一. OUTLET業(yè)態(tài)的由來和優(yōu)勢

　　奧特萊斯OUTLETS是一種新的商業(yè)形態(tài), 以銷售名牌過季、下架、斷碼商品組成。

　　OUTLETS在發(fā)展初期作為單個(gè)的“工廠直銷店”(factory outlet)，以優(yōu)惠的折扣價(jià)格處理工廠尾貨，由于是廠商采用直銷的形式價(jià)格優(yōu)惠。由于受到崇尚品牌的消費(fèi)群體之青睞，直銷店成片成群逐漸匯集，形成大型的品牌折扣直銷廣場，并最終發(fā)展成為一種獨(dú)立的、嶄新的商業(yè)零售形態(tài)。

　　目前奧特萊斯業(yè)態(tài)與旅游休閑文化結(jié)合，形成一種高級(jí)商業(yè)形態(tài)。

　　奧特萊斯業(yè)態(tài)滿足了消費(fèi)者和名牌廠商的雙方特殊需求，名牌廠商需要處理過季節(jié)商品;進(jìn)駐品牌直銷廣場，廠商能夠及時(shí)設(shè)置最新的品牌形象店和折扣，同時(shí)采用直銷形式能夠有效加速銷售額增長，加快收回資金;眾多品牌消費(fèi)者需要便宜價(jià)格得到名牌商品，因此，奧特萊斯業(yè)態(tài)在中國具有較大生命力。

　　1921年做過百貨店買手的Frieda loehmann在紐約的布魯克林開設(shè)了第一家以她的名字命名的折扣店。Loehmann女士從其他的生產(chǎn)廠家買來他們的季后商品，以比傳統(tǒng)百貨店的價(jià)格低30%-65%的誘人價(jià)格發(fā)售。之后，Loehmann在全美開設(shè)了多家分店，到1998年多達(dá)68家分店，在2005年也有超過50家分店散布在全美各地。這時(shí)的奧特萊斯發(fā)生了變化：

　　1、 經(jīng)營者既有單一的廠商，也有專業(yè)的買貨公司，從其他零售商或廠家購買過季節(jié)商品。

　　2、 商品品牌和品種豐富，消費(fèi)者挑選余地大。

　　3、 出現(xiàn)了連鎖態(tài)勢。

　　奧特萊斯需要大量品牌折扣店，在美國著名的品牌折扣店Marshall’s,T.J.Max,Burlington Coatfactory和Ross等。

　　1979年第一家Outlet Shopping Center在威斯康星州落成。大型折扣購物中心的出現(xiàn)是零售歷史上重要的發(fā)展階段，它帶來了零售業(yè)新一輪的繁榮，沖擊了傳統(tǒng)的百貨銷售。

　　大型奧特萊斯購物中心有許多折扣店組成，包括廠商直銷店、設(shè)計(jì)師品牌折扣店、百貨折扣店等。

　　大型奧特萊斯購物中心大部分是房地產(chǎn)公司開發(fā)的，例如Primium outlets 美國屬于美國大型房地產(chǎn)開發(fā)商之一的Chelea Property Group,這些九十年代開發(fā)的奧特萊斯購物中心具有如下特點(diǎn)：

　　1.出現(xiàn)了專門的奧特萊斯發(fā)展商和經(jīng)營公司，負(fù)責(zé)與奢侈品談判，并負(fù)責(zé)奧特萊斯開發(fā)與建設(shè)。

　　2.歐特萊斯規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)營面積從幾萬平方米到數(shù)十萬平方米，餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)開始與奧特萊斯結(jié)合，物業(yè)可能是購物中心、街區(qū)、賓館等綜合性物業(yè)，依舊以開放式商業(yè)街區(qū)為主。

　　3.奧特萊斯購物環(huán)境和功能更加完備，尤其是有相當(dāng)部分奧特萊斯與旅游中心結(jié)合在一起。奧特萊斯購物中心與城市距離一般保持40分鐘車程比較理想，其中近四分之一銷量來自游客。美國拉斯維加斯的奧特萊斯的銷售量更是主要來自游客，配備游客接待中心。

　　奧特萊斯業(yè)態(tài)在美國得到蓬勃發(fā)展,目前已經(jīng)發(fā)展到320多家奧特萊斯。日本、韓國新加坡都有自己的奧特萊斯商店。

　　圖1 美式OURLET

　　奧特萊斯在中國具有良好發(fā)展前景，特別是沿海富裕地區(qū)和西南、華北等富裕地區(qū),必須有品牌消費(fèi)群體才能支撐。

　　奧特萊斯業(yè)態(tài)并不適合遍地開花，需要引導(dǎo)這種新型業(yè)態(tài)在中國健康發(fā)展，避免一哄而起。

　　要做好奧特萊斯商業(yè)廣場需要較強(qiáng)的經(jīng)營實(shí)力，至少5000萬元以上流動(dòng)資金用于經(jīng)營，保證貨品充足。

　　二. 美國、日本奧特萊斯業(yè)態(tài)的發(fā)展

　　美國奧特萊斯種類多，很多創(chuàng)新的商店也是從美國開始，通過比較研究美國多個(gè)奧特萊斯商店，作者認(rèn)為fashion outlet是美國非常有特色的品牌折扣店，它將流行文化和商業(yè)展示完美結(jié)合。

　　1.時(shí)尚奧特萊斯項(xiàng)目介紹

　　fashion outlet位于美國拉斯維加斯，擁有100多個(gè)一流設(shè)計(jì)師推出的最新款式時(shí)裝精品，號(hào)稱精品時(shí)尚總匯，折扣達(dá)到75%。

　　(1) 項(xiàng)目布局與環(huán)境

　　圖2 時(shí)尚奧特萊斯商場總體布局

　　圖3 時(shí)尚奧特萊斯商場入口

　　圖4 商場內(nèi)部環(huán)境

　　圖5 主題裝飾區(qū)域-采用男女任務(wù)形象烘托環(huán)境

　　圖6 特色雕塑和燈飾

　　(2) 品牌組合

　　表1 時(shí)尚奧特萊斯品牌組合表

　　EndFragment(3)VMD 商業(yè)形象展示

　　女性商品視覺形象

　　圖7 STYLES特色女性流行時(shí)裝店

　　男性商品視覺形象

　　圖8 男裝特色店

　　圖9 美國著名品牌 老海軍

　　圖10 GAP品牌名店

　　圖11針對(duì)青年消費(fèi)者的視覺形象店

　　櫥窗與照明特色

　　圖12 特色櫥窗

　　圖13 女裝店的典型照明裝置

　　圖14 頂部燈光營造氣氛

　　2.位于風(fēng)景區(qū)的奧特萊斯介紹-Desert Hills Premium Outlets

　　美國奧特萊斯還有一個(gè)特點(diǎn)是很多位于風(fēng)情優(yōu)美的旅游區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，商業(yè)布局注重園林環(huán)境，營造休閑氣氛。坐落于美國洛杉磯的Desert Hills Premium Outlets就擁有120家店

　　圖15 美國desrt Hills Premium奧特萊斯入口廣場

　　圖16 美國desrt奧特萊斯園林景觀

　　3.混合業(yè)態(tài)的奧特萊斯購物中心-美國新澤西花園購物中心

　　美國新澤西花園購物中心是一個(gè)奧特萊斯業(yè)態(tài)的特色購物中心，它的特色主力店很有特色，不引進(jìn)梅西等大型流行百貨，而是引進(jìn)尼曼.馬庫斯高檔服飾百貨和紐約第五大道折扣百貨，對(duì)顧客具有很強(qiáng)的吸引力。

　　今后這種類型購物中心將在中國流行，并且在經(jīng)營上具有較強(qiáng)的生命力，值得非核心商圈的購物中心在業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)時(shí)參考。

　　(1).項(xiàng)目總體規(guī)劃和布局

　　本項(xiàng)目是新澤西最大的奧特萊斯購物中心，位于新澤西州高速公路旁邊，與紐約曼哈頓車程為半個(gè)小時(shí)距離。本項(xiàng)目是新澤西最大的購物中心，共計(jì)有200個(gè)品牌專業(yè)商店，服裝和鞋類購物免稅，食品區(qū)擁有各類口味餐廳，還有兒童游戲區(qū)。

　　圖17 新澤西花園購物中心平面商業(yè)布局圖

　　(2).項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合

　　表2 新澤西花園特色主力店+次主力店+餐飲+奧特萊斯業(yè)態(tài)

　　(3).新澤西花園購物中心VMD特點(diǎn)

　　作為奧特萊斯購物中心的新型業(yè)態(tài)組合形式，新澤西花園購物中心比較注重整體商業(yè)形象，內(nèi)部專賣店店面形象和內(nèi)部陳列都具有較高水平，對(duì)顧客具有較強(qiáng)的吸引力。

　　特色櫥窗：

　　圖18 典型女裝門店形象

　　圖19 面向年輕女性的商店

　　圖20 典型男裝商店

　　日本OUTLET發(fā)展趨勢

　　2005年楊寶民先生系統(tǒng)考察了日本典型的奧特萊斯業(yè)態(tài)，日本御殿場premium OUTLET位于風(fēng)光優(yōu)美的靜岡縣富士山風(fēng)景區(qū)附近，與東京之間距離為2個(gè)小時(shí)車程，風(fēng)光秀美的御殿場擁有自然河道，旅游觀光和OUTLET購物休閑相互結(jié)合，能夠有效延長顧客停留時(shí)間。

　　日本御殿場奧特萊斯主要都是一層的歐式建筑，吸引170家品牌名店入住，其中35家第一次入住日本，商品銷售主要是歐美名牌(例如美國GAP)和日本及中國服飾，其中沒有品牌的優(yōu)良商品以價(jià)格低廉也吸引相應(yīng)顧客群。

　　表3 御殿場基本數(shù)據(jù)

　　日本橫濱港碼頭的海濱商店是日本目前為止最大的“奧特萊斯”中心，1998年9月開業(yè)，擁有50余家店，在經(jīng)濟(jì)不景氣的狀況下逆勢上揚(yáng)，顯示出強(qiáng)勁的爆發(fā)力，培養(yǎng)了一大批“奧特萊斯”的忠實(shí)fans。

　　開發(fā)商三井不動(dòng)產(chǎn)在橫濱奧特萊斯成功的鼓舞下，開發(fā)了五家奧特萊斯購物中心。在經(jīng)營管理方面將租金和促銷費(fèi)用合在一起以銷售額扣點(diǎn)方式經(jīng)營，嚴(yán)格控制廠商業(yè)態(tài)內(nèi)容，維護(hù)統(tǒng)一的經(jīng)營形象。

 
　　圖21橫濱奧特萊斯購物中心效果圖及商店照片

　　圖22橫濱奧特萊斯購物中心海濱景觀

　　表4 橫濱奧特萊斯購物中心(Yokohama Bayside Marina)

　　開業(yè)后不到半年超過450萬人，207億日元以上年?duì)I業(yè)額。

　　僅僅依靠次品和殘品是無法維持奧特萊斯的店鋪魅力，根據(jù)日本奧特萊斯發(fā)展需要，日本服飾廠商開始設(shè)計(jì)奧特萊斯專業(yè)商品，例如N ext door等開發(fā)17家奧特萊斯店，紳士男裝品牌brooks brother負(fù)責(zé)奧特萊斯的主管認(rèn)為，位于御殿場premium OUTLET的銷售金額不比東京青山總店的金額少。

　　三. 北京燕莎奧特萊斯的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)

　　燕莎奧特萊斯購物中心于2002年12月18日開業(yè),是國內(nèi)首家開業(yè)的OUTLETS購物中心。燕莎奧特萊斯購物中心是燕莎友誼商城的第一家直屬分店，也是國內(nèi)第一家規(guī)范的品牌直銷購物中心。奧特萊斯(OUTLETS)是歐美最為流行的零售業(yè)態(tài)之一，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，由于品牌馳名、價(jià)格實(shí)惠，在歐洲、美國、日本和東南亞地區(qū)深受消費(fèi)者的歡迎。

　　燕莎集團(tuán)2007年經(jīng)營指標(biāo)，商品銷售總額含稅32.2億元，純利潤指標(biāo)1.1億元， 燕莎奧特萊斯已經(jīng)在北京和哈爾濱開設(shè)了品牌折扣商店。目前燕莎北京奧特萊斯正在擴(kuò)建，B座經(jīng)營環(huán)境目前最好。

　　(一)位置交通

　　燕莎奧特萊斯購物中心坐落于北京東四環(huán)工大橋西側(cè)，緊鄰東四環(huán)路，四通八達(dá)的公路構(gòu)成緊密便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。從購物中心至亞運(yùn)村方向、或至中央商務(wù)區(qū)(CBD)方向以及北京市中心方向等等均暢通無阻。中心距離首都機(jī)場約25公里，距離燕莎友誼商城10公里。

　　購物中心附近，京沈高速路、京津塘高速路與東南四環(huán)路連接，構(gòu)成了縱深極廣的輻射面。有多條公交線路直通燕莎奧特萊斯購物中心門口，包括：30路、34路、801路、952路、810路。

　　(二)總體規(guī)劃

　　燕莎奧特萊斯一期建筑面積3.5萬平方米，二期達(dá)到10萬平方米,免費(fèi)停車面積達(dá)到5萬平方米。

　　A區(qū)中心建筑面積17,343平方米，上下兩層，營業(yè)面積達(dá)16，000平方米，有1000余個(gè)車位。薈萃了國內(nèi)外著名和知名品牌的下架、過季商品，以馳名的品牌、優(yōu)異的質(zhì)量和低廉的價(jià)格滿足喜好名牌消費(fèi)者的需求，給喜愛名牌的消費(fèi)者增添了一個(gè)“淘名牌”的好地方。燕莎奧特萊斯的誕生還為名牌商品的代理商開辟了一條銷售過季商品的暢通渠道。 燕莎商城租賃與奧特萊斯相毗鄰的原“亮都家居”18000平米的兩層物業(yè)，用于擴(kuò)大奧特萊斯的經(jīng)營。經(jīng)過100余天的緊張籌備，B座成功試營業(yè),高檔名牌較多。

　　圖23 燕莎奧特萊斯A區(qū)

　　表5 A區(qū)的視覺形象特點(diǎn)

　　B座

　　圖24 燕莎奧特萊斯B座

　　表6 B座的視覺形象特點(diǎn)　　

　　從燕莎奧特萊斯目前招商發(fā)布的商業(yè)規(guī)劃定位是：一層做名牌形象店，二層做時(shí)尚商品，三層經(jīng)營美食城。

　　二層走年輕時(shí)尚流行的路線，建議借鑒美國拉斯維加斯奧特萊斯的時(shí)尚奧特萊斯形態(tài)，突出對(duì)30歲以下年輕人的吸引力。

　　四. 上海奧特萊斯發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)

　　百聯(lián)集團(tuán)與香港九龍倉集團(tuán)共同投資4.7億元建設(shè)上海奧特萊斯品牌直銷廣場。2005年3月，上海奧特萊斯品牌直銷廣場公司注冊(cè)資本從1000萬元人民幣增資到13100萬元人民幣。

　　上海奧特萊斯占地面積15萬平方米，商業(yè)建筑面積是11萬平方米,停車場初期是1200個(gè)車位,現(xiàn)在要擴(kuò)大到8000個(gè)車位。

　　表7 上海百聯(lián)奧特萊斯品牌組合

　　上海的奧特萊斯主要參考美國和日本的風(fēng)格,但是環(huán)境做的更好.

　　上海青浦處于交通發(fā)達(dá)的上海郊區(qū)，臨近江浙，上海市區(qū)到青浦交通成本低廉。

　　上海品牌消費(fèi)成熟，白領(lǐng)群體對(duì)品牌認(rèn)知度高，周邊有2萬套別墅，高消費(fèi)群體多。

　　青浦地方政府的支持力度大，土地成本20萬元一畝,一開始我們并不太看好青浦,因?yàn)檫@種業(yè)態(tài)成熟度慢,但是上海奧特萊斯的發(fā)展趨勢出乎我們的意料,營業(yè)額穩(wěn)步上升， 停車場面積達(dá)到10萬平方米左右。

　　圖 25上海青浦奧特萊斯世界一線名牌商業(yè)街區(qū)(A區(qū))

　　奧特萊斯的核心是一線品牌,一般來說一線品牌不愿意去生的地方發(fā)展.

　　奧特萊斯品牌店的特點(diǎn),一是必須是符合有車一族的條件,二是在交通發(fā)達(dá)的地段,距離市中心300-600公里,三是品牌全部是真品牌,完全是真實(shí)價(jià),真折扣.

　　圖26 上海青浦奧特萊斯B區(qū)品牌

　　圖27 B區(qū)主要景觀和品牌組合特點(diǎn)

　　圖28C區(qū)餐飲和品牌店

　　圖29 上海青浦OUTLET巨大的停車場

　　上海奧特萊斯的發(fā)展大大提升了項(xiàng)目周邊的土地價(jià)格，福建的明發(fā)集團(tuán)就在周邊購買了大量土地，因此發(fā)展奧特萊斯商業(yè)形態(tài)可以和房地產(chǎn)開發(fā)以及城市運(yùn)營相互結(jié)合。

　　奧特萊斯的這種業(yè)態(tài),需要培養(yǎng),既要通過營銷來擴(kuò)大影響,還需要通過經(jīng)營來擴(kuò)大效益,要有耐心.

　　上海青浦的奧特萊斯,前后一共用了四年的時(shí)間,它的難度在于招商,如何說服一線品牌進(jìn)駐.但是我們有一點(diǎn)實(shí)際的效益,是可以看到的,那就是周邊的土地價(jià)格成倍的增長,這點(diǎn)對(duì)于地產(chǎn)商來說,是很好的.所以,在青浦的奧特萊斯,政府定位為:建設(shè)社會(huì)注意新農(nóng)村的樣板.

　　上海青浦奧特萊斯的發(fā)展,和一線品牌的進(jìn)入比我們與預(yù)期的好,國內(nèi)其他城市天津如要引進(jìn)奧特萊斯,難度在如何吸引一線品牌進(jìn)來.

　　我們奧特萊斯的形式,要比美國式的更加精細(xì),我們并不是倉儲(chǔ)式的,是以環(huán)境的優(yōu)化來做的,并且堅(jiān)持品牌的價(jià)格一定是實(shí)價(jià).

　　一般來講: 奧特萊斯在市中心做不好,原因是品牌公司不愿意這樣做,它不會(huì)在同一個(gè)地區(qū)同時(shí)銷售正價(jià)商品和折扣商品,這樣會(huì)對(duì)正價(jià)的商品產(chǎn)生沖擊.

　　天津如果,想要做奧特萊斯,一定要有培育的思想準(zhǔn)備,因?yàn)樘旖螂x北京太近,商業(yè)的起步又較晚。

　　奧特萊斯折扣店的核心,是針對(duì)有車一族,如果選擇在市中心,難度在于你如何讓一線品牌商和經(jīng)銷商過去。

　　品牌的進(jìn)駐,對(duì)于環(huán)境,對(duì)周邊的品牌組合,都有要求,用房地產(chǎn)商的理念來經(jīng)營商業(yè)是不行的,商業(yè)一定要有定位,如果只是租金高就引進(jìn)的話,商場那個(gè)會(huì)亂的

　　我們?cè)��?jīng)在市中心做過奧特萊斯折扣店,但是不成功,因?yàn)橥�一個(gè)品牌,在不同的店,不同的地點(diǎn),貨品是不一樣的.

　　奧特萊斯會(huì)發(fā)展很快,如果發(fā)展商的理念和經(jīng)營商的理念不一致,會(huì)有沖突的。

　　上海以前就有個(gè)例子,大商場劃分小商鋪,每間商鋪19萬/平方米,一個(gè)上午就賣完了,但是在后面的經(jīng)營中,產(chǎn)權(quán)過分分散就無法控制，最終導(dǎo)致經(jīng)營失敗。

　　經(jīng)營方式

　　對(duì)于奧特萊斯這樣的品牌直銷廣場業(yè)態(tài)而言，經(jīng)營管理方基本上是以收取租金為主要經(jīng)營方式的，然而，對(duì)于上海從來沒有先例的建在離市區(qū)幾十公里的大型品牌直銷廣場，對(duì)于投資方、經(jīng)營管理方和品牌商來說，對(duì)其經(jīng)營前景都覺得把握不大。

　　在招商初期，百聯(lián)奧特萊斯直銷廣場為了遷就國際品牌，根據(jù)不同檔次、級(jí)別的品牌，推出了包括代銷、扣率、租金等各種方式的、靈活的招商政策，百聯(lián)集團(tuán)為了支持奧特萊斯加快招商進(jìn)度，甚至同意了買斷式的招商方式。品牌商為了降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)時(shí)大多選擇了扣率經(jīng)營的方式，經(jīng)營成本與經(jīng)營業(yè)績直接掛鉤。

　　據(jù)介紹，到目前為止，上海奧特萊斯內(nèi)90%以上的商鋪是扣率經(jīng)營，而只有不到10%的“先知先覺”者選擇了商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營。

　　對(duì)于扣率的設(shè)定，上海奧特萊斯認(rèn)為，奧特萊斯是折扣店，扣率絕對(duì)不能與百貨商店動(dòng)輒25%、30%的扣率一樣，一定要把價(jià)格空間讓給消費(fèi)者，提高商品的吸引力。因此，上海奧特萊斯根據(jù)不同的品牌確定了20%至6%的不等扣率。20%的很少很少，一般都在16%左右，但是，對(duì)杰尼亞、HUGO BOSS、AMARNI等大品牌扣率都只有6%、7%。

　　上海奧特萊斯經(jīng)營效果

　　經(jīng)過一年多的發(fā)展，上海奧特萊斯銷售業(yè)績穩(wěn)步上升，2006年國慶日銷售額突破每天突破500萬元。　據(jù)有效統(tǒng)計(jì)，奧特萊斯廣場五天的總銷售額達(dá)到2493.60萬元，其中以合作經(jīng)營方式進(jìn)行銷售的品牌商鋪5天的總銷售額高達(dá)2028.83萬元，餐飲及租賃商鋪的總銷售額達(dá)到464.73萬元，其中餐飲銷售額占63.79萬元，租賃商鋪銷售額占400.94萬元。廣場日均營業(yè)額達(dá)到498.72萬元，其中10月2日、3日、4日三天更是突破了日銷售額500萬元大關(guān)，創(chuàng)下了自今年“五一”黃金周之后的又一個(gè)銷售記錄。

　　從商品品牌的銷售情況來看，一些位于A區(qū)的高端品牌如杰尼亞(ZEGNA)、阿瑪尼(Armani)、紀(jì)梵希(Givenchy)、雅格獅丹等均在銷售榜上名列前茅。同時(shí)，一些深受消費(fèi)者青睞的休閑運(yùn)動(dòng)品牌如Esprit、Levi’s、i.t等更是異軍突起，在銷售數(shù)量與銷售額上都取得了令人驚喜的成績。部分位于廣場B區(qū)2樓、C區(qū)的商鋪也并沒有因?yàn)樯啼佄恢幂^偏而受到太大的影響，均取得了不俗的銷售業(yè)績。

　　在招商管理方面，百聯(lián)集團(tuán)百貨事業(yè)部陳玲女士結(jié)合美國考察經(jīng)驗(yàn)提出如下思路：

　　1. 拒絕一些常年打折的熟悉品牌進(jìn)入，那怕是國人熟悉的品牌。

　　2. 對(duì)品牌廠商提出折扣在6折的準(zhǔn)入要求，因?yàn)榘儇浺步?jīng)常打，只有明確的折扣才能吸引顧客到偏遠(yuǎn)的購物中心。

　　3. 確保廠商直銷店的比例在50%以上。

　　百聯(lián)奧特萊斯董事長陳恂堯表示，百聯(lián)OUTLET一定要形成連鎖發(fā)展才能保持長久的生命力。因?yàn)橹挥型ㄟ^連鎖發(fā)展，百聯(lián)OUTLET銷售量才能達(dá)到更大的規(guī)模，才能吸引更多世界品牌供應(yīng)商，才能爭取到更多貨品，甚至爭取他們專門為我們的OUTLET下訂單。

　　五、新摩爾商業(yè)管理公司服務(wù)奧特萊斯項(xiàng)目的策略

　　經(jīng)過各個(gè)城市實(shí)際考察，上海、北京、成都、哈爾濱已經(jīng)建設(shè)了奧特萊斯購物中心，新摩爾公司認(rèn)為適合中國發(fā)展奧特萊斯業(yè)態(tài)的其它城市如下：

　　表8 適合建設(shè)奧特萊斯業(yè)態(tài)的城市

　　由于深圳新摩爾商業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)研究服飾品牌和經(jīng)營服裝批發(fā)市場，很早就和廠商合作，新摩爾公司很早就關(guān)注廣場直接銷售的業(yè)態(tài)創(chuàng)新，由于新摩爾和大量品牌廠商擁有直接的合作關(guān)系，因此，新摩爾公司采取如下策略為奧特萊斯直銷廣場開發(fā)商服務(wù)：

　　1. 為大型開發(fā)商提供論證服務(wù)，判斷開發(fā)大型奧特萊斯的選址和規(guī)模，為開發(fā)商提供招商服務(wù)。在論證過程中，新摩爾傾向鼓勵(lì)大型房地產(chǎn)開發(fā)商一般投資規(guī)模10億元左右，其中1億元用于經(jīng)營。采用城市運(yùn)營和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合做法，享受奧特萊斯經(jīng)營帶來的地價(jià)上升成果。

　　2. 新摩爾公司開展了自己的名牌銷售代理業(yè)務(wù)，直接經(jīng)營一批世界名牌，同時(shí)直接經(jīng)營國內(nèi)廠商的著名品牌。

　　圖30 楊寶民先生考察上海奧特萊斯

　　3. 新摩爾公司與閩南品牌廠商擁有戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，同時(shí)與深圳服飾廠商長期合作。新摩爾公司與泉州安踏集團(tuán)等共同經(jīng)營奧特萊斯業(yè)態(tài)，同時(shí)計(jì)劃在長沙開辦奧特萊斯廣場，具有品牌引進(jìn)的規(guī)模優(yōu)勢，形成了全國性的名牌招商網(wǎng)絡(luò)。

　　4. 新摩爾公司和韓國及日本服飾批發(fā)市場建立了良好合作關(guān)系，能夠引進(jìn)品牌和相關(guān)服務(wù)進(jìn)入國內(nèi)市場，善于組織針對(duì)年輕顧客群體的主題商場。

　　參考文獻(xiàn)

　　1. 呂一林 著，美國現(xiàn)代商品零售業(yè)歷史現(xiàn)狀與未來，清華大學(xué)出版社，2001年

　　2. 陳玲，美國零售業(yè)態(tài)0OUTLETS的考察，新視野續(xù)二，百聯(lián)集團(tuán)出國人員論文匯編，2006年5月

　楊寶民
　　深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理