有人把購物中心簡單的理解為一種業態，比如被商業運營的從業者稱為零售或者高級零售業態。地產開發從業者認為購物中心就是簡單的開發，簡單的房地產開發。張連營卻認為購物中心是涵蓋全產業鏈的，更多的屬性是一個投資產品。他說，“萬達集團的王董事長前幾天講過，購物中心是商業地產也不是商業地產，實際上是一個產品，是因為購物中心追求的目的是資產價值的最大化。如果它不是產品，不能在未來為你的現金流做變現，就實現不了商業價值最大化的目的。”他認為，購物中心已經成為中國商業地產行業發展的趨勢。

目前百貨轉型為購物中心存在兩種形式的轉變，一是改善型的升級，包括從業態升級的角度考慮，有些購物中心增加了餐飲、休閑、娛樂等業態的比重，以此來增強集客能力等。“有些購物中心看似有客流，但是這些客流是否和項目定位相匹配的客流，這方面顯得至關重要”，張連營說。另一方面的轉型是被張連營稱為革命型的轉型，比如以產品的概念轉型;全過程把控項目的選址、規劃、定位、建設、運營及再開發等。

“過去我們講商業就是要適應消費者需求，適當引導消費者，引導不當就會成為壯士”。他說把迎合和引導做好，購物中心的經營就不會形成同質化。同時，經營管理者還要考慮更多的體驗式消費以及主題式消費，這些也同樣能夠避免同質化的出現。