謝尚偉：走馬觀花看北京商業地產

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3年沒有去北京了，之前多受老潘關于北京PM2.5經常爆表，首都人民經常生活在霧霾之下 ，北京全國“首堵”，就想當然的以為北京人民或長時間生活在水深火熱之中 。上月因工作關系出差北京，真實感受如下：北京交通并沒有如傳說中的那么的糟糕，有時比之重慶的“中梁山隧道及渝澳大橋”其實已好了很多。公交出行成本很低：地鐵只需2元便可走遍全城，公交刷卡0.4元起，付現金1元起，并且并不算太擠；一餐飯的花費幾與重慶相同。北京的4月仍然春花爛漫，盛放的桃花、櫻花不僅出墻，甚至在就成行成排的怒放于人行道邊；晴朗的天氣時，北京的天空其實很藍很高，讓人略有不適的或許就是飄飛如雪的柳絮，但要是在浪漫主義文青的眼中這或許還是一種難得的意境，哪是我這般“俗人”所能感悟的……作為整日穿行于北京城區的出租車司機群體的言論應當很具代表性：全國哪有不堵車的大城市，堵車是經濟繁榮的表現，況且北京的堵車并沒有如“媒體宣揚”的那么夸張，很多時候中國人就是“自個兒”毀“自個兒”（司機原話），況且北京發展好啊，稍有能力且勤奮的人在北京賺錢機會還是很多的。如果不考慮買房、戶口的因素，其實在北京生活是很幸福的。我承認，之前關于北京狀況是我想多了。

本次北京之行歷時2天半，前后加起來看了差不多十余個商業項目，較之奧運以前，北京的確更漂亮了，商業發展也更具特色了，有不少新開業的項目從建筑到規劃都有質的飛躍，值得借鑒與回味（如頤堤港、芳草地、三里屯太古里、銀河SOHO……）。

一、798，北京四環以外，中國最早的藝術原創特區。

因多個藝術工作室的存在而聲名鵲起，藝術的標簽加速了其商業化的進程，也因商業化而加高的藝術營運的成本，當下的798藝術的外衣尚在，但精神內核明顯凋零，從藝術的角度去看不夠味，從商業的角度去看缺少規劃而顯得零亂。很明顯798的藝術地位正在走下坡路，而依附于藝術標簽的商業發展又缺少系統的運營而顯得活力與感染力不足……兩難的境地下，798前景并不算明朗！

二、頤堤港，太古與遠洋地產聯姻的產物。

酒店、寫字樓+購物中心一個標準的中型城市綜合體，三種產品的外立面全部采用配合燈光的巧妙應用的玻璃幕墻，現代、簡約、挺拔，在周邊建筑群中頗具地標性，辨識度很高，總體來看從建筑到規劃算得上一個85分以上的作品。

從室外到室內選取了港口與輪船的設計理念+內裝簡約的自然風，大中庭的逐級退臺，形成流暢弧形面，成為餐優業態雅觀景視覺效果。得益于巨型鋼結構的應用，形成了近1000平米的無柱大中庭，頂部如候機廳般的開闊，整個空間尤顯大氣、通透。

木質欄河板、文化石材的墻面、淺米黃的鋪地、局部的人造疊水、四層通高的玻璃幕墻入口挑高，條形的巨大采光天幕（配合人為的光源調節設計），讓整個商業空間變得自然而暢亮。其中融合了咖啡、甜品站、音響、書吧、3C數碼與電影衍生產品體驗區的CGV影城的整體設計創意是本案又一大亮點；與之相鄰的三星互動式影音體驗區也算不錯的新技術的創新應用；位于負一層的PAGE ONE精品書店散發出的文化品味也是令人心生向住的。

頤堤港寫字樓大堂的360度全透通規劃、藝術設計的原石休閑座椅，木質風格配合簡約的燈光處理的的電梯前廳更彰現出了優雅自然的品味，讓很多高大生硬的寫字樓相形見絀。

寫字樓、酒店、購物中心之間的廣場、連廊的景觀設計過渡的自然、巧妙，無形中營造出了舒適休閑的街區感。雖然本項目當前的招商狀況不算理想，仍有部份單位空置，但有此用心的建筑及室內空間規劃，待地鐵投用，周邊住區的興起，這個項目的成功還是指日可待的。

三、三里屯太古里，北京街區化商業的典范。

兩個組團，一邊定位年青潮流：商肆云集，人流如潮，零售、餐飲的生意都相當不錯，熱烈、繁榮、充滿活力；一邊定位奢侈高端：清靜、雅致、人流稀疏。兩個組團之間是聞名全國的三里屯酒吧街。

太古里的成功之處在于只租不售的經營模式，頗具創意型的規劃設計：廣場景觀（那個廣場燈泡陣列很具創，內廣場LED屏對面的一小片斜面空地成為很多顧客席地而坐上佳選擇）、藝術化的休閑小品、下沉式廣場、適度的街區尺度、時尚的夜間燈光；當然還有依附于該區域的商務屬性的準確定位和強有力的招商執行。一街之隔的老潘的三里屯SOHO，寫字樓不錯，廣場、景觀規劃也不錯，但由于是基于散售模式，所以三里屯SOHO的商業裙樓整體經營慘淡。當太古里還客流接踵時，三里屯SOHO的商鋪已紛紛打烊了。

如果說太古里存在不足的話，就是在2樓以上缺少足夠多的大尺度退臺設計，以至于街區少了一些景觀層次及留給商家營造半戶外曬幸福創新留白空間（這樣的規劃或許是出于北京氣候多風偏冷，露臺利用率不高的原因也未可知）。

四、藍色港灣。

朝陽公園畔的簡歐風情的組團式街區，從粗糙的規劃設計與建筑實施，乏善可陳的商戶組合，開業多年后仍有大量空置的商業營運來看，這個項目有點兒辜負了這一片臨公園、臨湖的大好土地，最好的方式或許是拆了重建，參照瑞安天地的模式或許才是自我救贖的最好選擇。

五、中糧大悅城。

一個朝陽大悅城、一個西單大悅城，相似的定位（中檔），相似的規劃理念，由于處于不同的區域，兩個項目自開業之后便呈現出了兩種不同的經營面貌。

西單大悅城經營樓面超過12層，處于北京傳統的商業中心，開業即火，成為全國年青潮流購物中心的典范，也是中糧進軍大型商業地產的底氣所在。其成功的核心在于領先規劃了跨5層的飛天扶梯，很早的引入符號化的快銷品牌，6樓以上全餐飲休閑業態，多數餐飲為半開放式的情景呈現；多中庭的理念不僅體現在平面上，還在6樓規劃了一個300平米左右的空中庭院，以豎向的層級中庭配合跨層扶梯形成了整個項目強大的人流拉動效應。

朝陽大悅城位于四環與五環之間，開業之初該區域人口導入量不足，以致前兩年經營慘淡。隨著近年來周邊房地產的高速發展，住區人口量激增，并將定位向家庭消費傾斜，引入了大量的餐飲+兒童職業體驗中心，當下的朝陽大悅城經營狀況已有很大的改觀。

朝陽大悅城的空中立體車庫的規劃，讓消費者可以開車到達任意商業樓層的設計在北京的商業地產項目中具有創新引領性，由于參觀的時間為工作日上午時段，高區車庫的使用率看起來還是很低，空中立體車庫的規劃效用如何，尚不得而知；畢竟讓人開著車不停的轉圈兒螺旋上升或下降的感受真的不是一件很好玩兒的事情，對于新手司機及開手動檔的人而言，這個過程不只是緊張、頭暈那么簡單，簡直會刺激到手心發汗，兩腳抓緊，心跳加速的程度。因此，個人認為此類創新對于汽車高速增長，“菜鳥級”司機眾多的中國內地而言還是謹慎為妙。

六、APM。

王府井步行街上的年輕潮流購物中心，由新鴻基地產把以前的東安市場重新改造而成，定位中檔，主打潮流主題，內部空間上引入跨層扶梯，總體調性簡潔明快，但與同一條街上的東方新天地還是有不小的差距。沒有突出的亮點，也沒有明顯的不足。

七、金地廣場，北京CBD核心區的小型時尚生活MALL。

不規則的幾何狀外立面，全通透玻璃幕墻設計，夜色中配合燈光當有璀璨繽紛的效果。

內裝風格淡雅，中庭天花板的“滿天星”的璀璨效果，中庭欄河板木質基層面配合不規則拉絲透光設計非常有創意；中庭連廊底部及扶梯底部的大面積透光板的應用簡潔、實用，更提升了內部空間的照度，客流通道不算寬、中庭尺度不算大，但與中小規模、樓層不多的整體配合還算尺度合理。對于金地這個商業地產新兵而言，這個中小規模的精致化購物中心算是一次有益的嘗試，而且總體來講還是可圈可點的。

七、新光天地，北京奢侈品的地標，代表北京奢侈品購物中心及百貨的發展高度。

高端品牌組合的硬度在北京無出其右，但內部空間的規劃并沒有什么突出的亮點可循！甲級寫字樓+萬豪旗下的兩個奢華酒店的配置標準，已經足以令人咂舌了。商業體內的滿眼的奢侈品旗艦店讓新光天地的高端與奢侈定位已到了“霸氣側漏”的境界了

八、芳草地，北京商業地產中的一個創新傳奇，為了達到震撼人心的效果，此項目的業主方在后期項目改造中真是不遺余力，不惜血本兒的。

光是整個建筑全通透玻璃幕墻構成的直角三角形造形已讓與之比鄰的SOHO尚都略輸風采了。巨大的鋼結構支撐起了由三棟寫字樓組成的整體外部玻璃幕墻輪廓，架設在2樓，貫通東西出口長達150余米的空中廊橋帶來的視覺震撼遠超乎人們的想象。該項目商業裙樓也就四層左右，加蓋后的形成的大中庭內隨處可見的價值不菲的巨形藝術裝置，懸于空中的骨骼外露的紅色奔牛群及下沉式廣場內群狼狩獵場景無不成為謀殺菲林或占用相機存儲空間的焦點。

寫字樓頂部的空中花園、藝術中心、寫字樓空中廊橋側的空中綠化，退臺化的景觀餐飲、巨形的鋼結構的廊橋龍門架，構成了該項目的“超現實主義、工業感、藝術化與力量感……所有的一切都在表達這座建筑的卓而不群。

芳草地或許才可以稱得上是“藝術、生態與商業”的強力交融樣本，雖然這樣不惜重金的投入為商業空間加分換來的價值并不能彌補經濟方面的巨大投入。據傳這是僑福集團少東家主導的作品，由此項目可以看出三點：一是僑福集團不差錢兒，二是僑福的少東家是一個有很有理想且敢于實踐的主兒，三是僑福集團的少東家定是一個向住藝術的“進步文藝青年”（當然絕大多數文青是沒有機會以如此大手筆來實現自己的理想的）。

只是略表疑問的是，如此宏大投入下，其實商業規模很小。有了大悅城10層以上的成功商業營運案例，這個項目其實可以考慮把商業延伸到更高的區域，將部份寫字樓轉作商業，并適度加大零售的占比，在項目低區引入更多的奢侈品，唯有這樣方可匹配這個項目如此改造規劃的宏大理想，讓理想同時成為“一筆劃算的買賣”！

九、世貿天階，就剩下“全北京向上看”的一句口號了，CBD區域商業項目做成這個樣子，實在是有點惋惜，照此下去還有沒有錢來維護那個LED天幕都是一個問題，至于其它的方面還是算了吧。

十、來福士，東直門外的綜合體項目，來福士的標準化產品，購物中心、服務公寓、寫字樓。

北京來福士，直通地鐵，地下1層加地上5層。對于凱德置地而言，商業產品已基本標準化了，北京來福士的與眾不同之處表現為中庭規劃了1個貫通5層的一個豎向玻璃體，把觀光電梯景觀化處理擴展為中庭豎向可使用的空中商鋪，并成為該項目的獨樹一幟的符號。

內裝以淺白色為主基調，配合條形的連續燈帶，讓室內照度充足明亮。電梯前廳則使用了時尚現代的手法，呈現出色彩繽紛的效果。

項目外立面采用深色的玻璃幕墻，商業裙樓外立面幕墻及天幕的玻璃上噴涂了陳列式圓形的斑點（既是美化單調的玻璃天幕，同時也實現對自然光源的適度控制）。商業立面的玻璃幕墻上配合漸變的燈光則讓項目成為十字路口的視覺焦點。

與購物中心入口相鄰的寫字樓大堂的3層挑高的“峽谷造形”也算得上較具視覺沖擊力。尺度適宜的廣場景觀總體簡約，小型水景成為其標準配置，從廣場上巨形的來福士精神保壘及兩大銀行的導示牌則可以看出凱德置地在市政協調或規劃設計方面的成熟。

總體而言，來福士雖然是凱德置地旗下高端定位的城市綜合體項目，但在商業體的市場定位方面還是走的時尚潮流的中偏高的務實路線，畢竟基金的經營法則是穩健且要求更高、更快回報的。

十一、老潘的N個SOHO。

看了老潘的三里屯SOHO、SOHO現代城、建外SOHO、SOHO尚都、銀河SOHO……從現代城開始，SOHO中國的產品就秉持一個理念：“不高調，不創新，吾寧死”（當然這個理念是我替老潘總結的，老潘并不一定認同）。

從SOHO現代城的為建筑上色，到建外SOHO的雅致白，三里SOHO的堅向條紋、弧形立面、繽紛色彩，SOHO尚都的冷峻黑、不規則的幾何狀與斑駁的深淺色塊對比，銀河SOHO的超流線柔美的“甜甜圈”或“雙黃蛋”（這個也是我看了之后的靈感頓生的想法，老潘及大師不一定認同）……老潘的SOHO中國在北京不斷的進行著各種建筑風格的創新實踐，每個項目都毫無懸念的成為了該區域當時地標。

在銀河SOHO之前，老潘的理念有3個：

1、請國際建筑大師操刀，以符號化、創新的建筑表現來拉升項目的價值感；

2、全部散售，迅速回籠現金絕不戀戰，包括商鋪在內，最終由市場去調節，風險由投資業主去承擔；

3、自己掛帥，御駕親征，全國巡回賣樓，當然重點還是山西老客戶（這也是我自己總結的，老潘也不一定認同）。

在我看來，銀河SOHO算是SOHO中國當前的巔峰級作品，兩個層層退臺的圓形建筑通過完全流線型的輪廓自然連接，雅白的立面配合通透的玻璃幕墻，那種基于創新的美感、營造出的視覺吸引力完全讓人無以抵御的，在我看來“大褲叉”在銀河SOHO面前就像一個“灰頭土臉的傻小子”而已。銀河SOHO的室內商業空間、商務空間的也設計將外立面的極致簡約、干凈與柔美通過流線型的表達發揮到了淋漓盡致的程度，置身其間那種通體乳白、明凈、通透的感覺非常具有感染力，雖然項目并未營業，局部尚在調試中，但老潘卻將項目完全開放，燈光完全開啟，景觀噴泉也全部啟動，以此吸引社會公眾的自然參觀，以期形成民眾的口碑。如此做法，或許可以達到，桃李不言下自成溪的效果。如果這個項目老潘不是散售，而是整體持有，那么其成功營運并成為北京又一商業地產典范的概率還是相當大的。銀河SOHO的建筑之美、空間之美，景觀之美，體驗之美，其實是很難用文字來精準表達的。但愿那個在銀河SOHO的下沉式廣場為洋美女拍寫真的那個老外攝影師可以傳神的展現美女置身其間的建筑空間創新之美吧。

簡單小結一下SOHO中國的產品特點：

1、            設計上的創新是其核心價值所在，這種創新不僅表現在“建筑造形”上，還包括室內共享空間，尤其是其商務產品部份。

2、            SOHO中國的商務產品的前廳并沒有如傳統甲級寫字樓那樣簡單的追求高挑空，SOHO中國的價值創新在于在經濟的空間中通過設計語言讓空間煥發活力。

3、            景觀小品的精致化與創新，在滿足功能性的基礎上更注重較強的互動性。

4、            基于商鋪價值最大化的指導思想，SOHO中國的產品在下沉式廣場的運用方面已非常的成熟，通過在下沉式廣場的景觀規劃方面的著力提升下沉式廣場的人氣吸引力，從而創造出兩個平街層的價值感。

5、            從建筑到實施的精細化，總體實施水平較高。當然銀河SOHO的商業通道玻璃欄板可能因當初的設計過于理想化而造成了后期實施過程的打補丁，成了“玉上之瑕”。

6、            老潘偏愛郁金香（或許是我想多了，老潘不一定認同），在SHOHO中國的多個項目看到了植于景觀廣場的成片郁金香，即便長勢不好，但也的確很美。

7、            老潘開始轉型，開始由“散售轉部份持有”。

原因如下：A、SOHO中國前期在山西煤老板的鼎力支持下，老潘的高定價+快現金流的傳奇模式取得了空前的成功，但當周期型經濟不景氣的當下，山西煤礦產業蕭條，老潘的如意算盤顯然會失去強大的支持。

B、商鋪散售之后由于商業地產本質性規律決定了其市場表現差強人意，一定程度上市場對SOHO中國的散售模式形成了極大的置疑；

C、沒有足夠優質持有物業的SOHO中國，其在資本市場估值是極為有限的，單一的“散售模式”并不符合香港上市公司的資本邏輯。

D、優質地段越來越稀缺，此類依靠地段+設計而大賣的模式本身也不可持續。

十二、北京，就像一個先鋒建筑的實驗場，當之無愧的全國或全球領先型的建筑體的數量北京定居其首，有太多令人欣喜的地標級建筑。我欣賞的地標，不一定是高度致上，可能是創新設計或詮釋傳統或經典再現的類型。喜歡建筑的朋友，應當多去北京轉轉，看看，拍拍，想想，其實是一件很有樂趣的事情。

總體而言，不虛此行，較之以往至不同城市只是專注于穿梭于不同購物中心的大同小異的室內空間，此行我更在意建筑由外而內的整體表現。至于商戶組合，在定位、檔次相似的情況下，各商業體其實大同小異，這種格局的形成，一方面是因為商業品牌的發展遠跟不上商業地產的突飛奇猛進，另一方面作為新開商業體來從穩健與收益的角度考慮也更偏好相對成熟的商業品牌使然。

再次提醒各位，北京其實是個好地方，并沒有媒體上所宣揚的“那么的堵，那么多的霾，那么高的生活成本”，5月的季節里，北京依然春花盛放。對于執著于“踐行夢想，但不執著于北京戶口與北京房子”的人，或許北京真的是一個實現理想的好地方。然而去北京飄久了的人們多半是回不去了（自己的故鄉），就如我的一位同學那樣的感慨，如果現在離開北京，回去真不知自己能做什么！（謝尚偉2013-5-2于江北）