中國的奢侈品山寨文化“名揚國際”，近日，沈陽奧體萬達廣場的精品街將未出租商鋪包裝成奢侈品商店的事情引起關注，也顯露出了商業(yè)地產的奢侈品潛規(guī)則。

　　商場是奢侈品的幕后推手

　　據悉，在沈陽的購物街就像置身全球所有最知名的購物街， 只不過CHANEL變成了CNANEL；PRADA變成了PRΛDΛ；Cartier則被改為了Cairter，更離譜的是不但將HERMES變成HERWES ，還將HERMES的商標改為了狗拉馬車……英國《每日郵報》對這種暗改名稱的“無節(jié)操”行為極盡嘲諷，不過，很多中國網友們對此不屑一顧，稱這在中國是業(yè)內慣例，得意洋洋之情溢于言表。

　　事實上，購物街借名牌招商的行為很常見，以往也有類似情況，不過大多只是打出一兩個知名品牌，罕見的是沈陽萬達廣場這樣“一網打盡”的登峰造極之作。到底是什么樣的原因，讓沈陽奧體萬達廣場冒著法律危險招商？這可能需要了解一下商業(yè)地產的一些“潛規(guī)則”了。

　　可以說，奢侈品牌在中國態(tài)度高傲和售后服務差的原因，不但是中國人的追捧，還有商業(yè)地產給他們的大禮包，哪些歐洲大牌們在中國，基本可以享受商場給他們三到五年的免租優(yōu)惠，而且面積很大。

　　不過，今年高端奢侈品銷售的下降，令投資回報率本就不高的商業(yè)地產存在更多的不確定性。第一太平戴維斯上海公司副董事長、中國區(qū)商鋪部負責人朱兆榮說，奢侈品消費下滑的現象目前確實大量存在，預計未來甚至可能會影響商鋪的租金收入。

　　為此，今年商業(yè)地產招商愈發(fā)困難，今年路易威登（Louis Vuitton）和古馳（Gucci）也已經發(fā)布了不在中國開店的計劃。全球3200萬平方米的購物中心有半數在中國，空置率未來幾年將會持續(xù)增長，沈陽萬達廣場這樣火急攻心的行為倒是可以理解。

　　既然從最大的客戶那里弄不來錢，則要想方設法從其他商戶那里彌補。租金一般有按面積算和營業(yè)額提成算，但是一些大的商業(yè)地產或者擁有比較好位置的商場則會綜合兩種計算方法，租金按最高的算。打個比方，如果按面積算月租金500萬，如果當月營業(yè)額提成超過500萬，則按營業(yè)額提成算，反之按面積租金算。

　　試水房地產的背后

　　其實，在前幾年，奢侈品在中國做得風生水起的時候，財報還很好看的時機，奢侈品商們試圖擺脫商場，實施全面直營計劃。為此，有一些奢侈品品牌，如LV、愛馬仕開始在中國城市收購物業(yè)，涉足商業(yè)地產領域。

　　奢侈品商在進行著全面直營計劃的同時，還在想方設法攫取更大利潤，看中商業(yè)地產的收益，在中國收購商業(yè)物業(yè)也不稀奇。而這對于正處于水深火熱之中的中國商業(yè)地產來說，似乎是個契機。

　　有業(yè)內人士認為，自購門面意味著歐美奢侈品牌開始乘機在中國抄底商業(yè)物業(yè)，并將愈演愈烈。事實果真如此嗎？事實上，這并不意味著奢侈品商有全面置業(yè)的可能。

　　商業(yè)地產專家以及研究機構專業(yè)人士均表示，如何選址、如何執(zhí)行一整套系統(tǒng)且持續(xù)有效的市場策略仍是困擾奢侈品品牌涉足地產的難題。而對于各個城市正深陷招商困局的商業(yè)地產來說，挑戰(zhàn)大于機遇，因為國際一線品牌不會因擴張而改變苛刻的要求，所有奢侈品品牌對當地的經濟水平、消費能力、交通狀況，乃至對購物中心的環(huán)境和配備等依然要求嚴苛。

　　陳嘯天認為，購買物業(yè)只是奢侈品品牌的短期行為，租賃商鋪依然是其主要經營方式。專家建議，對于那些幾乎各個城市都在建設的高端購物中心項目，試圖引進這些奢侈品品牌前，要有清晰的定位，因為在進駐之前，所有奢侈品品牌都會對當地的經濟水平、消費者的承受能力、店址的交通狀況等進行充分的市場調研，包括這座城市的購物場所如何、有多少家高檔餐廳、五星級酒店等細節(jié)都在考察范圍之內。
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