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痘痘都 
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[轉(zhuǎn)帖]探視萬達(dá)運營之痛的背后
晚上8點的襄陽萬達(dá)廣場，偌大的購物廣場內(nèi)已沒有多少顧客，只想在屈臣氏購買一支唇膏的倩倩，受到導(dǎo)購小姐的熱情推介。北京的導(dǎo)購們一定沒有時間去應(yīng)付只在30元左右產(chǎn)品前晃悠的顧客。兩個月前，珠寶品牌金伯利和歐特爾選擇從襄陽萬達(dá)廣場撤柜。除了兩家撤柜的珠寶品牌，服裝品牌也走了約三分之一。而留下經(jīng)營的商家80%處于薄利和微利狀態(tài)。襄陽萬達(dá)廣場可能不是個案。據(jù)了解，上海、廣州、濟南、沈陽、武漢等地的萬達(dá)廣場均被曝出商鋪出租一般、人氣不足的狀況。截至2011年底，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司持有自營物業(yè)面積903萬平方米。但2011年萬達(dá)廣場的租金收入僅有34.6億元，而萬達(dá)百貨還處于虧損狀態(tài)，租金對整個業(yè)績的貢獻(xiàn)僅占3.29%。
擴張過快，城市選擇不準(zhǔn)確
萬達(dá)對二、三線城市的選址標(biāo)準(zhǔn)是，GDP總額達(dá)到1000億元以上，社會消費品零售總額300億-400億元，社區(qū)人口不少于70萬-80萬。這個標(biāo)準(zhǔn)比較寬泛，很多城市都滿足這個標(biāo)準(zhǔn)。毫無疑問，按照上述標(biāo)準(zhǔn)，襄陽是萬達(dá)的目標(biāo)城市之一。但是，2011年，襄陽市城鎮(zhèn)人均年消費支出為11816元，其中食品類仍占主導(dǎo)地位，教育文化娛樂服務(wù)消費支出僅為1777元。決定大型購物中心得以長期運營下去的一個重要因素是當(dāng)?shù)氐钠骄M水平。也許萬達(dá)有更詳盡的城市選擇標(biāo)準(zhǔn)體系，但是可以判斷萬達(dá)在進(jìn)入襄陽之前未做詳細(xì)的調(diào)研工作，忽略了最重要的客戶。追求快速擴張無疑是導(dǎo)致這個結(jié)果的重要原因。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)已在全國開業(yè)55座萬達(dá)廣場、34家五星級酒店、800塊電影銀幕、46家百貨店、51家量販KTV，計劃到2015年開業(yè)120座萬達(dá)廣場，持有物業(yè)面積2400萬平方米，成為全球排名第一的不動產(chǎn)企業(yè)。
無獨有偶，同樣的情形星河灣也上演過，扛著百億的銷售目標(biāo)，擁有龐大的銷售隊伍，夭折在鄂爾多斯(600295,股吧)。導(dǎo)致這場悲劇的最大原因是星河灣城市選擇失誤。2010年7月31日，在市場形勢不佳的環(huán)境下，太原星河灣在太原開盤日自動麻將機遙控器大幅超越浦東星河灣40億銷售業(yè)績，再次創(chuàng)造紀(jì)錄。這次成功極大鼓舞了星河灣的士氣，當(dāng)房子不愁賣的時候，耗費巨資研究客戶自然成為多余。
無論今日的萬達(dá)運營之困，還是昨日的星河灣神話破滅，擴張過快和城市選擇不準(zhǔn)確是背后最重要的原因。異地擴張，快速復(fù)制是今后房企的發(fā)展趨勢，但是這一步走的要穩(wěn)，不可盲目擴張。研究客戶基礎(chǔ)上的復(fù)制，才是成功之道。
人才缺口，亟待解決
商業(yè)地產(chǎn)的“人才荒”成為當(dāng)前最大的現(xiàn)實。萬達(dá)集團吸納并培養(yǎng)了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)眾多精英，因此也成為眾多獵頭公司圍獵的對象，不僅高管，甚至普通員工都成為房企圍獵的目標(biāo)。這無非成為萬達(dá)最痛心的事情，因為它自身的人才并不富裕。
據(jù)了解，至2010年底萬達(dá)員工總數(shù)將有近3萬人，僅2010年上半年就招聘員工4685名。萬達(dá)集團總裁丁本錫曾在一次會議上表示，2010年在項目系統(tǒng)高管團隊中65%-70%的人都是新加盟，都是第一次操作城市綜合體。如此大規(guī)模的招聘，自動麻將機遙控器如此大比例的新人，填補了萬達(dá)對人的需求，但卻無法滿足其對人才的需求，特別是對管理人才的需求。
運營管理人才存在缺口是導(dǎo)致萬達(dá)運營困境的另外一個重要原因。萬達(dá)高層雖然很早就認(rèn)識到，制約萬達(dá)發(fā)展的短板是人才。王健林在各種場合也反復(fù)強調(diào)過，他并不擔(dān)心萬達(dá)的商業(yè)模式和資金鏈，最怕人才儲備跟不上。因此，建議萬達(dá)在快速擴張的同時，一定要考慮人才的缺口，走穩(wěn)健的發(fā)展道路。
綜述：放慢腳步，享受成功
當(dāng)面對誘惑的時候，人們往往無法停止前進(jìn)的腳步。萬達(dá)抓住且滿足了政府的三大關(guān)鍵需求點：促進(jìn)當(dāng)?shù)刎斦杖朐鲩L、促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、短期內(nèi)提高政府政績，低價獲得土地成為萬達(dá)的核心競爭力。拿地的難度降低，融資的砝碼增多，為萬達(dá)的擴張?zhí)峁┝肆己玫挠布䲢l件。但是在人才無法滿足的情況下，萬達(dá)唯一的選擇就是放慢腳步。在人才一定的前提下，進(jìn)度、成本和質(zhì)量這三者是平衡的，當(dāng)成本低，進(jìn)度快的情況下，犧牲的只有質(zhì)量。
放慢腳步，享受成功。企業(yè)發(fā)展的目的是適度規(guī)模，而不是一味的追求規(guī)模最大化。
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| 2012-11-20 22:00 |
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