近兩年叱咤廣州樓市的蘿崗板塊，再添“巨無(wú)霸”級(jí)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

       體量四倍于萬(wàn)達(dá)

       首期有商鋪公寓

       記者獲悉，位于黃埔區(qū)科學(xué)城片區(qū)暹崗村開(kāi)創(chuàng)大道旁的大壯國(guó)際廣場(chǎng)已于上周正式開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心，該項(xiàng)目總占地面積29.8萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)168萬(wàn)平方米，由7幅地塊組成，其體量相當(dāng)于其“鄰居”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的四倍，而在其最新派發(fā)的宣傳單張上，更于顯眼處標(biāo)明“大壯國(guó)際廣場(chǎng)規(guī)模=天河城 太古匯 萬(wàn)菱匯 中華廣場(chǎng) 正佳廣場(chǎng) 花城匯”。該項(xiàng)目是廣州目前規(guī)模最大的超級(jí)城市綜合體。

       項(xiàng)目首期定位是廣州首席主題購(gòu)物公園，主要由商鋪及公寓組成，聘請(qǐng)知名的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司——戴德梁行對(duì)整個(gè)購(gòu)物公園進(jìn)行商業(yè)策劃及招商經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目即將推出首期一線臨街金鉆旺鋪，面積30~200平方米，均價(jià)3萬(wàn)~8萬(wàn)元/m2。該盤(pán)目前已開(kāi)始接受買(mǎi)家登記，預(yù)計(jì)將在5月正式開(kāi)售。

       該項(xiàng)目的亮相，無(wú)疑為蘿崗商圈再添一把火。其實(shí)，蘿崗商圈的火熱早在去年已有苗頭，片區(qū)內(nèi)的商業(yè)性質(zhì)公寓銷(xiāo)售行情一路升溫，譬如蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)去年首期開(kāi)售立即受到眾多投資客的瘋搶。

      地鐵將帶來(lái)客流

      商業(yè)供應(yīng)未過(guò)剩

      如今蘿崗片區(qū)已強(qiáng)勢(shì)入駐了多個(gè)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，按照蘿崗區(qū)目前以及未來(lái)的人口密度來(lái)看，如此大規(guī)模的商業(yè)綜合體項(xiàng)目會(huì)否過(guò)剩？

      “蘿崗近期內(nèi)能落成并投入使用的購(gòu)物中心僅有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，再加上現(xiàn)已建成的高德匯，兩年內(nèi)，考慮到蘿崗中心城區(qū)目前的大型小區(qū)數(shù)目，購(gòu)物中心的供應(yīng)應(yīng)該不至于過(guò)剩。”世邦魏理仕華南區(qū)商業(yè)服務(wù)部資深董事嚴(yán)思慧表示，目前規(guī)劃中的購(gòu)物中心，多是大型綜合項(xiàng)目的一部分，如綠地中央廣場(chǎng)、奧園廣場(chǎng)、敏捷廣場(chǎng)和大壯國(guó)際廣場(chǎng)等，這些項(xiàng)目普遍把購(gòu)物中心放在項(xiàng)目的后期進(jìn)行，因此這些項(xiàng)目所在的蘿崗中心城短期內(nèi)尚不至于有大量商業(yè)供應(yīng)。

        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地鐵21號(hào)線的開(kāi)通以及區(qū)內(nèi)居住人口的增加，都會(huì)為蘿崗商圈的購(gòu)物中心帶來(lái)一定的人流，因此發(fā)展商可以采取分期開(kāi)發(fā)、把握開(kāi)業(yè)時(shí)點(diǎn)的策略去降低風(fēng)險(xiǎn)，大型綜合體的開(kāi)發(fā)商可以優(yōu)先開(kāi)發(fā)住宅或公寓部分，待居住人口增加，再考慮購(gòu)物中心的租賃或銷(xiāo)售。另外，發(fā)展商可分析項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)，以產(chǎn)業(yè)園還是以住宅為主，對(duì)應(yīng)不同消費(fèi)群體設(shè)置不同業(yè)態(tài)比重，形成自己購(gòu)物中心的獨(dú)特性。

      黃埔與蘿崗合并

      長(zhǎng)遠(yuǎn)促優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)

       蘿崗區(qū)并入黃埔區(qū)，會(huì)不會(huì)推動(dòng)蘿崗商圈的快速發(fā)展呢？此前曾有蘿崗區(qū)政府相關(guān)人士表示，彼此相鄰的蘿崗和黃埔有望在未來(lái)5~10年得到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。蘿崗和黃埔在產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)及整合山水資源的同時(shí)，可以讓黃埔的商業(yè)氛圍導(dǎo)向蘿崗商圈。

       嚴(yán)思慧則認(rèn)為，蘿崗區(qū)并入黃埔區(qū)后，短期來(lái)看，蘿崗商圈發(fā)展不會(huì)有太大的變化。但長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，黃埔與蘿崗的合并，有利于打破目前的行政割裂狀況，新的黃埔區(qū)可以從整個(gè)區(qū)域的現(xiàn)狀去規(guī)劃商圈布局，在土地供應(yīng)方面考慮商業(yè)的分布，有利于商業(yè)資源的優(yōu)化配置。

       成熟需10年？

       如果按目前蘿崗商圈的培育進(jìn)度以及區(qū)域內(nèi)住宅樓盤(pán)開(kāi)發(fā)體量來(lái)看，蘿崗區(qū)域商圈若要達(dá)到基本成熟還需等待多久？嚴(yán)思慧指出，并入黃埔后的蘿崗商圈主要分為三個(gè)部分，其中蘿崗中心城區(qū)部分除了商業(yè)街外，還有購(gòu)物中心形態(tài)物業(yè)的供應(yīng)，如已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的高德匯以及在建的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大壯國(guó)際廣場(chǎng)和綠地中央廣場(chǎng)等。

       蘿崗中心城區(qū)域（科學(xué)城區(qū)域）除了商務(wù)園區(qū)集中以外，近年來(lái)也新建了不少住宅，包括雅居樂(lè)富春山居，保利、越秀的嶺南雅筑、嶺南林語(yǔ)等，也亟須社區(qū)商業(yè)配套。不過(guò)，蘿崗的住宅樓盤(pán)較分散，加上目前科學(xué)城核心區(qū)的購(gòu)物中心零售業(yè)也不盡理想。

       “如果參考廣州其他住宅區(qū)域，如番禺區(qū)，盡管居住氛圍較蘿崗中心區(qū)更為成熟，其商業(yè)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)也是近年才開(kāi)始的。”因此，蘿崗區(qū)域商圈的培育尚需時(shí)日，估計(jì)要等到這些住宅區(qū)的住戶全部入住，起碼要10年才步入成熟，而個(gè)別購(gòu)物中心因位置優(yōu)越可能會(huì)早一些成熟。