投資社區(qū)商業(yè)需要關注的問題

　　近幾年隨著住宅市場的調控愈來愈嚴格，開發(fā)商對于商業(yè)地產開發(fā)日益重視，社區(qū)商業(yè)的平均面積比重也迅速提升，從原有的10%左右升至25%左右，甚至高達40%以上，意味著未來市場供應量急劇放大。

相比普通住宅，商業(yè)地產對投資者有更高的知識和技術方面的要求。投資社區(qū)商業(yè)需要關注以下十個方面：一是地段；二是區(qū)域發(fā)展前景，要了解城市規(guī)劃對區(qū)域的影響，政府力量在很大程度上決定未來發(fā)展前景；三是立地條件，同樣的地段，不同的地塊有不同的優(yōu)勢劣勢；四是總體規(guī)模，規(guī)模大了有規(guī)模優(yōu)勢，但要避免大而無當，必須引入主力商家方可體現(xiàn)；五是建筑形態(tài)，是商業(yè)街還是集中商業(yè)，是底商還是純商業(yè)；六是硬件指標，層高、柱距、荷載都會影響業(yè)態(tài)的定位及商家選擇；七是主力運營商進駐狀況，背靠大樹好乘涼；八是區(qū)域主力消費群，高端物業(yè)的常駐人群消費力較高，業(yè)態(tài)檔次也高；九是區(qū)域租售價格水平，歷年的租售價格增長狀況，結合城市規(guī)劃，判斷未來增值潛力，簡單估算回本周期；十是業(yè)態(tài)兼容性，成熟純商業(yè)兼容性最高，底商則對于特種業(yè)態(tài)有一定硬性限制，比如對中餐娛樂等業(yè)態(tài)的制約。

在選擇內向型商鋪投資時，需要注意把握好以下五點：一要了解同類商鋪的供應量，量大則風險大；二要看區(qū)內位置，占據(jù)咽喉位置的商鋪價值更高；三看內部結構，形狀詭異柱墻密布的商鋪最好別碰；四看預期入住率，入住率低則培育時間長，資金成本高；五才看價格，要核算租金收益率是否可以達到預期水平。