魯商置業(yè)連續(xù)5年債臺高筑 “萬達(dá)夢”遙遙無期
發(fā)布時間：2013-4-8 10:47:00 | 6 人感興趣 | 評分：3 | 收藏：0 閱讀
魯商置業(yè)2012年年度報(bào)告會發(fā)現(xiàn)，他們似乎正走到了發(fā)展進(jìn)程的入冬期。
從2008年至2012年，其總資產(chǎn)負(fù)債率一直高居90%不下，存貨周轉(zhuǎn)率在2008年為1.16，可是到了2012年則瞬間降至0.16。2011、2012年，連續(xù)兩年因公司財(cái)務(wù)補(bǔ)虧，而取消股東利潤分配。
2008年正是魯商置業(yè)轉(zhuǎn)軌主營業(yè)務(wù)方向的年份。那一年，其將房地產(chǎn)資產(chǎn)注入上市公司，主營業(yè)務(wù)從化纖新材料、紡織品等歸屬于零售業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營。
有業(yè)內(nèi)人士表示，魯商在2008年進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，“沒嘗到房地產(chǎn)的暴利時期，卻趕上了近幾年政策的大力調(diào)控。”
作為在山東地區(qū)有名的地方性龍頭國企，他們所要經(jīng)歷的變故還有很多，而其對外表示的，商業(yè)地產(chǎn)模式對標(biāo)萬達(dá)，也成為了其近幾年來最受矚目的關(guān)注點(diǎn)。
山東老大要做地方萬達(dá)
“山東老大”、“山東有較強(qiáng)實(shí)力的國企”……提到魯商置業(yè)，在山東地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士紛紛有如斯概念。
目前而言，魯商置業(yè)旗下主要有三種產(chǎn)品系列：城市廣場、花園住宅，以及生態(tài)別墅。
但其中令業(yè)內(nèi)人士印象最為深刻的，還是其以萬達(dá)作為對標(biāo)的城市綜合體項(xiàng)目。
在華東地區(qū)某券商分析師眼里，魯商置業(yè)目前在臨沂的和諧廣場項(xiàng)目，可以被期待為“國內(nèi)第一個類似于萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)”。而其目前在哈爾濱子公司的項(xiàng)目，體量相對很大，具體如何定義，同樣值得關(guān)注。
“在它輝煌的時候，業(yè)內(nèi)一致期望它能夠做到，成為唯一一家真正做商業(yè)地產(chǎn)的上市公司。”華南地區(qū)某券商分析師仍舊記得魯商置業(yè)在2011年末、2012年初時，曾重點(diǎn)宣傳的內(nèi)容，“但是最近沒怎么聽他們說了，感覺是領(lǐng)導(dǎo)想到就推一推，炒作一下而已。”
上述分析師向記者表示，目前其關(guān)注魯商置業(yè)的核心就在于，其做城市綜合體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目邏輯是否能夠重新推出，占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)市場。
魯商置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位為山東本地“萬達(dá)”的規(guī)劃，在其公司內(nèi)部人員分工中也可一探端倪。
在魯商置業(yè)2012年年報(bào)中提到，公司技術(shù)類人員占比全公司員工比例達(dá)到63%，行政人員占比24%。
“魯商屬于持有型物業(yè)，他的開發(fā)和工程都是運(yùn)用自己的團(tuán)隊(duì)運(yùn)作”，高通智庫分析師朱萬芬在接觸魯商置業(yè)相關(guān)人員之后認(rèn)為，正是其如此的運(yùn)營思路，令其在相關(guān)項(xiàng)目的發(fā)展速度、回款速度相對緩慢。
以零售推動商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營
魯商置業(yè)之所以提出如今備受期待的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，均來源于其大股東，山東省商業(yè)集團(tuán)（即魯商集團(tuán)）以現(xiàn)代零售業(yè)為運(yùn)營主業(yè)的發(fā)展需要。
“萬達(dá)是通過建構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)的綜合模式，而進(jìn)行的多業(yè)態(tài)形式擴(kuò)張；魯商置業(yè)剛好相反，他們是因?yàn)樵局鳂I(yè)在零售，而配合零售業(yè)的需要做了商業(yè)地產(chǎn)。”朱萬芬如此總結(jié)魯商置業(yè)堅(jiān)持商業(yè)地產(chǎn)的初衷。
在另一方面，其發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，會受到相對較小的政策調(diào)控影響。
“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營對資本的要求很高。”朱萬芬表示，在2008年至2012年，魯商置業(yè)快速擴(kuò)張，“運(yùn)營節(jié)奏跟不上它當(dāng)時的拿地節(jié)奏”，從而導(dǎo)致其“開發(fā)量還在壓著”，且如今賬面資金23.86億元，相對較少。
與此同時，足以支撐魯商置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)自主經(jīng)營的一個動因，為其大股東為山東省商業(yè)集團(tuán)，因此，向大股東貸款成為其融資的主要渠道，也成為保證其資金鏈暢通的主要渠道。
“魯商的人曾經(jīng)跟我們說過，他們?nèi)谫Y過程中貸款的額度從來用不完。”華東地區(qū)某券商分析師告訴記者。
只是針對其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有業(yè)內(nèi)人士表示，其旗下目前此類項(xiàng)目尚且稚嫩，在模式和產(chǎn)品方面尚且無法與萬達(dá)相比，“沒有讓人覺得很獨(dú)特的地方，沒有很突出的重點(diǎn)”。
估值偏高，運(yùn)營方式缺乏活力
“魯商置業(yè)的業(yè)績上不來，現(xiàn)在估值有點(diǎn)偏高”，在華東地區(qū)某券商分析師眼里，在房地產(chǎn)同行業(yè)估值中，對于魯商置業(yè)在2013年的估值相對高出許多。
在上述分析師眼里，世茂股份從運(yùn)營模式和產(chǎn)品的整體定位都與魯商置業(yè)十分相似，同樣以商業(yè)作為其主要的宣傳定位，略有不同的是，世茂股份目前已經(jīng)布局全國12個省份，包括華北、華中、華南片區(qū)；而魯商置業(yè)目前的布局，有超過90%的土地儲備均僅限于山東省內(nèi)。
然而對比其財(cái)務(wù)狀況卻會發(fā)現(xiàn)極大的不同：世茂股份近幾年的毛利率水平一直高居40%以上，其資產(chǎn)負(fù)債率平均在60%左右；但是魯商置業(yè)與其在同期進(jìn)行比較，魯商置業(yè)的毛利率平均在30%的水平浮動，資產(chǎn)負(fù)債率卻自其轉(zhuǎn)變主營業(yè)務(wù)之后，一直高居90%不下。
“世茂股份跟魯商置業(yè)相比，他最大的不同就在于運(yùn)營方面。世茂會在股權(quán)激勵、價(jià)格策略、股權(quán)激勵等方面靈活把控，但是魯商置業(yè)在運(yùn)營層面會相對死一些，讓他業(yè)績跑不出來。”華北地區(qū)某券商分析師研究表示。
而即使與同為地方國資委背景，且可以成為珠海市地方龍頭房地產(chǎn)公司的格力地產(chǎn)比較，魯商置業(yè)的財(cái)務(wù)情況同樣相對緊張。
格力地產(chǎn)自2010至2012年，三年內(nèi)的毛利率平均在40%，其同期資產(chǎn)負(fù)債率平均為80%。
“從他流動負(fù)債占總負(fù)債的比例可以看出，魯商現(xiàn)在的負(fù)債結(jié)構(gòu)很不合理。”按照上述表述，魯商置業(yè)截至2012年年末流動負(fù)債與總負(fù)債的比例為91.81%，山東地區(qū)某地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，通過該數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，魯商置業(yè)目前的財(cái)務(wù)情況不甚穩(wěn)健，其在運(yùn)營和債務(wù)方面均會遭遇發(fā)展瓶頸。
通過魯商置業(yè)近期發(fā)布的2012年年度報(bào)告可以發(fā)現(xiàn)，其在2011年的凈利潤水平為-1293萬元，在2012年，其凈利潤約為-862萬元，魯商置業(yè)在2011年和2012年均未對股東有利潤分成。
目前而言，其如今的發(fā)展模式正在遭遇困境，真正做到如萬達(dá)廣場一般相對成熟、形成相對穩(wěn)定現(xiàn)金流的城市綜合體項(xiàng)目，短期而言并非能夠輕易達(dá)到。
