區(qū)域中心城市的商業(yè)地產(chǎn)高歌猛進(jìn)，導(dǎo)致同一社區(qū)被一個(gè)又一個(gè)購(gòu)物中心輻射，商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量多、同質(zhì)化嚴(yán)重，業(yè)內(nèi)甚至戲稱此種輻射為“核輻射”。
相比于區(qū)域中心城市，地級(jí)市的購(gòu)物中心也如雨后春筍，毫不遜色。但兩個(gè)城市級(jí)別無(wú)論從經(jīng)濟(jì)體量、人均可支配收入等指標(biāo)上均不可同日而語(yǔ)。且目前地級(jí)市購(gòu)物中心正面臨極難逾越的百貨招商困局。
新建的地級(jí)市購(gòu)物中心，一般仿照區(qū)域中心城市做法，以超市、影院為主力店進(jìn)行概念炒作。超市一般“上天”（F2、F3）或“入地”（B1），開(kāi)發(fā)者希望剩下的F1、2、3樓的業(yè)態(tài)在超市帶動(dòng)下，不僅“活”起來(lái)，還能“火”來(lái)。
但真正開(kāi)業(yè)后發(fā)現(xiàn)事與愿違。超市的消費(fèi)人群很少買完菜，或者提著油鹽醬醋去逛其他服裝店。剛開(kāi)業(yè)的幾個(gè)月還有新鮮感，到處走走看看，但半年后基本變成其他店鋪和超市冰火兩重天的結(jié)局。這一點(diǎn)被幾乎絕大多數(shù)地級(jí)購(gòu)物中心驗(yàn)證。最近幾年，走訪調(diào)研幾十個(gè)地級(jí)市購(gòu)物中心或商業(yè)集合體，不能說(shuō)地級(jí)購(gòu)物中心離開(kāi)百貨就無(wú)法生存，但僅僅依靠超市主力店，還生存較好的購(gòu)物中心少之又少。
說(shuō)到底，地級(jí)市購(gòu)物中心極度缺乏百貨主力店！
最近幾年，傳統(tǒng)百貨遭遇人工、租金成本不斷上漲、電商狙擊等因素，開(kāi)始江河日下。目前中國(guó)百貨業(yè)毛利率在17%左右，而國(guó)外同行因?yàn)橛猩唐纷誀I(yíng)能力和自有品牌開(kāi)拓能力，毛利率達(dá)到30%。尤其是2012年電商問(wèn)鼎天下的年份，全國(guó)百家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額實(shí)際同比增長(zhǎng)8%，增速比上年放緩10.5%。
但是，地級(jí)市購(gòu)物中心普遍難找百貨店，也是不爭(zhēng)的事實(shí)。
首先，地級(jí)市購(gòu)物中心，集中商業(yè)的體量并不小，除過(guò)超市占據(jù)的1.2-2萬(wàn)平米，仍有2-4萬(wàn)平米體量需要其他業(yè)態(tài)填充。再減去常規(guī)業(yè)態(tài)，影院、KTV、美食街、大型中餐、電器分割1--2萬(wàn)平米左右之外，其余1—2萬(wàn)平米的體量，不管是招商，還是自組自營(yíng)，始終無(wú)法繞開(kāi)百貨。
一般情況下，項(xiàng)目多難以招到知名百貨，因?yàn)槲锪髋渌汀⒐芸爻杀尽^(qū)域經(jīng)濟(jì)不支撐、百貨二次招商的時(shí)候多數(shù)合作品牌不愿進(jìn)駐，都是招商知名百貨失敗的原因。
小百貨又面臨漫天要價(jià)、壓縮租金、難以引進(jìn)知名品牌、檔次低、形象差、競(jìng)爭(zhēng)力弱，消費(fèi)者到最后又回到傳統(tǒng)商圈的街鋪。
自營(yíng)百貨，面臨缺少專業(yè)人才、成熟團(tuán)隊(duì)，且在定位、運(yùn)營(yíng)、后期管理方面存在重重阻力。更何況很多開(kāi)發(fā)者本身是抱著賣完走人的心態(tài)，導(dǎo)致新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心經(jīng)常不能按期開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)無(wú)人氣，租金收取困難，導(dǎo)致惡性循環(huán)，從此一蹶不振。
另外，目前的超市都有店前區(qū)，甚至明目張膽的自帶百貨。而超市的店前區(qū)實(shí)質(zhì)上就是超市為主導(dǎo)的小百貨。超市在這個(gè)過(guò)程中相當(dāng)于是二房東，利用自身品牌，在整體項(xiàng)目身上割一塊肥肉，自己實(shí)際使用60%-70%，其余轉(zhuǎn)租給其他服裝、珠寶、眼睛等業(yè)態(tài)。而超市以外的區(qū)域仍然有幾萬(wàn)平米等待百貨去填充，這就極大的增加了開(kāi)發(fā)商后期招商難度，甚至造成統(tǒng)一購(gòu)物中心有同一品牌的兩家店，從而造成內(nèi)耗。
一方面，區(qū)域中心城市，國(guó)內(nèi)標(biāo)桿城市的百貨江河日下，但同時(shí)地級(jí)市百貨招商卻難度極大。禍根是什么？難度歸功于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡？抑或是百貨行業(yè)江河日下，依然不是時(shí)代發(fā)展主流？這些行業(yè)本身的原因肯定都有，但地方政府主導(dǎo)和誘導(dǎo)之下，大量上馬、急于求成的規(guī)劃眾多商業(yè)集中體，嚴(yán)重脫離和超前于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，恐怕才是根本原因。
在狼多肉少，大環(huán)境誠(chéng)信缺失的商場(chǎng)，莫要總想著給別人下“套”，須知最大的“釣手”乃是“政本位”。一句話：做事做人都需要厚道，共勉。
（作者：張宇良）
