全球經(jīng)濟(jì)局勢(shì)復(fù)雜。次貸以來(lái)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)略有起色，歐盟卻陷入債務(wù)泥潭，越滑越遠(yuǎn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)2013年GDP為8%，略好于2012。但通脹壓力嚴(yán)峻，可能會(huì)達(dá)到全年平均3.5%。而這些，是此次“新國(guó)五條”出臺(tái)的宏觀大背景。
從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，自2009年12月份以來(lái)，政策先后四次升級(jí)，分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新國(guó)八條”。市場(chǎng)內(nèi)向生長(zhǎng)和政策打壓，猶如拉鋸戰(zhàn)，此消彼長(zhǎng)。總體導(dǎo)致住宅市場(chǎng)黃金十年斷送，商業(yè)地產(chǎn)卻在政府引導(dǎo)和資本逐利驅(qū)使下成功“逆襲”。
恰逢政府換屆，2013年1月份，標(biāo)桿城市，敏感的房?jī)r(jià)上漲比例明顯上升，若無(wú)新政策彈壓，住宅市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”幾成定局。2013年1月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，與上月相比，價(jià)格下降城市有10個(gè)，持平的城市有7個(gè)，上漲的城市有53個(gè)。
而對(duì)于新出臺(tái)的“新國(guó)五條”，筆者認(rèn)為第1，第2，第5這三條最具殺傷力。
第一條目標(biāo)問(wèn)責(zé)，根據(jù)2011年的經(jīng)驗(yàn)，足以使地方政府如履薄冰，此條是其他所有政策能夠落地的保證措施。
第二條，關(guān)鍵是“差別信貸”，作為深受此害的同行應(yīng)該還記得2010年，銀行還出席售樓部，進(jìn)行按揭專場(chǎng)，但到了2011年就開(kāi)始閉門(mén)不出，找各種理由和借口審查按揭資格，拖延程序。以至于一般的辦事人員都要被塞紅包，請(qǐng)客吃飯，甚至個(gè)別銀行要求股東以私人名義存款幾千萬(wàn)，然后才有信貸額度。之前傳言的二套房首付，可能提升至7成，甚至停貸空穴來(lái)風(fēng)。即便現(xiàn)有信貸政策，嚴(yán)格執(zhí)行，同樣會(huì)造成樓市又一次寒冬。
第五條，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，從現(xiàn)有態(tài)勢(shì)看，很可能局部區(qū)域?qū)崿F(xiàn)客戶信息聯(lián)網(wǎng)，這足以使得“限外、限貸、限購(gòu)”的為例提升。為何？因?yàn)椋壳白璧K聯(lián)網(wǎng)區(qū)域和速度的最大阻力，是人為因素，原因嗎，都懂的。
總體來(lái)看，住宅市場(chǎng)總體調(diào)控基調(diào)已定，2013年樓市調(diào)控可謂料敵于先，新國(guó)五條落地后，由于翹尾因素，一線及重點(diǎn)城市量?jī)r(jià)漲勢(shì)一時(shí)難遏，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看注定又是一個(gè)漫長(zhǎng)的寒冬。
商業(yè)地產(chǎn)在這幾年間，逆勢(shì)生長(zhǎng)，且可逃離“三限”的直接束縛，但”新國(guó)五條”將通過(guò)打擊住宅銷售，間接打擊商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域弊大于利。為何？
因?yàn)椋壳暗慕^大多數(shù)開(kāi)發(fā)商所采用的“以住養(yǎng)商”模式，本就暗藏風(fēng)險(xiǎn)。這里所說(shuō)“住養(yǎng)商”有三層含義：第一是住宅領(lǐng)域賺取的資金，成為商業(yè)地產(chǎn)的敲門(mén)磚；第二，利用現(xiàn)有項(xiàng)目里的住宅銷售，開(kāi)發(fā)后期商業(yè)；第三，原有住宅開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)為主，嫁接到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的在學(xué)習(xí)能力。詳細(xì)分析就是：
第一，以住養(yǎng)商模式生不逢時(shí)，企業(yè)轉(zhuǎn)型淺灘擱淺。一般開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型思路，是利用住宅銷售的現(xiàn)金流，來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，而這適合在房地產(chǎn)行業(yè)的上升時(shí)期。從09年12月這輪調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)大周期一直處于下行、筑底、并剛有上行跡象。更何況，如今，凡開(kāi)發(fā)商必言商業(yè)，凡企業(yè)戰(zhàn)略必言轉(zhuǎn)型，此時(shí)轉(zhuǎn)型面臨的將是未來(lái)異常激烈的競(jìng)爭(zhēng)。尤其是遭遇“新國(guó)五條”，從住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，很可能熬不過(guò)這個(gè)冬天，就死在轉(zhuǎn)型期。
第二，政策抵御能力不夠，但遇調(diào)控，雪上加霜。首先，商業(yè)物業(yè)選址失誤，比如選址新城項(xiàng)目，或者區(qū)域新商圈項(xiàng)目，目前大多估計(jì)樂(lè)觀，忽略了基本的商業(yè)培育周期、對(duì)大體量同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)視而不見(jiàn)、多以分割產(chǎn)權(quán)銷售……先天性發(fā)育不全；其次，運(yùn)管缺陷，先天不足加上后天經(jīng)營(yíng)管理缺乏經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于那些沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有低成本融資渠道，沒(méi)有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念的開(kāi)發(fā)商，最關(guān)鍵的是在沒(méi)有國(guó)家相關(guān)政策，打通資本市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)之前，用住宅開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流反哺商業(yè)，其實(shí)是把商業(yè)和住宅風(fēng)險(xiǎn)捆綁在了一起，一旦市場(chǎng)遭遇調(diào)控，整個(gè)項(xiàng)目必受影響。第三，無(wú)商家資源，招商能力不強(qiáng)，商務(wù)談判處于劣勢(shì)。調(diào)控時(shí)期，大多數(shù)企業(yè)在招商談判中的劣勢(shì)地位更加明顯。
總的來(lái)講，住宅市場(chǎng)在未來(lái)細(xì)化后的“新國(guó)五條”阻擊下，必然是弱不禁風(fēng)，住宅銷售尚且阻力重重，何來(lái)住宅反哺商業(yè)之美事？投資渠道狹窄，不動(dòng)產(chǎn)成為投資吸金池固然是真，但利空消息疊加下的住宅市場(chǎng)，和間接受害的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如何能在新一輪調(diào)控下逆襲，豈是簡(jiǎn)單的住宅受限，必然商業(yè)地產(chǎn)火爆來(lái)推理的？！
商業(yè)地產(chǎn)，雖然先商業(yè)，后地產(chǎn)，但仍然是以地產(chǎn)為載體！電商沖擊下，以超市百貨為代表的傳統(tǒng)零售業(yè)四面楚歌，泥菩薩過(guò)河自身難保，何以再用主力店的身份為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造勢(shì)？
清點(diǎn)庫(kù)房，深溝高壘，準(zhǔn)備過(guò)冬吧……
（作者：張宇良）
