謝尚偉：走馬觀花看上海商業(yè)地產(chǎn)之二

    毫無疑問，上海應(yīng)當(dāng)是國內(nèi)市場化水平最高，商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水準最高的城市，也是中國從近代到當(dāng)下開放的前沿，“浦東新區(qū)+自貿(mào)區(qū)”，顯然央府是想把內(nèi)陸經(jīng)濟的龍頭重心放在上海，而不是老特區(qū)深圳。上海作為中國最早的開埠巨型港口城市，也是最早具備同步歐美市場經(jīng)濟理念的區(qū)域，最早的遠東第一高樓（國際飯店）誕生于上海而不是香港，從這一點看上海的發(fā)展?jié)摿λ坪踉缭?span lang="EN-US">100多年前就被世界所認同。

    上海這座城市，上海人、上海故事或許歷來也有頗多爭議，中西合璧，高大與優(yōu)雅，重商與精明，頗具特色而被“上海土著”引以為傲并堅持有年的吳儂軟語，曾經(jīng)風(fēng)情萬種旗袍，叱咤風(fēng)云“上海灘一哥”許文強，曾經(jīng)的幫會三大亨，聲明遠播且當(dāng)下仍然屹立于外灘附近的和平飯店……上海的確是一座有故事，很傳奇的城市，而這種傳奇的精神與理念當(dāng)下仍然續(xù)寫著：體現(xiàn)在飛揚的房價中，體現(xiàn)在陸家嘴核心區(qū)的高聳入云的“廚房三件套”，體現(xiàn)在時速全球最快的磁懸浮，體現(xiàn)在內(nèi)地首個迪斯尼樂園，體現(xiàn)在讓全國矚目、亞太側(cè)目的自貿(mào)區(qū)……上海，機會多讓人充滿信心，又會因為高昂的生活成本及“土豪”遍地而壓力山大。愛她的人，是因為她的魅力，恨她的人是因為這樣的魅力需要付出太高的成本。

    一直很關(guān)注上海的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，多次前往觀摩，從“高大上”的“恒隆、港匯、IFCMALL，到標桿級的新天地，鄰里商業(yè)的先鋒大拇指廣場、聯(lián)洋廣場、大寧國際及屌絲級的龍之夢、大悅城、正大廣場，各有各的氣質(zhì)，各有各的活法。本次上海之行，我們重點觀摩了新開的幾個項目：新鴻基的繼IFCMALL之后的又一力作IAPM，新世界地產(chǎn)的內(nèi)地的第二個K11購物藝術(shù)館，嘉里中心，上海首個歐陸風(fēng)情的巨型購物中心環(huán)球港。

    總的來講，上海今年新開購物中心個性突出，在室內(nèi)外空間的視覺表達方面各出新招，都在追求優(yōu)質(zhì)獨特的感觀體驗，從硬件本身來講做得都非常優(yōu)秀。當(dāng)然，在地價高企，購物中心燦若星宸的上海，也容不得KFS有半點馬虎，必須畢其功于役，不成功就會成仁；激烈競爭與高昂的入場券，倒逼KFS真情以對，全力以付。

    K11，新世界地產(chǎn)大少爺掌舵后不遺余力發(fā)展的藝術(shù)商業(yè)體，檔次止步于BURBERRY、BALLY、D&G。

    通過別俱一格的建筑外立面設(shè)計、內(nèi)部空間精致規(guī)劃與藝術(shù)創(chuàng)造，并將很多藝術(shù)品（雕塑、裝置藝術(shù)、畫作、陳列、小品……）引入商業(yè)空間內(nèi)部（主要表現(xiàn)在中庭、電梯前廳、主客流通道、主出入口），成為商業(yè)空間內(nèi)部優(yōu)雅而極富視覺沖擊力的點綴，甚至還規(guī)劃了具有一定規(guī)模的藝術(shù)陳列館。K11，通過從內(nèi)而外，由局部到整體的藝術(shù)創(chuàng)新規(guī)劃，使得整個項目極具感染力，置身其間既是體驗消費的享受，也是審美與藝術(shù)品味的渲染。

    由創(chuàng)新帶來的意外小驚喜，由藝術(shù)品陳列帶來的畫面美感，藝術(shù)與商業(yè)的有機融合，實現(xiàn)商業(yè)空間品味的大幅提升。項目識別性由此增強，商業(yè)空間的看點頗多，體驗感也更為豐滿。上海的K11由于規(guī)模更大，業(yè)態(tài)更完整豐富，較之武漢的K11食藝館的小試牛刀而言，有著質(zhì)的提升，并且超越了早年改造完成并營業(yè)多年的香港尖吵嘴K11。上海K11的主要亮點如下：

    1、與室內(nèi)中庭有機融合的多曲面玻璃體廣場入口，通透的玻璃架構(gòu)結(jié)合別致的起伏造形，視覺沖擊力與識別性兼?zhèn)洌�頗具現(xiàn)代感與未來感。

    2、大樹造形的中庭支撐結(jié)構(gòu)體系，充滿想象力與力量感；巧妙設(shè)計的位于廣場上的垂直巨大的緩流水幕墻，白天也可呈現(xiàn)出動靜結(jié)合的圖案肌里，夜色中還可配合投影儀變換出絢麗的動態(tài)圖象。

    3、位于高區(qū)餐飲樓層的都市農(nóng)莊，不僅有長勢喜人，生意盎然的菜苗種植區(qū)，還有鋪著干草的、整潔的豬舍，里面圈養(yǎng)著七八頭顏色各異的貨真價實的豬娃娃，這群豬娃娃對于城里的小太陽家庭而言是個不錯的吸引點。這群豬娃娃真算得上養(yǎng)尊處優(yōu)了，只是不知道他們是否能逃過同類“桌上一盤菜”的終極歸宿。不知道在豬圈邊大快朵頤的吃貨們夾著碗里的紅燒肉，看著這群豬娃娃會作何感想：烤乳豬，還是……。

    4、結(jié)合休閑區(qū)簡約設(shè)計的手機充電吧臺，坐滿了邊充電、邊刷微博、邊發(fā)呆的男男女女，這個對于手機大屏?xí)r代的懶人們絕對是個貼心好福利：在這里消費，連充電線都省了，更不用說移動電池了。在講求體驗的當(dāng)下，為消費者想得多一點，為懶人想得多一點絕對不是壞事。

    5、低區(qū)負1層為相對集中的藝術(shù)陳列館，雖然懂藝術(shù)的人未必覺得震撼，但對于尋常受眾而言因為對藝術(shù)這種東東少有接觸，不明就里的神秘才更趨好感而稱贊有加。

    IAPM，新鴻基既IFCMALL之后在上海的又一重磅商業(yè)地產(chǎn)項，檔次止步于PARDA、miumiu、GUCCI。

    與IFCMALL的“簡約精致”中彰顯品味的內(nèi)斂氣質(zhì)不同，IAPM從外立面到內(nèi)部空間處處洋溢著充滿科技感的時尚與潮流，雖然二者都定位為高端奢華購物中心，但較之IFCMALL靜宓雅致，IAPM更趨年輕活力，內(nèi)裝風(fēng)格更為前衛(wèi)、大膽，在一些方面有著多數(shù)定位高端，風(fēng)格保守的購物中心所沒有的突破。IAPM的值得稱道的地方如下：

    1、照明及燈光設(shè)計很棒，整個購物中心明亮、通透，進入其間心境會為之一震，似乎讓人變得更陽光、開朗、愉悅。

    2、天花設(shè)計極為大膽，通過密集的大型格柵型材構(gòu)筑起了多曲面、流線型、起伏有致的天頂效果，大氣磅礴，未來感突出，視覺沖擊力很強。

    3、高區(qū)餐飲中庭退臺宛如夢幻的舞臺或劇場，娛樂休閑氛圍濃厚，很具感染力，感覺在這里消費不應(yīng)該只是吃頓飯那么簡單，還應(yīng)當(dāng)就著這樣的氛圍，趁著酒憨面熱之際進行有故事的下半場……

    4、主題不一的電梯前廳。貫徹總體現(xiàn)代時尚風(fēng)格的基礎(chǔ)上，通過吊掛燈飾、燈光、色彩在不同的樓層形成調(diào)性一致，觀感各異的視覺效果。

    IAPM，果斷摒棄傳統(tǒng)高端購物中心的矜持、穩(wěn)重、安靜、沉悶，選擇了“明快、時尚、潮流”的路線，究其原因與70、80、90后正在成為購物中心主流消費客群，而他們是與伴隨網(wǎng)絡(luò)成長的一代，是更張揚個性、敢于追求、具有更強自主自決意識的新生代，70、80、90才是新開購物中心必須重點關(guān)注與影響的客群，因為未來5-10的消費世界將由他們來主宰。迎合新生代，是當(dāng)下商業(yè)體必須考量與面對的問題。

    環(huán)球港，內(nèi)地第1個歐陸風(fēng)情的大體量室內(nèi)型購物中心，檔次止步于孤獨的BV，入口的另外兩個龍頭商鋪正虛位以待。

    歐式風(fēng)格的建筑、歐式風(fēng)格的街區(qū)、山寨歐美地名的房地產(chǎn)項目在神州大地上早已滿地開花，從“托斯卡那”到“地中海”往往只有一條街的距離，當(dāng)然如果是在深圳世界之窗，這個距離或被縮小至20米；有錢之后的國人，期望過上歐美上流的生活本無可厚非，但西方歐美等異域建筑野蠻生長快速侵襲有著5000年歷史東方文明古國，我想這種奇葩景象在地球上已無出其二了吧。環(huán)球港大膽的將歐州宮庭、教堂、公建的建筑元素移植到室內(nèi)，呈現(xiàn)出了表面金碧輝煌的視覺效果，從回廊、天頂、墻面、到衛(wèi)生間、中庭，你不經(jīng)意間或就與一幅世界名畫、圣經(jīng)典故、拜占庭式的穹頂、羅馬式廊柱、圣火爐式的燈具……擦肩而過，當(dāng)然這些東東都是山寨、廉價的，一博眼球而已。

    環(huán)球港，毫無疑問在建筑風(fēng)格上做到了別具一格，獨樹一幟，此類歐式表面奢華風(fēng)格我想不會是內(nèi)地購物中心的孤本，還會有更多表面化的“土豪KFS”跟進，但絕對會是極少數(shù)。作為理性的商業(yè)體投資開發(fā)而言，除了建成之初的個性彰顯，更要考慮經(jīng)得起時間審美品味，后期維護使用的便捷與經(jīng)濟性，簡單的外延復(fù)制顯然不可能成就可持續(xù)的競爭力，更何況沒有歷史感，脫離地域文化的COPY，建成之初就是一個巨大的贗品。

    當(dāng)然，環(huán)球港的整體空間很大氣，施工水平也算不錯，尤其是那個橫跨數(shù)十米高挑空中庭的空中玻璃連廊，已成為廣大顧客體驗高空驚魂的好去處；背景音樂中的自然之聲(鳥鳴）也算頗具創(chuàng)意；間或穿插的于回廊中庭的小噴泉也使得商業(yè)空間更具活力，主入口外沿的挑高超過30米巨型柱廊讓整個項目儀式感突出；轉(zhuǎn)角堅式的外墻LED屏幕還是很有新意；散布于主人流動線上的一步小陽臺更是情景化陳列的好空間。

    嘉里中心，極致簡約低調(diào)之美，檔次止步于BURBERRY、Armani、ole。

    雅致的白色搭配少量極淺的木紋元素，木紋風(fēng)格的石材墻面搭配通透的玻璃材質(zhì)構(gòu)成低調(diào)奢華的電梯前廳，雅白的大型LCD觸屏外框，暖色系的燈光，空中間或懸掛的抽像藝術(shù)品，一方不大的玻璃天頂透出自然的光線、實木風(fēng)格的方形坐凳……總體而言，嘉里中心通過最干凈的手法表達出了富于品味的內(nèi)涵，其效果與IFCMALL相比略勝之，雅致的品味方能承載起更多的內(nèi)容。雖然當(dāng)下“土豪或土豪金”大行其道，但那畢竟只是一時的潮流，如美人容顏般必然遲暮，唯有“簡約精致”方可歷久彌新……相信有品味的人群會奉嘉里中心為知己。

    嘉里中心在工程方面值得借鑒的細節(jié)：

    為了解決高區(qū)玻璃天頂下公共區(qū)域的視覺美感與中央空調(diào)管道安裝的沖突，嘉里中心采取了間隔式從樓板上設(shè)計高約2米的堅向空調(diào)出風(fēng)口（四面360度出冷風(fēng)），并對堅向出風(fēng)口進行美化包裝，巧妙的成為購物中心共享空間的廣告媒介。這種設(shè)計方案是現(xiàn)在大多數(shù)購物中心追求大天幕，大自然采光面，導(dǎo)致高區(qū)制冷效果不佳的一種行之有效的解決方案。當(dāng)然還有一種手法是直接將空調(diào)管道埋設(shè)于地板上，形成完全隱藏的格柵向上出風(fēng)方式，類似于北方地暖管道模式，此種方案完全不影響空間的視覺通透，根據(jù)冷熱空氣比重不同的原理也可達到較好的舒適度。

    港匯、恒隆廣場，高大上的代名詞，檔次止步于Hermes、Dior、D&G、LV，似乎已到天花板了，接下來比拼的就是更大的旗艦店了。

    同一個媽生的，同樣定位奢華高端，當(dāng)然恒隆廣場的一線品牌陣營更為奢華強大。由于是10余年前的項目，在內(nèi)裝方面其實并沒有太多當(dāng)今看來值得稱道的創(chuàng)新，但關(guān)于商業(yè)體內(nèi)部空間的鐵律：簡明的動線、闊綽的共享空間、5米以上的層高、充足明亮的照度、整體簡潔大氣的表現(xiàn)手法都得到了充分的貫徹，這兩個項目雖然不如新開項目在某些方面給人欣喜，但足以為消費者提供很有品質(zhì)的、舒適的消費體驗，得益于優(yōu)質(zhì)精細化的營運管理，歷經(jīng)多年仍然歷久彌新散發(fā)著時尚、品味的魅力。

大氣、簡潔、明亮 、流水、開闊、長勢良好的綠植，或優(yōu)雅或土豪的大牌就是港匯、恒隆的共同點吧。時至今日，在傳奇的上海灘，在奢華品牌組合方面能與之一較高下或許就只有2010年開業(yè)的IFCmall了；由于恒隆地產(chǎn)對內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)展預(yù)期的前瞻性，很早便入滬深耕，現(xiàn)已斬獲頗豐，僅上海港匯與恒隆兩個項目就為其貢獻了巨大的溢利，上海項目的巨大成功也加速了恒隆地產(chǎn)在全國一二線城市快速布局投資開發(fā)高端商用物業(yè)的步伐。

    田字坊，一個真正具有上海里弄風(fēng)情的文化藝術(shù)商業(yè)區(qū)，不講檔次，有感覺就好。

    白天的田字坊或許還可以關(guān)注那些隱沒其中的藝術(shù)工作室，晚上的田字坊則是酒吧、食肆、創(chuàng)意零售店鋪的天下，人頭攢動，觥籌交錯，巷子本來就不寬，所以人氣自然更顯興旺。與新天地相比，這里更接地氣一些，更有逛的樂趣，是一個不錯的去處。田字坊的興趣、發(fā)展到現(xiàn)在的成熟興隆其間是政府、藝術(shù)工作室、商業(yè)從業(yè)者、經(jīng)營管理方、當(dāng)?shù)卦�住民多方協(xié)調(diào)共贏的結(jié)果，此類文化創(chuàng)意商業(yè)區(qū)的打造對于提升城市文化形象及都市觀光旅游有著極大的拉動作用，既出政績也出業(yè)績，自然是政府官員們樂見與支持的。但此類項目，也絕不是政府的幾個文件或是幾家企業(yè)的入駐就可以形成氣候的，構(gòu)建文化聚合力的，也正因此成功的商旅文項目才顯得彌足珍貴。從當(dāng)前田字坊的狀況來看，遠比略顯沒落的798更具生命力。

    總體而言，今年上海新開的幾個購物中心無不個性鮮明，無不與軌道交通相連，無不投入不菲，無不用心竭慮，很是值得學(xué)習(xí)與借鑒……在我們盤恒上海商業(yè)項目期間，新鴻基地產(chǎn)于9月5日再次豪邁出手，以217.7億元巨資拍下徐家匯中心地塊，一舉摘得上海總價地王桂冠，該地塊與徐家匯商圈“無縫對接”，計容建筑面積為58.4萬平方米，與目前徐家匯商圈的總建筑面積相當(dāng)。新鴻基將以此地塊為籌碼坐收徐家匯商圈成熟紅利，并與盤恒徐家匯多年一家獨大的港匯廣場手談博奕，顯然新鴻基地產(chǎn)的徐家匯項目必然為超越而來，當(dāng)下成功項目或只能成為其更加成功的綠葉，上海的商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒃僮V傳奇。當(dāng)然，從此標志性地王出現(xiàn)也可看出，商業(yè)地產(chǎn)，尤其是核心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目其投資開發(fā)的門檻之高，的確非一般企業(yè)所能企及。（謝尚偉2013年10月8日于美茵河谷）