痘痘都 
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[轉帖]探視萬達運營之痛的背后
晚上8點的襄陽萬達廣場，偌大的購物廣場內已沒有多少顧客，只想在屈臣氏購買一支唇膏的倩倩，受到導購小姐的熱情推介。北京的導購們一定沒有時間去應付只在30元左右產品前晃悠的顧客。兩個月前，珠寶品牌金伯利和歐特爾選擇從襄陽萬達廣場撤柜。除了兩家撤柜的珠寶品牌，服裝品牌也走了約三分之一。而留下經營的商家80%處于薄利和微利狀態。襄陽萬達廣場可能不是個案。據了解，上海、廣州、濟南、沈陽、武漢等地的萬達廣場均被曝出商鋪出租一般、人氣不足的狀況。截至2011年底，萬達商業地產公司持有自營物業面積903萬平方米。但2011年萬達廣場的租金收入僅有34.6億元，而萬達百貨還處于虧損狀態，租金對整個業績的貢獻僅占3.29%。
擴張過快，城市選擇不準確
萬達對二、三線城市的選址標準是，GDP總額達到1000億元以上，社會消費品零售總額300億-400億元，社區人口不少于70萬-80萬。這個標準比較寬泛，很多城市都滿足這個標準。毫無疑問，按照上述標準，襄陽是萬達的目標城市之一。但是，2011年，襄陽市城鎮人均年消費支出為11816元，其中食品類仍占主導地位，教育文化娛樂服務消費支出僅為1777元。決定大型購物中心得以長期運營下去的一個重要因素是當地的平均消費水平。也許萬達有更詳盡的城市選擇標準體系，但是可以判斷萬達在進入襄陽之前未做詳細的調研工作，忽略了最重要的客戶。追求快速擴張無疑是導致這個結果的重要原因。相關數據顯示，萬達已在全國開業55座萬達廣場、34家五星級酒店、800塊電影銀幕、46家百貨店、51家量販KTV，計劃到2015年開業120座萬達廣場，持有物業面積2400萬平方米，成為全球排名第一的不動產企業。
無獨有偶，同樣的情形星河灣也上演過，扛著百億的銷售目標，擁有龐大的銷售隊伍，夭折在鄂爾多斯(600295,股吧)。導致這場悲劇的最大原因是星河灣城市選擇失誤。2010年7月31日，在市場形勢不佳的環境下，太原星河灣在太原開盤日自動麻將機遙控器大幅超越浦東星河灣40億銷售業績，再次創造紀錄。這次成功極大鼓舞了星河灣的士氣，當房子不愁賣的時候，耗費巨資研究客戶自然成為多余。
無論今日的萬達運營之困，還是昨日的星河灣神話破滅，擴張過快和城市選擇不準確是背后最重要的原因。異地擴張，快速復制是今后房企的發展趨勢，但是這一步走的要穩，不可盲目擴張。研究客戶基礎上的復制，才是成功之道。
人才缺口，亟待解決
商業地產的“人才荒”成為當前最大的現實。萬達集團吸納并培養了商業地產行業眾多精英，因此也成為眾多獵頭公司圍獵的對象，不僅高管，甚至普通員工都成為房企圍獵的目標。這無非成為萬達最痛心的事情，因為它自身的人才并不富裕。
據了解，至2010年底萬達員工總數將有近3萬人，僅2010年上半年就招聘員工4685名。萬達集團總裁丁本錫曾在一次會議上表示，2010年在項目系統高管團隊中65%-70%的人都是新加盟，都是第一次操作城市綜合體。如此大規模的招聘，自動麻將機遙控器如此大比例的新人，填補了萬達對人的需求，但卻無法滿足其對人才的需求，特別是對管理人才的需求。
運營管理人才存在缺口是導致萬達運營困境的另外一個重要原因。萬達高層雖然很早就認識到，制約萬達發展的短板是人才。王健林在各種場合也反復強調過，他并不擔心萬達的商業模式和資金鏈，最怕人才儲備跟不上。因此，建議萬達在快速擴張的同時，一定要考慮人才的缺口，走穩健的發展道路。
綜述：放慢腳步，享受成功
當面對誘惑的時候，人們往往無法停止前進的腳步。萬達抓住且滿足了政府的三大關鍵需求點：促進當地財政收入增長、促進當地就業、短期內提高政府政績，低價獲得土地成為萬達的核心競爭力。拿地的難度降低，融資的砝碼增多，為萬達的擴張提供了良好的硬件條件。但是在人才無法滿足的情況下，萬達唯一的選擇就是放慢腳步。在人才一定的前提下，進度、成本和質量這三者是平衡的，當成本低，進度快的情況下，犧牲的只有質量。
放慢腳步，享受成功。企業發展的目的是適度規模，而不是一味的追求規模最大化。
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