2014年的5月1日，位于雙福新區(qū)的晉愉·奧特萊斯盛大開業(yè)，重慶的商業(yè)圈又增加了一位新的小伙伴，本著對歡迎小伙伴的心態(tài)，本人特地進行了現(xiàn)場的勘察，下面我們就一起來分享下我們新加入的小伙伴的各個方方面面吧。

（1）從外部交通分析

     項目位于雙福新區(qū)九江大道，要說通達(dá)性，還真的不是很便利。從主城出發(fā)的小伙伴，有兩個選擇可以到達(dá)：一是到主城西區(qū)后沿華福大道前行，經(jīng)過跳磴以及中梁山華福隧道，過九江收費站后再前行約3公里即到，但經(jīng)過本人的現(xiàn)場體驗后，發(fā)現(xiàn)整體路面情況不是很好，且也有較多的車輛出行，尤其是在華巖美每家家居廣場附近更是交通堵點；二是走繞城高速在雙福新區(qū)路口下道過收費站后往巴福方向行駛約3公里即到。從江津區(qū)方向出發(fā)的小伙伴們可以走老路經(jīng)德感-雙福再到項目，同時從百度地圖上看也可以走新建的鼎山長江大橋經(jīng)繞城高速后在雙福路口下道到項目。

    公共交通方面，很遺憾，經(jīng)過本人現(xiàn)場觀察，項目本身沒有設(shè)置任何公交站點，經(jīng)過的公交車也僅有江津區(qū)的301路公交車（巴福鎮(zhèn)-金江港灣），離項目最近的公交站點距離項目大門口約2公里左右，這點讓不自駕車出行的小伙伴們非常之頭疼咯。

從通達(dá)性整體看來，交通狀況不是很讓人滿意，不過在華福路以及雙福新區(qū)的各個路口，均能夠看到晉愉·奧特萊斯開業(yè)的臨時指引路牌，這點值得肯定和加分。在到達(dá)項目的時候，交警進行了路況管制，將九江大道的右側(cè)路段約3公里范圍用作臨時停車場（后面才知道原來里面的地下停車場沒有開放，車輛容納度極為有限），從這點來看，晉愉做的還是非常不錯，值得肯定。側(cè)面來講，開業(yè)當(dāng)天車流量非常大，讓顧客停車后需要走較遠(yuǎn)的距離才能進入項目，而且整體門前路況不是太好，但是看在是項目開業(yè)的第一天的份上，基本可以接受。

（2）從VI視覺形象系統(tǒng)分析

     剛剛提到，晉愉在項目附件約3公里附近的各個路口均設(shè)置了臨時的指引路牌，從外圍導(dǎo)視標(biāo)識來講，這點算是加分項。在項目的兩端各自豎立了一個尚未完工的大型精神堡壘（個人感覺應(yīng)該是此物，兼具了大型燈箱廣告和精神堡壘的效果），在項目門前的九江大道中間的綠化帶中間豎立了一個T牌高炮，項目門前的隔離圍欄口有晉愉奧特萊斯的金屬發(fā)光字，進入正門后能夠看到立有高約5米左右的晉愉奧特萊斯的中英文導(dǎo)視系統(tǒng)，從門前路段看來，這個階段的VI系統(tǒng)還算讓人滿意。

     沿項目整體逛了一圈后，發(fā)現(xiàn)各個路口導(dǎo)視指引要么缺乏，要么指向不明，作為商業(yè)項目必備的總平圖和洗手間指向標(biāo)識這兩個最基本的導(dǎo)視系統(tǒng)，很遺憾的逛了一圈沒有任何發(fā)現(xiàn)，同時本人在現(xiàn)場也不斷的聽到有顧客在惱火的詢問各個店鋪該怎么走，洗手間該怎么走等問題，而現(xiàn)場的好多工作人員自己也不清楚該怎么走？？！！！經(jīng)過本人現(xiàn)場詢問工作人員，很遺憾，連續(xù)問了一個保安和一個導(dǎo)購人員后，均說自己不是很清楚。最后還是通過現(xiàn)場DM海報的輔助，本人終于發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間位于項目的后排左右側(cè)各一個，從正大門進入起算，至少需要7分鐘才能走到洗手間，同時發(fā)現(xiàn)了歪在路邊的臨時指引標(biāo)識，這點來看，我們的晉愉小朋友要努力加油哦。

因為晉愉·奧特萊斯的物業(yè)形態(tài)是法式獨棟商業(yè)，以每個品牌為一個獨棟進駐的形式進行經(jīng)營，從大門兩側(cè)的“國際奢侈品”的門頭二級店招乃至店內(nèi)三級以下導(dǎo)視系統(tǒng)（店內(nèi)LOGO、收銀臺LOGO、試衣間、吊牌VI運用等）的運用來看，完全不符合國際大牌的品質(zhì)要求，說勉強及格都算是抬舉啦。

許多的店鋪門口還有黏貼的裝修許可證都還貼在玻璃門上，同時店內(nèi)還有許多地面收尾工作沒有完善，隨處可見裸露的電線，線管，櫥窗電視的電源線，網(wǎng)絡(luò)線等，總體來看，給人一種非常強烈的倉促開業(yè)感。

從封鋪的未開業(yè)商家形象來看，晉愉小朋友這點還算是值得肯定，基本每個店鋪都做到了封鋪處理，畫面整體比較有時尚感，至于黏貼的是否平整和是否穩(wěn)固等問題，因為開業(yè)的緣故，可以認(rèn)為算是基本合格啦，畢竟我們的小伙伴也不容易。

（3）從營銷推廣分析

晉愉·奧特萊斯的營銷推廣可以從兩方面來說，一方面是活動，一方面是推廣，下面就分享下我們的小伙伴的這兩方面吧。

PR活動方面，現(xiàn)場主推的是開業(yè)慶典，輔助加推活動則是“變形金剛、兒童樂園、五一全家樂享”，靈·張杰畫展、美食節(jié)活動、名車展、普通車展、速畫像、人體彩繪、固態(tài)人體藝術(shù)等小型文娛活動。進門一尊高約10米左右的大型變形金剛搭配四尊小的變形金剛，大氣磅礴。開業(yè)儀式主舞臺搭建于正門主通道后部，兩側(cè)花籃直達(dá)大門，氛圍感十足，主舞臺以約120㎡的LED顯示屏外加品牌LOGO組合展板組成，經(jīng)過現(xiàn)場的觀察，整體開業(yè)儀式算是中規(guī)中規(guī)，作為大型商業(yè)項目的開業(yè)，整體開業(yè)活動算是圓滿成功。

SP活動方面，看到現(xiàn)場主推的是限時搶購，低價拍賣以及滿千省百的代金券活動，從現(xiàn)場消費者情況觀察，個人認(rèn)為該SP活動整體效果不是很理想（這點將在后面的運營管理中詳細(xì)分析），算是失敗的哦。

從推廣方面，剛剛提到了外圍路口的導(dǎo)視指引，其實這個是算到推廣的渠道之一哦，同時近期沒有怎么特別關(guān)注晉愉·奧特萊斯的開業(yè)活動廣告，本人看到的廣告包含輕軌吊旗廣告、戶外T牌廣告以及紙媒、網(wǎng)絡(luò)廣告、DM海報等，但這些廣告總體給我的感覺是，這是為了買房而做的地產(chǎn)廣告，絕不是商業(yè)廣告（后面分析的時候我會詳細(xì)闡述這點）；雖然本人沒有做過詳細(xì)的統(tǒng)計晉愉·奧特萊斯的整體廣告投放狀況，不過從整體身邊朋友圈隨機詢問來看，大家超過7成都是知道我們的小伙伴五一將要開業(yè)的事情的，那我們就算我們的小伙伴這項為基本合格吧。

（4）從入駐商家分析

上面提到過，我沒有發(fā)現(xiàn)項目導(dǎo)視總平圖的問題哈，所以我第一時間并沒有發(fā)現(xiàn)我們的小伙伴引入了哪些品牌商家哦。通過結(jié)合現(xiàn)場觀察、市區(qū)投放的廣告、DM海報以及現(xiàn)場各品牌商家的實際狀況分析，我個人判斷，我們的小伙伴引入的所謂“30余家國際大牌、GUCCI\PRADA\AMANI\D&G\VERSACE等品牌”的說辭確實有點夸張哦，確切的說，不是廠商入駐，而是買貨自營。那為啥我們的小伙伴對外宣傳還要這樣說捏？？不得不回歸到上面的話題了，這是房地產(chǎn)廣告的行為，不是商業(yè)推廣廣告的行為，個人判斷晉愉小朋友的目的是為了借機賣房子，但殊不知這樣的廣告，固然可以博得一時的眼球，傷害的卻是自己未來的商業(yè)品牌形象，除非晉愉小朋友一直打算不認(rèn)認(rèn)真真做商業(yè)，而是為了借助商業(yè)的名義做點其他而已，我不說，你們懂的~ 

如果沒有記錯的話，我們的晉愉小伙伴本次開業(yè)的門店應(yīng)該是20個左右，分別是Versace\Fendi\D&G\Armani\Gucci\Prada\Burberry\Zegna\Tod’s\Givenchy\CK\Diesel\Raplay\Zara\Boton\Ferre\Moissac\Max faerie\玖姿\素型\等品牌，至于其他在海報上面宣傳的品牌，只能拭目以待啦。

此外，經(jīng)過本人現(xiàn)場逛下來之后，沒發(fā)現(xiàn)餐飲娛樂商家的正式開門迎客，僅僅在銷售中心看到了臨時改造的“咖啡陪你”臨時售賣點位，經(jīng)過詢問了解，才知道我們的晉愉小伙伴目前還沒有任何餐飲娛樂商家入駐裝修，咖啡陪你也是臨時性的合作，好彩同時在現(xiàn)場看到了“美食節(jié)”活動，否則我們的顧客朋友們估計只能自己回家用餐了，要么喝咖啡飽也不錯？？其實以項目本身的所處的位置來講，沒有餐飲娛樂商家的入駐，這是一個極大的硬傷，從現(xiàn)場得到的海報分析餐娛業(yè)態(tài)商家，個人感覺上面的更像是一個落位圖，而不是已經(jīng)簽約的商家，所以我們的晉愉小伙伴需要加油啦。

（5）從運營管理分析

     上面提到，個人認(rèn)為晉愉小伙伴的SP商業(yè)活動效果不是很理想，有如下幾點：

     1、導(dǎo)購人員培訓(xùn)度不足，從整體現(xiàn)場情況來看，小伙伴的導(dǎo)購美女們對貨品陳列，對現(xiàn)場接待，對貨品的熟悉程度等等，都有非常大的進步空間（或者說都有非常多的需要提升的地方，這點作為新場同行可以理解，但顧客可能不太會接受）；

     2、現(xiàn)場管理混亂，不管是從前面提到的限時搶購活動還是現(xiàn)場商品標(biāo)價簽來講，都是一片亂象。本人在PRADA看到的現(xiàn) 場情況是，下午一點左右，專柜導(dǎo)購人員告訴顧客的是包包將在三點打3.5~5.5折的活動，同時現(xiàn)場廣播也在不停的播報此信息，顧客詢問現(xiàn)場商品的折后價格的時候，我們的導(dǎo)購美女們一個個都搖頭說“不知道，現(xiàn)在的價格還沒有出來”，接下來顧客的詢問按理來說應(yīng)該是非常容易解答的事情，可惜我們的晉愉小伙伴再次讓我體驗了一把現(xiàn)場管理能力的混亂（顧客詢問“那原價總該知道吧？”，我們的導(dǎo)購美女們的回答是“原價也不知道，領(lǐng)導(dǎo)還沒具體通知？！！”，本人在現(xiàn)場聽到這話，只能跟著顧客一起嘆氣了。。。）；接下來更讓人無語的事情發(fā)生了，到三點左右的時候，現(xiàn)場承諾3.5~5.5折的活動卻變成了8折，和之前傳遞的信息完全是天差地別，現(xiàn)場大部分顧客都感到非常的氣憤和無奈（無奈是因為讓現(xiàn)場管理的領(lǐng)導(dǎo)過來解決前后承諾不一致的問題，現(xiàn)場領(lǐng)導(dǎo)卻諸般推諉，根本沒有應(yīng)有的大氣和責(zé)任感，氣憤則是在感覺喜歡的東西明明看中了，卻因為商場的前后不一致外加商場管理領(lǐng)導(dǎo)的推諉），現(xiàn)場不止一位的消費者搖頭嘆氣，說到還以為真的有便宜可賺，早知如此還不如去西奧的話語；本人走出PRADA門店后，聽到有些顧客說剛剛從CK門店過來，那邊也是同樣如此事前不知道價格，同樣的前后承諾不一。

    3、 說完上面的現(xiàn)場管理，我們來探討下作為奧萊業(yè)態(tài)，大家都應(yīng)該知道的一個特色，那就是低折扣這塊，很遺憾的從晉愉小伙伴身上并沒有看到這樣的行為，還是以上述PRADA店鋪當(dāng)天下午三點做活動的粉紅色經(jīng)典包為例：奧萊小伙伴的標(biāo)注價格為1290歐元，那當(dāng)時即便是按照我們晉愉小伙伴的最新執(zhí)行價格8折計算，這款包包的價格應(yīng)該是1290歐*匯率8.67*0.8折≈8947元人民幣，但是在現(xiàn)場導(dǎo)購人員那里得到的價格卻是折后12000多人民幣，即便使用了晉愉小朋友提供的滿1000抵100的現(xiàn)金券，這款包包的價格也是超過10800元，這個折扣的力度簡直是非常非常的大哦！！！試問有哪位消費者會購買這樣折扣的商品？？更為奇葩的事情是，在現(xiàn)場的工作人員就此事詢問了一個所謂的晉愉小朋友的招商顧問邢總（音），此人的回答讓我大開眼界：“我們這些商品都是以歐元標(biāo)注價格的，到國內(nèi)后需要加35%的關(guān)稅”云云，結(jié)果是消費者扭頭就走，惱怒的說了句“你們這不是在欺騙消費者嗎，真當(dāng)別個不會算歐元匯率和折扣是吧？？！！”開業(yè)活動，做到如此，讓我作為業(yè)內(nèi)人士，只能長嘆一聲：哎~

   4、 綜上所述，個人認(rèn)為晉愉奧萊小伙伴的銷售業(yè)績應(yīng)該不怎么滴，個人初步估計為三天300萬左右應(yīng)該到頂了，具體業(yè)績還是等我們的小伙伴透露消息出來吧，呵呵。

（6）從軟體服務(wù)分析

    在軟體服務(wù)方面，個人因限于時間關(guān)系沒有更多的深入體會，就簡略的帶過，主要是購物環(huán)境（店內(nèi)裝修味道嚴(yán)重、模特櫥窗衣服只穿一半、門窗遺留各類垃圾雜物、整體沿街通道衛(wèi)生差等）、園藝小品（過少）、休憩長椅（量少加擺放分布不合理）、工作人員響應(yīng)客戶述求的速度及處理方式等等方面，都需要更多的加強。

（7）個人給晉愉小伙伴的建議

1. 趕緊的好好把自己的店鋪價格體系管理工作重頭到尾認(rèn)真進行，作為業(yè)內(nèi)同行，我這是見過的最亂的場子，現(xiàn)在的價格管理之混亂，如不在最短時間內(nèi)（個人建議是一周）完成整頓，后面將會越來越失去消費者的信任；

2. 趕緊的完成現(xiàn)場的各類整改（主要是購物環(huán)境這塊）收尾工作，五一的開幕，略顯倉促大家都可以理解，但是如果下一次來逛還是如此，估計沒什么人有心情會來第三次；

3. 趕緊的扭轉(zhuǎn)先前的廣告戰(zhàn)略思路（不要用賣房子的手法去炒作商業(yè)，前文其實已經(jīng)提到過現(xiàn)在的廣告戰(zhàn)略思路對商業(yè)的影響問題，其實就奧萊本次的出街廣告叫做盛大開業(yè)，在業(yè)內(nèi)同行通常采用的手法會是試營業(yè)，足見這次奧萊的行銷企劃方面的操盤手肯定是地產(chǎn)營銷，絕對不是任何一個稍有商業(yè)策劃經(jīng)驗的人所取的方法），商業(yè)品牌的建立更多的是一個長期性的培養(yǎng)過程，適當(dāng)?shù)拿阑�可以，但是更重要的一點是消費者的認(rèn)同，給自己留一點空間和余地，不是你今天說有多少多少國際大牌盛大開業(yè)就能讓消費者買單，更勿論有什么商業(yè)品牌的影響力了（當(dāng)然晉愉小伙伴如果一直打算這樣運作賣房子除外）；

4. 盡快招募到餐娛類商家的入駐開業(yè)（三個月內(nèi)完成最佳，最遲不要超過半年），否則后續(xù)的消費者同樣是來了一次二次后，不會再來第三次；

5. 盡快在項目所在位置和交通運輸管理部門溝通設(shè)立公交站點和加開公交車線路的事宜，盡可能在后續(xù)的營銷過程中對出租車司機有優(yōu)惠活動誘使出租車師傅愿意往項目載客；

6. 盡快開放項目內(nèi)的停車位，不管是地下還是地面的，相信五一期間停車的難題已經(jīng)讓我們的小伙伴能夠看到有車一族的魅力所在，更何況奧萊本來就是需要輻射更遠(yuǎn)距離內(nèi)的客群，停車位少還真心不好使；

7. 盡快改善外圍購物環(huán)境，包含目前沒有考慮到天氣影響而為顧客設(shè)置更多的休憩空間，酌情增加休閑類的商業(yè)業(yè)態(tài)引進等；

8. 開放大門主入口的柵欄，開多一兩個出入口，而不是現(xiàn)在的柵欄把整個項目包圍起來，商業(yè)初期是需要更多的便利性和開放的環(huán)境給消費者進行體驗的，而不是猶抱琵琶半遮面；

9. 趕緊的物色一個好的操盤手成立一個好的商管團隊，現(xiàn)階段的奧萊操盤手絕對不合格，任何一個項目的操盤手都不至于犯這么多、這么嚴(yán)重的低級錯誤（這條純屬個人吐槽，可能有點尖銳了）；

9.  以上，由于本人到奧萊時間相對比較倉促，故上面的分析不是很全面，歡迎各位同行補充交流；另外對于我們的晉愉奧萊小伙伴如有得罪之處，還望能夠海涵。最后，還是祝我們商業(yè)大家庭新增的晉愉·奧萊小伙伴，財源廣進，越來越好！

                                 商業(yè)地產(chǎn)-hansenp

2014.05.03于重慶

樓主分析得很說詳實啊……

這個OUTLETS的本質(zhì)就是買貨自營，同時晉愉做OUTLETS核心本質(zhì)就是以O(shè)UTLETS的名義來賣房子及鋪子 ，另外OUTLETS并不是哪家公司或哪家有錢就可以做好的……晉愉要做商業(yè)地產(chǎn)，道路還很漫長……本來我也打算去看一看的，由于忙于買家俱，所以沒去，還好省了點油錢，避免的時間的浪費……

謝尚偉：OUTLETS為何扎堆重慶？

今天又聽到一個傳說有意大利背景宣稱幾乎可以搞定所有一線奢侈品的OUTLETS想進重慶選點……想進一步分一杯羹！

難道僅僅是砂之船機場“西部OUTLETS”瘋狂的賺錢效應(yīng)所驅(qū)使？

失敗的教訓(xùn)絕對具有借鑒價值，但個別項目的成功經(jīng)驗并不是如“李開復(fù)所說”——《我的成功可以復(fù)制》的！

讓我們數(shù)數(shù)重慶OUTLTES的前世今生：

1、最早的先驅(qū)：一信精品，早已消亡。

2、最成功、最賺錢：機場路砂之船OUTLETS，江湖傳聞2013營收15億！

3、最中心：較場口恒通云鼎裙樓瑞富OUTLETS,2013年12月25日開業(yè)，還沒有去看過；其承租物業(yè)的前身為敗走的銀泰百貨及一批酒吧，如88號。

4、最洋氣、最地產(chǎn)：晉愉大嶺湖OUTLETS，群落別墅式的，產(chǎn)權(quán)式的，小鋪散售的廣告打了很久，OUTLETS的廣告也打到了機場路西奧家門口，傳說2014年5月開業(yè)，其狀況只有拭目以待了。

5、最玄乎：計劃落戶于南岸茶園的佛洛倫薩OUTLETS，政府的新聞發(fā)布會開了快兩年了，但至今尚無動靜，也沒有開業(yè)的時間表。

6、最郊區(qū)：砂之船OUTLETS壁山二店，傳說已拿地，籌備中，節(jié)點不詳。

7、最土豪、最堅強：金港國際歐州名品街，一直堅持買貨制，還持續(xù)經(jīng)營了兩年以上，依然健在。

8、最短命：北濱路金源溫莎OUTLETS、大渡口美嘉森OUTLETS。

   在唯品會，京動名品，亞馬遜海外代購等風(fēng)起云涌的電商沖擊下，實體商業(yè)OUTLETS僅憑“名品+折扣”顯然已經(jīng)不能確保一奧成功，如果沒有穩(wěn)定的貨源，沒有完整的體驗，說不定一開出來就OUT了。

   放眼全國一二線城市，OUTLETS如重慶這般遍地開花的，真沒有第二個！

    不知道接下來還有哪路神仙還會在重慶動OUTLETS這個不再神秘的奶酪，也不知道這些大神們、土豪們是否都可以滋潤的活下去，也不知道重慶市民們是否可以為此小傲嬌！

   以上個人言論，如有不妥或有損大神清譽，本人承諾至電即刪貼，絕不拖延。（謝尚偉 2014年1月9日于江北）

地產(chǎn)商做奧萊

最終都是悲劇

買貨做奧萊存活期隨售樓進度而定