魯商置業連續5年債臺高筑 “萬達夢”遙遙無期

 發布時間：2013-4-8 10:47:00 | 6 人感興趣 | 評分：3 | 收藏：0     閱讀

魯商置業2012年年度報告會發現，他們似乎正走到了發展進程的入冬期。

    從2008年至2012年，其總資產負債率一直高居90%不下，存貨周轉率在2008年為1.16，可是到了2012年則瞬間降至0.16。2011、2012年，連續兩年因公司財務補虧，而取消股東利潤分配。

    2008年正是魯商置業轉軌主營業務方向的年份。那一年，其將房地產資產注入上市公司，主營業務從化纖新材料、紡織品等歸屬于零售業的業務性質轉變為房地產開發及經營。

    有業內人士表示，魯商在2008年進入房地產領域，“沒嘗到房地產的暴利時期，卻趕上了近幾年政策的大力調控。”

    作為在山東地區有名的地方性龍頭國企，他們所要經歷的變故還有很多，而其對外表示的，商業地產模式對標萬達，也成為了其近幾年來最受矚目的關注點。

    山東老大要做地方萬達

    “山東老大”、“山東有較強實力的國企”……提到魯商置業，在山東地區的房地產業內人士紛紛有如斯概念。

    目前而言，魯商置業旗下主要有三種產品系列：城市廣場、花園住宅，以及生態別墅。

    但其中令業內人士印象最為深刻的，還是其以萬達作為對標的城市綜合體項目。

    在華東地區某券商分析師眼里，魯商置業目前在臨沂的和諧廣場項目，可以被期待為“國內第一個類似于萬達的商業地產”。而其目前在哈爾濱子公司的項目，體量相對很大，具體如何定義，同樣值得關注。

    “在它輝煌的時候，業內一致期望它能夠做到，成為唯一一家真正做商業地產的上市公司。”華南地區某券商分析師仍舊記得魯商置業在2011年末、2012年初時，曾重點宣傳的內容，“但是最近沒怎么聽他們說了，感覺是領導想到就推一推，炒作一下而已。”

    上述分析師向記者表示，目前其關注魯商置業的核心就在于，其做城市綜合體的商業地產項目邏輯是否能夠重新推出，占據商業地產市場。

    魯商置業商業地產項目定位為山東本地“萬達”的規劃，在其公司內部人員分工中也可一探端倪。

    在魯商置業2012年年報中提到，公司技術類人員占比全公司員工比例達到63%，行政人員占比24%。

    “魯商屬于持有型物業，他的開發和工程都是運用自己的團隊運作”，高通智庫分析師朱萬芬在接觸魯商置業相關人員之后認為，正是其如此的運營思路，令其在相關項目的發展速度、回款速度相對緩慢。

    以零售推動商業地產運營

    魯商置業之所以提出如今備受期待的商業地產項目，均來源于其大股東，山東省商業集團（即魯商集團）以現代零售業為運營主業的發展需要。

    “萬達是通過建構商業地產的綜合模式，而進行的多業態形式擴張；魯商置業剛好相反，他們是因為原本主業在零售，而配合零售業的需要做了商業地產。”朱萬芬如此總結魯商置業堅持商業地產的初衷。

    在另一方面，其發展商業地產運營，會受到相對較小的政策調控影響。

    “商業地產項目的運營對資本的要求很高。”朱萬芬表示，在2008年至2012年，魯商置業快速擴張，“運營節奏跟不上它當時的拿地節奏”，從而導致其“開發量還在壓著”，且如今賬面資金23.86億元，相對較少。

    與此同時，足以支撐魯商置業商業地產自主經營的一個動因，為其大股東為山東省商業集團，因此，向大股東貸款成為其融資的主要渠道，也成為保證其資金鏈暢通的主要渠道。

    “魯商的人曾經跟我們說過，他們融資過程中貸款的額度從來用不完。”華東地區某券商分析師告訴記者。

    只是針對其商業地產項目，有業內人士表示，其旗下目前此類項目尚且稚嫩，在模式和產品方面尚且無法與萬達相比，“沒有讓人覺得很獨特的地方，沒有很突出的重點”。

    估值偏高，運營方式缺乏活力

    “魯商置業的業績上不來，現在估值有點偏高”，在華東地區某券商分析師眼里，在房地產同行業估值中，對于魯商置業在2013年的估值相對高出許多。

    在上述分析師眼里，世茂股份從運營模式和產品的整體定位都與魯商置業十分相似，同樣以商業作為其主要的宣傳定位，略有不同的是，世茂股份目前已經布局全國12個省份，包括華北、華中、華南片區；而魯商置業目前的布局，有超過90%的土地儲備均僅限于山東省內。

    然而對比其財務狀況卻會發現極大的不同：世茂股份近幾年的毛利率水平一直高居40%以上，其資產負債率平均在60%左右；但是魯商置業與其在同期進行比較，魯商置業的毛利率平均在30%的水平浮動，資產負債率卻自其轉變主營業務之后，一直高居90%不下。

    “世茂股份跟魯商置業相比，他最大的不同就在于運營方面。世茂會在股權激勵、價格策略、股權激勵等方面靈活把控，但是魯商置業在運營層面會相對死一些，讓他業績跑不出來。”華北地區某券商分析師研究表示。

    而即使與同為地方國資委背景，且可以成為珠海市地方龍頭房地產公司的格力地產比較，魯商置業的財務情況同樣相對緊張。

    格力地產自2010至2012年，三年內的毛利率平均在40%，其同期資產負債率平均為80%。

    “從他流動負債占總負債的比例可以看出，魯商現在的負債結構很不合理。”按照上述表述，魯商置業截至2012年年末流動負債與總負債的比例為91.81%，山東地區某地產業內人士表示，通過該數據可以發現，魯商置業目前的財務情況不甚穩健，其在運營和債務方面均會遭遇發展瓶頸。

    通過魯商置業近期發布的2012年年度報告可以發現，其在2011年的凈利潤水平為-1293萬元，在2012年，其凈利潤約為-862萬元，魯商置業在2011年和2012年均未對股東有利潤分成。

    目前而言，其如今的發展模式正在遭遇困境，真正做到如萬達廣場一般相對成熟、形成相對穩定現金流的城市綜合體項目，短期而言并非能夠輕易達到。