萬達(dá)招商的關(guān)鍵策略

   不知大家是否注意到一個(gè)現(xiàn)象，萬達(dá)廣場有一個(gè)特點(diǎn)，就是全國開業(yè)的和即將開業(yè)的，都有一到兩家餐飲主力業(yè)態(tài)、面積至少數(shù)千平米，餐飲業(yè)態(tài)的比重越來越突出;  就連室內(nèi)步行街也同樣如此，如果規(guī)劃為三層，一二層部分規(guī)劃為餐飲,而第三層全部是餐飲，可能還會(huì)更多。萬達(dá)的室內(nèi)步行街僅占項(xiàng)目的8分之1,但租金的貢獻(xiàn)率卻占到總租金收益的1/3!可見步行街業(yè)態(tài)的定位、招商與業(yè)態(tài)組合等均很成功,值得我們好好研究與學(xué)習(xí)。萬達(dá)的定位與業(yè)態(tài)組合本次我們暫不討論，我們姑且來總結(jié)一下他的招商“絕招”有哪幾招：

　　絕招之一：品牌企業(yè)優(yōu)先招

　　招商有兩種，一種是品牌企業(yè)，比如超市包括沃爾瑪、家樂福、百盛等，電器包括蘇寧、國美等，這些企業(yè)都是大家在生活中耳聞目睹，十分熟悉的。另一種則是名氣差的小企業(yè)。從招商看，品牌企業(yè)給的租金不如小企業(yè)給的多，但由于小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比較大，租金交付也比較差，經(jīng)營得好還可以，如果經(jīng)營不好，就關(guān)店了，會(huì)引起麻煩。因而，萬達(dá)在招商中有一條重要的原則，就是多關(guān)注品牌企業(yè)，多招品牌企業(yè)，不招新成立的企業(yè)。

　　絕招之二：營業(yè)店鋪，以主帶次 

　　就是將相當(dāng)一部分面積拿出來招主力店，比如一個(gè)十萬平米的購物中心，要拿5萬平米出來安排主力店。所謂主力店，就是超市、百貨、家電、影院、溜冰場等等占地面積至少幾千平米的店。曾有一個(gè)購物中心，開業(yè)時(shí)非常火，把整個(gè)高速公路堵塞了好幾個(gè)小時(shí)，造成很多國際航班誤點(diǎn)，因?yàn)檫@條高速公路是到機(jī)場的，路全堵死了。但是一、兩年以后，這個(gè)購物中心慘淡經(jīng)營，幾乎關(guān)掉。分析研究這個(gè)購物中心之所以不成功，很重要的因素就是沒有主力店，全部都是中小店鋪，兩、三百平米一個(gè)。中小店鋪雖然交付的租金較高，但存在著抗風(fēng)險(xiǎn)能力太差的缺點(diǎn)。

　　中小店鋪有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是“可以同甘，不能共苦”。這種店鋪好的時(shí)候沒有問題，商家挖空心思想進(jìn)來，甚至是行賄也要進(jìn)來。但是在培育期，或者培育期后出一點(diǎn)問題，這種店鋪就不行，容易出現(xiàn)關(guān)門走人的現(xiàn)象，影響購物中心的整體氛圍。但如果是大的主力店，它就不能走了，因?yàn)榇笾髁Φ赀M(jìn)來后要進(jìn)行較大的設(shè)施投資，不可能遇到一點(diǎn)困難就撤出。這種主力店穩(wěn)定性較好。所以萬達(dá)在招商中，通常要拿出較多的面積，安排大大小小的主力店，起著穩(wěn)定場子、增強(qiáng)號召力的作用。剩下的那一部分再給中小店鋪。這樣才使購物中心做到一開就比較穩(wěn)定，或者說即使遇到困難，不至于關(guān)掉。

　　絕招之三：多種業(yè)態(tài)優(yōu)勢互補(bǔ)

　　低成本、低租金和高租金的商業(yè)業(yè)態(tài)要相互搭配，功能互補(bǔ)。一個(gè)十萬平米的購物中心，都想一平米月租金達(dá)100-300元的高租金業(yè)態(tài)，也就是服裝、珠寶、化妝品、鞋帽等等，但是如果購物中心絕大部分都是這樣的業(yè)態(tài)，就容易同質(zhì)化。這樣的業(yè)態(tài)，在一些核心地段和主流商圈，可能還活得下去。在稍微差一點(diǎn)的地段，就難以活下去。怎么辦呢？萬達(dá)的招商有一條強(qiáng)制性的規(guī)定，就是零售業(yè)態(tài)不能超過50%，也就是錢多的店最多50-60%。低租金的業(yè)態(tài)，要占到一半以上。低租金的業(yè)態(tài)，就是電影院、溜冰場、電玩城、健身中心、酒樓等等，平均在中國市場上大概都是一平米月租金50元錢以下，再高就撐不住了。

　　在運(yùn)營、發(fā)展中不難發(fā)現(xiàn)，只有多招一些低成本、低租金的業(yè)態(tài)，才能夠帶來客流，使場子充滿活力。凡是租金低的業(yè)態(tài)，往往是人流多的業(yè)態(tài)，電影院、卡拉OK、溜冰場等，租金不高，人氣旺，年輕人多。這些客戶目標(biāo)群，能夠帶動(dòng)其它高、中、低人流，促使場子穩(wěn)定。如果說整個(gè)場子都是服裝、化妝品，就同質(zhì)化了，基本上就離關(guān)門不遠(yuǎn)了。所以，在招商時(shí)，一定要舍得拿出一定的營業(yè)面積，租給這些低租金的商業(yè)業(yè)態(tài)。同時(shí)要有所不同，不能說做兩個(gè)電影院，一個(gè)業(yè)態(tài)選一個(gè)，避免惡性競爭。運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)就像一個(gè)配菜的師傅，要了解各個(gè)零售業(yè)態(tài)，知道配什么樣的業(yè)態(tài)更好、更合適。

　　 絕招之四：餐飲業(yè)態(tài)突出 

　　萬達(dá)的掌門人王健林人曾在某大會(huì)說過“購物中心不是賣出來的，購物中心是吃出來的”。就他的這一語或許不經(jīng)意地道出了萬達(dá)的玄機(jī)，我們仔細(xì)研究萬達(dá)廣場包括已開業(yè)或即將開業(yè)的，便不難發(fā)現(xiàn)其餐飲業(yè)態(tài)是何等的豐富！餐飲業(yè)態(tài)在萬達(dá)廣場中極其突出。

　　萬達(dá)為什么重視招餐飲業(yè)態(tài)呢？這是中國國情所決定的，也是隨著居民的經(jīng)濟(jì)持續(xù)上升，現(xiàn)在越來越多的國人開始在外用餐，中國人素來就有“民以食為天”，中國各種菜系，菜譜超過一萬道。所以，餐飲是能夠吸引人流、具有號召力的重要業(yè)態(tài)。雖然餐飲有一個(gè)短板就是租金低、油煙味比較大。因此，一般把餐飲放在最高的樓層、位置比較差的地方，形成一種“瀑布”效應(yīng)，使得萬達(dá)的人氣更旺。在萬達(dá)購物中心的招商中，就明確要求了租賃面積不得低于20-25%做餐飲。

　　因此，提醒那些一昧關(guān)注短期租金收益的發(fā)展商，如果仍然不認(rèn)真去研究市場，不主動(dòng)去想辦法縮短＂養(yǎng)商期＂，依舊一味地簡單地收取高額租金，這樣無異于殺雞取卵．大家只有重視如餐飲與娛樂業(yè)態(tài)及其組合，并在前期作出一些犧牲，來招低租金的業(yè)態(tài)，最終，商業(yè)項(xiàng)目才會(huì)得到高租金、長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，只有這樣才會(huì)如萬達(dá)廣場般＂火＂起來。（來自網(wǎng)絡(luò)）