在深圳深南大道福田與羅湖交界處，深圳新城市廣場（原深圳中信城市廣場）在節(jié)后異常清冷，百貨二樓精品區(qū)與三樓餐飲皆難覓人影。據(jù)店內(nèi)商家透露，新城市廣場經(jīng)營不善，或?qū)⒂诮衲昴曛嘘P(guān)閉，現(xiàn)在已經(jīng)有部分商鋪空置了。
這里曾一度是深圳城市商業(yè)名片。作為深圳第一個真正意義上的SHOPPING-MALL(購物中心)，中信廣場只走了十年的生命歷程。
深圳市兆富商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事總經(jīng)理李應(yīng)福認為，“十年間，我國零售商業(yè)市場和模式發(fā)生了巨大變化，傳統(tǒng)商業(yè)普遍面臨經(jīng)營壓力，遍地開花的購物中心將有大批面臨生存危機”。
中信城市廣場2002年開業(yè)，第一次將購物中心概念帶給了深圳，并引進華南地區(qū)第一家星巴克，開放第一家五星級影院。店外開放式廣場曾一度與對岸的深圳市委、深圳博物館、荔枝公園形成一個外來游客必到的重要景點，店內(nèi)主力商場西武百貨則成為深圳消費者接觸國際奢侈品牌的首個窗口。
據(jù)李應(yīng)福分析，雖然中信城市廣場是深圳第一個MALL，搶先但不領(lǐng)先。其在建筑設(shè)計、業(yè)態(tài)規(guī)劃、商家維護、市政公關(guān)、內(nèi)外流線、客戶導(dǎo)視、景觀設(shè)計、地鐵接駁、公交停靠等方面都存在明顯的不足。
“如果一個好的購物中心至少要保持30年不落后的話，新城市廣場則只有5年的比較優(yōu)勢。”李應(yīng)福說。
除了商場硬傷，李應(yīng)福認為，管理團隊動蕩是導(dǎo)致新城市廣場衰落的主因之一。2007年1月，平安信托公司以20億元的價格，從中信集團手中全資收購中信城市廣場，藉此進軍深圳商業(yè)地產(chǎn)。經(jīng)過近五年的艱難整合與調(diào)整，2011年10月，平安信托將原來的中信城市廣場更名為深圳新城市廣場，并耗資5000萬元對該購物中心進行整體改造。
“中信集團選擇在競爭逐步激烈之際退出，導(dǎo)致中信城市廣場在關(guān)鍵時期經(jīng)歷整體轉(zhuǎn)讓，必然發(fā)生管理團隊動蕩。”李應(yīng)福說，“平安信托接管中信廣場后，原管理隊伍重新洗牌，經(jīng)營思路改變。品牌店鋪也經(jīng)歷了大范圍的調(diào)整。”
新城市廣場管理者、深圳平安商用置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理楊敬玉曾表示，經(jīng)過平安商置的整合，該購物中心兩大主力店和80多個品牌租戶被調(diào)整，調(diào)整面積達5萬平方米。
此輪調(diào)整后，顧客定位為30到40歲的城市新貴階層，對國際品牌高度敏感，追逐時尚潮流。而原依托西武百貨奢侈品牌集聚的45歲上下城市精英階層，被忽視了。
“同質(zhì)化非常嚴重。”李應(yīng)福說，“新城市廣場與其他新起來的購物中心都在爭奪時尚白領(lǐng)消費階層，但其歷史領(lǐng)先優(yōu)勢在高端奢侈品消費，調(diào)整后等于放棄優(yōu)勢，成為新競爭領(lǐng)域的后來者。”
2012年9月底，駐扎在中信城市廣場十年之久的西武百貨撤場。隨著主力店的撤離，不少商鋪都跟著西武一起結(jié)束新城市廣場的生意。“西武一走，場內(nèi)立即冷清了很多，新城市廣場對租戶提供了租金優(yōu)惠，因此，只有部分一時找不到新的經(jīng)營場所的商家，依然駐守在這里。”新城市廣場L層的一家商戶表示。
產(chǎn)能過剩
平安信托大多數(shù)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營慘淡
楊敬玉曾在接受媒體采訪時表示，早期深圳僅有中信城市廣場一家都市型購物中心，當時深圳市民去香港還不是很方便，唯一性成就了中信城市廣場。而2007年至今，深圳地鐵沿線購物中心火速爆發(fā)，因此，新城市廣場面臨的競爭與昔日不可同日而語。
目前，深圳大型購物中心已經(jīng)近30個，密度在全國居首。此外，2013-2014年,深圳即將入市的大型商業(yè)項目將達19個之多，增加商業(yè)面積170萬平方米以上，較過去兩年呈大幅增長，大量綜合體涌現(xiàn)，大型商業(yè)正在向原關(guān)外蔓延，社區(qū)大型商業(yè)配套漸成氣候。商業(yè)地產(chǎn)也將遭遇產(chǎn)能過剩。
世聯(lián)地產(chǎn)2012年年報中,對國內(nèi)24家主流開發(fā)商2013年發(fā)展策略進行了統(tǒng)計，其中過半企業(yè)提到,今年以及未來幾年仍將布局或加大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。
據(jù)兆富商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)統(tǒng)計，在過去幾年，平安信托在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資近10筆，總金額超過70億元。其中大多數(shù)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營慘淡。
李應(yīng)福認為，平安信托在最初投資商業(yè)物業(yè)時，并沒有大型購物中心經(jīng)營經(jīng)驗，甚至沒有經(jīng)營團隊。后來依托深圳新城市廣場的整合，逐步建立商業(yè)管理團隊，成立商業(yè)管理公司。
而記者從近幾年大舉進入商業(yè)購物中心自主經(jīng)營的幾家企業(yè)了解到，深圳中航地產(chǎn)、深圳京基地產(chǎn)皆在近兩年緊急成立商業(yè)運營公司，負責旗下購物中心的商業(yè)經(jīng)營管理。
李應(yīng)福認為，目前中國的房地產(chǎn)開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)是被迫為之，為了給地產(chǎn)項目做配套，提高房價。
平安信托在過去幾年的商業(yè)物業(yè)投資中，持有商業(yè)物業(yè)也隨著房價整體上漲而獲得穩(wěn)定增值收益。但未來隨著產(chǎn)能過剩，經(jīng)營跟不上的商業(yè)物業(yè)一旦被閑置，將會成為投資方巨大拖累。
（來源：21世紀網(wǎng) 作者：王志靈）
