最近，上海新開的購物中心讓人逛不過來。
你可以在月星環(huán)球港逛上一整天，也可以沖到環(huán)貿(mào)廣場iapm血拼至深夜，念念不忘K11的那幾只小豬的同時(shí)，再去逛逛靜安嘉里中心新開的city'super。
這一切還只是個(gè)開始。仲量聯(lián)行大中華區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜稱，未來3年，上海的新增零售物業(yè)面積將達(dá)300萬平方米。
第一太平戴維斯上海公司副董事長、中國區(qū)商鋪部負(fù)責(zé)人朱兆榮認(rèn)為，最近上海新開業(yè)的購物中心大都是較有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，“后面的新增供應(yīng)量中，開發(fā)商都不是很有經(jīng)驗(yàn)，這是以后最大的問號(hào)。”
“去了一次兩次，還會(huì)不會(huì)去第三次？”世邦魏理仕中國區(qū)商業(yè)服務(wù)部資深董事儲(chǔ)祥昀拋出的另一個(gè)疑問是，新開業(yè)的購物中心過了半年的蜜月期，是否還能維持？
仲量聯(lián)行發(fā)布的報(bào)告指出，2012年底，上海及北京兩地分別僅有兩三家零售商廣場銷售增幅在擴(kuò)大，大部分商場的銷售增幅均有所下降。
競爭日趨白熱化，購物中心已難以靠簡單復(fù)制生存。鄧汝舜說，現(xiàn)在的購物中心不僅僅是購物消遣，要給人們一種歸屬感—“我就是這個(gè)族群。”
如何營造歸屬感？怎樣脫穎而出？拿什么迎戰(zhàn)電商沖擊波？
近日，早報(bào)記者帶著這些疑問，采訪了熱門購物中心的操盤者、國際房地產(chǎn)顧問五大行零售業(yè)主管、深耕商業(yè)地產(chǎn)多年的開發(fā)商、從百貨轉(zhuǎn)型購物中心的經(jīng)理人，以及資本市場人士。
紛紛標(biāo)榜“體驗(yàn)式消費(fèi)”
細(xì)數(shù)最近新開的購物中心，貼的都是名為體驗(yàn)式消費(fèi)的標(biāo)簽，而且還有各自獨(dú)特的標(biāo)簽。比如iapm商場主打夜行消費(fèi)的概念。
營銷無處不在的時(shí)代，貼標(biāo)簽這門藝術(shù)必須懂。
早幾年，購物中心常被業(yè)內(nèi)人士戲稱為盒子。在盒子里，劃格子，再往里面放品牌。有些購物中心操作形同流水線，就連洗手間、前臺(tái)的位置也是如出一轍。
“消費(fèi)者已經(jīng)有些疲勞了。”一家港資購物中心操盤者說，“所有商場都一樣，購物中心本身沒有靈魂。”
靈魂就是標(biāo)簽。細(xì)數(shù)最近新開的購物中心，貼的都是名為體驗(yàn)式消費(fèi)的標(biāo)簽。
商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商睿意德商業(yè)部董事杜斌稱，體驗(yàn)就是一定要自己親身去體驗(yàn)的意思，比如類似餐飲、電影院、娛樂、書店、數(shù)碼，再配合環(huán)境、建筑風(fēng)格等等，這些一定要人親自去感受的。不像零售服裝，在網(wǎng)上一點(diǎn)擊就能買到，體驗(yàn)式就是你要去感受，它不可代替。“大家為什么要把體驗(yàn)式的品種增大？就是因?yàn)樵陔娚虥_擊比較激烈的環(huán)境下，體驗(yàn)不可替代，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。”
除了餐飲娛樂，展示、教育也是體驗(yàn)的一部分。戴德梁行華東區(qū)商鋪部主管韋澤銘稱，將來在上海，不一定是迪士尼和歡樂谷，還可能有些小的、針對成年人的娛樂形式，會(huì)在購物中心里產(chǎn)生。這可能會(huì)通過更加高科技的形式體現(xiàn)。
韋澤銘介紹，已經(jīng)有一些開發(fā)商在海外考察，以引進(jìn)更有趣的活動(dòng)。比如說，在購物中心里，體驗(yàn)坐飛機(jī)或者駕駛的感覺。會(huì)有一個(gè)體驗(yàn)中心，結(jié)合歷史和新科技讓消費(fèi)者體驗(yàn)。
除了“體驗(yàn)式消費(fèi)”這個(gè)大標(biāo)簽，新開購物中心各有獨(dú)特標(biāo)簽。
總建筑面積近50萬平方米的月星環(huán)球港，刷新了中國購物中心的體量紀(jì)錄，僅商業(yè)面積就達(dá)32萬平方米，單層購物面積有4萬-5萬平方米。這個(gè)號(hào)稱全球核心商圈最大的購物中心，因?yàn)榇髣?chuàng)造了各種可能性：3萬平方米的屋頂花園，2200個(gè)停車位，試營業(yè)3天50萬人流。
月星集團(tuán)董事長丁佐宏對早報(bào)記者稱，環(huán)球港會(huì)成為上海的旅游景點(diǎn)。所以沒有傳統(tǒng)意義上單一的目標(biāo)消費(fèi)者群體，“就是說一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，希望能從四面八方趕過來，我們提供一站式服務(wù)，應(yīng)有盡有。”體量大是月星的標(biāo)簽，常州環(huán)球港88萬平方米，商業(yè)面積占38萬平方米。
僅3.2萬平方米的建筑面積，卻拿出整個(gè)B3層，做公共藝術(shù)空間—K11這個(gè)藝術(shù)標(biāo)簽貼得很有本錢。大沙發(fā)、免費(fèi)的無線網(wǎng)絡(luò)、游戲桌、電梯里的電子狗，隨處可見新奇。K11營運(yùn)總經(jīng)理陳健豪說，每過兩三個(gè)月會(huì)換一次主題。K11開出以來，明顯的變化是周圍的白領(lǐng)都來這吃飯了，晚上8點(diǎn)來港麗，還要排隊(duì)。
在主打夜行消費(fèi)的iapm出來之前，內(nèi)地的商場在晚上10點(diǎn)前大都已經(jīng)關(guān)門，看場午夜電影只能乘貨梯，徹夜血拼只能等到圣誕節(jié)這種假日季。
新鴻基地產(chǎn)代理有限公司租務(wù)部總經(jīng)理馮秀炎介紹，iapm商場主打夜行消費(fèi)的概念，其中零售商戶將營業(yè)時(shí)間延長至晚上11點(diǎn)。而餐飲及電影院業(yè)態(tài)營業(yè)至翌日凌晨零點(diǎn)，部分餐飲商鋪則將延長至翌日凌晨兩點(diǎn)。這更符合外資企業(yè)專員、本地管理級(jí)白領(lǐng)、年輕消費(fèi)群和夜游族的消費(fèi)習(xí)慣。
馮秀炎說，體量在12萬平方米的“iapm”是“am+pm”，而“i”可以是“我”，“我的apm”。
建筑面積在8.6萬平方米的靜安嘉里中心則“立足”自己的位置：一邊是地鐵上蓋商業(yè)久光百貨和芮歐百貨，另一邊則遠(yuǎn)連“梅泰恒”。嘉里用南京西路停轉(zhuǎn)紐帶來形容其地理位置的獨(dú)特性，1340個(gè)停車位在其他地方并不稀奇，但在南京西路，不管你想逛“梅泰恒”還是久光，也許你的車只能停在嘉里。
此外，靜安嘉里中心的上班族如果搭乘地鐵，則必須經(jīng)過商場才能到地鐵入口。在輻射有效商圈這個(gè)概念被反復(fù)提及之際，靜安嘉里中心方面很直白—商場可以吸引香格里拉大酒店的商旅客人，周邊辦公樓上班的白領(lǐng)則是其主要客群之一。
地段法則和“主題”
現(xiàn)在的購物中心主要有以下幾種發(fā)展方向，一是藝術(shù)型購物中心，比如K11、喜瑪拉雅中心、僑福芳草地等。二是主題型購物中心，比如多主題概念的月星環(huán)球港。以后會(huì)越來越多地統(tǒng)一主題展現(xiàn)出來。
“體驗(yàn)式消費(fèi)”還只是初級(jí)階段，2.0版是“主題”。
“'體驗(yàn)式消費(fèi)'比較初期是吃喝玩樂，后續(xù)階段還是要走主題。”儲(chǔ)祥昀說，臺(tái)灣誠品書店是一個(gè)例子，可以看書、玩、約會(huì)。這樣的主題商業(yè)大陸還比較少。很多人批評(píng)，很多購物中心千篇一律。
戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，上海購物中心總量在110個(gè)左右，其中主題購物中心的比例不到10%。110個(gè)購物中心分布的區(qū)域在市中心，主要是徐家匯(002561,股吧)、南京西路、淮海中路、南京東路和浦東陸家嘴(600663,股吧)；周邊區(qū)域商圈包括聯(lián)洋、虹橋、曹家渡、五角場等。中心商圈的平均租金在60元/平方米/天，周邊商圈的平均租金大概為中心商圈的一半。
當(dāng)然，并非所有的購物中心都得刻意往主題上靠。硬把巴黎的老佛爺搬到廊坊，難免突兀。商業(yè)地產(chǎn)最為推崇的“地段”法則仍不過時(shí)，因?yàn)樯虡I(yè)永遠(yuǎn)是為了需求存在。
“我們曾做過調(diào)查，消費(fèi)者希望購物中心能滿足全部需求。品牌是不是重復(fù)不在乎，家附近有這樣一個(gè)地方就可以了。”儲(chǔ)祥昀說，按零售圈的習(xí)慣，可劃分為7級(jí)城市，城市中再劃ABCD級(jí)商圈。
主題型購物中心還是針對主力商圈。儲(chǔ)祥昀稱，像C級(jí)和D級(jí)這樣的地段要符合半公里、1公里內(nèi)市民的需求。比如說昆山萬家匯、上海的浦東嘉里中心、仲盛世界商城、大拇指廣場等購物中心，都是符合當(dāng)?shù)氐男枨蟆５獳、B級(jí)商圈的購物中心，對差異化要求更高。
一位零售業(yè)高管指出，“梅恒泰”金三角多年，雖然金鷹國際廣場地點(diǎn)不錯(cuò)，但品牌特色并不明顯。
而二、三線城市眼下仍以有效商圈里的市民需求為主。儲(chǔ)祥昀稱，很多二、三線城市的開發(fā)商，跑了全世界很多購物中心，“看的比我還多。”有個(gè)西安老板想把倫敦那些很新潮的理念帶回去。但倫敦和西安的人均收入不等比，差十幾年，更不要講對生活品質(zhì)的追求。即使你想蓋這個(gè)東西回饋家鄉(xiāng)，但意義不大，你做的東西不是當(dāng)?shù)乩习傩找摹?/p>
“但深圳這樣的城市就完全可行。”儲(chǔ)祥昀稱，深圳的購物環(huán)境很傳統(tǒng)，消費(fèi)者準(zhǔn)備好要不一樣的購物體驗(yàn)，但現(xiàn)在還沒這樣的購物中心出來，“我們幫深圳做項(xiàng)目就會(huì)提很多概念，比如像英國、美國等類似有點(diǎn)步行街概念的。因?yàn)樯钲谑忻竦氖杖雺蚋撸A(yù)計(jì)三四年后項(xiàng)目入市人均年收入能到2萬多美元。所以，我們敢在深圳提概念，但把這個(gè)概念拉到武漢、西安，我們就覺得為時(shí)尚早。”
先是地段，再是定位，再去貼標(biāo)簽。對此，儲(chǔ)祥昀的理解是，“商業(yè)有個(gè)特性，賣了就沒了。當(dāng)年1億元的租金，5年后可能2億元。現(xiàn)在的后悔機(jī)會(huì)不多，黃金地段就這么多。”
“商業(yè)太多，選擇太多，而能消費(fèi)的人群就只有這么一點(diǎn)。現(xiàn)在不要說市中心，光莘莊都有很多購物中心，比方說周圍是10萬人輻射圈，以前商業(yè)很滋潤的，但現(xiàn)在開了三五個(gè)購物中心后，同比增長率不夠，怎樣突破，所以要想一些新的方向。”高力國際商鋪服務(wù)部董事洪淑慧說。
杜斌總結(jié)，現(xiàn)在的購物中心主要有以下幾種發(fā)展方向，一是藝術(shù)型購物中心，比如K11、喜瑪拉雅中心、僑福芳草地等。二是主題型購物中心，比如多主題概念的月星環(huán)球港。以后會(huì)越來越多地統(tǒng)一主題展現(xiàn)出來。泰國曼谷有一個(gè)Terminal21，每層都有一個(gè)很明確的主題，如一樓為日式風(fēng)格，所有零售餐飲娛樂，服務(wù)人員到裝修裝飾，都充滿日本氣息。再比如Hello Kitty主題商場。三是家庭型購物中心，比如正大廣場。以后家庭型購物中心會(huì)是主流，從為各種年齡層提供一站式服務(wù)，吃喝玩樂都可以。四是娛樂型購物中心。在迪拜mall中，世嘉主題公園中速度區(qū)、探險(xiǎn)區(qū)、體育區(qū)、電子流行樂區(qū)和有獎(jiǎng)游戲區(qū)等五大區(qū)域，讓各個(gè)年齡層次的游客流連忘返，再加上水下動(dòng)物園、水族館、兒童職業(yè)體驗(yàn)中心等，讓人們幾乎忘卻了自己身在一個(gè)購物中心之中。
杜斌說，諸如養(yǎng)生養(yǎng)老、文化型結(jié)合博物館影院等類型的購物中心，都是未來的發(fā)展方向。
餐飲業(yè)占比普遍在30%
對比一下新開業(yè)的這幾個(gè)購物中心業(yè)態(tài)分布，餐飲的比重基本都在30%上下。這主要是為拉動(dòng)人流。
餐飲在購物中心的地位也越來越高。洪淑慧稱，要配合體驗(yàn)式購物，餐飲是最好的配合。
對比一下新開業(yè)的這幾個(gè)購物中心業(yè)態(tài)分布，餐飲的比重基本都在30%上下。
“餐飲有中餐、西餐，世界各地的餐飲。”丁佐宏介紹，月星環(huán)球港中，餐飲占比為30%；零售占10%～50%，文化娛樂性占25%。
走進(jìn)靜安嘉里中心，每一層扶梯旁邊都有餐廳。嘉里中心的業(yè)態(tài)分布圖上，餐飲占28%，精品超市占8%，娛樂休閑占7%，時(shí)尚服飾占42%，個(gè)人護(hù)理、家居生活占15%。
洪淑慧稱，“一眼看過去，只有超市和餐飲，其他品牌銷售很少。”
而去過iapm的人，多半會(huì)留意到稻香門口的排隊(duì)長龍，還有不用再去ifc吃利苑了。馮秀炎說，iapm擁有30多間潮流熱點(diǎn)餐廳，如首次進(jìn)駐中國的Dressed Salads、新加坡珍寶漁鮮，以及日本居酒屋大賽冠軍炎丸居酒屋等。iapm租戶類型比例中，零售占60%，餐飲占30%，另有10%為電影院、瑜伽中心等休閑娛樂業(yè)態(tài)。
“30%已經(jīng)是低標(biāo)。”儲(chǔ)祥昀說，很多購物中心的餐飲業(yè)態(tài)占比甚至達(dá)到50%。
餐飲業(yè)態(tài)占比提升，主要原因自然是拉動(dòng)人流。
儲(chǔ)祥昀稱，“很多餐飲店的付租能力比零售差，但餐飲的比例越來越大，卻是不可擋的潮流。你不能因?yàn)樗蹲饽芰Φ途筒蛔屗M(jìn)來。如果商場里面沒有一定比例的餐飲，消費(fèi)者不會(huì)來。餐飲比重大是潮流，把商場當(dāng)做一個(gè)紐帶，人聚會(huì)聯(lián)系的地點(diǎn)。”
“很多人擔(dān)心餐飲企業(yè)承租能力不強(qiáng)，其實(shí)餐飲業(yè)的付租能力不像一般人想象的那么差。”一商業(yè)地產(chǎn)公司高管則稱，購物中心的老板很單純，談餐飲，租金就開價(jià)5-10元/平方米/天，其實(shí)餐飲業(yè)付租能力夠高，“但餐飲老板在購物中心老板面前，強(qiáng)調(diào)的都是我們很苦很累，租金太高我們要倒了！”
韋澤銘的觀察則是，目前在上海，很多餐飲品牌的利潤在提升。個(gè)別做得不好的商家，是它的本身經(jīng)營能力、定位的問題，整個(gè)行業(yè)利潤是上調(diào)的，所以承租能力也是上升的。“我自己觀察很多年，覺得是這樣。所以為什么很多很多業(yè)主愿意提升餐飲的比例？第一因?yàn)椴惋嬚娴哪馨讶藲獗P活。第二，餐飲也能給業(yè)主想要的回報(bào)。”
韋澤銘說，兩年前，大眾消費(fèi)的中高端餐飲很多給到的業(yè)主都只是5-10元/平方米/天。而現(xiàn)在，每天每平方米已經(jīng)有十幾元，甚至有些已經(jīng)接近20元，“餐飲這個(gè)行業(yè)，特別是今年，做得出色。”
或許可以換個(gè)角度看餐飲老板的抱怨，餐飲的付租能力只是和零售比相對較低。
儲(chǔ)祥昀介紹，一般而言，購物中心首層租金80-90元/平方米/天，往上的樓層可能每天每平方米就十幾元。南京西路附近的小鋪位，針對餐飲業(yè)態(tài)收取的租金，更傾向于根據(jù)營業(yè)額按比例收取（扣點(diǎn)）。芮歐地下2層，有些營業(yè)額高得不得了，平均來看，日租金20-30元/平方米，甚至更高，相當(dāng)于營業(yè)額的20%或25%，底租可以忽略不計(jì)。這種模式下，營業(yè)額沒達(dá)到要求，業(yè)主會(huì)叫你走。像這樣的小餐鋪，有時(shí)候日營業(yè)額2萬、3萬元，最高到5萬元都有，反算一下，租金水平可見一斑。
洪淑慧稱，于業(yè)主來說，餐飲租戶的底租相對較低，但如果做得好，扣點(diǎn)比較吸引人，“我們和凱德溝通過，在60多個(gè)購物中心里面，租金貢獻(xiàn)最多的是餐飲。現(xiàn)在所有的餐飲比例，以小餐飲為例，相對比較好，它主要是前面收入低。”
在她看來，上海K11比香港做得更精彩，不難發(fā)現(xiàn)它逾30%是餐飲。K11的餐飲都很精致，小餐飲為主，這對K11是好事，因?yàn)橛惺裁磫栴}，更換客戶比較容易。餐飲的租期一般簽5年。
朱兆榮說，“我們租金看兩塊，一個(gè)是實(shí)際收進(jìn)去的，一個(gè)是賬面上的。”在一些購物中心樓上，3層、4層，一般餐飲業(yè)的面積比較大，小的餐廳可能三四百平方米，大的七八百平方米。面積大的，單價(jià)會(huì)低一點(diǎn)。一些商場在前期招商，賬面上往往是不錯(cuò)的，但實(shí)際能收得到嗎？零售是個(gè)很現(xiàn)實(shí)的東西，如果一下子沒生意，下個(gè)月的租金可能要減一點(diǎn)。有的客戶生意不好，但還頂?shù)米。瑔栴}就沒有出現(xiàn)。如果一年了還沒有起色，就會(huì)把租金壓低。
韋澤銘還提到，很多餐飲老板是不愿意給購物中心抽成的，這是國內(nèi)的特色，“但我個(gè)人覺得，他們會(huì)慢慢愿意的。在抽成部分，當(dāng)你有部分好的餐飲購物，起碼是在固定租金部分打個(gè)折，但在抽成部分，比較有要求，做得好的時(shí)候，希望給業(yè)主一個(gè)回報(bào)，有一定的增長。”
餐飲行業(yè)的利潤有多少？朱兆榮說，比如100元收進(jìn)來，現(xiàn)在食品的價(jià)格高一點(diǎn)，毛利潤可能慢慢會(huì)從七成降到六成甚至六成以下。
“開業(yè)前已在做數(shù)據(jù)庫”
招商、貼標(biāo)簽、商場開業(yè)旺，這些只能說是成功了一半，另一半要靠后期運(yùn)營管理。接地氣的做法之一，是辦活動(dòng)。
光有人氣不行，還要洋氣。于購物中心而言，招商一直是劃分商業(yè)檔次的指標(biāo)，以往看到LV、GUCCI等品牌入駐，購物中心立馬就被劃為高端洋氣上檔次。
但奢侈品牌在過去幾年，開店速度驚人，有些品牌一下子鋪滿二線甚至三線城市。它們大幅擴(kuò)張之時(shí)，購物中心招商變得更為糾結(jié)—如何實(shí)現(xiàn)差異化？
最直接的做法，是引入從未進(jìn)入過中國市場的品牌。馮秀炎稱，iapm匯聚逾238個(gè)國際潮流品牌，其中有一成商戶是首次進(jìn)駐中國市場，更有一成半是首度進(jìn)駐上海。
夾在“梅泰恒”和久光百貨之間的靜安嘉里中心，打出的則是一張輕奢侈牌。
嘉里中心方面稱，該中心以第一次進(jìn)入上海的國際品牌和設(shè)計(jì)師品牌為主，而不僅是一味地看重品牌。商場入駐品牌復(fù)合度低，擁有A&F等獨(dú)家品牌。20多個(gè)國際時(shí)尚潮牌首次進(jìn)入中國，如Karl Lagerfeld、3.1Phillip Lim、H.stern等。
除了差異性品牌，旗艦店、概念店也是眾多購物中心的招商王牌。這就好比，也許這個(gè)品牌其他地方也有，但在我這里，地方最大、貨品最全、消費(fèi)體驗(yàn)最好。
恒隆廣場的臨街商鋪就被愛馬仕、LV等旗艦店占滿。中信泰富廣場一樓也擠滿Mont Blanc、Corneliani、Chloé、I.T等品牌旗艦店。
馮秀炎介紹，iapm沿淮海中路逾220米長的臨街復(fù)式旗艦店，集合了中國最大的Prada、Gucci、Miu Miu、Versace、Hugo Boss等多間國際一線品牌旗艦店。
招商、貼標(biāo)簽、商場開業(yè)旺，這些只能說是成功了一半，另一半要靠后期運(yùn)營管理。接地氣的做法之一，是辦活動(dòng)。
準(zhǔn)軍事化管理的如萬達(dá)，對商場的活動(dòng)管理非常嚴(yán)格。總部會(huì)定期下達(dá)如每年年底舉辦多大的活動(dòng)，吸引多少人等具體指標(biāo)。
洪淑慧說，在競爭力突破方面，商業(yè)物業(yè)里常與娛樂活動(dòng)連貫在一起，比如《中國好聲音》《中國夢之聲》等，和這種活動(dòng)串場聯(lián)動(dòng)。嘉定有個(gè)購物中心每天做很多活動(dòng)，在不同的電視節(jié)目進(jìn)行宣傳。然后用微博搞線上活動(dòng)宣傳，用微信吸引新會(huì)員，通過這種方式去宣傳新的購物中心。有一些購物中心的網(wǎng)站，會(huì)做一些會(huì)員互動(dòng)、分享，搞一些親子活動(dòng)班。教你怎么做月餅、包粽子。它創(chuàng)造一個(gè)群，讓你幫它宣傳，單靠自己的能力宣傳不夠精彩。它希望讓你養(yǎng)成一個(gè)去那里玩的習(xí)慣。
韋澤銘說，現(xiàn)在手機(jī)當(dāng)中有很多APP，又會(huì)有共同點(diǎn)，沒有指定哪一個(gè)購物中心。但如果購物中心里的業(yè)主愿意和這個(gè)平臺(tái)合作，能給出額外的折扣和優(yōu)惠，就會(huì)有吸引力。購物中心的業(yè)主和零售商、品牌，需要和定制平臺(tái)進(jìn)行交流，量身定做一個(gè)程序。
應(yīng)用程序的開發(fā)并不那么簡單。
馮秀炎介紹，iapm商場未來會(huì)與租戶合作，在店環(huán)境、品牌推廣概念上推陳出新，推出有趣而具話題性的在線推廣及創(chuàng)意活動(dòng)等。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，“我們會(huì)加強(qiáng)商場的體驗(yàn)性元素，如增設(shè)互動(dòng)顧客指示站，提供一站式互動(dòng)禮賓服務(wù)，包括店鋪查詢、優(yōu)惠信息、產(chǎn)品搜查及顯示完備的禮賓服務(wù)等。”
一名購物中心高管感慨，女裝品牌依戀集團(tuán)數(shù)據(jù)庫有45萬消費(fèi)者，各種信息一應(yīng)完全，所以依戀不斷收購品牌，都做得很成功，他們非常清楚消費(fèi)者的需求，不用找咨詢公司，資源庫非常強(qiáng)大。
“不管是百貨，還是購物中心，目前，不可能收錄全部消費(fèi)者的記錄。都是以會(huì)員來預(yù)判的。”一名國企購物中心高管稱，會(huì)員一般占總消費(fèi)人群的10%至20%，以小見大，判斷整個(gè)習(xí)慣消費(fèi)理念。
一名購物中心高管進(jìn)一步說，“這是我們最強(qiáng)大的地方，在商場開出來之前就開始在做（數(shù)據(jù)庫）了。”
品牌商謹(jǐn)慎擴(kuò)張
“我們手上有一些（品牌上）客戶，美國過來的，如果是十年前，他們會(huì)計(jì)劃開十幾個(gè)店出來，現(xiàn)在他們很謹(jǐn)慎，就四五個(gè)店。”
當(dāng)然，縱然萬事俱備，購物中心要實(shí)現(xiàn)盈利也需要時(shí)間。
正大廣場開業(yè)5年才扭虧為盈，梅隴鎮(zhèn)廣場待“梅泰恒”三角鼎力后才開始生機(jī)勃勃。
做商場賺錢不容易。那么“養(yǎng)”多少年才可以盈利？
新鴻基地產(chǎn)做商場，少有失手。ifc大熱之后，iapm接著開。馮秀炎透露，iapm一樓租金約為60元/平方米/天。該項(xiàng)目的業(yè)績目標(biāo)是力爭一年租金收入約6億元。
月星環(huán)球港總投入大概70億元，丁佐宏透露，現(xiàn)在首層租金水平在20-30元/平方米/天。
靜安嘉里中心總投入也有70多億元。而且，嘉里建設(shè)（中國）有限公司還計(jì)劃陸續(xù)在杭州、天津、沈陽開發(fā)綜合體項(xiàng)目。
朱兆榮稱，中國購物中心的新增供應(yīng)量其實(shí)很大的，月星環(huán)球港幾十萬平方米，上海兩三年內(nèi)可能不會(huì)再有這么大體量的購物中心入市。目前，來中國的品牌大部分已經(jīng)在購物中心開店。現(xiàn)在進(jìn)來的，跟潮流掛鉤的，他們要求的店的數(shù)量不是很多。
“我們手上有一些（品牌上）客戶，美國過來的，如果是十年前，他們會(huì)計(jì)劃開十幾個(gè)店出來，現(xiàn)在他們很謹(jǐn)慎，就四五個(gè)店。我覺得餐飲類會(huì)跟著他們發(fā)展，快餐類的，毛利不一定很高，就等于跟著地鐵走的，會(huì)多一點(diǎn)。”朱兆榮說。
“（品牌商）今年明年很謹(jǐn)慎，是近十年最謹(jǐn)慎的時(shí)候。”朱兆榮解釋，原因之一是已有一定的開店數(shù)量。另外經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不明朗，加上謹(jǐn)慎，客戶對未來的供應(yīng)量也有擔(dān)心。現(xiàn)在淮海中路、南京西路、陸家嘴、徐家匯都開完了，下一個(gè)店開在哪里？五角場？普陀？如果要開，會(huì)謹(jǐn)慎考慮。因?yàn)槎紱]有起來，大家會(huì)比較觀望。
戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，上海2014年有超過130萬平方米的購物中心入市，在黃浦、浦東陸家嘴、普陀都有分布。市中心的多為辦公樓配套商業(yè)。
韋澤銘預(yù)計(jì)，未來有望隨著購物中心開業(yè)而擴(kuò)張的，諸如快時(shí)尚和餐飲品牌。但不是麥當(dāng)勞、肯德基這種，而是有特色的有主題的品牌。
他舉例，比如一家餐廳，就餐的感覺像在家里，收費(fèi)也是中等，會(huì)很受歡迎。這類餐廳的體量都不是特別大，一般在400平方米以內(nèi)，但開店的速度和整個(gè)管理系統(tǒng)，都會(huì)比較成熟。另外，家庭教育娛樂主題體驗(yàn)性也很好。
