一、區(qū)位和地點

每一塊基地的 location ，幾乎決定了大半個命運，從區(qū)位上來看，約可概分為「市中心區(qū)」、「市中心邊緣」、「城鄉(xiāng)接合部」、「郊區(qū)」等，請思考一下上海淮海路、南京西路，長壽路，新莊的南方商城，浦東金橋的家樂福和 OBI 。

二、要有商圈的概念

商業(yè)是靠消費者來消費而營運下去的，主要消費者從哪里來?用什么方式到達?由足夠的消費者所構(gòu)成一定的地理范圍，可稱作「商圈」;商圈的分析包括人口數(shù)量和類型、消費能力、交通等，請見圓形商圈、商圈障礙、不規(guī)則商圈。

三、什么叫業(yè)種業(yè)態(tài)?

人的商業(yè)活動脫不離「食衣住行育樂」，業(yè)種基本上是以上述六種衍生出來的主要種類，業(yè)態(tài)則是經(jīng)營型態(tài)的不同，例如你想買一件衣服，你有不同的方式可以購買，去百貨公司、去專賣店、大超市也賣衣服、甚至郵購等，這就是不同的業(yè)態(tài);業(yè)態(tài)經(jīng)常會推陳出新，仔細看看屈臣氏，賣藥、小零食和個人清潔護理用品等，有人將它歸于「藥妝店」的業(yè)態(tài);比較一下家樂福和麥德隆的不同之處。

四、定位要反復思考

定位是最難的，要講得很簡單又很準確，一切的一切都往這個靶心靠攏;什么是「 定位」?有一本書上是如此地說：定位不是你對產(chǎn)品要做的事 , 定位是你對「預期客戶」要做的事 , 換句話說 , 你要在「預期客戶的頭腦里」給產(chǎn)品定位;所以多想想商圈、預期的消費者。

五、主力店、租戶組合和招商

Anchor store 是大型商業(yè)設(shè)施成功與否的重要關(guān)鍵因素，主力店基本上是有品牌和做連鎖經(jīng)營的大店，購物中心的主力店通常是百貨公司或大型超市，次主力店可能是電影院、美食街或是好品牌的專賣店，大家也常常談麥當勞和肯德基;不同的業(yè)種業(yè)態(tài)如何組合?才是好的搭配與組合，想想百貨公司不同樓層的不同商品組合，為什么化妝品老是擺在一樓?男裝會放在哪個樓層?比較一下港匯廣場和正大廣場的租戶組合、平面和樓層關(guān)系。

六、什么是好的流線，無死角

動線是商業(yè)設(shè)計的命脈，動線約可區(qū)分為消費者動線、商場工作人員動線、進出貨動線、停車動線等。其中消費者動線必須與周邊環(huán)境、人流相結(jié)合，主動線必須清晰但不單調(diào)，必須形成人流循環(huán)，次動線最好不超過二條，動線必須考慮主力店和業(yè)種業(yè)態(tài)的配置，來避免死角的問題。請參考購物中心啞鈴形動線的演變。垂直向動線的配置，必須容易識別、到達，與主要人流方向作緊密結(jié)合;通常每上一層樓，人流流失 10-20% ，這是垂直性商場的難題。

七、商業(yè)建筑與城市和環(huán)境的關(guān)系

尤其是市中心區(qū)的商業(yè)設(shè)施，與既有城市紋理息息相關(guān)，商業(yè)所帶來的人潮、車流，必須巧妙地融入，或者善用既有環(huán)境的資源，形成新的特點，上海新天地是個成功的例子;圣地亞哥琥珀廣場值得參考。

八、設(shè)計主題、場所、印象

吸引人潮，創(chuàng)造一個消費者印象深刻而流連忘返的場所，這是商業(yè)設(shè)計最有趣也最有挑戰(zhàn)性的地方，這當然包括風格、主題、景觀、行為的設(shè)計、街道家具等，每一個商業(yè)設(shè)施必須至少有一個有特色的場所，最好結(jié)合一些動態(tài)性、可變性的設(shè)施，例如大屏幕、噴水池、旱噴、表演舞臺…等。你能列出五個令你印象深刻的商業(yè)場景嗎?試著去分析為何令你印象深刻?

九、開發(fā)流程與經(jīng)營管理模式

商業(yè)開發(fā)流程必須同時眼觀四路，包括決策流程、策劃流程、招商流程、設(shè)計流程、工程流程、法令流程等，什么時候我們該做什么階段的事情?其反復性、階段性、深度皆有不同，不是一蹴可及的，而是逐漸定性顯影的過程(好像在沖洗相片)請參考公司的作業(yè)流程;以站在甲方立場來看經(jīng)營管理模式，若以難易程度來看，百貨公司的模式(包辦服務(wù)人員、招商、營銷、廣告、水電清潔等，以扣點抽成的方式)是比較難的;購物中心的模式(主要以收固定租金為主，營銷廣告的要求較輕)是中等的;像專業(yè)市場、商店街相對就容易多了，以收租金、簡單物業(yè)管理做做就可以了，對專業(yè)性和專業(yè)人才的需求也相對地輕。經(jīng)營管理模式的難易牽涉到甲方的決心和其公司人才的儲備，管理是點點滴滴、日積月累的，不是口頭吹吹就可以的。

十、開發(fā)商用什么方式來收回投資?

簡單地說，良好的商業(yè)設(shè)施，最好是統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，這樣在做經(jīng)營調(diào)整時，最能立竿見影;但是目前國內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象是，若統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，勢必開發(fā)商長期持有，也就是主要靠租金收入的長期回收，回收期可能長達 6-10 年，甚至更久，大多數(shù)的開發(fā)商都不愿意這么作，所以必須面臨短期「出售」的問題，但是出售給許多業(yè)主，不是就無法「統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)」了，這就在商業(yè)運作上產(chǎn)生極大的矛盾，接著就是統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的困難度加大，「人多口雜」事情就難辦了!有人用「回租」的方式來處理，所謂「產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)」三權(quán)分立的方式來處理，開發(fā)商能以短期的方式來回籠資金，但責任仍然背在身上，可不是銀貨兩契，回租期間，若賠錢，開發(fā)商可要貼錢;回租期結(jié)束時，若商業(yè)還運作不起來，那可就糟糕了!