投資社區商業需要關注的問題

　　近幾年隨著住宅市場的調控愈來愈嚴格，開發商對于商業地產開發日益重視，社區商業的平均面積比重也迅速提升，從原有的10%左右升至25%左右，甚至高達40%以上，意味著未來市場供應量急劇放大。

相比普通住宅，商業地產對投資者有更高的知識和技術方面的要求。投資社區商業需要關注以下十個方面：一是地段；二是區域發展前景，要了解城市規劃對區域的影響，政府力量在很大程度上決定未來發展前景；三是立地條件，同樣的地段，不同的地塊有不同的優勢劣勢；四是總體規模，規模大了有規模優勢，但要避免大而無當，必須引入主力商家方可體現；五是建筑形態，是商業街還是集中商業，是底商還是純商業；六是硬件指標，層高、柱距、荷載都會影響業態的定位及商家選擇；七是主力運營商進駐狀況，背靠大樹好乘涼；八是區域主力消費群，高端物業的常駐人群消費力較高，業態檔次也高；九是區域租售價格水平，歷年的租售價格增長狀況，結合城市規劃，判斷未來增值潛力，簡單估算回本周期；十是業態兼容性，成熟純商業兼容性最高，底商則對于特種業態有一定硬性限制，比如對中餐娛樂等業態的制約。

在選擇內向型商鋪投資時，需要注意把握好以下五點：一要了解同類商鋪的供應量，量大則風險大；二要看區內位置，占據咽喉位置的商鋪價值更高；三看內部結構，形狀詭異柱墻密布的商鋪最好別碰；四看預期入住率，入住率低則培育時間長，資金成本高；五才看價格，要核算租金收益率是否可以達到預期水平。