一、前言
該項目編制的依據:
1、東日集團在網絡發布的有關地產服務項目的資料；
2、進行市場調研獲得的資料；
3、廊坊大型超市運營情況分析。
二、項目概況：
1、項目名稱：東日瑞景超市（小區配套）
2、項目地址：位于廊坊市永興路和北外環交匯處南側。東與市重點規劃工程“五星級溫泉度假村”相鄰，南依供電局文體活動中心和東日瑞景小區，西臨華夏奧韻小區，北有華為配套生活區。相鄰北外環和裕興路。
3、項目規模及投資：
（1）該項目建筑面積3000平方米，分為地上兩層，每層1500平方米，營業保守面積為2800平方米。
（2）項目總投資：320萬元，由東日集團投資。
4、經營者：由東日集團派員經營
5、項目經營方式：采取自營占60%，40%生鮮租賃經營（寄 售返點）
三、經營項目環境分析：
1、項目所在城市區域為廊坊市北區，是廊坊三年大變樣城市政治、經濟、文化北移的中心地帶，為提高廊坊市人民生活水平，政府重點扶持社區經濟，繁榮商業市場。廊坊市第三產業發展迅速，每年都已較大力度支持全市經濟快速增長。2009年第三產業增加值854.5億元，比2008年增長29.4%，平均增速達27.1%，第三產業對GDP貢獻率穩步增加。從行業結構看，批零貿易餐飲業、運輸郵電電信業及金融保險業是推動我市第三產業發展的支柱產業。其中，批零貿易餐飲業作為第三產業發展的傳統產業，2009年增加值總量達120億元，高居第三產業榜首，已批零貿易為主的第三產業的持續發展既有利于推動居民生活水平提高，同時預示了有規模的社區超市在廊坊市的行業潛力。
2、項目符合廊坊市和廣陽區發展商貿的總體思路和基本原則，符合市區政府關于“規劃、規范和規則市場，取締露天集貿市場”的基本思路，因此會得到各級政府的大力支持。
綜上所述，廊坊市社會經濟和運行事態良好，第三產業持續增長，項目已“服務社區，方便顧客”的經營方針與各級政府對于發展市場的思路相符，該項目將得到政府的肯定和大力扶持。這些因素為項目的運作提供了可靠經濟及社會政策保障。
四、市場及競爭對手分析
1、市場分析
（1）社會購買力和消費傾向分析
廊坊市國民經濟增長穩中加快，經濟效益趨向好轉，經濟危機的影響逐漸消退，人民生活進一步改善。2009年全年實現社會消費品零售總額354.5億元，比2008年增長39.8%，平均增速達18.1%，城鎮居民人均可支配收入18333元，農民人均純收入6834元，分別增長12.5%和11%。自2007年以來，廊坊市城鄉居民吃穿消費全面增長，恩格爾系數下降。隨著城鄉人民生活水平的不斷提高，消費觀念發生了根本性的變化，消費呈現快速、健康、簡便、多樣、專業化的趨勢。人們對消費品的需求，特別是對高檔次、專業服務、優雅的購物環境的需求越來越高。如2009年中秋節，沃爾瑪超市光海參一項銷售額達28萬元，高檔消費品和高附加值產品促銷得當會帶來高收益。
(2)市場容量和競爭對手分析
我市各類超市商品交易活躍，截至2010年5月份，全市2000平米以上超市16個，其中10000平米以上4個，社區超市8個，各類超市已經成為城鄉居民生產和生活購物的主要場所和空間，超市的便利性，也培養了"東日瑞景超市項目"潛在客戶群體。
東日瑞景超市基本定位為全國一流社區店的實行標準化統一管理和高水準的服務的快速消費品和耐用消費品的社區便利店�；诖耍擁椖繕嫵墒袌龈偁幍挠羞@樣幾個目標。
（1）沃爾瑪購物廣場一站式營業面積17800平方米購物廣場。所經營商品品類齊全，商品售后服務好，在廊坊市民中的口碑較好，競爭品項為耐用消費品，生鮮類等生活必需品無價格優勢。
（2）樂購購物廣場-自營面積6800平方米購物廣場。所采用會員制的壟斷客戶群，加之有免費購物班車，但沒有被廊坊消費群體接受，加之設計有背于廊坊人的消費習慣，同樣是生鮮等生活必需品的競爭。
（3）京客隆連鎖超市-總店9600平方米，連鎖店1000-4000平米不等，8大街店在項目3公里商圈競爭范圍之內，與東日瑞景競爭的是最終的消費者。
（4）其他，廣陽道附近社區便利店近10家，無規模，面積小，品項少，難以構成對“東日瑞景超市”的競爭對手。
鑒于此，“東日瑞景超市”在功能規劃上與競爭對手進行錯位設計，不進行迎頭競爭，以低價不低質、靈活的價格變更機制、良好的服務贏得顧客，就會減低競爭風險，加大投資回報，獲得行業競爭優勢。
五、項目立地的條件分析
1、地理位置
“東日瑞景超市”處在廊坊市北部居住新區，該新區是廊坊市按照發展建設政治、經濟、文化、交通新中心區域思路的要求，拓展社區配套設施建設，于2010年應運而生。
該位置具有良好的發展潛力，交通順暢四通八達，有11路公交車終點站通往市區和毗鄰的外環路，以及104國道，車程短，運力強，大宗收貨不受交管部門限制，具有較強的輻射能力。從西臨的頤和家園、華夏奧韻、城市經濟試用房區等至此僅十幾分鐘車程，南依供電局康樂中心以及最新規劃的機關集中居住與辦公區，如營銷做的好，不僅牢牢抓住本小區近千戶居民的消費群體，還可以擴大到周邊近萬戶居民、數十家機關企業、團體、街村的消費潛力。
2、合配套設置
除“東日瑞景”項目本身具有的配套設施外，該項目所處位置周邊配套設施尚未完備，公司可開發引進項目以作補位，更好的為公司大項目提高效益，如中西式快餐店、建材裝飾市場、各類銀行�？傊纬闪己玫纳鐣虡I環境和氛圍，這是其他競爭者所不具備或不完全具備的優勢。
3、客流量、客單價分析
測算地點 與盛氏項目距離 測算時間 客流量（次/分鐘）
1000米 2000年10月13日14：00 98
500米 2000年10月13日15：00 122
500米 2000年10月14日10：00 120
800米 2000年10月14日11：00 133
800米 2000年10月14日10：00 92
六、項目經營管理
1、功能策劃
東日瑞景超市基本定位為全國一流社區店的實行標準化統一管理和高水準的服務的快速消費品和耐用消費品的社區便利店。
樓層設置：按照國際標準和消防法對公眾場所的要求，設置 貨架87組和21個堆頭位。
F1(地上一層）：果蔬、肉類、水產、熟食加工、豆腐坊 、香油坊、冷飲批零、 奶制品、收銀臺、即興消費品服務 臺、收貨部、生鮮倉儲部、 損控部辦公室、 現金房、顧客衛生間。
F2(地上二層）：干貨、水飲、奶粉、清潔用品、日雜用品、廚衛小家電、服裝、 鞋、服飾、五金、家私用品、雜百倉儲庫。
F3(地上三層）：招采部、洽談會議室、集中辦公區、員工休息用餐處。
2、項目硬環境：
（1）項目設計主導思想上注重空間流暢行為學觀念。總體布局具有較強的前瞻性，內部通行便利，有兩個主通行口，另外貨物進出口一處，設置滾梯一部、貨梯一部；
（2）在地上二層有1500平方米的通透性大廳，正北面和西面設置采光窗。
（3）一層設有衛生間一處，休息椅一到三處。
（4）各層將按防火分區要求，設置防火卷簾及相應的中央監控系統和自動報警、噴淋設施；
（5）和主體公寓大廈配套設置集中供暖和冷氣設備；
（6） 采用雙回路供電；
（7） 設置電子監控保安和寶典公司損耗控制系統；
（8） 裝修標準；
外部：鋁合金飾面板標牌、LED電子展示促銷屏、塑鋼窗、玻璃板門；
內部：水磨石或水泥刷地板漆、節能儲能式應急照明系統
衛生間：國外快餐連鎖店廁所標準。
3、項目經營管理
（1） 經營管理策略：借助于東日集團的綜合功能，將房地產物業管理與商業服務緊密結合，采用國際化的商業服務標準，并按國際慣例組織經營，重點宣傳顧客滿意。
（2）經營管理模式：對經營利潤實行目標管理，把"企業目標"、"部門目標"和"個人目標"密切聯系起來，達到同徑效果，使下接目標能保證上位目標的完成。也就是說形成開發投資者、目標管理者、供應商之間三位一體的利益鏈，建立市場規則下的"一榮俱榮、一損俱損"利益關系。
總之，“東日瑞景”超市項目須在投資者對整個項目進行充分掌控的前提下通過具有較高水平的經營管理機構，充分發揮領導統御技巧和溝通協調能力在運營上對基本業績、商品定位、招商談判、銷售促進、人員管理的方面制定十分理性和持續發展的計劃；確立具有操作性的流程和規則使各項業務有章可循，從而使人事、財務、商品和賣場管理按既定流程規則推動和發展。
七、項目市場策略：
1、招商渠道和招商方式
F1(地上一層）：生鮮部門供應商渠道應該是采取寄售返點方式，供應商可采聯系 給沃爾瑪供貨的欣榮茂、冠眞軒等，可以減去供應商審核一項， 上述也是原合作伙伴之一，可信度高，初期合作采取無風險的寄 售返點形式，超市開業一年后在采取從此類別供應商進貨方式。
F2(地上二層）：雜百類商品自采結合寄售方式，盡量初期采取寄售方式，降低初 期運營成本和風險。聯系本地工貿企業在廊坊代理或辦事處，減 少中間環節。
初期招商方式：寄售合作、租賃形式
2、市場推廣：
根據超市項目的目標客戶，以如下手段予以市場推廣：
（1）形象宣傳--著力政府和媒體關注的地方，突出賣點，予以宣傳
（2）實用宣傳--針對承租潛在客戶，以散發宣傳單的形式予以宣傳；
（3）媒體宣傳--以《廊坊日報》《消費廣場》《北方商情》《時訊傳媒》及廊坊電視臺為主要媒體展開多渠道宣傳，突出"置業首選、黃金升值"的賣點；
（4）公關活動。
八、項目的盈虧
1、項目的盈虧平衡分析
成本項目明細表
固定成本項目 金額 變動成本項目 金額
上交租金前期推廣費管理費用（工資、辦公費等） 1500萬元100萬元294萬元 稅金及附加 2131．2元
合計 1894萬元 2131．2元
總固定成本=上繳租金+前期推廣費+管理費用（工資、辦公費等）=1500+100+294=1894萬元
上繳租金：1500萬元/年。
前期推廣費：形象宣傳、媒體宣傳、公關等費用，計100萬元。
工資：按月平均工資1000元/人月計，管理人員30人，保結員60人，保安80人，勤雜工60人，共230人，合計年工資總額276萬元。
辦公費用：15000元/月，全年共18萬元。
總變動成本=稅金及附加
=3200元/攤位月*12月*稅金及附加工5.55%
=2131.2元
保本點出租攤位=1894萬元/38400萬元-2131.2元=522個攤位
實現目標利潤1000萬元的出租攤位數：
攤位數=1894萬元+1000萬元/38400-2131.2元=798個攤位
租金收入和成本（萬元）
2、有關敏感性分析
固定成本增加10%，利潤交下降19%；
每個攤位租金增加10%，利潤將增加30%；
攤位數增加10%，利潤將增加
