2013年剛剛開始，福州的開發(fā)商就準備“出走”了――
2月7日，正榮集團以4.5億元競得長沙市兩幅綜合地塊，宣告旗下的第四座正榮・財富中心正式落地長沙。泰禾集團近日也公布了2013年的計劃――有意在廈門打造三座泰禾廣場，還將在泉州、石獅陸續(xù)開發(fā)大型高端城市綜合體，而在今后3~5年內(nèi)，集團還將在全國各地持續(xù)開發(fā)20~30個泰禾廣場……另據(jù)記者了解，有意“步其后塵”的福州開發(fā)商并不少。
從住宅轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)，從福州到其他二、三線城市……福州開發(fā)商新一輪轉(zhuǎn)型開始了！
現(xiàn)象二、三線市場的“城”更大
隨著樓市調(diào)控的常態(tài)化，越來越多的開發(fā)商意識到開發(fā)可規(guī)避限購政策的產(chǎn)品的重要性，因而轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、抵御住宅調(diào)控風險成為眾多傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)商的不二選擇。2013年伊始，福州的開發(fā)商就紛紛加速了旗下商業(yè)項目的開發(fā)、外拓和復制速度，憑借商業(yè)“走四方”擴張版圖似乎也已成為他們發(fā)展的題中之意。
正榮・財富中心城市綜合體相繼在莆田、南平、福州、長沙落地，而泰禾除了有意在廈門打造三座泰禾廣場之外，泉州、石獅等城市也成為其“鎖定目標”。對此，業(yè)內(nèi)人士林先生分析，相較之下，二、三線市場的“城”更大，“正榮・財富中心城市綜合體項目在長沙總建筑面積近60萬平方米，在南平也達50萬平方米，相對而言，二、三線城市的綜合體還處于發(fā)展黃金期，商業(yè)還有較大的成長空間和發(fā)展?jié)摿Γ灿凶銐蚨嗫梢越ㄔO(shè)城市綜合體的土地，因此開發(fā)商在二、三線市場有更大的施展空間。”
造的都是“新城”
在城市綜合體的井噴放量和快速外拓中，不可忽視的力量是地方政府的推波助瀾。地方政府有招商引資的發(fā)展需要，開發(fā)商有資金和產(chǎn)品，兩者可謂一拍即合，尤其是在政府發(fā)展新城區(qū)的時候，正需要大型開發(fā)商的綜合體項目作為助力，因此此番外拓造的都是“新城”。
業(yè)內(nèi)人士江映輝認為，城市綜合體對于新城發(fā)展、城市形象和檔次，甚至地方就業(yè)情況的提升有巨大作用。“大體量、全功能的設(shè)計，主流開發(fā)商的實力打造，大批品牌商家的引入，綜合體因此往往能成為一個城市的地標性建筑，甚至成為城市的名片，對于提升區(qū)域土地價值、拉動就業(yè)和提高稅收都有利。因此，地方政府在土地出讓方面都會有所讓步，給予低地價、大面積土地和相應(yīng)政策優(yōu)惠，這些都令開發(fā)商與地方政府一拍即合。”
如莆田正榮・財富中心就宣稱，建成后，每年可為地方政府創(chuàng)造約2.7億元的稅費收益，創(chuàng)造約1.5萬個就業(yè)機會，持續(xù)拉動消費，搞活城市經(jīng)濟，推動城市發(fā)展。
分析二、三線城市商業(yè)發(fā)展正當時
開發(fā)商商業(yè)項目比重的增長，固然和政策調(diào)控的方向有重大關(guān)聯(lián)，而商業(yè)項目在一個城市容量有限和開發(fā)商做大做強的企業(yè)發(fā)展需要，也注定了開發(fā)商會不斷將商業(yè)項目外拓。福州及其他一線城市綜合體遍地開花，存在一定程度的飽和，但其他二、三線城市卻正需要這樣的商業(yè)形態(tài)。
業(yè)內(nèi)人士江映輝表示，“商業(yè)綜合體項目在任何城市都有一個需求范圍和飽和度，萬達在福州開了兩家萬達廣場，泰禾在福州也開了兩家泰禾廣場，正榮也在福州布局了一座財富中心，對于企業(yè)布局而言，他們都已基本完成了在福州的商業(yè)布局，此后要發(fā)展必然需要全國化擴張。”
“此外，從國內(nèi)做得比較成功的商業(yè)地產(chǎn)萬達、金地、華潤等身上可以看到，綜合體項目自身的模式一旦建立，是可以在不同城市間快速復制的。因為一旦與各種品牌建立了聯(lián)系，各種招商資源是可以在不同城市間共享的，而這種共享實際上是對開發(fā)商運營成本的一種攤薄。”常青藤副總經(jīng)理梁愷表示，調(diào)控大背景、企業(yè)發(fā)展的動因、綜合體的外拓屬性及商業(yè)資源的可共享復制性，共同造就了當前福州開發(fā)商加碼商業(yè)項目外拓的局面。
前有萬達后有泰禾開發(fā)商初嘗商業(yè)甜頭
在業(yè)內(nèi)人士林先生看來，這些開發(fā)商商業(yè)項目的外拓提速，跟他們在商業(yè)項目上嘗到“甜頭”脫不開干系。事實上，早有人將調(diào)控政策時期喻為商業(yè)地產(chǎn)“黃金時代”。在《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》中就顯示，排名前20名的開發(fā)商都選擇加大對商業(yè)地產(chǎn)的投資比重。全球最大酒店業(yè)集團之一的洲際集團計劃在5年內(nèi)，將其設(shè)立于中國的酒店由170家增加至300家。這些項目的合作方包括了本土知名房地產(chǎn)發(fā)展商保利、萬達和世茂。
僅在福州市場上，前有萬達，后有泰禾，商業(yè)的“甜頭”就可見一斑。2011年福州樓市由萬達創(chuàng)下了53.6億元銷售紀錄，2012年泰禾集團則以62.31億元銷售額力奪“福州第一”,這其中商業(yè)項目――五四北、東二環(huán)兩座泰禾廣場功不可沒，東二環(huán)泰禾廣場SOHO產(chǎn)品9次開盤9次清盤，成為福州商業(yè)單盤年度銷售金額冠軍，五四北泰禾廣場也取得不俗的銷售成績，單單兩座泰禾廣場的全年銷售金額就高達48億元。
同樣的情況也出現(xiàn)在正榮集團。據(jù)正榮集團商業(yè)總監(jiān)黃禮明透露，近年來集團旗下的商業(yè)項目都取得了不俗的成績。“而目前，莆田和南平的財富中心等正在緊鑼密鼓地招商中，吸引了諸多國內(nèi)外知名酒店品牌、消費品品牌和金融機構(gòu)入駐。”他還透露，在商住項目所占比重上，目前主要以3∶7為劃分依據(jù)，相比以前，商業(yè)項目所占比重也有所提高。
建議創(chuàng)建自身獨特的商業(yè)模式
如今，在經(jīng)濟較為發(fā)達的一、二線城市，包括福州本身，綜合體都已經(jīng)“遍地開花”。因此，在高速復制、外拓和運轉(zhuǎn)過程中，如何創(chuàng)建獨特的商業(yè)模式就顯得尤其重要。
規(guī)模化快速復制的“萬達模式”已經(jīng)在國內(nèi)多個城市取得成功，而商業(yè)地產(chǎn)的后來者或多或少在學習“萬達模式”，不過據(jù)泰禾集團相關(guān)負責人透露，經(jīng)歷了一年多的摸索、總結(jié)和實踐，泰禾決定走精品商業(yè)模式，對“萬達模式”去蕪存菁。招商上，堅持精準定位、定向招商、適度超前的理念，今年年中即將開業(yè)的五四北泰禾廣場入駐了200多家知名品牌，超過30%的優(yōu)質(zhì)品牌首次進入福州；而在東二環(huán)泰禾廣場則有更多更豐富的業(yè)態(tài)及品牌。
與萬達、泰禾不同，黃禮明告訴記者，正榮・財富中心采取的則是定制型的城市轉(zhuǎn)型建設(shè)之路，即以發(fā)現(xiàn)價值為出發(fā)點，通過商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，達到優(yōu)化城市版圖、提高區(qū)域價值、實現(xiàn)互利共贏的目標。“如莆田財富中心就是要提升木蘭溪作為城市中軸的價值，通過打造頂級綜合體來提升城市的高度。南平通過打造主題式的城市綜合體來改變南平傳統(tǒng)的城市生活方式。”
業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)產(chǎn)品需要根據(jù)城市和地段屬性的不同，具體問題具體分析，需要結(jié)合不同城市的消費需求和購物偏好，以單一形態(tài)和固定模式是難以實現(xiàn)“走四方”的。所幸，在商業(yè)體系的后期運營中，可以不斷調(diào)整和改造，市場也有自然的新陳代謝和自行更新的“無形之手”，即便開發(fā)商商業(yè)的前期動線鋪設(shè)有所不足，還可以通過后期修補逐步適應(yīng)市場。
利潤藍海背后的考驗
有人說，綜合體在當前仍是利潤藍海。不過，也有明眼人看到其中的風險。就福州的開發(fā)商而言，多數(shù)企業(yè)此前都與商業(yè)淵源不大，在大本營的項目也處于開發(fā)之中，盡管銷售成績不俗，但還沒有真正開業(yè)。開業(yè)運營后能否成功還有待市場和時間的檢驗，而即便在大本營的單個項目取得成功，能否在其他城市以這么快的速度這么大的規(guī)模復制也有待研究。
此外，商業(yè)項目對企業(yè)管理團隊、商家資源、城市購買力、購物環(huán)境營造和手頭的現(xiàn)金流都是考驗。畢竟，商業(yè)需要足夠多的人氣，而伴隨新區(qū)成長起來的綜合體，往往在人氣方面有所欠缺；商業(yè)需要足夠長的培育期，賣完住宅之后的商業(yè)持有物業(yè)才是最大的運營挑戰(zhàn)。很多情況是，綜合體里住宅全部賣完也不足以支撐未來持有型物業(yè)的運營成本。商業(yè)地產(chǎn)不像住宅項目那樣拿到地、蓋好房子就賺錢，回籠資金慢，風險大，而且要懂得后續(xù)經(jīng)營，不然開發(fā)企業(yè)只會死得更快。
（來源：海峽都市報）
