住宅市場調(diào)控的不斷加碼，使得二線城市商業(yè)地產(chǎn)市場尤其是寫字樓市場如同中國未來經(jīng)濟發(fā)展的城市“黑馬”，一時間處于風(fēng)口浪尖。如今，寫字樓過剩已成為不爭的事實， 不斷加劇的空置危機再度拉響警報。二線城市寫字樓市場“霧霾重重”，令人擔(dān)憂之時，開發(fā)商要如何展開對“二線城市”這塊蛋糕的角逐。

    中國寫字樓是否已經(jīng)過剩是一個頗富爭議的熱點話題。根據(jù)世邦魏理仕研究數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，在中國14個大城市中，甲級和乙級寫字樓存量大約為5000萬平方米，其中18%即約900 萬平方米于過去兩年內(nèi)完工。得益于較為活躍的需求，迄今為止上海和廣州等一線城市的寫字樓市場已逐漸吸納了近年激增的寫字樓供應(yīng)。但二線城市近年已表現(xiàn)出供大于求的跡象。

    二線城市空置率走高與北京、上海、廣州等一線城市相比，天津、沈陽、重慶、成都等二線城市的寫字樓市場則“霧霾重重”，令人擔(dān)憂。在樓市調(diào)控政策不斷加加碼的情況下，許多住宅開發(fā)商開始自發(fā)或者被動地進行企業(yè)轉(zhuǎn)型，逐漸將目光鎖定在商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓的項目開發(fā)上，并展開了對“二線城市”這塊蛋糕的角逐。一些二線城市，如天津、沈陽和重慶等地的寫字樓市場將會出現(xiàn)明顯供大于求的情況。

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也認為，二線城市核心區(qū)域的寫字樓一般市場需求強勁，不存在太大的問題。主要是最近幾年新規(guī)劃的新區(qū)、城市副中心、高鐵商務(wù)區(qū)這些區(qū)域可能會存在產(chǎn)城不融合的現(xiàn)象。這樣的直接結(jié)果是開發(fā)商開發(fā)出來的項目可以銷售出去，但是以后這些項目可能會被空置，沒有企業(yè)入駐。區(qū)域?qū)懽謽菚�出現(xiàn)空置率比較高的現(xiàn)象。另外，針對現(xiàn)有的寫字樓需求客戶，由于市場供應(yīng)量大，寫字樓項目之間競爭可能會比較激烈，租金在這個階段不會很高，這樣投資客的投資回報率也就會受到影響，最終整個區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)打造也可能會受到影響。

    “不難發(fā)現(xiàn)，中國的主要城市幾乎都在開發(fā)或正在規(guī)劃建設(shè)新中央商務(wù)區(qū)，這也成為推動新開發(fā)區(qū)土地價格上漲的關(guān)鍵因素。由于土地收入是地方政府財政收入的重要來源，所以地方政府都在積極開發(fā)新中央商務(wù)區(qū)。在這一趨勢的帶動下，大量新商業(yè)地產(chǎn)項目涌入市場，而其中更多的是集中在新興中央商務(wù)區(qū)。”世邦魏理仕環(huán)球研究部董事陳紅飛告訴記者。

    誠然，中國整體經(jīng)濟正逐步向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，對寫字樓的需求也將隨著逐步上漲，特別是國內(nèi)企業(yè)對高端寫字樓的需求正在不斷增強，但這種經(jīng)濟轉(zhuǎn)型所帶來的需求并不能在短時間內(nèi)得到完全釋放。更重要的一點是，所有二線城市其實并不具備如北京或上海浦東一樣的強大需求，畢竟后兩者才是中國的政治、經(jīng)濟及金融中心。因此，未來兩三年內(nèi)二線城市寫字樓市場的風(fēng)險較大。 (本文選自于淄博房產(chǎn)信息網(wǎng))