青島綜合體遍布新商圈 同質化引發經營競爭激烈

2013-05-23 09:47青島早報評論收藏打印字號：T|T

[摘要] 2012年被冠以“商業地產年”的稱號，進入今年商業地產更加火熱。在這其中，集合購物中心、百貨、超市、商業街、主題商場、寫字樓、酒店等為一體的城市綜合體備受地產商青睞。在青島，無論是傳統商圈還是新商圈，城市綜合體仿佛成為新一輪商業地產的最佳載體。
2012年被冠以“商業地產年”的稱號，進入今年商業地產更加火熱。在這其中，集合購物中心、百貨、超市、商業街、主題商場、寫字樓、酒店等為一體的城市綜合體備受地產商青睞。在青島，無論是傳統商圈還是新商圈，城市綜合體仿佛成為新一輪商業地產的最佳載體。

市場現狀

地產商主推商業地產

如果說過去是住宅地產的黃金期，那么當下無疑是商業地產的爆發期，各大房企紛紛轉戰商業地產重新“攻城略地”。近年來，青島的商業地產發展速度也是不斷加快。隨著新城區的不斷拓展，市場需求的不斷增多，商業地產也是迅速在各個區域落地開花。其實，這輪商業地產熱和地產調控密切相關。蘭德咨詢總裁宋延慶曾表示，這一輪“商業地產熱”起始于2011年，時點恰恰與樓市新“限購”政策實施的時間相一致。這并不是巧合，而是因為調控，一部分開發商轉向不限購的商業地產。

在這股商業地產熱中，一時間城市綜合體也成為地產圈的時尚，似乎只有推出城市綜合體才意味著地產商在商業地產上的成功。一位業內人士表示，城市綜合體作為可以拉升城市形象，大量增加稅收，解決就業崗位的一種高端物業形式，受到追捧也理所當然。

其實從1999年開始，商業網點開始向商業地產轉移，不同的地產模式逐漸受到開發商廣泛的關注。“城市商業綜合體”一詞，早在2000年時就有人預測，它將成為重要的一種商業地產模式出現在城市中。直到現在，城市綜合體似乎已經成為商業地產常用的一種實踐方式。據世聯地產統計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的4倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規模，將達目前已建成綜合體的16倍。其中未來3年，城市綜合體的新增數量將以50%-100%的增速上升。

城市綜合體遍布各商圈

高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立商鋪及街區、市民廣場及大型高尚居住社區……這些就是城市綜合體的組成要素。青島，憑借獨有的城市魅力更是吸引了多家大型城市綜合體入駐扎根。

2009年，青島首個集購物中心、酒店、公寓、寫字樓于一體的市北CBD萬達入駐青島，催生了市北CBD商圈的誕生，就連與其沾邊的居住小區，房價也是一路水漲船高。城市綜合體有其鮮明的發展優勢，優越的生活休閑環境、先進的體驗式消費模式遠遠超越傳統百貨店，記者發現市民也逐漸接受這樣的商業綜合體給人們生活帶來的便利。周末，一家三口在城市綜合體度過一天時光，也從開發商的宣傳成為現實。

雖然起步晚，但是發展快。近三年時間，各房產大鱷也是紛紛攜城市綜合體項目進入青島，帶動青島市的商業氛圍轉型升級。2012年被譽為青島市的城市綜合體崛起之年，記者查詢了島城目前在建或者已經開業的城市綜合體，發現數量在不斷增多。像市南區擁有中鐵青島中心，魯商中心、藍海新港城、華潤中心萬象城、遠雄國際廣場；市北區擁有CBD萬達廣場、萬科中心、和達中心城、凱德廣場、歡樂濱海城；李滄區則有李滄寶龍城市廣場(小區網 論壇)、李滄萬達廣場、奧克斯廣場、偉東樂客城(小區網 論壇)、銀座廣場；嶗山區則有證大大拇指廣場、利群嶗山購物廣場等。無疑，各個區域城市綜合體的市場競爭格局已經形成且日趨成熟。

前景展望

同質化引發經營困境

相比城市綜合體數量上的躍進，在城市綜合體的規劃和運營上，國內商業地產領域卻并沒有出現令人眼前一亮的進步。其中同質化一直是困擾商業地產發展的重要因素，比如李村商圈的幾個城市綜合體，在物業類型和體量都大致相同，無疑這對于商圈人流的爭奪更加激烈。業內人士表示，隨著城市綜合體項目的逐漸增加，同質化導致的競爭將日益加劇。

目前，有城市綜合體不斷上馬的熱鬧，也有城市綜合體“人少樓空”的冷清。像城陽寶龍城市廣場，開業時可謂是“風光無限”。2009年，這座集購物、旅游、美食、休閑、娛樂、居住、商務八大業態為一體的城市綜合體于9月份全面營業。當時寶龍宣稱，這是青島北部目前開業商鋪最多，營業面積最大的綜合性購物游樂購物中心。然而，好景不長，人們發現，偌大一個寶龍廣場經常空蕩蕩的。在這里，消費者找不到自己喜歡的品牌，而業主們也因人氣不旺，倍感壓力。3年之后，不少商戶已經“人去樓空”。

同樣2012年開業的李滄寶龍城市廣場也面臨著一樣的問題。不僅如此，前段時間開業的東部證大大拇指廣場客流量也并不是很理想。

冷清是在商家預料之中

“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來！”似乎已經成為地產界的名言。面對當下有些城市綜合體的“冷冷清清”，有地產商并不著急，有的甚至表示這是在其預料之中。

當下地產商擠入商業地產圈發展城市綜合體是受調控影響，同樣有專家指出，國內一、二線城市的住宅房價已開始趨于平緩，被擠出住宅市場的投資需求逐漸轉向商業地產市場。由于城市綜合體的開發投資回報高于純住宅項目，以及城市綜合體內的酒店、商場可長期持有的特性，更可讓開發商長期獲利。再加上在當前銀行對商業地產只提供短期貸款的前提下，公寓和寫字樓是可以出售的，開發商完全可以通過出售這些可售物業迅速回籠資金，以支持酒店和商場的運營，因而城市綜合體也就成了當前商業地產開發的主流。

島城有業內人士透露，其實有地產企業的城市綜合體不光在島城經營冷清，就是在全國運營的商業地產項目的游樂購物中心情況都不容樂觀，但是，通過運行這些項目它已經在出售公寓等方面賺足了錢，所以根本不在乎這些。

記者觀察

李滄區

商業綜合體肉搏之地

李滄寶龍城市廣場、李滄萬達廣場、李滄銀座廣場、樂客城……李滄商圈已經成為商業綜合體的扎堆聚集地，尤其是近一兩年，更是出現了“你追我趕”的狀況。不可否認，眾多商業綜合體的進駐為李滄居民提供了優越便捷的購物、休閑好去處。但是很多人已經在憂慮，李滄商圈的消費力真有那么大么？

實際上雖然有兩條地鐵線穿過，有大量剛需盤在建，但是仍有業內人士對眾多商業綜合體齊進李滄商圈并不太看好，他認為，這一商圈的發展主要受制于人口的消費能力及商圈的輻射范圍。實際上老李滄商圈主要是三巨頭——維客、利客來、嶗山百貨構成，主要是傳統百貨業。而此時面對一擁而入的城市綜合體，李滄缺乏針對性的消費人群以及消費能力，其消費習慣也待長時間的培養。雖然交通發達，但是隨著這些地區商圈的崛起，客流也會被分流。

記者在李滄商圈實地看到，城市綜合體的“同質化”嚴重，一家品牌在另一家也能輕松找到。不僅如此，體量巨大的城市綜合體中，空置或關閉的商鋪也不斷出現。

新都心

“商業心”還待交通完善

隨著黑龍江路、重慶路、雙山隧道的建設，加上最先開通的地鐵三號線，新都心也讓人清晰地看到未來的潛力。

之前，作為規劃中的大型居住區，新都心方圓5公里內均無大型商業體。不過按照規劃，新都心將利用3至5年時間，通過高起點規劃、高標準建設，將其打造成核心商務區、生態文化區和高端居住區。目前，新都心片區內已有多個大型綜合體亮相，福州路萬科中心、和達中心城、凱德廣場等商業地產項目建設。

“新都心缺什么”是之前該區域一家地產商的廣告。記者前往新都心，最大的感覺就是公交線路的缺乏，即使想打車也找不著出租車。“主要是交通問題。”該處一樓盤銷售人員表示，“地鐵施工還有道路施工封閉了多條道路，因此人流車流比較少。”雖然該樓盤的底層商鋪大多空置，但是該銷售人員認為，隨著公交線路開辟、地鐵線開通，這些也都將成為不可多得的旺鋪。