社區型購物中心繼續保持最高占比，鄰里型將成行業成熟度的體現，超區域型購物中心無法成為中國購物中心主導力量。

中國購物中心曾經一度存在盲目追求超大體量、輻射超廣域商圈的個案與現象，但是從整體上看，社區型購物中心依然堪稱中國購物中心的重要力量。由于城市中心區的購物中心總體趨于減少，更多的購物中心誕生于城市新區或者城市中心區的非集中性商業地區，主要立地目標為服務特定區域的消費需求。而鄰里購物中心便利性要求在目前市場似乎還并不十分迫切，特別是城市規劃尚未對其形成足夠的支撐力度，同時由于商家資源導入鄰里購物中心的緊迫性不夠明顯，因此鄰里購物中心尚未被購物中心開發商所重視，使中國鄰里型購物中心始終處于不溫不火的發展狀態，但是從長期趨勢上看，鄰里購物中心將是中國購物中心發展的不可忽視的重要力量，并且對行業發展和現實生活的影響將更為深遠。

類百貨、綜合體和Shopping Center 三種形態發展相對均衡，購物中心投資模式地產化、經營模式商業化行業走向已經逐步清晰。

全國購物中心形態分布圖顯示，截止到2011 年末，類百貨形態購物中心所占比重為31.4%，比2010 年下降4 個百分點，但還具有一定的主導地位，以零售房地產開發為主導的各種形態購物中心地位逐步增強，進而削弱了類百貨形態購物中心的比重。

上述變化，類百貨購物中心化一方面表明各零售業態均比較注重引入購物中心的相關元素，以形成購物中心化的商業功能和商業形態；同時也在一定程度上表明，作為購物中心的前導性行業，零售業相對于零售房地產而言發展更快，零售企業的創新意愿較為強烈，網點布局方面的競爭相對激烈；由類百貨具有較高占比也在一定程度上反映出零售業能夠較好地迎合與適應消費趨勢的變化，注重多元化消費需求的提供和滿足。

同時，中國購物中心形態分布的上述特征也進一步表明，當前中國購物中心/零售房地產和百貨/超市業態依然處于混搭和相互融合的階段，但是中國購物中心偏向商業化的行業特征已經逐步清晰。

2011 年，Shopping Center 形態所占比重為29.2%，與上年相比有所提高，與綜合體形態的比重31.3%相比，低2.1個百分點，可謂不相上下，表明商業房地產商對ShoppingCenter 和綜合體兩種形態的開發力度相對均衡，全行業呈現出強化商業與強化地產的“雙軌化”的開發路線。雖然近幾年中國綜合體形態發展較為迅速，但是ShoppingCenter 形態同樣具有良好的成長性和發展活力。另外，由于Shopping Center 一直是綜合體的主導功能，所以隨著開發商對綜合體重視程度的不斷加深，綜合體對ShoppingCenter 的依賴作用將越發顯著。

商業街區形態的購物中心所占比重不高，約為8.1%，表明開放式的商業街區形態，從行業總體上看還并不十分普遍，與國際上較為注重此類形態購物中心發展的現象和趨勢形成了一定程度的反差。具體來看，南方城市商業街區形態比重更高，氣候因素確實對購物中心開發具有一定影響。

綜上所述，中國購物中心從形態上依然保持三分天下的狀態，類百貨、綜合體和Shopping Center 三種形態的發展處于相對均衡的地位。購物中心的地產商主導局面客觀存在。

綜合體形態的購物中心并非新生事物，但近年增長勢頭強勁。

從全國歷年開業購物中心形態分布圖可以看到，綜合體比重上升的趨勢非常明顯，其所占比重已經從2001 年前的17.1%上升到2011 年的48.9%，綜合體的迅速發展，與城市開發力度不斷加大，政府和開發商對綜合體愈加重視具有直接關系。

目前，中國綜合體開發的“地產金融”意義大于商業經營和消費服務意義，基本處于以可出售物業回籠資金的金融運作手法來獲取購物中心開發資金，以致中國的綜合體普遍存在忽視商業質量、強化可出售物業價格的傾向，這種開發理念與綜合體各類物業全持有，采用出租經營的國際化模式有著強烈的反差。

未來中國綜合體發展過程中應逐步改變出售物業/回籠資金的金融運作導向，轉而注重在綜合體中引入真正的城市功能型的社會化服務場所，才能早日實現從“商業綜合體”到“城市綜合體”的轉變。

通過分析綜合體形態購物中心的發展歷程，本報告同時認為，綜合體形態本身并不是新生的事物，早在購物中心起步階段，中國既已經擁有了一定數量的綜合體。當前中國所出現的“所謂綜合體”熱更像是一種地產概念，只是同時被賦予了創新的地產內涵。

中國Shopping Center 形態的購物中心表現基本穩定

中國Shopping Center 形態的購物中心表現基本穩定，2001 年前Shopping Center 累計比重為34.4%，2002 年的比重為26.8%，2011 年該比重上升到42.6%，總體上保持平穩發展態勢，但2011 年增幅明顯，雖未超過綜合體比例，但上升態勢明顯。而從Shopping Center 形態與綜合體形態的比較看，到2005 年，Shopping Center 形態的比重均高于綜合體形態，這個結果也從一個側面反映出Shopping Center 發展的確較為迅猛；到了2006 年，這一比重開始發生極大變化，綜合體形態的比重逐漸超越Shopping Center 形態的比重，而2011 年的數據在一定程度上表明了Shopping Center 形態已卷土重來。

類百貨形態購物中心的地位逐漸弱化

全國歷年開業購物中心形態分布圖顯示，在中國購物中心發展早期，類百貨形態的購物中心是主要形態，2001年前累計比重高達57.5%，之后該比重開始下降，特別是從2003 年開始，下降的幅度則更為明顯，意味著中國購物中心發生了根本性的轉變，即從過去以零售商集團為主導，逐漸轉變為以房地產開發商為主導。目前該比重一直保持下降的趨勢，更多的零售商正在轉向關注零售自身經營，充分發揮自身業態的特點和優勢成為眾多零售企業的重要選擇。這個特點也反映出，業態自身并不存在先進與落后，只是自身的服務功能和服務手段能否滿足日益變化的消費需求，由此來看，各種業態在進行購物中心化轉型的同時，確實不能忽視自身業態的發展特點和服務方式。

商業街區形態的購物中心歷年發展均相對較為平穩

商業街區形態的購物中心歷年發展均相對較為平穩，2003年是Shopping Center 形態表現較為耀眼的一年，同樣商業街區在該年的比重也達到了最高點，所占比重為13.1%，顯示出在購物中心發展的大潮下，不少開發商選擇了開放式的生活方式中心，以此形成與Shopping Center 形態購物中心的差別，而2011 年商業街區形態的比重降至9.1%，但Shopping Center 形態升至歷史最高比例。開放式的生活方式中心在中國的未來發展還不成熟，對于選址、消費者甚者當地文化都有一定的關系，打造具有中國特色的開放式生活方式中心也許才是此形態購物中心成功的關鍵因素之一。

綜合上述分析可以看到，由于中國購物中心形態各異，不同形態的購物中心將可能出現先后領漲市場的局面。中國購物中心各種形態的未來走勢與金融環境、城市規劃、商業網點規劃以及城市開發力度乃至開發商自身投資傾向息息相關，幾種形態之間也并不存在先進與落后的含義。

來源：中購聯數據分析