謝尚偉：走馬觀花看上海商業地產之二

    毫無疑問，上海應當是國內市場化水平最高，商業及商業地產發展水準最高的城市，也是中國從近代到當下開放的前沿，“浦東新區+自貿區”，顯然央府是想把內陸經濟的龍頭重心放在上海，而不是老特區深圳。上海作為中國最早的開埠巨型港口城市，也是最早具備同步歐美市場經濟理念的區域，最早的遠東第一高樓（國際飯店）誕生于上海而不是香港，從這一點看上海的發展潛力似乎早在100多年前就被世界所認同。

    上海這座城市，上海人、上海故事或許歷來也有頗多爭議，中西合璧，高大與優雅，重商與精明，頗具特色而被“上海土著”引以為傲并堅持有年的吳儂軟語，曾經風情萬種旗袍，叱咤風云“上海灘一哥”許文強，曾經的幫會三大亨，聲明遠播且當下仍然屹立于外灘附近的和平飯店……上海的確是一座有故事，很傳奇的城市，而這種傳奇的精神與理念當下仍然續寫著：體現在飛揚的房價中，體現在陸家嘴核心區的高聳入云的“廚房三件套”，體現在時速全球最快的磁懸浮，體現在內地首個迪斯尼樂園，體現在讓全國矚目、亞太側目的自貿區……上海，機會多讓人充滿信心，又會因為高昂的生活成本及“土豪”遍地而壓力山大。愛她的人，是因為她的魅力，恨她的人是因為這樣的魅力需要付出太高的成本。

    一直很關注上海的商業地產發展，多次前往觀摩，從“高大上”的“恒隆、港匯、IFCMALL，到標桿級的新天地，鄰里商業的先鋒大拇指廣場、聯洋廣場、大寧國際及屌絲級的龍之夢、大悅城、正大廣場，各有各的氣質，各有各的活法。本次上海之行，我們重點觀摩了新開的幾個項目：新鴻基的繼IFCMALL之后的又一力作IAPM，新世界地產的內地的第二個K11購物藝術館，嘉里中心，上海首個歐陸風情的巨型購物中心環球港。

    總的來講，上海今年新開購物中心個性突出，在室內外空間的視覺表達方面各出新招，都在追求優質獨特的感觀體驗，從硬件本身來講做得都非常優秀。當然，在地價高企，購物中心燦若星宸的上海，也容不得KFS有半點馬虎，必須畢其功于役，不成功就會成仁；激烈競爭與高昂的入場券，倒逼KFS真情以對，全力以付。

    K11，新世界地產大少爺掌舵后不遺余力發展的藝術商業體，檔次止步于BURBERRY、BALLY、D&G。

    通過別俱一格的建筑外立面設計、內部空間精致規劃與藝術創造，并將很多藝術品（雕塑、裝置藝術、畫作、陳列、小品……）引入商業空間內部（主要表現在中庭、電梯前廳、主客流通道、主出入口），成為商業空間內部優雅而極富視覺沖擊力的點綴，甚至還規劃了具有一定規模的藝術陳列館。K11，通過從內而外，由局部到整體的藝術創新規劃，使得整個項目極具感染力，置身其間既是體驗消費的享受，也是審美與藝術品味的渲染。

    由創新帶來的意外小驚喜，由藝術品陳列帶來的畫面美感，藝術與商業的有機融合，實現商業空間品味的大幅提升。項目識別性由此增強，商業空間的看點頗多，體驗感也更為豐滿。上海的K11由于規模更大，業態更完整豐富，較之武漢的K11食藝館的小試牛刀而言，有著質的提升，并且超越了早年改造完成并營業多年的香港尖吵嘴K11。上海K11的主要亮點如下：

    1、與室內中庭有機融合的多曲面玻璃體廣場入口，通透的玻璃架構結合別致的起伏造形，視覺沖擊力與識別性兼備，頗具現代感與未來感。

    2、大樹造形的中庭支撐結構體系，充滿想象力與力量感；巧妙設計的位于廣場上的垂直巨大的緩流水幕墻，白天也可呈現出動靜結合的圖案肌里，夜色中還可配合投影儀變換出絢麗的動態圖象。

    3、位于高區餐飲樓層的都市農莊，不僅有長勢喜人，生意盎然的菜苗種植區，還有鋪著干草的、整潔的豬舍，里面圈養著七八頭顏色各異的貨真價實的豬娃娃，這群豬娃娃對于城里的小太陽家庭而言是個不錯的吸引點。這群豬娃娃真算得上養尊處優了，只是不知道他們是否能逃過同類“桌上一盤菜”的終極歸宿。不知道在豬圈邊大快朵頤的吃貨們夾著碗里的紅燒肉，看著這群豬娃娃會作何感想：烤乳豬，還是……。

    4、結合休閑區簡約設計的手機充電吧臺，坐滿了邊充電、邊刷微博、邊發呆的男男女女，這個對于手機大屏時代的懶人們絕對是個貼心好福利：在這里消費，連充電線都省了，更不用說移動電池了。在講求體驗的當下，為消費者想得多一點，為懶人想得多一點絕對不是壞事。

    5、低區負1層為相對集中的藝術陳列館，雖然懂藝術的人未必覺得震撼，但對于尋常受眾而言因為對藝術這種東東少有接觸，不明就里的神秘才更趨好感而稱贊有加。

    IAPM，新鴻基既IFCMALL之后在上海的又一重磅商業地產項，檔次止步于PARDA、miumiu、GUCCI。

    與IFCMALL的“簡約精致”中彰顯品味的內斂氣質不同，IAPM從外立面到內部空間處處洋溢著充滿科技感的時尚與潮流，雖然二者都定位為高端奢華購物中心，但較之IFCMALL靜宓雅致，IAPM更趨年輕活力，內裝風格更為前衛、大膽，在一些方面有著多數定位高端，風格保守的購物中心所沒有的突破。IAPM的值得稱道的地方如下：

    1、照明及燈光設計很棒，整個購物中心明亮、通透，進入其間心境會為之一震，似乎讓人變得更陽光、開朗、愉悅。

    2、天花設計極為大膽，通過密集的大型格柵型材構筑起了多曲面、流線型、起伏有致的天頂效果，大氣磅礴，未來感突出，視覺沖擊力很強。

    3、高區餐飲中庭退臺宛如夢幻的舞臺或劇場，娛樂休閑氛圍濃厚，很具感染力，感覺在這里消費不應該只是吃頓飯那么簡單，還應當就著這樣的氛圍，趁著酒憨面熱之際進行有故事的下半場……

    4、主題不一的電梯前廳。貫徹總體現代時尚風格的基礎上，通過吊掛燈飾、燈光、色彩在不同的樓層形成調性一致，觀感各異的視覺效果。

    IAPM，果斷摒棄傳統高端購物中心的矜持、穩重、安靜、沉悶，選擇了“明快、時尚、潮流”的路線，究其原因與70、80、90后正在成為購物中心主流消費客群，而他們是與伴隨網絡成長的一代，是更張揚個性、敢于追求、具有更強自主自決意識的新生代，70、80、90才是新開購物中心必須重點關注與影響的客群，因為未來5-10的消費世界將由他們來主宰。迎合新生代，是當下商業體必須考量與面對的問題。

    環球港，內地第1個歐陸風情的大體量室內型購物中心，檔次止步于孤獨的BV，入口的另外兩個龍頭商鋪正虛位以待。

    歐式風格的建筑、歐式風格的街區、山寨歐美地名的房地產項目在神州大地上早已滿地開花，從“托斯卡那”到“地中海”往往只有一條街的距離，當然如果是在深圳世界之窗，這個距離或被縮小至20米；有錢之后的國人，期望過上歐美上流的生活本無可厚非，但西方歐美等異域建筑野蠻生長快速侵襲有著5000年歷史東方文明古國，我想這種奇葩景象在地球上已無出其二了吧。環球港大膽的將歐州宮庭、教堂、公建的建筑元素移植到室內，呈現出了表面金碧輝煌的視覺效果，從回廊、天頂、墻面、到衛生間、中庭，你不經意間或就與一幅世界名畫、圣經典故、拜占庭式的穹頂、羅馬式廊柱、圣火爐式的燈具……擦肩而過，當然這些東東都是山寨、廉價的，一博眼球而已。

    環球港，毫無疑問在建筑風格上做到了別具一格，獨樹一幟，此類歐式表面奢華風格我想不會是內地購物中心的孤本，還會有更多表面化的“土豪KFS”跟進，但絕對會是極少數。作為理性的商業體投資開發而言，除了建成之初的個性彰顯，更要考慮經得起時間審美品味，后期維護使用的便捷與經濟性，簡單的外延復制顯然不可能成就可持續的競爭力，更何況沒有歷史感，脫離地域文化的COPY，建成之初就是一個巨大的贗品。

    當然，環球港的整體空間很大氣，施工水平也算不錯，尤其是那個橫跨數十米高挑空中庭的空中玻璃連廊，已成為廣大顧客體驗高空驚魂的好去處；背景音樂中的自然之聲(鳥鳴）也算頗具創意；間或穿插的于回廊中庭的小噴泉也使得商業空間更具活力，主入口外沿的挑高超過30米巨型柱廊讓整個項目儀式感突出；轉角堅式的外墻LED屏幕還是很有新意；散布于主人流動線上的一步小陽臺更是情景化陳列的好空間。

    嘉里中心，極致簡約低調之美，檔次止步于BURBERRY、Armani、ole。

    雅致的白色搭配少量極淺的木紋元素，木紋風格的石材墻面搭配通透的玻璃材質構成低調奢華的電梯前廳，雅白的大型LCD觸屏外框，暖色系的燈光，空中間或懸掛的抽像藝術品，一方不大的玻璃天頂透出自然的光線、實木風格的方形坐凳……總體而言，嘉里中心通過最干凈的手法表達出了富于品味的內涵，其效果與IFCMALL相比略勝之，雅致的品味方能承載起更多的內容。雖然當下“土豪或土豪金”大行其道，但那畢竟只是一時的潮流，如美人容顏般必然遲暮，唯有“簡約精致”方可歷久彌新……相信有品味的人群會奉嘉里中心為知己。

    嘉里中心在工程方面值得借鑒的細節：

    為了解決高區玻璃天頂下公共區域的視覺美感與中央空調管道安裝的沖突，嘉里中心采取了間隔式從樓板上設計高約2米的堅向空調出風口（四面360度出冷風），并對堅向出風口進行美化包裝，巧妙的成為購物中心共享空間的廣告媒介。這種設計方案是現在大多數購物中心追求大天幕，大自然采光面，導致高區制冷效果不佳的一種行之有效的解決方案。當然還有一種手法是直接將空調管道埋設于地板上，形成完全隱藏的格柵向上出風方式，類似于北方地暖管道模式，此種方案完全不影響空間的視覺通透，根據冷熱空氣比重不同的原理也可達到較好的舒適度。

    港匯、恒隆廣場，高大上的代名詞，檔次止步于Hermes、Dior、D&G、LV，似乎已到天花板了，接下來比拼的就是更大的旗艦店了。

    同一個媽生的，同樣定位奢華高端，當然恒隆廣場的一線品牌陣營更為奢華強大。由于是10余年前的項目，在內裝方面其實并沒有太多當今看來值得稱道的創新，但關于商業體內部空間的鐵律：簡明的動線、闊綽的共享空間、5米以上的層高、充足明亮的照度、整體簡潔大氣的表現手法都得到了充分的貫徹，這兩個項目雖然不如新開項目在某些方面給人欣喜，但足以為消費者提供很有品質的、舒適的消費體驗，得益于優質精細化的營運管理，歷經多年仍然歷久彌新散發著時尚、品味的魅力。

大氣、簡潔、明亮 、流水、開闊、長勢良好的綠植，或優雅或土豪的大牌就是港匯、恒隆的共同點吧。時至今日，在傳奇的上海灘，在奢華品牌組合方面能與之一較高下或許就只有2010年開業的IFCmall了；由于恒隆地產對內地經濟發展預期的前瞻性，很早便入滬深耕，現已斬獲頗豐，僅上海港匯與恒隆兩個項目就為其貢獻了巨大的溢利，上海項目的巨大成功也加速了恒隆地產在全國一二線城市快速布局投資開發高端商用物業的步伐。

    田字坊，一個真正具有上海里弄風情的文化藝術商業區，不講檔次，有感覺就好。

    白天的田字坊或許還可以關注那些隱沒其中的藝術工作室，晚上的田字坊則是酒吧、食肆、創意零售店鋪的天下，人頭攢動，觥籌交錯，巷子本來就不寬，所以人氣自然更顯興旺。與新天地相比，這里更接地氣一些，更有逛的樂趣，是一個不錯的去處。田字坊的興趣、發展到現在的成熟興隆其間是政府、藝術工作室、商業從業者、經營管理方、當地原住民多方協調共贏的結果，此類文化創意商業區的打造對于提升城市文化形象及都市觀光旅游有著極大的拉動作用，既出政績也出業績，自然是政府官員們樂見與支持的。但此類項目，也絕不是政府的幾個文件或是幾家企業的入駐就可以形成氣候的，構建文化聚合力的，也正因此成功的商旅文項目才顯得彌足珍貴。從當前田字坊的狀況來看，遠比略顯沒落的798更具生命力。

    總體而言，今年上海新開的幾個購物中心無不個性鮮明，無不與軌道交通相連，無不投入不菲，無不用心竭慮，很是值得學習與借鑒……在我們盤恒上海商業項目期間，新鴻基地產于9月5日再次豪邁出手，以217.7億元巨資拍下徐家匯中心地塊，一舉摘得上海總價地王桂冠，該地塊與徐家匯商圈“無縫對接”，計容建筑面積為58.4萬平方米，與目前徐家匯商圈的總建筑面積相當。新鴻基將以此地塊為籌碼坐收徐家匯商圈成熟紅利，并與盤恒徐家匯多年一家獨大的港匯廣場手談博奕，顯然新鴻基地產的徐家匯項目必然為超越而來，當下成功項目或只能成為其更加成功的綠葉，上海的商業地產或將再譜傳奇。當然，從此標志性地王出現也可看出，商業地產，尤其是核心區的商業地產項目其投資開發的門檻之高，的確非一般企業所能企及。（謝尚偉2013年10月8日于美茵河谷）