近兩年叱咤廣州樓市的蘿崗板塊，再添“巨無霸”級商業綜合體項目。

       體量四倍于萬達

       首期有商鋪公寓

       記者獲悉，位于黃埔區科學城片區暹崗村開創大道旁的大壯國際廣場已于上周正式開放營銷中心，該項目總占地面積29.8萬平方米，總建筑面積達168萬平方米，由7幅地塊組成，其體量相當于其“鄰居”萬達廣場的四倍，而在其最新派發的宣傳單張上，更于顯眼處標明“大壯國際廣場規模=天河城 太古匯 萬菱匯 中華廣場 正佳廣場 花城匯”。該項目是廣州目前規模最大的超級城市綜合體。

       項目首期定位是廣州首席主題購物公園，主要由商鋪及公寓組成，聘請知名的商業運營公司——戴德梁行對整個購物公園進行商業策劃及招商經營。項目即將推出首期一線臨街金鉆旺鋪，面積30~200平方米，均價3萬~8萬元/m2。該盤目前已開始接受買家登記，預計將在5月正式開售。

       該項目的亮相，無疑為蘿崗商圈再添一把火。其實，蘿崗商圈的火熱早在去年已有苗頭，片區內的商業性質公寓銷售行情一路升溫，譬如蘿崗萬達廣場去年首期開售立即受到眾多投資客的瘋搶。

      地鐵將帶來客流

      商業供應未過剩

      如今蘿崗片區已強勢入駐了多個大型商業綜合體項目，按照蘿崗區目前以及未來的人口密度來看，如此大規模的商業綜合體項目會否過剩？

      “蘿崗近期內能落成并投入使用的購物中心僅有萬達廣場，再加上現已建成的高德匯，兩年內，考慮到蘿崗中心城區目前的大型小區數目，購物中心的供應應該不至于過剩。”世邦魏理仕華南區商業服務部資深董事嚴思慧表示，目前規劃中的購物中心，多是大型綜合項目的一部分，如綠地中央廣場、奧園廣場、敏捷廣場和大壯國際廣場等，這些項目普遍把購物中心放在項目的后期進行，因此這些項目所在的蘿崗中心城短期內尚不至于有大量商業供應。

        業內人士認為，地鐵21號線的開通以及區內居住人口的增加，都會為蘿崗商圈的購物中心帶來一定的人流，因此發展商可以采取分期開發、把握開業時點的策略去降低風險，大型綜合體的開發商可以優先開發住宅或公寓部分，待居住人口增加，再考慮購物中心的租賃或銷售。另外，發展商可分析項目輻射范圍內，以產業園還是以住宅為主，對應不同消費群體設置不同業態比重，形成自己購物中心的獨特性。

      黃埔與蘿崗合并

      長遠促優勢互補

       蘿崗區并入黃埔區，會不會推動蘿崗商圈的快速發展呢？此前曾有蘿崗區政府相關人士表示，彼此相鄰的蘿崗和黃埔有望在未來5~10年得到優勢互補。蘿崗和黃埔在產業互補及整合山水資源的同時，可以讓黃埔的商業氛圍導向蘿崗商圈。

       嚴思慧則認為，蘿崗區并入黃埔區后，短期來看，蘿崗商圈發展不會有太大的變化。但長遠而言，黃埔與蘿崗的合并，有利于打破目前的行政割裂狀況，新的黃埔區可以從整個區域的現狀去規劃商圈布局，在土地供應方面考慮商業的分布，有利于商業資源的優化配置。

       成熟需10年？

       如果按目前蘿崗商圈的培育進度以及區域內住宅樓盤開發體量來看，蘿崗區域商圈若要達到基本成熟還需等待多久？嚴思慧指出，并入黃埔后的蘿崗商圈主要分為三個部分，其中蘿崗中心城區部分除了商業街外，還有購物中心形態物業的供應，如已經運營的高德匯以及在建的萬達廣場、大壯國際廣場和綠地中央廣場等。

       蘿崗中心城區域（科學城區域）除了商務園區集中以外，近年來也新建了不少住宅，包括雅居樂富春山居，保利、越秀的嶺南雅筑、嶺南林語等，也亟須社區商業配套。不過，蘿崗的住宅樓盤較分散，加上目前科學城核心區的購物中心零售業也不盡理想。

       “如果參考廣州其他住宅區域，如番禺區，盡管居住氛圍較蘿崗中心區更為成熟，其商業的大規模開發也是近年才開始的。”因此，蘿崗區域商圈的培育尚需時日，估計要等到這些住宅區的住戶全部入住，起碼要10年才步入成熟，而個別購物中心因位置優越可能會早一些成熟。