近日，兩則關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目被收購(gòu)的事件在佛山樓市發(fā)酵，一是收購(gòu)傳聞傳了三個(gè)月的南海創(chuàng)鴻城，一是曾經(jīng)備受關(guān)注的三水芭蕾雨奧特萊斯項(xiàng)目，兩個(gè)區(qū)位完全不同，定位也不同的商業(yè)項(xiàng)目，在2014年，同樣面臨易主的命運(yùn) ，而盡管造成這個(gè)結(jié)局的原因不一，但都繞不開(kāi)開(kāi)發(fā)資金鏈的問(wèn)題。

　　縱觀佛山目前運(yùn)作較為成功的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)部分以自持居多，通過(guò)招駐優(yōu)質(zhì)商家吸引人流量、做旺項(xiàng)目，自然能夠?qū)崿F(xiàn)資金鏈的良好運(yùn)作。自持商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)出租商業(yè)場(chǎng)地回籠資金成為商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)的盈利點(diǎn)。

　　商業(yè)項(xiàng)目易主 多因資金緊缺

　　近日，關(guān)于新昌營(yíng)造集團(tuán)擬以初步代價(jià)總額106.25億港元(可予調(diào)整)，收購(gòu)交易利世發(fā)展有限公司全部已發(fā)行股本的消息在業(yè)界不脛而走，這預(yù)示著位于佛山市三水區(qū)蘆苞鎮(zhèn)的一幅192.51萬(wàn)平方米的土地，連同相關(guān)土地使用權(quán)及其上所興建的任何發(fā)展項(xiàng)目將正式易主，該事件之所以如此備受關(guān)注，是因?yàn)樵摰貕K上所興建的正是已數(shù)次傳出上市消息的廣東佛山芭蕾雨奧特萊斯項(xiàng)目。

　　雖奧特萊斯廣東方面并未就此事做出回應(yīng)，但是業(yè)界關(guān)于其資金鏈難以支撐繼續(xù)開(kāi)發(fā)的猜疑不斷，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，佛山商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的加劇或者是其中最重要的原因。

　　廣東省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王先慶認(rèn)為，佛山近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張的同時(shí)，埋下了較嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡隱患，存在分布過(guò)于集中、業(yè)態(tài)過(guò)于趨同、定位過(guò)于同質(zhì)等問(wèn)題，“除了廣佛智城、南海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目外，還有近百個(gè)大大小小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在佛山在建或準(zhǔn)備建設(shè)，部分項(xiàng)目缺少科學(xué)分析。”王先慶說(shuō)。

　　三水奧特萊斯便是王先慶口中“缺少科學(xué)分析”的項(xiàng)目之一。從零售巨頭再到國(guó)企巨鱷，股權(quán)更迭成為了三水奧特萊斯建設(shè)過(guò)程中一段不可忽略的插曲，2009年與首創(chuàng)置業(yè)的聯(lián)姻曾使該項(xiàng)目名噪一時(shí)，但隨著首創(chuàng)的退出和開(kāi)業(yè)時(shí)間的一再推遲，該項(xiàng)目漸漸退出了市場(chǎng)的關(guān)注范圍，成為業(yè)內(nèi)人士茶余飯后偶爾提及的“據(jù)說(shuō)”。

　　實(shí)際上早在2012年，奧特萊斯(中國(guó))有限公司副總裁兼奧特萊斯商業(yè)管理有限公司總裁張毅就曾公開(kāi)表示，由于佛山三水項(xiàng)目地理位置原因，項(xiàng)目的培訓(xùn)期為3-5年，期間項(xiàng)目所需資金一方面通過(guò)出售住宅產(chǎn)品回籠，另一方面則靠股東資本。很明顯，住宅產(chǎn)品遲遲上不了市，而利世公司最終選擇了賣盤(pán)實(shí)現(xiàn)資金的回籠。

　　在佛山，同樣面臨賣盤(pán)命運(yùn)的還有本該在去年12月開(kāi)業(yè)的南海創(chuàng)鴻城項(xiàng)目，早在今年3月份，就曾傳出新鴻基意欲收購(gòu)南海創(chuàng)鴻城，該事件最終以南海創(chuàng)鴻城方面回應(yīng)“收購(gòu)還在洽談中”暫告一段落。日前有消息稱廣州南沙創(chuàng)鴻匯已被中大建設(shè)收購(gòu)，改名中大城，南海創(chuàng)鴻城再一次被推上了風(fēng)口浪尖。

　　資金雄厚商業(yè)自持 招納商家聚攏人氣

　　資金鏈?zhǔn)堑禺a(chǎn)行業(yè)繞不開(kāi)的話題，也是地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利推進(jìn)的關(guān)鍵因素。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)階段，開(kāi)發(fā)商每天日常開(kāi)支往往數(shù)以萬(wàn)計(jì)，其中包括人力物力成本，還有來(lái)自銀行的貸款利息，“所以能否按計(jì)劃準(zhǔn)時(shí)營(yíng)業(yè)，通過(guò)賣產(chǎn)品或者收取租金實(shí)現(xiàn)資金回籠，成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。”廣州知名地產(chǎn)專家韓世同表示。

　　“每一次來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都有新的變化。”在5月舉辦的南海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)100天誓師大會(huì)上，佛山市政協(xié)原副主席鐘恒樂(lè)表示了對(duì)萬(wàn)達(dá)速度的肯定：從2012年5月份拿地至今，萬(wàn)達(dá)以軍事化的管理理念，締造了一個(gè)行業(yè)神話。“萬(wàn)達(dá)強(qiáng)大的資金鏈條，是一般的開(kāi)發(fā)商無(wú)法比擬的。”佛山市恒福泰富商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)葉潤(rùn)陸認(rèn)為，與佛山其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遲遲無(wú)法竣工相比，資金雄厚是萬(wàn)達(dá)取勝的法寶。

　　“經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間的建設(shè)，在公司各部門(mén)的緊密配合及施工單位的共同努力下，建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了決戰(zhàn)階段，要確保萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)8月29日順利開(kāi)業(yè)。”南海萬(wàn)達(dá)公司總經(jīng)理鐘山在誓師大會(huì)上表示，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)之時(shí)，將攜800多商家聯(lián)盟亮相，其中有45家品牌商家是第一次進(jìn)入佛山。在百佳超級(jí)市場(chǎng)(香港)有線公司物業(yè)總監(jiān)黃林惠貞眼里，跟全球第二大不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)合作，百佳很有信心。

　　在南海創(chuàng)鴻城停工事件中，入駐商家成為最大損失方。去年11月便有商家積極進(jìn)場(chǎng)裝修以待開(kāi)業(yè)，簽約進(jìn)駐的商家交給創(chuàng)鴻集團(tuán)數(shù)萬(wàn)至數(shù)十萬(wàn)元不等的租金，加上備貨和裝修費(fèi)用，投入較大，商場(chǎng)遲遲不開(kāi)業(yè)，租戶損失較大。

　　商業(yè)項(xiàng)目自持收取租戶租金或賣商鋪是商業(yè)地產(chǎn)回籠資金的做法，目前佛山商業(yè)地產(chǎn)以自持居多，提前收取數(shù)月或者數(shù)年租金是行業(yè)的普遍做法。

　　以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，該廣場(chǎng)商業(yè)部分由佛山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)，包括萬(wàn)達(dá)院線、大玩家、大白鯨等在內(nèi)的多個(gè)明星品牌均是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的標(biāo)配，有成熟的管理理念和深刻的市場(chǎng)認(rèn)可度，能夠?qū)崿F(xiàn)開(kāi)業(yè)后人流量的聚集，這大大地降低了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的招商難度，。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，佛山已建或在建的超過(guò)10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目約70個(gè);加上一些大型專業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)街的開(kāi)發(fā)，總供應(yīng)量應(yīng)該在500萬(wàn)平方米以上，比過(guò)去三十年的總和還多，“過(guò)剩論”多次被提及。“文化地產(chǎn)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、教育地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等領(lǐng)域都相對(duì)較少。”王先慶認(rèn)為，佛山商業(yè)地產(chǎn)面臨商業(yè)基礎(chǔ)弱和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之間缺少聯(lián)動(dòng)兩方面局限。

　　在記者接觸的多名廣佛區(qū)域地產(chǎn)界人士眼里，能夠有效避免上述兩方面局限問(wèn)題的，當(dāng)屬南海大道—千燈湖區(qū)域。“目前廣州消費(fèi)力流向佛山的并不多，但相信萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，將在一定程度上改變這一現(xiàn)狀，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，人旺場(chǎng)才能旺，場(chǎng)旺了資金自然就能有效回籠。”南海能興地產(chǎn)總經(jīng)理助理招俊昆看好千燈湖商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
　　（南方日?qǐng)?bào) 戴嘉信）