作為長沙的明星項目，京投銀泰·環球村再次易主，無疑是年末春初長沙樓市的第一大事件。

2012年末，京投銀泰公開宣布，擬將持有的京投銀泰（湖南）置地投資有限公司80%的股權，以3.42億元的價格，轉讓給長沙市萬科房地產開發有限公司。與此同時，長沙萬科還將提供資金償還京投銀泰及其關聯方的6.09億元債務。

湖南置地的主要資產為湖南湘誠壹佰置地有限公司、長沙京投銀泰物業管理有限公司，湘誠壹佰擁有湖南長沙“京投銀泰·環球村”項目的開發建設權。

這也就意味著，湖南置地、項目公司及物業公司轉由長沙萬科接手，而京投銀泰目前為項目公司提供的5.1億元擔保，也將在該筆交易完成后解除相關責任。

長沙項目

對于是次入主京投銀泰·環球村項目，長沙萬科地產銷售經營部助理經理朱亮在微博上表示，整個項目將由長沙萬科操盤，目前產品系列還沒有定，但會比較快。

資料顯示，京投銀泰·環球村是長沙武廣核心區第一大盤，總占地面積810畝，總建筑面積130萬平米，規劃包括住宅、國際公寓、五星級酒店、高端寫字樓以及高端商業。整個項目總投資為40多億，共分5期開發。

事實上，在萬科控股湖南置地之前，長沙業界普遍流傳的說法是保利將會接手。

“（賣股權的事情）原來都知道了，前幾天甚至還出了個置業顧問說辭，可當時說的是（賣給）保利。”有長沙業內如此回憶。

另據知情人士透露，早前，保利和萬科都在與京投銀泰談，并且還有別的公司也在關注。而保利也確實花了比較長的時間跟進上述項目。不過，可能考慮到項目情況比較復雜，保利還在權衡，遲遲沒有出手。

據上述人士介紹，環球村項目是一個舊改項目，目前第一期已經賣完，但后期的拆遷卻還沒有動工，整個項目還是比較繁瑣和復雜。

“與此同時，項目后期還涉及高壓線的改道問題。” 該知情人士續稱，之前政府方面曾表示，高壓線可以進行埋地處理，如果成行，項目后期的容積率將由目前的二點幾提高到三點幾。但該項工作進展的也不順利，拖了很長時間。

“萬科之所以提前簽下該項目，可能是感覺這些因素都在他們的可控范圍內。”上述人士如此表示。

另有媒體援引業內人士的話表示，萬科參股湖南置地，或是看中了其子公司持有的京廣高鐵沿線土地。隨著拿地競爭已趨白熱，通過投資參股企業獲取土地已成為房企拿地的新策略，此舉避免了協議出讓或者掛牌等其他相關手續。

割肉補血

不論外界如何看待這筆交易，對于京投銀泰來說，處置資產才剛剛開始。

“其實今年，除了長沙項目之外，在三亞、寧波等地也有一些處置資產的動作。主要還是出于回歸公司發展戰略的考慮，對北京以外的項目資源進行處理，把資金收回來，重點投公司的戰略項目。”京投銀泰股份有限公司董事會秘書鄧志高表示，現在公司戰略就是以北京為中心，以軌道交通為依托，重點是發展軌道交通物業。

不過，另據分析人士觀察，出售環球村項目的主要原因可能還是公司現金流不好，其內部目前也正在做一些資產處理。

“長沙項目對京投銀泰而言，利潤率不算太高，一期價格才5000多。”該人士續稱：“這個項目的股權之前已經多次轉讓，京投銀泰也是中途接手的，所以對他們而言，這個項目的成本太高。但對保利和萬科來說，這個項目的利潤率就能接受。”

另外，早前亦有分析人士在接受觀點地產新媒體的采訪時指出，財務情況不佳，資金壓力較大，是京投銀泰出售京外資產的直接原因。

該人士研究其三季報數據之后發現，截止至9月底，京投銀泰需要償還的短期借款已近45億，然而賬面可用的資金只有5個億，因而面臨非常大的短期資金缺口。

顯然，京投銀泰也感到的現金流來帶的重壓，除了京外項目，京投銀泰甚至也將北京項目的部分股權售予萬科，以實現合作開發，加快周轉。

于上述公告同日，京投銀泰全資子公司北京京投置地房地產有限公司，擬將持有的北京京投陽光房地產開發有限公司51%股權，以1.36億元的價格轉讓給北京萬科企業有限公司。

京投陽光為開發建設“京投快線·上林灣”項目的項目公司。對此鄧志高表示，京投銀泰和萬科一直以來都是處于一種戰略合作關系，除了上林灣項目，在北京還有兩個與萬科合作的項目。

“上林灣項目還是由合作雙方共同操盤。”鄧志高續稱，未來北京項目將會比較多的通過合作的方式來開發，合作對象也不僅限于萬科。

京投銀泰稱，上述交易對公司持續經營能力、損益、資產狀況及現金流狀況將產生較為積極的影響。

據悉，京投銀泰此次兩宗同萬科的交易將分別回籠資金約10億元和2.8億元，產生收益約1.7億元和0.13億元。

鄧志高進一步表示，如有合適的機會，京投銀泰下一步會考慮在北京拿地，并會將更多注意力放在適合做地鐵上蓋的土地上。

“至于京外資產，目前占公司資產總額的四分之一，公司將分階段逐步處置京外項目，但目前還未有特別明確的時間計劃”鄧志高如是說。

（來源：新華房產）