徐州中央國際廣場綜合體設計案例　

　　2006年楊寶民與江禾在聯商網站發表城市綜合體的開發與運營規律──中日案例比較分析文章，重點介紹了六本木新城和福岡博多運河城等綜合體項目；2007年同濟大學的牛力完成《建筑綜合體的空間認知與尋路研究》博士論文；2008年初同濟大學的王楨棟完成《“合”當代城市建筑綜合體研究》博士論文；2008初期深圳新摩爾公司服務徐州中央國際廣場建筑策劃和概念設計工作,楊寶民先生同時兼任徐州綜合體項目首席顧問，7月我們在星聯機構江禾總裁帶領下再次考察日本東京中城等最新的城市綜合體，系統研究了四萬平方米占地規模的核心商圈綜合體相關商業規劃與設計問題，通過新摩爾公司的現代城市綜合體研究成果，主動挖掘徐州綜合體項目的巨大商業價值，提出了項目開發戰略和實施策略，配合徐州中央國際廣場置業有限公司實現項目良好的經濟效益與社會效益。

一、 城市綜合體的商業建筑策劃思想與體系

　　1．城市綜合體的商業建筑策劃新思想
　　（1）基于全壽命周期的綜合體成本理念
　　項目建設開發、運營、拆遷成本的最優化，改變傳統的核算理念，對建筑設計及其優化提出了更高的要求，有利于我們轉變觀念，從長遠的角度控制總體成本。
　　建筑環保節能和綠色生態是現代城市開發的宗旨，減少臭氧與ＣＯ２排放，降低城市景觀污染，有利于中國城市綜合體的可持續發展，為城市的節能減排做出貢獻。
　　（2） 商業規劃與建筑設計方案的最佳匹配

　　商業規劃與建筑設計概念設計需要同步，爾后根據招商結果和經營管理方案深化建筑設計方案。讓不同業態在建筑空間合理分布，形成合理的客流動線與貨流動線。

　　表1　商業規劃與建筑設計初步方案的最佳匹配方法

　　（3）創造更加生態化的城市綜合體建筑與綠化空間

　　為了創造更加人性化的場所，在臨近六本木新城的東京中城建設了一流的綜合體建筑和公園，包含五星級酒店、寫字樓、美術館、購物中心等各類建筑，具有公園一樣的休閑環境與綜合體的多功能空間有機結合，其中標志性寫字樓和高檔酒店位于主塔樓，吸引大量企業總部入住，購物中心吸引了時尚百貨和生活服務設施，三得利美術館和設計中心吸引了眾多白領，創造了良好的藝術氛圍，各類餐廳緊鄰綠化空間，聚集人氣，形成了新一代綜合體的范例。

深圳新摩爾商業管理公司總結了日本綜合體流程，結合中國實際，提出了綜合體流程圖，重點強調了最大知識轉化環節，幫助發展商抓住主要矛盾。

　　3． 城市綜合體價值提升方法
　　在價值最大化方面，我們重視系統論在綜合體價值最大化方面的應用，通過總結東京中城、六本木以及國內數個綜合體項目策劃與招商經營實踐,深圳新摩爾商業管理公司總經理楊寶民先生首次在業界提出五種提升綜合體價值的方法：.
　　1.不同產品物業組合方法,尋找酒店、購物中心、商業街區、寫字樓和酒店公寓物業最佳位置與比例。
　　2.在物業比例確定后,尋找最佳業態比例,使商業價值得到最佳發揮。在徐州中央國際廣場項目業態規劃中，需要考慮注重聚集人氣，特別是以購物中心的形式以對面金鷹購物中心進行有效的競爭，共同繁榮中心商圈。
　　3.通過良好的經營管理策劃吸引一流品牌的酒店,爾后引進一流的主力百貨商場，最后引進大賣場；招商順序是讓對項目收益貢獻最大的業態優先選擇位置,提升整個城市商業綜合體物業價值。
　　4.通過主題文化的創新,提升整個物業的品味和價值。
　　5.通過規劃城市綜合體的視覺形象，做好視覺形象與裝修設計的銜接工作，提升整個項目的商業價值。
　　以上五個方法由深圳新摩爾商業管理公司在國內多個城市綜合體項目中得到推廣應用，取得了良好經濟效益。

二、 城市核心商圈的商業綜合體價值最大化與功能取舍

　　1． 土地價值最大化與綜合體物業開發比例

　　綜合體開發商希望策劃與設計單位幫助尋找到土地價值最大化的物業比例和建筑設計上能夠成熟的方案。
　　以徐州綜合體項目為例，占地面積為4萬平方米，最初規劃方案為雙塔樓，我們對此方案進行深化，對項目商業部分進行街區分割，形成最大面積可售物業，經過深圳新摩爾公司計算分析，在不銷售商鋪的前提下，重點銷售塔樓物業的情況下，該方案投入產出不理想，難以在較短時間回籠項目投資；如果在初期銷售商鋪，對項目長期利益有較大損失，不利于項目的商業可持續經營。

　　圖5 地上建筑26萬平方米的雙塔樓方案

　　從長期利益角度來講，兩個塔樓方案局限較大。在三個塔樓方案中我們希望主樓的酒店面積為4萬平方米，商業裙樓為9層（商業部分為四層），7－9層部分空間作為五星級酒店配套物業，在200米高度的塔樓中我們希望寫字樓面積最大化，這部分寫字樓售價能夠達到每平方米1萬元，比后面的塔樓能夠高出3000元左右。從經濟角度三塔樓方案是優于的兩個塔樓的方案，從現代城市綜合體角度只有三個塔樓方案，才能充分利用北廣場，形成購物中心和酒店、寫字樓和公寓等功能互補的現代城市綜合體，發揮城市綜合體的集聚優勢。只有在徐州彭城廣場南側形成現代綜合體，才能填補徐州ＣＢＤ空白，增強項目開業后競爭能力，有利于項目的可持續經營和長遠發展。

　　與日本東京中城綜合體類似，主塔樓充分利用北廣場優勢，上側為五星級酒店，下邊是5Ａ寫字樓，南側兩棟塔樓分別為4A寫字樓和公寓。

　　２．土地價值與物業區位研究
　　土地是建筑的載體，城市土地的價值取決與土地所處的城市地段，在房地產開發中流行著一句價值名言，那就是地段、地段、再地段，這充分說明土地區域位置對建筑價值的重要性，我國將城市土地進行了分級分類，城市土地按照住宅、商業、商務、綜合等功能分為五類九級，其依據就是土地所處的城市地段；土地的地段決定土地的價格，同時也決定開發產品的市場價格，城市核心區域土地是城市最具有價值也是附加值最高的土地，城市核心區項目的開發投資價值高，投資大，市場風險大，同時也面臨政策風險與國內外經濟形勢變化的風險；實力不強的投資商一般沒有能力運做城市核心區項目，城市核心商業區的土地價值高，要充分挖掘土地的商業與市場價值，要對城市的肌理、文脈、經濟、城市特色深入研究后才能確定項目的功能定位與規模，適度的物業比例與規模是定位的重點，不是越大越好，也不是隨意的確定，使綜合體各功能的效益最大化，投資規模最經濟，不同的位置對物業商業價值影響較大，我們需要根據地塊特點按照物業的不同性質安排最佳位置。

　　　　4萬平方米占地在城市核心地段具備綜合開發的土地規劃條件，以徐州中央國際廣場為例，四周面臨不同的城市建筑與空間，項目的商業價值面對彭城城市廣場地塊價值最大。我們主張主塔樓放在靠近北側廣場部分。后面兩個塔樓，以居住為主的公寓放在靠近前年路和中山路交叉的地塊西南側，可以共享云龍湖和云龍山的景觀。4A級 SOHO放在青年路與彭城路交叉的地塊東南側。
　　新加坡星聯國際機構深圳新摩爾商業管理公司對中央國際廣場項目高度重視，由楊寶民先生調集國內外專家，對項目進行動態研究和中外綜合體比較分析，通過一年來堅持不懈的跟蹤研究，多種方案的投入產出比較分析，我們對徐州中央國際廣場綜合體項目形成基本判斷：

　　項目所在區域是徐州的中央商務區，是徐州市政府明確認定的核心商圈，通過徐州中心區幾個開發項目比較分析，五大在建項目正在推動中心商圈向中央商務區升級，只有徐州中央國際廣場項目具備開發一流城市綜合體的條件。

　　深圳新摩爾商業公司公司與廣州城市勘察設計院等專家通過建筑方案初步設計和商業規劃分析認為，徐州中央國際廣場項目是國內難得的優質商業地產項目，具有建設一流綜合體和購物中心的可能性。

　　我們認為項目立地條件是客觀的，我們需要根據立地條件制定開發戰略，開發五星級酒店、購物中心、寫字樓和公寓等綜合體是項目最合理的選擇，項目的定位不是簡單衡量開發面積的多少，不僅要考慮項目功能互補，在未來競爭中處于有利位置，而且要考慮綜合體項目的可持續經營。

　　本項目初步判斷具有較高的投入產出比，屬于眾多商業地產投資機構優選的城市綜合體項目。

　　本項目建設周期與我國宏觀經濟形式的周期比較協調，力爭在經濟熱潮時候出售部分物業。

　　作為淮海經濟區的中心城市，徐州將全力推進中心商圈建設，這是千載難逢的機遇期。

　　大型綜合體項目需要整合高端資源，徐州中央國際廣場項目已經引起擁有高端商業資源的戰略投資者關注，洲際酒店等一批酒店公司，ZARA等眾多著名品牌對徐州中央國際廣場項目均表示了濃厚興趣。

三、城市核心商圈綜合體設計的創新───徐州中央國際廣場案例

　　1. 綜合體與城市ＣＢＤ的總體和諧

　　彭城廣場北側金鷹百貨及雙塔樓

　　彭城廣場南側徐州中央國際廣場

　　
　　清華大學的城市設計方案強調如下內容：
　　1、 中心商圈總用地面積保持106公頃，另規劃周邊391公頃范圍作為中心商圈輻射區。輻射區北、東至故黃河故道，西至西安路，南到和平路，用地面積約391公頃。輻射區是核心區商業磁場的對外輻射區，也是核心區功能的延伸與補充，與核心圈一起，構成層次完善、功能齊備、總用地面積接近5平方公里的徐州老城區商業中心。本城市設計重點針對中心商圈的核心區展開。
　　2、 中心商圈按照不大于1：3.0的毛容積率、1：4.0凈容積率的指標控制總體建設規模，調整后的總建筑面積約320.7萬平方米，毛容積率約1：3.02，凈容積率約1：3.99。在總量控制的前提下，彭城廣場附近局部重要標志性地塊凈容積率達到1：12。
　　3、 提高中心商圈的停車位數量設置標準，總停車位達到15000個。機動車停車位數量設置標準為：
　　金融商業辦公區： 0.65泊位/100平米；商業設施： 0.65泊位/100平米
　　餐飲、娛樂服務區：1.2泊位/100平米; 旅館服務業： 0.3泊位/客房
　　商住居住區： 0.5泊位/1戶（按照一戶一個車位，周邊馬路無法泊車）　
　　4、 對彭城廣場周圍的建筑空間進行進一步深入研究，從徐州市城市整體天際線角度出發，研究標志性超高層、高層建筑的空間布點。在彭城廣場周邊形成以擴建的金鷹雙塔為制高點，北高南低、整體均衡的約6-7組超高層建筑形成的核心高層建筑區域，空間規劃重點研究減少對彭城廣場產生封閉壓迫感。

　　圖9 徐州中心商圈夜景鳥瞰圖

　　圖10 徐州中心商圈南立面

　　１． 五星級酒店和寫字樓的標志性建筑
　　從贏利模式看，地級城市徐州的寫字樓價格不高。在開發初期銷售時候，寫字樓價格不會太高，大約在10000-12000元/平方米之間。
　　徐州中央國際廣場項目因為地塊面積的局限，需要在標志性建筑中將酒店和辦公樓放在一個塔樓中，因此，我們從投資收益上酒店是長線，未來物業升值空間較大,例如，酒店建成后整體出售售價可能達到1.4萬元/平方米，但是未來五年出售后，均價可以達到2萬元/平方米。綜合考慮傾向于放在寫字樓上邊，南側可以觀看云龍湖優美景觀，北側是城市中心綠化廣場。發展商在招商過程中引進高品質五星級酒店品牌，對整個綜合體帶動作用較大，便于配套名品商場業態與對面金鷹購物中心展開有效的競爭。

　　２． 購物中心經營成本與建筑設計的空間形態比例

　　開放式空間是節能的重要措施，現代綜合體的購物中心部分需要相當比例的開放空間，有效降低空調費用。

　　我們在考察夏威夷購物中心，發現完全不用空調的購物中心，它們采用開放式空間為主，只有演出舞臺加上蓋子，主要用途是擋雨。
　　

　　３． 以顧客為核心的流線設計和交通規劃創新
　　從立體角度思考平面動線，充分考慮地鐵因素，地下空間流線和地上有機結合。

　　1，2F將步行街與通道主動線結合，形成洋流布局，讓顧客感覺通常和良好的可見性。
　　3F空間開始變化，重點利用Ｌ形狀設置動線，讓顧客感覺寬敞明亮，心情舒暢。
　　項目停車位規劃為：
　　-3F 3.5萬平方米 1000輛停車位
　　-2F 1.5萬平方米停車300輛
　　為減少卸貨平臺對商業臨街面的破壞，我們要求把卸貨放在地下。
　　-1F 1000平方米貨車停車及卸貨平臺 要求高度為7米，基本是占用兩層。

　　圖11 項目總平面圖

　　4.通過結構設計為商業空間營造更好的經營環境

　　帶有多個塔樓的大型綜合體，塔樓與群樓的結構設計是真正的難點。在占地４萬平方米左右空間，我們主張裙樓柱距統一按照8.4米左右布置，塔樓采用點式布局。為商業空間營造最佳環境。

　　圖12  三個塔樓的綜合體項目首層平面圖

　　圖13 購物中心部分模型

　　
　　對于部分樓房局部含有夾層或大開洞等問題，不能采用“樓板平面內剛度無限大”的假定。在計算中，該部分應采用 “樓板有限剛度”的假定，計算結果較能反映真實受力情況。SATWE計算程序包含了這一計算功能，可以應用在本工程中。

四、商業綜合體模擬經營分析與建筑方案優化

　　城市綜合體需要考慮盈利模式，一般需要考慮兩種方式回籠資金，一種是銷售物業模式，另外一種是出租物業和商業經營取得利潤回報。
理想的建筑設計方案是銷售部分塔樓物業,例如,公寓和寫字樓回籠資金。次等理想方案是銷售塔樓物業和少量商鋪回收總投資，保留商業物業長期經營。

　　徐州綜合體項目三塔樓方案成本構成如下：

　　項目建設總成本：23億（包括地價和拆遷費用），
　　地上總建筑面積：39.01萬平方米，綜合體地下室面積：5.1萬平方米 ，廣場地下室面積7.03萬平方,總建筑面積49萬平方米。
　　地價與拆遷費用：7億
　　項目總投資：30億
　　項目采用三塔樓方案比兩個塔樓方案完成地下空間和商業裙樓開發的成本高出1.2億元，這是我們從現金流角度分析采用三塔樓方案的重要原因。
　　項目收入和收益如下：

　　銷售總收收入：26億元；項目銷售總利潤：－4億元；

　　項目無法做到資金平衡， 但是，利用接近５億元資金得到１２萬平方米優質商業物業價值１８億元，五星級酒店價值８億元，總價值２６億元，屬于投資收益較高的商業物業。
　　從初步的投資收益測算，確定項目的投資價值與投資的可行性，選擇不同的投資方式取決于投資者對項目主期望價值目標。
　　如果以商業的經營為主價值目標，則要對商業的經營收益評估為主要目標，從商業經營的現金流，租金收益價值來評價項目的投資回收期與收益的市場支撐價格的可行性。
　　如果通過可銷售物業來獲得商業經營的物業，那么，可銷售物業與商業經營面積的比例要控制在投資收益平衡的基礎上，有時會犧牲商業經營的面積與布局來平衡可銷售物業與商業經營物業的面積最佳比例，這對于商業策劃與建筑形態的設計來講要找到一個最佳的平衡點具有一定的技術難度，這也是商業策劃與建筑設計有機結合的難點之一，也是城市綜合體各功能物業最佳匹配的研究課題。
　　城市綜合體研究的目標就是在建筑形態研究與功能配比上找到最佳的投入產出與建筑形態，建筑空間的有機組合，投資收益的評估是研究的最基礎技術性工作，在投資收益分析的基礎上尋找最佳的物業匹配，在最佳的物業匹配基礎上尋找最經濟合理的建筑形態與平面設計，最后達到城市綜合體收益最大化，投資最有效化，最經濟化。

五、現代綜合體開發戰略和實施策略

　　大型綜合體一般投資在20億元人民幣以上，需要明確的開發戰略，在實施過程中需要風險控制策略。以徐州中央國際廣場綜合體項目為例，項目主要優勢如下：
　　1、項目地塊處于核心商圈的１號地塊,具有唯一性、稀缺性，項目直接與地鐵樞紐站點一體化優勢。
　　2、政府對于項目用地開發的特殊政策,例如，地下負一層的產權優勢，附廣場功能與中央國際廣場一體化設計的政策優勢等，１億元出讓金80％用于項目的開發成本，自留物業的稅費政策優惠等。
　　3、徐州作為淮海經濟區的中心城市，以及高速鐵路及軌道交通等項目的逐步實施，擴大了項目的市場輻射力和影響力。
　　4、項目地塊方正，具備開發一流地鐵購物中心及商業綜合體的所有條件，屬于國內三線城市優質商業地產項目。
　　５、省委省政府對振興徐州老工業基地優惠政策。市委市政府將徐州中央國際廣場列為一號工程，是一次千載難逢的開發機遇。

　　根據我們對項目方案和市場的周密分析，形成了風險控制策略：

　　1、項目分期開發策略，北廣場優先開發，降低拆遷風險，并根據市場情況決定二期和三期開發進度，降低項目房地產市場風險，爭取做到低潮開發，高潮出售。
　　2、對不同建筑設計方案進行經濟性分析，優化總體規劃設計方案，屋頂物業價值挖掘，實現屋頂花園與北廣場的呼應，實現商業物業價值最大化，增強項目變現能力。
　　3、提高容積率，如果采用三塔樓方案，五星級酒店和寫字樓采取整體營銷策略，鼓勵酒店集團整體購買或者聯合開發。通過項目合作方式，塔樓開發引進新的投資合作伙伴，共同分享項目風險和收益。
　　4、兩塔樓方案的辦公塔樓中酒店和辦公功能可以規劃互換，降低政策風險和市場風險。
　　5、房地產產品優化策略戶型以小戶型為主，高質量，高單價，低總價。在購物中心設計方面，1、2、3等樓層設置街區商鋪，實現可分割出售商業物業面積最大化。
　　6、財務措施：通過徐州中央百貨現有商業物業和良好商譽，降低現金投資額，提高融資能力，降低融資成本。
　　7、組織優秀項目團隊，引進優秀顧問公司，優化盈利模式，把握項目開發的難點與關鍵問題，做好項目設計方案優化，招商和工程管理和物業銷售工作，降低項目實施中的總成本。

　　綜合體項目開發實施策略

　　大型城市綜合體需要根據市場情況，應該確定合理的開發策略，讓發展商能夠占用較少的自有資金，合理安排開發周期，取得最佳的投入產出比，實現綜合體開發目標。以徐州城市綜合體為例，我們提出的開發策略是：

　　1．首先根據商業規劃方案，做出一個在建筑上基本合理的方案，重點用于驗證技術經濟指標，爾后進行投入產出分析和商業模擬經營分析。
　　在投入產出分析中，我們一般要求三年周期的項目投資利潤率達到45％以上，平均每年能夠盈利在15％以上或者能夠在三年內通過物業銷售能夠回籠資金，保留購物中心和五星級酒店等優質資產長期經營。
　　根據盈利模式需要我們在省城至少需要4萬平方米占地，在地級城市綜合體至少需要6萬平方米占地，才能達到比較理想的物業組合比例，特別是可售物業總銷售額能夠達到回籠總投資的平衡點。
　　當投資利潤較低時候，需要政府部門從城市發展需要降低土地出讓成本，幫助發展商尋找到合理的建筑設計方案，有利于城市形象和可持續發展，而不僅僅是片面追求單個項目的利潤最大化。
　　2. 分期開發策略  根據項目市場情況，一般可以分為三期進行徐州綜合體項目開發，第一期，開發商業裙樓，做好三塔樓基礎和地下空間開發。第二期，開發南側辦公和公寓雙塔樓，第三期，可以開發五星級酒店和5Ａ辦公樓在內的北塔樓，可以采用合作方式開發。

　　在實際開發過程中，徐州綜合體可以采用預售模式，使得開發過程連續性較好，這樣更能夠有效降低開發成本，減少施工對購物中心經營的影響。

　　總結

　　通過占地４萬平方米綜合體的深入研究，新摩爾公司不僅在前期商業規劃與設計方面取得成果，而且在大型綜合體機電設備選型方案，綜合體物業管理特點和針對性方案研究與實踐方面均取得系列成果，通過依托自主知識產權成果為開發商創造巨大商業價值，挖掘更多綜合體項目利潤和品牌價值，形成了核心競爭能力。
　　徐州中央國際廣場是深圳新摩爾公司重點服務的大型綜合體項目，該項目位置一流，開發規模適中，具有較高的投入產出比。通過高起點策劃與設計，該項目將在我國地級城市綜合體開發歷史上占有極為重要的位置。決戰淮海，天下便知分曉，我們愿意和國內更多同行攜手前進，共同為中國城市綜合體開發在亞洲領先作為自己的貢獻。

已經開始在做了，已經開始前期拆遷了。