在國內房地產業，保利地產與萬科、招商、金地并稱“萬保招金”，為全國房地產“四巨頭”。萬科、招商、金地三大佬均在住宅地產與商業地產的良好聯動之間做出了成績。保利地產浸淫住宅地產多年，憑借豐富的開發運營經驗，也已形成了涵蓋商業寫字樓、高端休閑地產、星級酒店、商貿會展、購物中心、城市綜合體等多元化優質商用物業的規模化經營格局。

如今，保利地產多元化經營實現了較大突破，不僅完成了商業管理公司的組建，實現了商業運營和酒店管理平臺的正式搭建;還正式成立養老地產公司，穩步推進養老地產項目試點;深入三四線城市，發展旅游地產；房地產基金管理規模進一步擴大。今天，讓我們來理一下保利地產產品線，探討保利縱橫地產發展戰略。

保利地產全國拓展布局圖

商業、旅游、養老多元開花

以“中心城市的城市中心”作為選擇商業地產項目的重點參考系，配合整個保利地產集團達到住宅與商業投資“70:30”的新投資結構，這是保利地產在2012年初北京品牌發布會上啟動的商業地產發展戰略。按照保利的規劃，未來將逐步提高商業地產在公司開發項目中所占的比例。據此，保利地產已經在廣州、成都、佛山等中心城市的CBD開發了一系列地標性、資源性的大型購物中心和五星級酒店項目。2013年3月，成都保利商業運營中心成立，整合保利全國商業資源，通過與數十家國內外戰略合作商家深度聯動，全面行使從前期項目市場定位、招商直至后期運營的商業運營功能。至此，保利強勢發力商業地產的決心一覽無遺。

保利在旅游地產上的嘗試選擇從三四線城市開始，近幾年在成都、陽江、東莞、三亞等地投資開發了大體量旅游地產項目。2012年10月30日，保利成都公司、信保(天津)股權投資基金管理有限公司、四川遂寧市河東新區管委會三方簽署合作協議，擬在遂寧市打造養生谷生態國際度假區。2013年2月7日，保利（成都）實業有限公司在遂寧以150萬/畝拍得一宗200畝商住地塊，該項目總用地面積約3000畝，投資總額約55億元，規劃有森林濕地運動休閑基地、五星級度假會所、特色風情小鎮等。    

另外，在保利地產未來十年的發展戰略規劃中，已經明確將北京作為養老地產的試點區域，力求在養老地產等新地產業態形式方面實現突破。保利對養老地產的探索由來已久，早在2008年就涉及養老地產方面的研究，并已完成養老地產模式開發研究，也已形成對養老地產的設計標準。 2011年3月22日在保利股東大會上，保利高層首次明確表示，公司將逐步發展養老地產與旅游地產。保利地產相關負責人稱，保利今后將為社區的老人在旅游、醫療、健康體驗等方面提供全面服務。

保利地產旗下的項目多為綜合業態，各種業態之間可以相互組合，在不同城市應運而生。比如寫字樓往往兼具商業、休閑、娛樂、餐飲、酒店等功能，會展中心除了展覽還有商務辦公、酒店、住宅等業態，上述表格所列舉的項目多以該項目以某種功能為主來歸類。但依循保利商業地產發展脈絡可以看出，保利國際廣場可以說是保利地產重點打造的明星產品系。

按保利地產的“十二五”規劃，到2015年將持有的商業地產規模提升至總資產的10%，一年的營業收入計劃達到20億-25億元。從試探到大范圍擴張，保利地產在商業上的路徑，與其住宅的發軔之際頗為相似。目前，保利旗下的商業地產分兩種類型，一種是用于銷售快速回款的，另一種則自行持有，包括酒店、購物中心和地標性的寫字樓。保利地產副總經理胡在新曾表示，未來的商業地產方面，公司將主要以銷售為主，但也不排除一些地標性的建筑會作為持有。 保利地產借助自有的商業運營平臺，正在實現商業地產開發自持與銷售雙管齊下的格局。

聯合拿地 合作開發

土地價格居高不下，對很多房企來說，單方面作戰已捉襟見肘，強強聯合、尋求合作方是良策。保利也走上了合作拿地、后期合作開發的道路。早在2011年9月7日，保利地產全資附屬公司保利(天津)便于融創置地簽訂合作協議，共同出資20億設立合營公司--天津保利融創投資有限公司，在內地從事物業開發。根據協議，合營公司注冊資本20億元，保利(天津)出資10.2億元，占有51%的股權；融創置地出資9.8億元，擁有49%的股權。同年9月16日，該合營公司摘得天津“棉二”地塊——占地面積約11.7萬平方米，建筑面積32萬平方米，規劃為居住兼容商業金融業用地。其中，包括14.2萬平方米的城鎮住宅用地，12.8萬平方米的商業金融業用地，5萬平方米的酒店公寓用地。此后，保利與融創于2012年9月耗資10.6億元在北京亦莊聯手拿下一塊土地。同年，保利地產與首開地產合作以13.8億元在大興拿下了16.78萬平方米的項目。2013年6月27日，保利與萬科以53.7億元的掛牌底價成功競得重慶江北區溉瀾溪地塊，根據所拿地塊的指標要求，將會建造一個商業綜合體。

參與舊改 模式擴張

千燈湖南海新城如今是保利地產參與城鎮化建設的樣版，保利地產董事長宋廣菊將南海新城視為保利城鎮化模式的試點，希望保利以此為藍本，復制到珠三角更多的城市，乃至全國。目前，保利地產的新城開發模式已將觸角伸入更多的城市。保利地產早在4年前就開始布局粵西北，近兩年則加快向全國擴張，現已進入鄭州、西安等。通過參與這些二三線城市的舊改，投資興建城市新中心，推動當地的城鎮化進程。

（搜鋪網商業地產研究部 周松平/文 轉載務必注明作者與出處！）