全球經(jīng)濟局勢復(fù)雜。次貸以來美國經(jīng)濟增長略有起色,歐盟卻陷入債務(wù)泥潭,越滑越遠。經(jīng)濟學(xué)家們預(yù)測國內(nèi)2013年GDP為8%,略好于2012。但通脹壓力嚴峻,可能會達到全年平均3.5%。而這些,是此次“新國五條”出臺的宏觀大背景。
從房地產(chǎn)行業(yè)來看,自2009年12月份以來,政策先后四次升級,分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新國八條”。市場內(nèi)向生長和政策打壓,猶如拉鋸戰(zhàn),此消彼長。總體導(dǎo)致住宅市場黃金十年斷送,商業(yè)地產(chǎn)卻在政府引導(dǎo)和資本逐利驅(qū)使下成功“逆襲”。
恰逢政府換屆,2013年1月份,標桿城市,敏感的房價上漲比例明顯上升,若無新政策彈壓,住宅市場“量價齊升”幾成定局。2013年1月,全國70個大中城市中,與上月相比,價格下降城市有10個,持平的城市有7個,上漲的城市有53個。
而對于新出臺的“新國五條”,筆者認為第1,第2,第5這三條最具殺傷力。
第一條目標問責,根據(jù)2011年的經(jīng)驗,足以使地方政府如履薄冰,此條是其他所有政策能夠落地的保證措施。
第二條,關(guān)鍵是“差別信貸”,作為深受此害的同行應(yīng)該還記得2010年,銀行還出席售樓部,進行按揭專場,但到了2011年就開始閉門不出,找各種理由和借口審查按揭資格,拖延程序。以至于一般的辦事人員都要被塞紅包,請客吃飯,甚至個別銀行要求股東以私人名義存款幾千萬,然后才有信貸額度。之前傳言的二套房首付,可能提升至7成,甚至停貸空穴來風。即便現(xiàn)有信貸政策,嚴格執(zhí)行,同樣會造成樓市又一次寒冬。
第五條,加強市場監(jiān)管,從現(xiàn)有態(tài)勢看,很可能局部區(qū)域?qū)崿F(xiàn)客戶信息聯(lián)網(wǎng),這足以使得“限外、限貸、限購”的為例提升。為何?因為,目前阻礙聯(lián)網(wǎng)區(qū)域和速度的最大阻力,是人為因素,原因嗎,都懂的。
總體來看,住宅市場總體調(diào)控基調(diào)已定,2013年樓市調(diào)控可謂料敵于先,新國五條落地后,由于翹尾因素,一線及重點城市量價漲勢一時難遏,但長遠來看注定又是一個漫長的寒冬。
商業(yè)地產(chǎn)在這幾年間,逆勢生長,且可逃離“三限”的直接束縛,但”新國五條”將通過打擊住宅銷售,間接打擊商業(yè)地產(chǎn),對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域弊大于利。為何?
因為,目前的絕大多數(shù)開發(fā)商所采用的“以住養(yǎng)商”模式,本就暗藏風險。這里所說“住養(yǎng)商”有三層含義:第一是住宅領(lǐng)域賺取的資金,成為商業(yè)地產(chǎn)的敲門磚;第二,利用現(xiàn)有項目里的住宅銷售,開發(fā)后期商業(yè);第三,原有住宅開發(fā)團隊為主,嫁接到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),強調(diào)團隊的在學(xué)習能力。詳細分析就是:
第一,以住養(yǎng)商模式生不逢時,企業(yè)轉(zhuǎn)型淺灘擱淺。一般開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型思路,是利用住宅銷售的現(xiàn)金流,來實現(xiàn)商業(yè)滾動開發(fā)的方式,而這適合在房地產(chǎn)行業(yè)的上升時期。從09年12月這輪調(diào)控以來,房地產(chǎn)大周期一直處于下行、筑底、并剛有上行跡象。更何況,如今,凡開發(fā)商必言商業(yè),凡企業(yè)戰(zhàn)略必言轉(zhuǎn)型,此時轉(zhuǎn)型面臨的將是未來異常激烈的競爭。尤其是遭遇“新國五條”,從住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)的開發(fā)企業(yè),很可能熬不過這個冬天,就死在轉(zhuǎn)型期。
第二,政策抵御能力不夠,但遇調(diào)控,雪上加霜。首先,商業(yè)物業(yè)選址失誤,比如選址新城項目,或者區(qū)域新商圈項目,目前大多估計樂觀,忽略了基本的商業(yè)培育周期、對大體量同質(zhì)化競爭視而不見、多以分割產(chǎn)權(quán)銷售……先天性發(fā)育不全;其次,運管缺陷,先天不足加上后天經(jīng)營管理缺乏經(jīng)驗,對于那些沒有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗,沒有低成本融資渠道,沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營理念的開發(fā)商,最關(guān)鍵的是在沒有國家相關(guān)政策,打通資本市場和商業(yè)市場之前,用住宅開發(fā)商的現(xiàn)金流反哺商業(yè),其實是把商業(yè)和住宅風險捆綁在了一起,一旦市場遭遇調(diào)控,整個項目必受影響。第三,無商家資源,招商能力不強,商務(wù)談判處于劣勢。調(diào)控時期,大多數(shù)企業(yè)在招商談判中的劣勢地位更加明顯。
總的來講,住宅市場在未來細化后的“新國五條”阻擊下,必然是弱不禁風,住宅銷售尚且阻力重重,何來住宅反哺商業(yè)之美事?投資渠道狹窄,不動產(chǎn)成為投資吸金池固然是真,但利空消息疊加下的住宅市場,和間接受害的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,如何能在新一輪調(diào)控下逆襲,豈是簡單的住宅受限,必然商業(yè)地產(chǎn)火爆來推理的?!
商業(yè)地產(chǎn),雖然先商業(yè),后地產(chǎn),但仍然是以地產(chǎn)為載體!電商沖擊下,以超市百貨為代表的傳統(tǒng)零售業(yè)四面楚歌,泥菩薩過河自身難保,何以再用主力店的身份為商業(yè)地產(chǎn)項目造勢?
清點庫房,深溝高壘,準備過冬吧……
(作者:張宇良)