謝尚偉：關于2014重慶房產上半場的那些小事兒

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PART 1 關于住宅市場

1.2014年上半年重慶樓市整體態勢如何？為何會呈現出這樣的局面？（政策層面、市場環境、房企整體運營等）

在平淡中過了一個春交會，一路震蕩，上漲乏力，下行趨勢明顯；主城區部份樓盤出現6字頭，5字頭特價貨，樓市觀望氣氛已經形成。

經濟7.5預期落空，增速持續放緩；房貸從緊，優惠全無，央行喊話也無助局面改變；互聯網金融，利率市場化，民間小貸盛行，國民投資渠道較之以前有了更多的選擇；重慶2013年土地成交天量，當下及未來的現實與供應預期非常充足。

2.2014年上半年，冷峻的市場行情加劇了企業之間的競爭，整個行業進入大整合時期。對于下半年企業的策略，你有哪些建議？（產品、推案、定價等）

客觀冷靜的分析區域及市場形勢；量體裁衣，傾向于“�，F流，促銷售，穩回款”的穩建性策略；適度調整開發節湊及開發分期，以次優地段的產品來做性價比，保銷量；保留優質地段的產品待后市回暖時圖利潤；收縮可變成本，盡量把錢花在渠道上，花在客戶可感知的層面，價格與價值雙向突圍。

3.你對2014年下半年樓市走勢有怎么樣的預判？

靜觀微刺激變小刺激變中刺激成效，如果房貸放松，下半年樓市成交量或有小幅回暖，價格方面不要太期望有象樣的反彈；如果金融面沒有改觀，則下行趨勢不可改變，而此經濟宏觀、微觀層面及政治層面的因素，不同于2008-2009，2011-2012的情況，中國樓市將快速的滑向銅鐵時代，但房地產行業依然會是國民經濟中盈利狀況較好的領域。

PART 2 關于商業地產

1.你認為，2014年上半年有哪些重要事件影響到重慶商業地產格局？

很不明顯，沒有什么大事情發生，沒有大事情發生的市場才是正常有序的市場；不管是企業還是政府，其實都不要太好大喜功的夢想改變城市格局，潛心關注市場，潛心關注消費者及消費趨勢才是做商業地產的健康心態。商業地產領域不出爆發戶，即便最有爆發戶氣場的萬達也是十余年，幾十個城市一個又一個MALL的做出來的。商業地產最需要的是定力與耐心。

2.基于上半年重慶樓市呈現的狀態，你認為企業對商業地產的態度是否與之前有所不同？會有哪些轉變？

住宅市場和商業地產早已不是蹺蹺板的兩頭，住宅和商業地產其實是一體共榮的。樓市的不景氣或許釋放一部份消費潛力，但疊加電商的蓬勃發展之后，樓市下行釋放的家庭消費增量已被分流消化殆盡。

從商業地產供應結構來看，其實局部商業地產的泡沫正在堆積到快要破裂的程度了，很多地方，如大學城、如西永，如江津，如大足等區縣市場在政府規劃圖上就凸顯了其臃腫的本質。

3.2014年華潤萬象城將開業，至此，重慶商業地產會有哪些大的變化？

9月下旬，萬象城開業其影響要待其開業6個月之后才可評價；當然萬象城的開業對于大坪至楊家坪一線來講的確是幾十年未遇的大事件，最緊張的莫過于龍湖的兩個天街，最高興的莫過于九龍坡區政府，楊家坪商圈將不可逆轉的東進至謝家灣輕軌站；最尷尬的或許是盈石接手的原中新城上城項目。

PART 3 關于樓市營銷

1.上半年重慶樓市有哪些亮點營銷事件？有哪些經驗是值得學習和推廣的？

金科的“小系列”品牌的推出是一個亮點，看得出金科從產品到營銷的系統性，在這方面重慶地產商無出其右。

（原文鏈接：http://house.cqnews.net/html/2014-07/14/content_31352558.htm，

感謝華龍網房產頻道記者曾雪萍）