的蓬勃發展。
在所有這些發達國家中發生的零售業的郊區化現象，產生了一個共同的結果，即城市中心的大規模購物中心（購物區）逐漸興盛，多中心的城市結構得到發展。由于世界各國經濟發展水平不同，購物中心在全球的發展呈現出了不均衡的態勢，絕大多數的購物中心集中在美國、歐洲、日本等發達國家和地區，其中僅美國所擁有的購物中心總數就多達43000個。

在發展中國家，由于經濟增長速度較慢，許多城市還沒有經歷零售業的這種革命性轉變。普遍偏低的收入、較弱的購買力和人口缺乏流動性，限制了零售設施在城市郊區的發展，但新加坡的情況則是一個例外。新加坡作為一個既是發達的又是發展中的國家，其零售業的發展走過了與西方發達國家相似的道路，新加坡購物中心的發展得到了政府的大力支持。
（二）購物中心發展的原因分析
購物中心的興起是伴隨著各國的經濟發展的過程出現的，并且在一定程度上進一步促進了各國經濟的發展。
　　由于世界各國經濟發展水平不同，購物中心在全球的發展呈現出了不均衡的態勢，絕大多數的購物中心集中在美國、歐洲、日本等發達國家和地區，其中僅美國所擁有的購物中心總數就多達43000個。形成這種局面的主要原因在于：

1、經濟和社會進步的需要

購物中心的興起是隨著城市化進程的加快而產生的，其興起之初主要以服務郊區新人口以及城鄉均衡發展為目標。因而從購物中心產業化發展的角度而言，購物中心大都兼具有經濟面和社會面的雙重使命。例如，六、七十年代，大型購物中心在美國的興起，便具有經濟發展與城鎮建設的兩層意義。在此之后，隨著購物中心產業的逐步成熟，其主要經營思想也就被很自然地被移植到城市中心地區的購物中心上。

購物中心集"買、吃、玩"三種消費功能于一體，而這正是促進消費能力增長的主要方式的集中反映。但必須承認的是，"買、吃、玩"功能是對購物中心建立的必備要求，購物中心也就需要圍繞這三大功能，確立自己的定位，搞好自己的經營。為"買"，則需要購物中心擁有豐富且有較大市場的商品，這也是百貨公司、超市、專賣店紛紛進入購物中心的內因；為"吃"，大多數購物中心都引進了知名的餐館和快餐店；為"玩"，購物中心則開辟了電影院、健身場所、兒童樂園等等為居民、家庭服務所需要的休閑形式。在以消費者為導向的經濟形勢下，顧客可以到任何場所購物，包括百貨公司、超市、大賣場，選擇空間很大。而購物中心抓住了"買、吃、玩"三位一體，在這里完全可以呆上一整天，多種消費目的的整合及其相互之間的互相促進，也就很自然地吸引了基于不同目的大量客流。

2、生活和消費的需要 :

當地居民的消費需求隨著收入水平的提高出現了新的變化和調整，而購物中心則迎合了這種需求。

　　從生活面而言，新都市生活形態的崛起，促成了大量人口聚集在一定的地理區域內，使得消費行為可以集中而高度地產生在一個特定地點內；消費面的最大轉變，則是消費的目的不再僅僅是購買一種實質而看得見的物品，它更是購買一種感覺，可以滿足人們生理及心理的雙重需求。從美、日兩國來看，生活與消費面的轉變正是大型購物中心興盛林立的直接原因，因為有越來越多的消費者在選擇一次性購足的方式，而購物中心的便利性、綜合性、舒適性則適應了消費行為的轉變，也因此自然而然地推動了購物中心的發展。

（三）購物中心的作用
購物中心在美國、日本、歐洲以及其它國家和地區興起并且進入蓬勃發展階段，被零售業人士稱為"流通革命"，購物中心從根本上改變了零售業的被動和從屬地位，實現了與相關產業的有機融合乃至對生產的引導、對消費的促進。進入到20世紀90年代，我國的香港、臺灣和東南亞各國購物中心步入蓬勃發展的階段，購物中心的數量增加、規模擴大，形式日趨多樣、服務更趨完善。

購物中心不僅是一種復合度極高的商業組合，而且其在社會經濟、城市發展等各方面都起到了極大的促進作用。僅以美國購物中心對美國經濟的總體貢獻為例，1993年其總銷售額業績達到8302億美元，1994年達到了8500億美元，這個銷售額在非汽車相關商品的銷售額中占了55％，美國購物中心所用員工超過1000萬人，幾乎每11個工作人口中就有一名是在大型購物中心工作。

1、促進社會經濟的發展

購物中心集購物、休閑、娛樂功能于一體，是零售業發展到現階段的最高體現，而且由于其規模龐大、涵蓋了多種商業業態，有效地促進社會的消費與商品的流通，從而拉動社會經濟的發展。1993年，美國購物中心總銷售額業績達到8302億美元，1994年達到了8500億美元，這個銷售額在非汽車相關商品的銷售額中占了55％，美國購物中心所用員工超過1000萬人，幾乎每11個工作人口中就有一名是在大型購物中心工作。　

2、刺激城市協調與高速發展

世界各地有許多購物中心是伴隨著城市化的發展而形成的。城市化是世界所有國家經濟發展的必然選擇，而城市化發展的必然結果就是城市范圍及城市規模不斷擴大。交通的發展直接促進了城鄉之間經濟要素的重新配置，從而在城鄉交界處形成了一種人口密度很高的地域空間。城市化還可以使居民的消費模式發生轉變，從而增加個體消費水平，使生產與生活環境高度聚集，公共基礎設施的邊際成本也因為規模效益而降低。城市社區的高度聚集和更通暢的信息傳遞渠道，也使得消費信息的集散更加便利；城市化的多元性也會使消費熱點更容易形成和傳播，隨著城市化進程的不斷加快，分級的商業中心必將形成，特別是在城市的邊緣地帶，地價相對較低，加之道路、交通條件的逐步改善，拉近了城鄉間的距離。由于購物中心的發展與城市的發展緊密相關。

同時，購物中心在一定程度上可以體現一個小的環境，如果加上政府對購物中心的協調和引導，往往都會成為城市的一道亮麗風景線。購物中心所體現的是一種消費文化，既然是文化，就需要有與文化相對應的內涵。比如景觀設計、藝術塑造等等，這都是購物中心與其它業態的區別。，故購物中心的建設也將對城市環境的協調起到一定的促進作用。

3、協調消費和生產之間的關系

購物中心每天面對大量的消費者，所以形成了大量的消費者意見，而購物中心一旦形成社會化形態，再結合完整的消費資訊，將有助于生產供應商確定目標市場、掌握消費者意見、決定生產量。
　　購物中心推翻了以往由生產者安排的傳統行銷通路，由于他們不僅開店賣貨，而且對其商圈的客層情況了如指掌，廣泛掌握了消費者的意見，在一定程度上取得了優勢，轉而可以引導生產者，而這一點對零售商、生產商來講可謂是一種雙贏策略，是時代進步的趨勢和象征。在這種情況下，生產者只需將精神專注于制造技術的改進，去研究降低成本的技巧，千方百計提供更加物美價廉的商品，科學控制生產量，合理確定目標市場，二者的協調運作可以達成有效滿足顧客需求的目的。

4、完整地體現了人性化的要求

　購物中心是兼具購物、休閑、娛樂及文化等人性化空間的提供者，并與原有的商店具有互補、并存的特征，具體的表現是關注社區居民的生活，也具有特色活動相對定向的功能。由于商圈內居民生活空間與消費需求的結合，購物中心的規劃、設計與功能的提供，均能注重人性化的需求，例如人車分道、休息坐椅、綠化與藝術化定向等，足以使消費者在被尊重的氣氛下活動，呈現出提供便利的根本特征。

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霧里霧外

發表于 2009-04-13 01:12

3樓

三、國際主要購物中心模式及特征分析（一）美國的購物中心1、美國購物中心的特點
美國購物中心的宗旨就是要離開城區而在郊區建設盛典和娛樂場所，從而有計劃地建成郊區的商業中心。新的購物中心為了增強自身的吸引力，一般以傳統的百貨商店作為核心商店，周圍環繞著大大小小的各種專業商店。
美國的購物中心也稱有計劃的購物中心，它是一群經過設計的商店和服務店鋪，常常是連接起來組成一個長條建筑物。購物中心一般由房地產所有者或某家大公司開發建設起來，然后交由購物中心的管理部門租給搭配適當的零售企業，為確保把顧客流量擴大到最大程度，中心管理部門留出公用的區域（如停車場和人行道），并根據當地規劃，對商店的門面和租戶經銷的商品作出某些規定。
美國的購物中心通常有2家或 2家以上的大的核心商店，以便吸引消費者。這些商店在購物中心的位置是經過精心策劃的，顧客必須在購物中心里經過其他商店才能到達這些大商店。購物中心的外觀一般都極其現代化，內部環境和氣氛則與城區的其他許多零售商店形成鮮明的對照。
美國購物中心至少包括5家商店，大多數的購物中心都有20—50家商店。一般包括一家超級市場、一家雜貨店、一家藥店，以及飲食店、娛樂設施等。有寬敞的停車場所，一般都能容納幾千輛小車。購物中經營者只有一個，但中心內有各式各樣的承租戶。

2、購物中心在美國零售業中的重要地位
50年代末，美國的購物中心尚不足1000個。90年代初已經發展到3.5萬個以上，其中10%為封閉式的購物林蔭道。購物中心的年總收入超過7000億美元，差不多占全美零售商店銷售額的40%（包括汽車與汽油的銷售）。有900萬以上的人在購物中心供職。美國的連鎖店也從購物中心的發展中獲益。例如：有限商店、多爾頓書店、彭尼商店等，都從他們設在購物中心的分店中獲得可觀的銷售額。
此外，有一些大的零售商們已經參與了購物中心的開發和建設。通常的做法是，由這些大零售商置下一塊選中的地盤，然后與另一個主要零售商聯合。他們找來一個開發人，這位開發人擁有這片地產的產權，并負責進行建設和將購物中心租賃給各個商店。例如：西爾斯公司就參與了幾十個購物中心的設計工作；普布利克斯超級市場則聯合幾百家小商店共同經營了許多購物中心。在美國每年都有許多新的購物中心誕生，其營業面積都在幾千萬平方英尺以上。

3、購物中心的改革措施
為了保持長期的發展，美國的購物中心進行了如下的經營改革活動：
1）
一些老的購物中心已經或正在進行修繕，擴大或搬遷，以便獲得新
生。如舊金山市郊區的安蒂奧克縣東林蔭道。
2）
為吸引消費者的興趣和注意力，一些新類型的購物中心相繼建立，如“大型林蔭道和強力中心”。
3）
許多購物中心，零售商門正在擴大聯合經營范圍，增強消費者對“一次過購物”的興趣。現在，越來越多的購物中心傾向于把自己的業務擴大到服務性的商業活動方面，如銀行、股票經紀人、牙科醫生、美容院、電視機維修部以及汽車租賃處等。
4）
購物中心的管理日益注重于如何為消費者提供更進一步的便利。一位美國業內人士這樣評論道：“購物中心是使人幸福的商業。這意味著要滿足或者超出購買者的期望，要理解消費者行為的動機，要以商業地區來滿足地區的商業，要以消費者為導向。”

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霧里霧外

發表于 2009-04-13 01:13

4樓

4、美國購物中心的類型
按市場種類劃分，美國購物中心有三個主要類型：地區的、社區的和街區的。這三大類購物中心的不同特點見下表：

項
目
地區購物中心
社區購物中心
街區購物中心

總占地面積（m2）
122000—405000
40500—122000
13000—41000

總營業面積（m2）
36000—180000
9000—36000
1800—9000

主要租戶
1—2家或更多的百貨商店及超市
部門百貨商店（傳統的或折扣的）、雜貨店或郵購商店
超級市場或雜貨店

商店數目（家）
50—150或更多
15—50
5—15

商品和服務范圍
提供最多種類商品，在服務方面能提高顧客的購物經驗
適當的商品種類，主要為選購商品和方便商品，并結合服務
對顧客提供最低限度的商品種類，更強調方便商品和便民服務

最低支持人口（人）
100000以上
20000—100000
3000—5000

購物者乘車到達時間
30分鐘以上
最多20分鐘
不到15分鐘

位置
位于中心城市以外，在公路或高速公路主干線旁
靠近一個或更多的居民住宅區
位于一個居民區的主要大道旁

設計和布局
通常為封閉的林蔭道
狹長的一片
狹長形

占全美購物中心總數的比例（%）
5
32
63

5、美國購物中心的發展趨勢
1955—1991年，美國有計劃的購物中心幾乎增加了27倍，主要年份的購物中心數量見下表：
年份
個數

1955

1960

1965

1970

1975

1980

1981

1991
1300

4500

9200

12500

16400

22050

22750

35000

現在購物中心的銷售額約占零售總額的40%。但是，他們正在接近飽和點。每平方英尺的銷售額正在下降，空額率正在上升，破產已有發生。購物中心的開發者們正計劃在中小城市和全國最快成長的地區（如西南）建立36000平方米以內的小型購物中心，以解決這些問題。
美國購物中心的發展趨勢是回到中心商業區，在許多大城市，由于在郊區已經越來越難找到合適的零售位置，城區的零售業利潤因而有增長的趨勢。例如：邁阿密的歐姆尼中心（Omni Center），芝加哥的水塔區，紐約的西特公司中心市場，費城的東市長廊等，都是城區購物中心的代表，它們給中心城市生活注入了新的生機，既向過往旅客也向常住的城區消費者提供服務。
此外，美國購物中心的未來發展還將受到能源發展狀況的影響。地區購物中心必須吸引一個大范圍地區居民前來購物。假如汽油減少供應量，或者汽油太貴。正如人們對90年代所作的預測那樣，那么，這些購物中心就會面臨困難。購買者不得不去離家近的商店購物。那樣的話，那些為100平方英里居民服務的大型購物中心就將成為歷史。
購物中心作為零售商業的一種新形式，在美國社會生活中將會繼續發展，并發揮更大的作用。雖然美國商業界有人警告說：“購物中心發展得太快，規模搞得太大了。”但是，不可否認，購物中心以其品種齊全的商品和服務以及一次過購物的方式確實給消費者帶來了方便。

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霧里霧外

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5樓

二）英國的購物中心1、購物中心發展背景
第二次世界大戰以后，英國的社會和經濟生活出現了各種各樣的改變：國民收入增加，教育水平提高，人口的流動性增強，人們的閑暇時間增多。與歐美其他發達國家一樣，英國同樣發生了郊區化的現象，與此同時，英國政府在零售業和消費行為中的作用也加強了。
隨著上述經濟和社會生活的改變，英國的零售業發生了巨大變化。主要表現在：商店總數減少，規模擴大，連鎖商店增加；總趨勢是：商店更少、更大。
在英國，雖然區域中心的交通改善費用比郊區高，改造起來難度大、進度慢，且消費者進市中心購物的停車費用也相對較高，但是，這一切并沒有造成市中心區域商店的衰落和商業服務設施的分散化，因為英國的商業發展受到當地政府的嚴格控制，政府不僅控制著商店的數量，而且控制著商店的設址。英國購物中心正是在這一背景下，經由政府干預而有計劃地發展起來的。

2、英國購物中心的發展
1947年以后，政府開始參與零售業的活動，在土地使用規劃，零售業用地的控制、批準等方面行使權利。
在40年代，英國的城市中心和大都市內已經建立了較完善的購物模式，因此中央政府的政策從一開始就向城市中心的購物中心模式傾斜。與此同時，政府也開始強調在新建和擴大的城市中，在主要的郊區建立購物中心。對這些購物中心的開發，政府提供了咨詢或財政上的幫助。
60年代中，零售商們和地方的政府部門開始批評中央政府過于重視城市中心區的發展和重建，相對忽視了周邊地區和新區的購物設施發展。與此同時，英國小汽車擁有量迅速增加，城市的交通擁擠狀況愈加嚴重。政府采取了兩方面的措施：第一，改善城市中心的交通環境，修建新的道路和多層停車場；第二，推動城市社區購物中心的發展。但是政府對由此而帶來的另一個重大變化，即有獨立建筑結構、由私人出資的城外購物中心的發展卻沒有給予認真考慮，因此，英國的城外購物中心的發展至少比美國和加拿大落后20年。
1965—1980年，英國建立了424個購物中心，總營業面積達600萬平方米。平均每個購物中心的營業面積超過4650平方米，并都附設有停車場設施。購物中心以超級市場、雜貨店或百貨店為核心商店。

3、英國購物中心與美國的區別
在美國所發生的零售業革命對英國不無影響，就購物中心而言，也是一樣。英國的零售商們同樣期望有更大的營業建筑來滿足消費者日益變化的需求。但是，由于英國和美國在社會環境和政府政策方面有所不同，因此英國的購物中心與美國的相比有明顯不同，主要表現為：
1）
英國人均土地占有面積比美國少，因而購物中心更為集中，從一開始，多層的購物中心和多層停車場就成為英國式購物中心的特征。
2）
由于英國購物中心的發展和建設受到政府的嚴密監控，以及缺乏全國性的汽車道路，英國的購物中心多數集中在現有的區域范圍內，而不在鄰近交通干線的農村地區，這與美國和大多數歐洲國家的情形正好相反。
3）
英國人口中，小汽車擁有者的比例小于美國，加上多數購物中心健在城市中，因此購物中心的顧客多為步行和使用公共交通工具者。

4、英國購物中心的類型
1）、超級商店
超級商店是由一組商店共同組成的，營業面積大于2500平方米，多為5000平方米，最大可達1萬平方米。位于市中心或市郊，建筑物一般為一層，結構獨立，有良好的停車設施。出售的商品有食品，也有一些低價的非食品類商品。銷售形式通常是自助式的，出口處設有收款臺。
2）、大型市場
超大型市場通常位于市中心以外的區域，銷售面積超過5000平方米，多的可達3萬平方米。有寬敞的停車場，可停放小汽車的數量大約相當于每5平方米銷售空間一輛小汽車。前來購物的顧客多數是開著小汽車來的。超大型市場的規模比超級商店更大，經營的商品除食品外，還有品種繁多的非食品類商品。此外，還提供各項服務設施。
3）、地區購物中心
地區購物中心產生于美國，后傳入英國。它是一種有計劃建造的購物中心，建筑物自成一體。地區購物中心通常包括1個或更多的百貨商店、折扣百貨商店、各種各樣其他的選購商品商店和方便商品商店，以及一些非零售的服務機構。這些眾多的商店群聚集在一個開放的或封閉的林蔭道上，附設有地面停車場設施。
地區購物中心是供客戶購買選購商品的貿易中心，至少擁有3萬平方米可供出租的營業面積，有的可達10萬平方米，顧客通常一個月或偶爾光顧一次，選購時裝、鞋帽、家具和電器等。服務半徑達25英里或更大。服務人口至少有10—15萬人。
地區購物中心與超級商店、超大型市場的不同之處在于，它更強調的是選購商品，而不是方便商品。此外，與同等規模的超級商店相比，地區購物中心需要更廣大的服務區域作為它的支撐。
4）、社區購物中心
社區購物中心是英國中、小城市的主要購物中心類型。它的核心商店通常是一個小型百貨商店或雜貨店，其規模通常在1—3萬平方米，服務人口1—1.5萬人。經營范圍除了方便商品外，還提供選購商品和一些個人服務項目。
5）、街區購物中心
街區購物中心是一種小型的購物中心，以一個超級市場為核心商店，經營品種繁多的方便商品，同時也向顧客提供一些個人服務項目，如洗衣、干洗和修鞋等。英國的街區購物中心營業面積通常為5000平方米，服務人口為5000—10000人。服務輻射面不超過5英里。
6）、專門購物中心
專門購物中心是一種專業化的購物中心，它專為滿足某一特定顧客而設計建造。這類特殊顧客有：旅游者、辦公室工作人員、住在郊區而在市區工作的人以及旅店的顧客等。這類購物中心里面的商店一般都不大，但是商品的數量和種類都很豐富。英國80年代初建成的科文特加登中心就是專門購物中心的典型代表。該中心是由一座舊市場改建而成的，已發展為一個很吸引旅游者的購物中心。
7）、購物連拱廊
購物連拱廊是一種有拱頂的購物連廊。走廊十分高大，呈狹長形，通常寬4.5—6米。走廊兩旁設有形形色色的商店，至少有二層建筑結構。這種購物中心的特點是設有休息地點、綠色植物和其他一些設施。臨走廊的商店一般為小型專業商店，如婦女用品商店、珠寶商店、報亭等。英國典型的購物連拱廊有：倫敦的伯靈頓連拱廊和皮卡迪利連拱廊，以及蒙特利爾的麗村商城。
8）、購物林蔭道
購物林蔭道產生于美國，它比購物連拱廊更寬敞、優雅，質量也更高。購物林蔭道通常設有中央綠化園地，還有供顧客休息的場所、人造噴泉裝置以及其他一些設施。里面的商店也比購物連拱廊里的規模大些。
購物林蔭道的閃電兩旁走廊約有3—3.5米寬，中央走廊約4—8米寬，林蔭道的總寬度為10—15米。英國典型的購物林蔭道有：維多利亞中心、諾丁漢、約克戴爾等。
9）、城外購物中心
城外購物中心（Out-of-Town Shopping Centre）也稱郊區購物中心，在北美、澳大利亞和法國都比較普遍。由于英國政府采取了限制城外零售業競爭的政策，英國的城外購物中心發展得較緩慢。
英國的城外購物中心對顧客有以下幾方面吸引力：
9）-1、價格低廉。
城外購物中心的商品售價比其他購物中心便宜得多。原因是城外購物中心的地價便宜，建筑費用也低，在經營上采用規模經營方式。并且不搞豪華的裝飾，例如其倉庫式的建筑結構、開放式的擱物架陳列，都減少了經營成本。
9）-2、位置。
城外購物中心雖然在位置上離居民聚居地較遠，但它處于主要交通干線上，人們通過對高速公路可以非常方便抵達那里，甚至比去城市中心區更便利。
9）-3、購物環境。
室內設有空調設備，氣溫適宜，場所干凈，寬敞明亮。顧客在這里購物輕松自如，可以在一個屋頂下一次經過而完成購物目的。不僅如此，在城外購物中心還可以享受到購物時間上的便利。許多城外購物中心的營業時間都延長到晚間，這給快節奏生活的廣大英國市民帶來了方便。
9）-4、停車場。
與大多數市中心的商店不同，英國的城外購物中心給顧客提供完全的停車自由和方便，即使在交通高峰時期，去往城外購物中心的道路仍然暢通無阻，停車也沒有什么問題。這也是吸引顧客的一個重要因素。

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霧里霧外

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6樓

5、英國購物中心的發展趨勢
70年代中期以來，英國的購物中心有向城市邊緣地區發展的趨勢。城市中心零售商業逐漸衰退，郊區和社區購物中心不斷發展。城市副中心區和邊緣地帶的購物中心對附近小城市和農村的居民來說，比中心城市的商店方便得多。這些購物中心服務的對象和范圍也正是中心城市以外的居民區、附近的城市和鄉村。它們甚至通過開發新的居民區來獲得商業支撐點。
80年代以來，英國的政治和社會生活發生了一系列重大變化。那種嚴重依賴政府行為的英國社會逐漸被一種更自由化的社會所取代，零售業也得到進一步革新。英國大部分城區購物中心的發展都在60—70年代期間。70年代末，一方面城區商業設施的發展基本飽和；另一方面，在郊區發展各種類型商業設施的需求壓力卻并未減退。80年代，英國60%以上家庭擁有至少1輛小汽車。消費者的購物習慣繼續朝著購物頻次更少、購物數量更多、全家外出購物和一次過購物的方向發展，這意味著城外購物中心還將有更大的發展，超級商店和超大型市場這種購物中心形式將會更受歡迎。
近年來，英國的購物中心在向著多功能化的方向發展。與早期的城區和社區購物中心不同的是，在這些購物中心，零售只是其中的一個部分，各種各樣的服務項目和設施與零售業已結合在一起。
越來越多的連鎖店公司對城外購物中心感興趣，由一個超級商店或超大型市場為核心的小型城外購物中心，在英國的中心城市零售結構中將會發揮更重要的作用。
購物中心的這些新發展要求有更大的陳列空間、倉儲面積和地面的停車場，而大多數傳統的購物中心已經不適應這些要求了。發展的趨勢將是：更少的購物中心，更大的營業空間和面積，更廣大的服務地域，對顧客更大的吸引力。

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霧里霧外

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7樓

（三）日本的購物中心1、日本購物中心概況
在經歷了10年第二次世界大戰之后的恢復期后，從1956年開始，日本的經濟進入了持續高速發展的時期，并迅速躋身于世界經濟強國之列。隨著經濟的發展，城市人口迅速向郊區擴散，郊區商業的需求越來越迫切。同時，大眾消費市場也日益成熟起來。在此情況下，由美國產生的購物中心這種商業形式，跨過海洋，傳播到了日本。

日本的購物中心也稱購買中心。其形式主要分為兩種：一種相當于商場的形式，設立在公共建筑物中，由出售食品和日用品的零售商店組成；另一種相當于商店街的形式，有的位于住宅區附近，有的位于市中心或交通樞紐。一般是在一個區域內以百貨商店、超級市場為中心，在它周圍開設著各種各樣的專業商店，如男服裝、女服裝、家庭用品、化妝品、雜貨、輕衣料等專業商業群，還有飯店、快餐、咖啡館、酒吧間等飲食業群，理發、美容、洗染、照相等服務業群，以及電影院、劇場、俱樂部等娛樂設施群等，形成一個區域性的商業服務中心。
日本購物中心的商店，采用現代化的科學技術，運用先進的管理方法，整個區域設計新穎，布置得體，花草樹木相間，空氣新鮮，像街頭公園。在這里，吃、喝、玩、用商品樣樣俱全，是顧客選購商品的良好場所，因此它也被稱為“現代化的商店街”。如位于大阪市郊區的千里購物中心，以百貨商店、超級市場為主，配合各種專業商店——食品店、飲料店、飯館等，并設有各種娛樂場所，形成了一個商業服務中心，為附近10—25萬居民服務。
日本的購物中心具有多樣、熱鬧、有吸引力、充滿生氣、有刺激性、色彩豐富的特點。它的存在還有賴于交通的四通八達。它既使人們可以有比較、有選擇地挑選商店或商品，同時又是欣賞商店和娛樂的地方。在這里，百貨商店自身的設施，居于重要的位置。它的營業場是便于大規模買賣的店堂。此外，各式各樣的專業商店，除具有百貨店那種能一次買到所需的商品外，還便于顧客進行比較和選擇。

2、拉拉普多購物中心
日本發展大型化的購物中心是從70年代后期開始的。位于船橋的拉拉普多的購物中心就是其中一個典型代表。這是一個綜合性的美式購物中心，成立于1981年，拉拉普多購物中心以SOGO百貨公司和大榮超級市場為核心商店，包括200多家大大小小的專業店，還有許多附屬文化娛樂機構，以及公共休息區、活動區、兒童游樂等相關設施。該中心大型停車場可容納5000輛汽車。
作為拉拉普多購物中心核心商店之一的SOGO百貨公司，在日本以地方型百貨公司著稱，主要連鎖店大都分布在地方性的大城市商品構成以綜合百貨類為主，另一核心商店大榮超級市場的經營范圍以家庭生活為中心，以中檔商品為主。這兩家商店在日本早已具有相當的知名度，因而，有助于增強拉拉普多購物中心的號召力。
至于其他200多家專門店，以歐洲體系的C&A服飾連鎖店及瑞典的IKEA家庭用品店為主力，還有一些日本著名的連鎖店，如紀伊園書店、引冰激凌、POLO服飾等，這些專門店在整體業務的構成上力求做到相互補充，相互協調，以避免彼此之間的激烈競爭。
拉拉普多購物中心的商圈范圍分為三個層次：第一層商圈為小汽車車程10—15分鐘以內的船橋市及附近地域，服務人口約158萬人；第二層商圈以車程20—30分鐘內的八千代市一帶為主，服務人口約106萬人；第三層商圈則為車程40分鐘以內的四街道市及附近地域，服務人口約40萬人，合計該購物中心的商圈人口數約在300萬人左右。該商圈內約有70%家庭的一家之主在東京上班，因而其家庭成員對東京高水準的現代化生活已有所了解，這有助于拉拉普多購物中心與當地的顧客相結合。
在經營管理方面拉拉普多購物中心在成立之初就由中心管理者對各專業店的構成，包括各個業種及商品價位進行詳細規劃。確定服裝占30.7%，服飾用品占9%，文化用品占19.5%，家庭用品占9.4%，食品占1.5%，餐飲業占19.9%，服務業占7.4%，其他類占2.6%，使得商品構成十分協調，同時也充分供應了顧客在日常生活方面所需要的一切用品。
該中心的200多家專門店采用的是租斷方式經營，平均每平方米的月租金約4萬日元。另外，在承租之始，每平方米必須先繳約43萬元的保證金，10年后再分期平均攤還。各專門店應是獨立經營，但購物中心管理者與各專門店的關系并非單純房主與租戶的關系，中心對各專門店商品內容、裝潢陳列及廣告宣傳等給予輔導和協助。
在商品內容上，各專門店必須先提出商品計劃讓中心審查，日后如有大的更動，也須經中心同意。中心對于專門店因商品吐納所發生的資金調度困難，將盡量設法協助解決。
高格調的店面裝潢陳列是拉拉普多購物中心的一個特色，而這些專門店裝潢陳列都是在中心的有計劃規劃下，交由店主自行施工處理的。
在廣告宣傳方面，則由中心統籌進行。該中心所采取的廣告攻勢除了一般性的報紙、廣告媒介外，還更多地采用了夾報送郵寄廣告。據報道，該中心在每周六、日都按商圈輪流發送50萬份的夾報廣告，目的是吸引外地來客及增加該中心的知名度。同時，將每年四季的新產品上市、換季拍賣以及特定節慶假日的促銷活動，以郵寄方式將廣告寄至顧客家中，以便與顧客保持長久而密切的關系。由于廣告宣傳方法得宜，拉拉普多購物中心即便在平常的日子里，每日顧客也有2萬左右，遇到星期日則增至10人左右。
總之，拉拉普多購物中心是日本一個現代化的大型購物中心，它不但包括各類不同的業種，同時也結合了各項業態，因此能滿足顧客多層次多方面的需求。在講究生活化、專門化、復合化、多角化的日本流通業中，拉拉普多購物中心是一個典型代表。

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霧里霧外

發表于 2009-04-13 01:15

8樓

3、塚新購物中心
塚新購物中心是一個以“社會生活園地”為其特色的新型購物中心。在日本有“新生活園地”、“生活游樂園”、“綜合生活產業”之稱。該中心位于日本關西兵庫縣，占地約7萬平方米，由日本西武流通集團一手規劃。塚新購物中心是一個超越舊的購物觀念，集休閑、娛樂、社交、聚會、運動等多種功能于一體的生活園地，曾以“造鎮計劃”的成功典型而風聞全球。
在經濟效益的發揮上，塚新購物中心的開發者也頗費了一番心機。在地價奇昂的日本，塚新購物中心避開了高地價的都市中心區，選擇在大阪與神戶之間交通發達的兵庫縣設店，這在地價負擔上就減輕了很多。另外，妥善利用現有資源條件，保留了原建筑物緩斜丘陵式的地形結構及天然采光，除了可省下一大筆整地費用外，還因天然景觀的充分利用而使其別具一格。
塚新購物中心以樓高7層的西武百貨店為核心商店，并包括有專門店街、飲食街、體育館、銀行、教堂、文化教室等設施。一條天然的小溪流穿越購物中心，使其與周圍的公園綠地共同構成一幅極佳的景觀。
分散在購物中心的250多家專門店街與餐飲店街是整個購物中心的特色之一。為避免地域內同業的抵制，西武流通集團特別將當地原有的小店戶優先納入專門店街的經營。250余家的專門店在西武流通集團的統一規劃下，每家店均保持了其獨有的造型，同時各店的共同組合又構成了整條街線條流暢的建筑輪廓，充分表現出建筑與空間的美感。專門店業主以租斷或抽成的方式與西武流通集團合作，并接受西武流通集團的統一管理。
250多家專門店街與餐飲店街大致分為5個群組：
第一群組是以生鮮四品（魚、肉、蔬菜、水果）為中心的“生鮮館群”。
第二群組是以各種西式、日式、中式餐飲店集合而成的“飲食街群”。
第三群組以音響、視聽器材、錄音錄像資料為主，表現年輕人的文化與風格，稱為“年輕館群”。
第四群組是以陶瓷器、玻璃、手織毛線、鉤紗等材料集合而成的“動手做館群”。
第五群組則是二層開放式的“塚新購物區群”。
除了商品的經營外，購物中心還以其嶄新的綜合性功能體現出它是真正的社會生活園地，中心內設有取名為“銀姿”的運動館，并有各種運動俱樂部組織。在購物中心的生活廣場上經常舉辦各種多采多姿的展示性活動。購物中心內的教堂有常駐牧師可為新人主持結婚儀式。購物中心的銀行從事金融服務業務，裝設在購物中心各重要地點的電腦視屏網絡系統隨時向顧客提供各種購物資訊，展示或銷售活動信息，以及各種相關信息的查詢。
總之，塚新購物中心除了重視商場的銷售機能，更強調其服務性機能，以適應顧客的多種需求，從而為日本流通業的多角化開辟了一個新的方向。

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霧里霧外

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9樓

四）新加坡購物中心

1、購物中心現況
新加坡的購物中心大多集中在鄰近地鐵站的市中心黃金商圈，且一條街上往往匯集著多家較大型的購物中心，如著名的“烏節購物環帶區”，有高島屋購物中心、中心點購物中心和新格璞拉購物中心等。著名的還有中國城商品街購物中心，該地區把一些傳統店面加以改造，注入新的活力，但一些傳統小販的古老生意仍予保留。布爾斯/羅可區的購物中心三年前完工，因位于交通樞紐附近，周末假日客流可達到16萬人次，是一個經營相當成功的購物中心。此外，還有海港碼頭區，包括萊佛市購物中心、碼頭廣場購物中心、Suntec城會議及購物中心等。
90年代初，新加坡開始大力興建大型住宅區，并由此帶動了社區型購物中心的發展。社區型購物中心共同的特點是：都座落在較大型的住宅區，同時又位于交通樞紐附近。Daimaru、Sogo、Metro等百貨公司是這些郊區型購物中心的主力商店，而其它的組合包括電影城、娛樂電玩中心、保齡球館和一般的家庭生活用品購物商店，還有一些室外餐廳和咖啡館。近期建成的購物中心有：世紀廣場、Tampines購物中心、Jurong Point購物中心、West Mall購物中心等。

2、購物中心的開發與管理
目前，新加坡購物中心一般由兩個不同性質的團體所擁有，一是大型的開發商（如遠東組織等），一是管理公司。大型開發商視購物中心為一項商業投資，以租賃為主要收入，所以大都會有自己的員工團體來管理或租賃，有的將管理工作以合約形式包給代理人。還有一些購物中心分割成幾個獨立的產權，由小額的投資人所擁有，并實際經營這些商店。

從專業的購物中心管理公司的角度來看購物中心管理，他們認為：
1)、購物中心是一種提供整合性服務的設施，它包含了一個有效系統的組織及運作。購物中心管理策略的落實必須有一個明確的工作流程，以進行催收租金等例行性工作。新加坡去年就有2.6萬家企業倒閉，所以不可不防。對行政作業也須制訂明確的管理規范，如收取租金標準須一季評估一次。
2)、在組織結構上，新加坡一個20萬平方米的購物中心，一般有20個管理人員，包括購物中心經理1人、不動產管理專員1人、專員助理3人、工程師1人、技術人員1人、停車場管理3人、商場租賃人員3人等。不動產的管理包括人事、建物、租約與承包合約，不動產服務包括空調、消防、招商、行銷等，清潔及保全服務則大部分是外包，可使人員任用較有彈性。
3)、購物中心收入的主要來源是租金、停車費及廣告費等服務費用。為了增加營業收入，必須建立適當策略使店鋪出租率達到最高，策略包括：在一些公共空間、平面媒體及樓層空間提高廣告曝光率，增加知名度；制作簡介手冊、海報；發放、郵寄宣傳品給有潛力的客戶；在公關方面，與承租戶保持良好關系，定期作意見調查。
4)、在招商條件方面，購物中心與承租戶的租約大都以2~3年為主，押金在2~3月租金之間。購物中心可隨時檢視承租方是否依約行事。租金是固定的，對具競爭性的主力商店，要比其它的商店條件低。

3、購物中心面臨的挑戰
1998年前8個月，新加坡整體零售業的收入下降了13%，零售業來客數下降約15%，觀光客在零售業的消費金額下降20%，為80億美元。
新加坡零售業面臨以下挑戰：
1)、都市與郊區購物中心的競爭態勢已經形成。中央烏節路的購物中心將會重新定位，并加強促銷活動，吸引當地人潮。
2)、商業中心之外的零售業營業額增長，這是由于便捷運輸系統、郊區購物中心興起及觀光客減少等因素所造成。
3)、以生活型態為導向的零售業會更加流行，如教育娛樂業的書店興盛、美容美發等新興行業增加。
4)、重視年輕消費族群，且其將成為主流。新加坡人口中年輕人占37%，亦即有110萬的24歲以下的人。雖然其收入不高，但是其可支配所得卻非常高，所以零售業者都已注意到這個族群。
5)、國際網路普及率提高，雖然電子購物的比例不高，但零售業者在網上出現，有助于提升知名度。

4、近來購物中心的變化
一些老購物中心紛紛進行改善和整修，以期帶給消費者全新的感受，整修的部分主要有：開放空間加大、增加采光、裝設新的信號裝置如方向指示和停車指示訊號、引進專為餐飲店設計的空調、增設電子計算機系統、保持賣場的動線順暢、在門口裝設新的安全警衛系統、提供額外通往停車場的通道等，以方便消費者。
另外購物中心用作廣告和展示的公共空間的面積增加了，大約增加55%，有的購物中心總收入的50%來自廣告及展示空間的增加。其他增加的收入包括停車場的收費，因為商場的顧客流量提高了50%，有的購物中心客流每月達50萬人次。

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霧里霧外

發表于 2009-04-13 01:15

10樓

（五）東南亞購物中心1、購物中心的發展
由于東南亞地區經濟起步比較晚，因此購物中心的發展不如美、日等國家成熟。但是其蓬勃發展的無限商機，已被東南亞各國作為重要的趨勢性業種加以發展。東南亞經濟的快速發展，帶動了居民消費能力的大幅提升，加之土地利用極大化觀念的影響，80年代起大型摩爾購物中心在該地區得以形成一股新的產業風潮。以購物中心必須投入15種以上不同行業的特性而言，十分符合東南亞經濟高速發展、各種資源實現最有效整合的效率要求。從購物中心發展的具體情況看，東南亞各國的購物中心數量已經很大，并且預期其數量及營業額對經濟面的影響會更加擴大和深遠。東南亞各國大型購物中心發展的直接原因除了零售業自身需求迫切以外，更具有市鎮發展及休閑觀光等其它產業相關意義，非常值得國內企業加以借鑒和學習。
菲律賓馬尼拉的摩爾有近30家，平均35萬人口擁有1家摩爾。新加坡的摩爾有20多家，平均15萬人口擁有1家摩爾。

2、購物中心的特點
以菲律賓、泰國為代表的東南亞式購物中心很象美國式購物中心，但自身連鎖的特點鮮明。其特點為：由專業的連鎖購物中心集團開發并經營管理，面積龐大，自營比例較高（50%至70%左右），自營百貨公司、超市、影城、美食城等，業態業種的復合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭（全家/全客層），能滿足全家的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受。連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題，可迅速實現購物中心的全面開業，且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。
菲律賓的SM SUPERMALL集團、ROBINSONS集團、EVER集團，泰國的THE MALL集團都成功地采用了“連鎖摩爾”的經營模式。菲律賓的SM SUPERMALL集團更成為了亞洲最大、全世界排名第3大的摩爾購物中心集團。SM PRIME集團旗下擁有20家大型連鎖摩爾SM SUPERMALL，總面積超過300萬平方米. 該集團曾多次獲得歐美財經雜志的"亞洲最佳管理獎"，其業績年年大幅度增長。目前菲律賓幾乎所有的大型百貨公司、大賣場都位于摩爾內，單體建筑的百貨公司、大賣場已極少。由于東南亞的摩爾發展得很好，且東南亞各國的人均收入、文化習俗等國情與我國的北京、上海等城市較相似。所以我們在發展摩爾時，不僅要學習歐美的成功經驗，更應該借鑒菲律賓等東南亞國家的發展經驗與教訓。

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