北三環的百盛不再寂寞，一個陽光明媚的上午，范冰冰一襲紅裙出現在北京愛琴海購物中心的開業典禮上，臺下上百人紛紛掏出手機近距離拍攝他們心目中的女神。在此之前的1個多小時內，愛琴海購物中心開業典禮的預熱音樂已經響徹了太陽宮和西壩河區域。

在推遲了約1個月之后，紅星地產董事長車建新終于可以站上這個舞臺，再次宣稱8年內，紅星地產的商業綜合體將達到100個，進入60城，緊追萬達。就在他講話的同時，購物中心二樓珂萊蒂爾店外墻的壁紙脫落了下來，幾個維持現場的工人迅速將其貼好，而購物中心內的ZARA、C&A 等幾個門店仍在裝修中，將這家購物中心的“新”和倉促顯露出來。

與絕大多數購物中心以盈利性為第一指標不同，一位接近紅星地產的人士告訴網易房產，盡管北京愛琴海購物中心在客流量方面提出了明確的目標，但公司首先要求擴大品牌影響力，而非賺錢。

品牌認知度的短板

希望“雙翼齊飛”的紅星地產，在商業地產領域的品牌認知度仍顯不足。為了達到符合“行業第二”的品牌影響力，紅星地產開始了愛琴海系列的打造。

為了能夠獲得一個好的開局，北京愛琴海購物中心將2萬平米的面積拿出來全部租給餐飲店。外婆家、天意小館、福成肥牛、青年餐廳、找茶、將太無二等餐飲品牌應邀入駐。

在擁有多位萬達班底的管理層為服飾業態的招商發愁之時，北京愛琴海購物中心2萬平米的餐飲店已率先招滿，占據了4層，以及5、6兩層的半邊。

在10月26日開業當天，外婆家等一些餐館門前排起了長隊。26日、27日兩天迎來的近30萬人次的客流中，餐飲業態貢獻了相當大的比例。

愛琴海購物中心主打餐飲等體驗式業態，讓旁邊的百盛沾沾自喜。在此之前，百盛獨立支撐太陽宮商圈臨近三環的板塊，由于定位于傳統百貨，在附近的凱德MALL、遠洋未來廣場和鳳凰匯等購物中心開業之后，百盛已經淪落到門可羅雀，成為“百貨已死、綜合體興起”的典型案例。 愛琴海購物中心的開業讓百盛重新看到了希望。當百盛一位負責人出現在愛琴海購物中心嘉賓席時，許多業內人士也為此而感到意外。

“我們和百盛之間不存在競爭關系”，紅星地產總裁諶俊宇表示，愛琴海購物中心和相鄰的百盛之間業態互補，愛琴海購物中心更注重體驗式消費。

一位紅星地產的內部人士表示，愛琴海購物中心和百盛之間存在內部合約，會攜手合作在西壩河地區站穩腳跟。

愛琴海購物中心和百盛攜手還有更現實的一面。在綜合體急速擴張之后，服飾業態招商已經越來越困難，愛琴海購物中心也受到這方面的困擾。與萬達宣布電商計劃不同，紅星地產尚未在資源整合上作好準備。在紅星地產的另一翼，紅星美凱龍率先抵制入駐店家加入“雙11”網上促銷。

對于服飾業態占比偏低的愛琴海購物中心來說，百盛與自己的重合度并不高。紅星商業的目標是開一個更火的MALL。

向萬達學習

為了將體驗式業態做到極致，愛琴海購物中心用5000多平米的面積引入溫莎KTV，567平米的高爾夫練習館，和太平洋影業集團合作成立紅星太平洋影院，愛琴海購物中心的影院達到1475個座位，使用了裸眼3D技術。

“按照我們預計的速度，到2020年，我們的熒幕數量將會超過現在的萬達”，上海紅星太平洋影業投資有限公司總經理余江表示，但他又不忘加一句“當然，萬達也在發展”。

追趕者和“老大”的理念極為不同，雖然表面上紅星商業和萬達是國內兩家擴張速度最快的商業地產公司，但萬達敢于“吃小魚”，而紅星地產則更注重于自身，他們宣稱不會走萬達的“復制”路線，而是要做到百MALL百面。

紅星商業還成立了紅星熙杰體育管理有限公司，計劃將他們云尚部落高爾夫會所在一二線城市的愛琴海購物中心中進行標配。紅星商業刻意放低高爾夫會所的入門門檻，表示要將這項貴族運動推廣到普通消費者中。

不僅如此，土耳其大使也應邀參加了北京愛琴海購物中心的開業典禮，帶有土耳其特色的店鋪被引入到愛琴海購物中心中。其中包括土耳其華人濕拓藝術家Filiz，消費者可以把自己創作的土耳其濕拓畫帶回家中。

愛琴海購物中心的開業讓住在附近的張嬸兒感到高興，這座曾被命名為“雙全中心”的“爛尾樓”終于復活了。但紅星地產車建新和他的團隊仍需要接受他們精心打造的購物中心的土地所有權仍歸屬于北京雙全房地產開發有限公司的事實。

由于經驗不足，北京雙全在開發雙全中心的道路上陷入失敗，在將原雙全中心的一部分賣給百盛之后，看著百盛旁邊的兩座爛尾樓，他們打算引進一家家居賣場，紅星美凱龍家是目標之一。 不過在家居行業滾打摸爬數十年的紅星地產深知家居MALL在城市中心區已經難覓春天。“我們調查了一下，這個商圈缺少餐飲，有一家KTV但規模很小，電影院也沒有競爭。我們就做缺少的東西。”一位紅星地產的內部人士介紹。

僅僅租金就達到約1億元一年。紅星地產接手愛琴海購物中心兩座大樓時，其主體已經完工。改造并不比新建工程工作量小，將兩座大樓打通耗費了紅星地產一些精力，他們又設計了新的外立面，能夠通過控制燈光，讓外立面隨著四季而變換顏色。

據悉，為了營造“愛琴海”的氣氛，愛琴海購物中心僅在外立面的建設上就花費了約4000萬元。這個工程一度拖了后腿，讓紅星地產的人認識到在單個項目的建設速度上追趕萬達幾乎是不可能的。

“18個月”是萬達項目從拿地到開業的時間，而在北京愛琴海購物中心，紅星地產僅因外立面施工和內部裝修進度就推遲了一個月才開業，紅星地產為此多付出了超過800萬元的月租金。在內部設計上，原本計劃處處可見的地中海風情也被不同程度的“節約”了。

盡管如此，紅星仍有向萬達學習的決心。在紅星商業地產公司一長串的管理人員名單中，除了副董事長張華容被花費重金從萬達集團招商總經理崗位上挖來之外，紅星美凱龍商業管理有限公司總經理賈濤、天津項目事業部總經理何愛華、紅星美凱龍房地產有限公司工程運營管理中心總經理柳士華、紅星美凱龍商業管理有限公司商業籌備中心總經理王東，以及北京愛琴海項目總經理孫環宇都曾任職于萬達集團。

盡管擁有相當比例來自于萬達的管理層班底，脫離了萬達平臺還是讓他們的招商能力有所打折。依靠地產生意來貼補商業，也使得紅星地產內部的地產部門和商業部門強弱立顯。

值得注意的是，在開業之初的一段時間內，作為主要主力店的紅星太平洋影院和永輝超市都尚未開業。在已經開業的商家中，有相當部分未安裝POS機，這直接影響到愛琴海購物中心項目方對整個商場營業狀況的監測，制定有針對性的促銷活動。數據管理的欠缺也影響到紅星商業根據經營狀況對愛琴海購物中心內入駐商家的后期調整，以及通過數據對消費者價值的進一步挖掘。

擴張規模之外，紅星的商業綜合體仍有很長的路要走。

（來源：網易房產）