謀求商業模式轉型的花樣年，終于熬過調控的陰霾。

據花樣年公布稱，截至2012年12月31日，該公司累計實現合同銷售金額約人民幣80.14億元，累計銷售面積95.99萬平方米，累計銷售金額達全年人民幣72億元銷售目標的111%。

上市3年多的花樣年，一直在走別樣的發展路徑。曾經拋出“規模擴張是毒藥”言論的花樣年總裁潘軍，在房地產行業進入分水嶺時期中，沒有選擇讓花樣年走規模化路線，而是趁著調控時機，完成了自身商業模式的轉型。

綜合體占據半壁江山

花樣年80億元的銷售成績，主要來自其核心產品城市綜合體項目的貢獻。

按照年初花樣年高層的說法，在2012年全年的銷售中，商業相關的項目應占到60%。花樣年方面，并沒有向記者作出回應，只稱具體數據需要等待年報的公告。

定位中高端住宅市場的花樣年，在2011年嚴厲房地產調控下，開始順勢調整方向。從2011年上半年開始，花樣年暫停許多高端住宅項目的開發，轉向開發不限購的商業地產項目。

潘軍曾經表示，宏觀調控將會是樓市的常態，可以規避限購的產品非常重要，城市綜合體成為必然選擇。

2011 年，花樣年實現合同銷售金額70.1 億元，合同銷售面積74.6 萬平方米。其中，38.9億元及30.8 萬平方米來自城市綜合體項目，城市綜合體產品占據半壁江山。

重回一、二線核心城市

嘗到城市綜合體甜頭的花樣年，2012年仍舊以“城市綜合體”作為主打產品來應對不確定的市場。而“城市綜合體+精品高檔住宅”的戰略定位，花樣年開始收縮戰線，撤出三、四線城市，使戰略重心重新回到一、二線核心城市。

數據顯示，2012年花樣年在建的城市綜合體共計5個，這些項目位于成都、桂林以及南京，同時，花樣年正計劃通過舊改項目在深圳建設城市綜合體。

潘軍表示，三、四線城市的投資回報率低，未來花樣年的戰略重點會轉向核心城市，如在北京、深圳、武漢、大連等一、二線城市積極尋找高附加值、毛利率較高的項目。同時，對于早前進入的東莞、惠州、無錫等城市則會進行業務的收縮。

隨即，2012年10月，花樣年以7.79億元的價格成功收購花萬里投資(北京)有限公司100%股權，并間接獲得后者擁有的位于北京CBD的一塊面積為17138.4平方米的土地。這是花樣年首次在北京拿地，該幅地塊計劃打造成北京CBD東創意商務綜合體。

“進入北京是花樣年戰略轉型后的重大舉措。未來公司也將在北京、上海、深圳等一線城市，尋求更多土地機會，確保公司高附加值的開發模式。”潘軍對此回應道。

2012年11月13日，花樣年旗下附屬子公司深圳花樣年聯同獨立第三方上海譽星，收購至卓香港附屬公司至卓深圳70%的股權。其中，花樣年出資2.134億元獲得至卓深圳61%的股權。

至卓深圳持有蛇口第一號土地和第二號土地的物業業權，以及相應的土地使用權。資料顯示，一號地和二號地的土地用途均為工業用途，土地面積分別約為1.3萬平方米和1.1萬平方米。

值得注意的是，花樣年在土地儲備上與其他房企的發展大相徑庭。花樣年在2010年時曾大舉拿地，全年拿下445萬平方米。但2011年，花樣年卻僅有深圳蛇口TCL公司一宗土地項目進賬。2012年整個上半年，花樣年無任何土地進賬，至下半年通過股權收購的方式獲得上述兩個地塊項目。

“如果土地儲備過多，沒足夠銷售回流的資金去支持新項目的開發，無疑會給企業增大風險和不確定性。”一位深圳知情地產人士說。

轉型輕資產模式

沒有走規模化快速擴張路線的花樣年，開始向“輕資產”金融控股模式轉型。

“今后希望大家將花樣年看成金融控股公司，不再是一個簡單的開發商。” 潘軍在2012年中報業績會上說道。

他首次公開提出，目前花樣年在向金融為驅動、服務為核心、開發為工具的金融類服務供應商轉型。

潘軍直言，單靠土地儲備獲取超額利潤的時代已過去，花樣年在加速自身商業模式的轉型。未來，花樣年的核心競爭力已不在開發上而是在服務與金融上，沒有金融平臺的房企會淪為加工企業。

據他透露，花樣年透露公司正逐漸加大投資包括物業管理、精品酒店發展等“輕資產”模式，希望未來8年內，有關業務的比重與房地產開發能各占一半。

潘軍認為，這些輕資產業務較單純的房地產開發平均利潤率高，當這部分形成規模后，相信公司的利潤率會成倍增加。

為此，花樣年成立花樣年基金管理公司，第一只地產基金已經完成注冊，并從高盛地產基金挖角一位副總裁專門負責金融業務。

據潘軍透露，花樣年首期3只基金計劃融資10億元，至2012年底前，10億元的資金會募集到位。這只基金將投向花樣年自有項目及其他公司的房地產項目，主投方向為產業地產、文化旅游、信托特殊機會等。希望未來3-5年該基金的規模擴大到100億元的規模。

“由于基金是不在乎品牌，賣完樓就走，房子由花樣年來管”，潘軍認為，目前花樣年已與行業內很多地產基金進行有效的實質談判，未來花樣年會嘗試代建的相關工作。

花樣年建立金融平臺背后最為重要的原因是，酒店等持有型物業需要占用大量資金，隨著項目的不斷增加，對公司資金提出更高的要求。

與其他開發商高比例的持有型商業地產不同，花樣年的商業項目中，很大一部分是被出售。“花樣年的資金規模還屬于較小，這些投資物業在前期的回報是較低的，同時會占用公司的資金。”

“持有的收益沒有銷售收入速度快，在花樣年沒有達到一定規模之前，持有的比例會較小，所以會盡量選擇物業出售。”對于自持物業問題，潘軍如此表示。

據潘軍透露，目前花樣年城市綜合體售賣和自持物業的比例大概是8:2，以實現現金流基本平衡。盡管，未來希望自持物業能夠越來越多，但整體速度仍要取決于集團金融平臺的發展速度。

而這種全新的轉型能夠成就怎樣的花樣年，則還需要市場和時間的檢驗。

（來源：時代周報）