繼恒隆廣場、和諧廣場、中海環(huán)宇城等大型商業(yè)綜合體開業(yè)后，又有消息稱，位于泉城路的世茂國際廣場將于近期開業(yè)。此外，包括魯能領秀城綜合體項目、華潤五彩城等一大批城市綜合體項目也在扎堆推進。濟南真的需要這么多綜合體嗎?

城市綜合體扎堆來襲

“聽說世茂國際廣場要開業(yè)了，不知道能否帶來一些驚喜。”家住濟南東部的李女士是個時尚達人，哪家商場新開張，她都要第一時間去逛上一圈。但對于最近開業(yè)的大商場，她“感覺都差不多”。

屈指一數(shù)不難發(fā)現(xiàn)，除了貴和、銀座等本土商家，在泉城路商圈及其周邊，萬達廣場和恒隆廣場已相繼落戶，有濟南第一高樓之稱的綠地中心也已封頂，再加上世茂國際廣場，一個個商業(yè)綜合體扎堆于此。

除了傳統(tǒng)核心商圈，包括魯能領秀城購物中心、華潤五彩城、祥泰廣場、三慶青年城、建邦CCPARK、金光旺角、銀座好望角、丁豪廣場、海那城等諸多綜合體項目，都在濟南加速布局。

以槐蔭區(qū)為例，其提出在2014年要加快恒大、匯金國際金融中心的建設步伐，重點推進緯十二路沿線保利中心，以及經(jīng)十一路、五里牌坊等15個城市綜合體的建設，以“打造高端大氣、現(xiàn)代時尚的商業(yè)金街”。

濟南已現(xiàn)過剩之憂?

對于商業(yè)地產(chǎn)加速跑馬圈地，曾有業(yè)內人士半開玩笑地稱之為“滿城盡是綜合體”。

家住陽光新路的吳女士頗有感觸。5年前她搬進匯統(tǒng)花園，隨著陽光新路建成，她深切感受到這里交通的便利。但沒過多久她發(fā)現(xiàn)，原來一出門就能打到出租，現(xiàn)在等半小時也不見一輛空車;原來坐上128路公交車幾乎暢通無阻，現(xiàn)在上下班時間常堵得一塌糊涂。“中海環(huán)宇城開業(yè)了，歐亞大觀商場也動工了，再加上緯十二路上規(guī)劃的多個綜合體項目，不知道以后會堵成什么樣。”

濟南大學經(jīng)濟學院院長葛金田認為，這些商業(yè)地產(chǎn)項目方便了市民消費，大大提升了濟南商業(yè)檔次和時尚度，但也不可避免地帶來了負效應。濟南城市綜合體總體布局已經(jīng)飽和，局部已顯現(xiàn)過剩之憂。

數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，濟南商業(yè)地產(chǎn)供應總量21.2萬平方米，但成交量只有7.25萬平方米。據(jù)估算，如果按照月均銷售1.6萬平方米的去化速度，濟南已規(guī)劃的寫字樓體量需要20年才能消化完。

真正價值在于“引鳳凰”

濟南的商業(yè)地產(chǎn)項目何去何從?在葛金田看來，濟南還缺少真正便民的消費設施，如24小時便民店、超市等。

根據(jù)2011年出爐的《濟南市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展現(xiàn)狀評價報告》，濟南市區(qū)人均零售面積仍顯不足，僅為1.21平方米，而杭州市2004年人均零售面積就達到了1.45平方米，合肥2009年人均零售面積為1.61平方米。

“土地稀缺問題嚴重，綜合體可以集約使用土地資源，確有必要，但這并不意味著要投資大大超過需求的城市綜合體。”葛金田說，城市綜合體一哄而上所帶來的隱患已為業(yè)界公認。

葛金田說，很多人對城市綜合體存在誤讀，其實它的真正價值在于“引鳳凰”，商業(yè)只是其價值的很小一部分。更重要的是，要把綜合體打造成濟南發(fā)展總部經(jīng)濟的平臺和載體。

“大型企業(yè)的區(qū)域中心、研發(fā)總部等，是綜合體最該吸引的群體，也是推動一座城市經(jīng)濟發(fā)展的最強動力。”葛金田認為，這才是城市綜合體的最大價值所在。但現(xiàn)實情況是，多數(shù)綜合體發(fā)展樓宇經(jīng)濟的配套能力還不夠強。