4年前，杭州首個城市綜合體項目“萬象城購物中心”亮相，第一次讓杭州人親身感受了什么是shopping mall；如今，多業態經營的購物中心已經取代百貨業成為主流，杭州也成為全球最大的購物中心開發的城市之一。

　　而未來三四年內，杭州的大型購物中心將出現前所未有的“密集供應”，從主城區到副城區，從老城到新城，在建的項目已經達到81個，總建筑面積780萬平方米以上，超過之前60年的開發量。

　　如今，在杭州商業綜合體“大爆發”的背景下，杭州商業領域多了一個全新的業態。由前銀泰集團副總裁馬其華率領精英團隊創立的杭州頌元商業發展有限公司，以“提供全程運營服務的零售渠道商”的姿態橫空出世。

　　這也許就是一個信號，初期以“大而全”為方向的大型購物中心模式，正面臨過剩局面。

　　2016年前商業項目將達90個

　　杭州全面進入購物中心時代

　　杭州現有百貨店、購物中心面積，不過100多萬平方米。這與未來幾年供應市場的商業項目面積相比幾乎可以忽略不計。

　　有報道顯示，2013年杭州主城區共出讓純商業用地57幅，總面積達2032.9畝，總體量為388.7萬平方米，成交額共計258.2億元。華家池綜合用地、藍孔雀地塊、火車東站地塊等優質商業用地被綠地、復地、華潤等外來大鱷瓜分。

　　與此同時，杭州商業布局正迎來一輪“跨越式”發展。繼去年西溪印象城、西田城、城西銀泰城三個購物中心相繼開業后，今年杭州還將有多個綜合體項目集中上市：杭州首個萬達廣場，即將于今年12月12日滿鋪開業；中大·銀泰城、西子國際的杭州大廈城市廣場，也預計今年年底面市。到2015年前后，錢江新城的來福士廣場、高德置地廣場，西溪海港城的VV PARK等，也將依次露面。

　　根據頌元商業發展有限公司前期市場調查，據不完全統計，2016年之前，杭州的商業項目將達到90個，總建筑面積780萬平方米以上，其中在建項目有81個，分布在杭州東、南、西、北各個區塊。總體來看，江干區新增的購物中心最多，有24個，余杭區其次，有18個，最少的濱江區和上城區，也各占了3個。

　　據測算，未來3至4年，杭州主城區商業綜合體增量將是現存量的2.64倍，相當于4年完成過去60年的開發量。形象地說，以萬象城24萬平方米的商業體量計算，未來4年相當于新增23個萬象城那么大的體量。

　　在杭州在建商業地產的開發者中，不乏萬達、寶龍、綠地、凱德等國內外知名的商業地產開發商的身影，也有尋求擴張的杭州大廈、銀泰商業等本土商業集團，更多的是商業地產領域的新鮮力量。它們在市中心、新城、郊區廣泛布局，杭州即將進入購物中心集中供應的階段。

　　國際商業經驗說明，購物中心的興起是GDP發展的必然產物。在人均GDP達到1000美元時，百貨商店興起；達到2000至3000美元時，超級市場興起；6000美元時便利店興起；而只有人均GDP達到12000美元時，才是購物中心大發展的時代。

　　按此推演，浙江的多個城市已經跨入了購物中心大發展之門：2013年杭州全市按常住人口計算的人均GDP94256元，按當年平均匯率計算，達到15220美元，寧波市人均GDP為15046美元，紹興市人均GDP為12952美元。

　　杭州shopping mall密集亮相

　　業內擔心“面積過剩”難消化

　　仿佛一夜之間，杭州就要全面進入購物中心時代，面對突然間冒出來的這么多“商業綜合體”，業內人士已經開始擔心出現“商業面積過剩”的問題。

　　贏商投資總經理方芳分析認為：“跟同級別城市相比，杭州的商業地產確實發展較晚，消費需求也確實大量存在。但在近三五年的海量供應后，新項目之間優勝劣汰的局面也將很快出現，項目只有依靠差異化競爭才能實現生存。”

　　“未來杭州還會有不少大而全的購物中心，以項目密集的城北為例，已開或在建即將推出的體量巨大的購物中心有銀泰城、萬達廣場、杭州新天地等體量巨大的巨無霸，其中新天地項目的規劃建筑體量更是突破了150萬平方米。”業內人士分析，大而全的購物中心的大量興起會造成同質化，會不斷占用市場份額，使原來少數成功的購物中心的外向型消費力不斷被分食，這些購物中心原來較強的輻射能力也會逐漸弱化。

　　同時，他們還有另外一層擔憂。

　　杭州的商業地產圈內流傳這樣一個判斷：從目前的意向來看，在建的81個商業綜合體項目，有一半項目地產開發商打算自己來招商運營。另外一半的一半，需要從外面請來專門的商業團隊解決招商、運營等后續問題。剩下的項目，還處于發展思路不清晰、商業團隊難以尋找的狀態。業內人士分析，杭州的商業圈子就這么大，就算是高薪挖人，也難以滿足在建項目的總量需求。

　　除了專業團隊的相對缺乏，品牌資源也受到限制。

　　有分析認為，目前杭州開出的大型商業綜合體的品牌構成大多大同小異。聚客能力強、盈利能力強的餐飲、快時尚、流行服飾品牌，就集中在一兩百個左右。在建的購物中心，面積號稱10萬平方米以上的并不少見，這么大的商業面積，要把商鋪招滿已經很不容易，更何況好的品牌資源大家都在爭奪。如果只是簡單復制目前的大型購物中心模式，品牌和經銷商們對地段、商業品牌無疑會更加挑剔，避免重復進入同一個商圈的多個項目。

　　如何尋求突破？這是許多業內人士都在思考的問題。

　　頌元商業發展有限公司總經理洪飛認為，隨著城市的擴容，商圈從城市中心開始向城市周邊，新城、副城形成多級擴張。杭州購物中心的集中面市，與其說是杭城商業的供應量過剩，不如說杭城的商圈正成多級的發展趨勢，未來的購物中心必定向社區化、個性化、主題化發展。而購物中心的競爭也必定到了比拼內功——誰更了解市場，誰更理解商業，誰將更有機會。
　　（今日早報 祝萍）

服務員端上來一盤菜，上面有朵蘿卜雕的花，干嘛的？裝飾品啊，既不是吃的，也不是用的。未來的這些個所謂的購物中心絕大多數就是蘿卜花。廚師給你炒的是菜，不是蘿卜花，蘿卜花是點綴的，一是讓食客看著挺喜心悅目，二是增加高檔感，菜價自然能拔高。同理，這些個購物中心干嘛的？為了賣房子而設的啊，大家不能忽略主題。所以這類購物中心，從商業的角度關注的意義不大，各類大小代理商各取所需而已，而且主體還是食堂加電影院加超市。馬總很聰明，看到了這個商機，近百個孩子沒有一個幼兒園哪行啊，這批孩子一半自己的家長親自帶了，另一半就是馬總的商機了，不少了，幾十個啊，拿下一半都快成商業帝國了。當然問題也不少，社區百貨聽起來很美，且不說3、4線城市和大城市郊區白富美嚴重缺貨，就國內而言，把社區百貨玩得絢爛多姿的也只有中國500強天虹，難度不小。另外，業主方也是很難伺候，都是財大氣粗的開發商啊，秀才遇到兵有理說不清的情況怕是時有發生。商業信譽度也是撓頭的問題，一個不爽毀約了，你還跟他打官司啊？時間耗不起，商界聲譽也受損啊。。。總之是前途光明，問題不少。。。

有沒有人好心地把這些個場子做個Excel表格列舉一下，標明哪些可能是美麗的餡餅，哪些是美麗的陷阱。

助人為樂，日行一善啊！