住宅市場(chǎng)調(diào)控的不斷加碼，使得二線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是寫字樓市場(chǎng)如同中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的城市“黑馬”，一時(shí)間處于風(fēng)口浪尖。如今，寫字樓過(guò)剩已成為不爭(zhēng)的事實(shí)， 不斷加劇的空置危機(jī)再度拉響警報(bào)。二線城市寫字樓市場(chǎng)“霧霾重重”，令人擔(dān)憂之時(shí)，開(kāi)發(fā)商要如何展開(kāi)對(duì)“二線城市”這塊蛋糕的角逐。

    中國(guó)寫字樓是否已經(jīng)過(guò)剩是一個(gè)頗富爭(zhēng)議的熱點(diǎn)話題。根據(jù)世邦魏理仕研究數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，在中國(guó)14個(gè)大城市中，甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓存量大約為5000萬(wàn)平方米，其中18%即約900 萬(wàn)平方米于過(guò)去兩年內(nèi)完工。得益于較為活躍的需求，迄今為止上海和廣州等一線城市的寫字樓市場(chǎng)已逐漸吸納了近年激增的寫字樓供應(yīng)。但二線城市近年已表現(xiàn)出供大于求的跡象。

    二線城市空置率走高與北京、上海、廣州等一線城市相比，天津、沈陽(yáng)、重慶、成都等二線城市的寫字樓市場(chǎng)則“霧霾重重”，令人擔(dān)憂。在樓市調(diào)控政策不斷加加碼的情況下，許多住宅開(kāi)發(fā)商開(kāi)始自發(fā)或者被動(dòng)地進(jìn)行企業(yè)轉(zhuǎn)型，逐漸將目光鎖定在商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上，并展開(kāi)了對(duì)“二線城市”這塊蛋糕的角逐。一些二線城市，如天津、沈陽(yáng)和重慶等地的寫字樓市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)明顯供大于求的情況。

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，二線城市核心區(qū)域的寫字樓一般市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，不存在太大的問(wèn)題。主要是最近幾年新規(guī)劃的新區(qū)、城市副中心、高鐵商務(wù)區(qū)這些區(qū)域可能會(huì)存在產(chǎn)城不融合的現(xiàn)象。這樣的直接結(jié)果是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出來(lái)的項(xiàng)目可以銷售出去，但是以后這些項(xiàng)目可能會(huì)被空置，沒(méi)有企業(yè)入駐。區(qū)域?qū)懽謽菚?huì)出現(xiàn)空置率比較高的現(xiàn)象。另外，針對(duì)現(xiàn)有的寫字樓需求客戶，由于市場(chǎng)供應(yīng)量大，寫字樓項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)比較激烈，租金在這個(gè)階段不會(huì)很高，這樣投資客的投資回報(bào)率也就會(huì)受到影響，最終整個(gè)區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)打造也可能會(huì)受到影響。

    “不難發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的主要城市幾乎都在開(kāi)發(fā)或正在規(guī)劃建設(shè)新中央商務(wù)區(qū)，這也成為推動(dòng)新開(kāi)發(fā)區(qū)土地價(jià)格上漲的關(guān)鍵因素。由于土地收入是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，所以地方政府都在積極開(kāi)發(fā)新中央商務(wù)區(qū)。在這一趨勢(shì)的帶動(dòng)下，大量新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涌入市場(chǎng)，而其中更多的是集中在新興中央商務(wù)區(qū)。”世邦魏理仕環(huán)球研究部董事陳紅飛告訴記者。

    誠(chéng)然，中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)正逐步向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，對(duì)寫字樓的需求也將隨著逐步上漲，特別是國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)高端寫字樓的需求正在不斷增強(qiáng)，但這種經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型所帶來(lái)的需求并不能在短時(shí)間內(nèi)得到完全釋放。更重要的一點(diǎn)是，所有二線城市其實(shí)并不具備如北京或上海浦東一樣的強(qiáng)大需求，畢竟后兩者才是中國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)及金融中心。因此，未來(lái)兩三年內(nèi)二線城市寫字樓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)較大。 (本文選自于淄博房產(chǎn)信息網(wǎng))