當(dāng)前樓市似乎已陷入迷霧期。前不久，坊間傳言說(shuō)具有海外背景的嘉實(shí)地產(chǎn)基金選擇要撤離中國(guó)樓市，一時(shí)令輿論震驚。不過(guò)，近來(lái)卻有海外資本組團(tuán)借機(jī)潛入樓市。
7月10日，記者從重慶龍湖官方微博上了解到，龍湖地產(chǎn)牽手渣打銀行等財(cái)團(tuán)要共同打造旗下重慶一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。隨后，重慶龍湖方面進(jìn)一步證實(shí)了這一消息。
從具體投資安排來(lái)看，渣打財(cái)團(tuán)總出資1.24億美元，占項(xiàng)目總資本49%，龍湖占51%。龍湖地產(chǎn)品牌總監(jiān)許桐琿表示，這是公司上市以來(lái)首次與境外基金合作。相關(guān)人士指出，與一線城市相比，重慶等西部城市核心區(qū)商業(yè)資產(chǎn)價(jià)格較低，且租金呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)，勢(shì)必會(huì)引起資本青睞和投資。
首次借力境外基金
根據(jù)合作各方簽訂的協(xié)議，在觀音橋龍湖新壹街項(xiàng)目中，龍湖擁有51%的權(quán)益，渣打銀行牽頭的基金計(jì)劃投資等值7.56億元，取得該項(xiàng)目28%的權(quán)益，而余下21%的權(quán)益由另一家海外基金投資5.67億元持有。
在合作項(xiàng)目上，許桐琿透露，渣打財(cái)團(tuán)作為出資方，不會(huì)干涉項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案，具體建設(shè)與運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)將由龍湖地產(chǎn)定奪。
在當(dāng)前樓市下行的敏感期，對(duì)于龍湖上市以來(lái)首次與境外基金合作，徐桐輝稱，龍湖不存在資金問(wèn)題。
“在樓市波動(dòng)期尋求資金合作，一方面是為了共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分享利益，提高自有資金的利用率，另一方面是在拓寬融資渠道和方法上的一次創(chuàng)新嘗試。”許桐琿表示。
據(jù)了解，觀音橋•龍湖新壹街項(xiàng)目位于重慶觀音橋中心商圈的鷂子丘地商業(yè)地塊。2013年12月，龍湖地產(chǎn)以25億元底價(jià)競(jìng)得，占地面積約6萬(wàn)平方米，地上建筑面積約31萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)約8033元/平方米。其中，商業(yè)用地占比將近90%。
在重慶中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)孫剛看來(lái)，觀音橋商圈是重慶規(guī)模最大的商圈，經(jīng)過(guò)十年打磨，已成為第二個(gè)重慶百億級(jí)商圈，輻射整個(gè)大北部區(qū)域，其成熟度和人氣不言而喻。隨著重慶城市區(qū)域中心的北移，該地區(qū)的人口和消費(fèi)力還將持續(xù)上漲。
商業(yè)租金上漲引資本狂舞
根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在2014年第一季度，重慶迎來(lái)了一個(gè)寫(xiě)字樓租賃的高峰期，租戶的大量擴(kuò)張和搬遷需求，導(dǎo)致了整體租金的持續(xù)上漲，達(dá)到每平方米每月97.8元，上漲了7.2%。
孫剛表示，在重慶核心區(qū)域，如江北區(qū)出現(xiàn)了租金大幅增長(zhǎng)，在來(lái)自國(guó)內(nèi)企業(yè)和本地企業(yè)強(qiáng)勁的需求下，江北區(qū)觀音橋的平均租金上漲了11.2%。不過(guò)，渝中區(qū)依舊保持著全市最高的租金，環(huán)比增長(zhǎng)5.6%，達(dá)到每平方米每月103元。
“到今年第二季度，重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金上浮4.1%，達(dá)到了每月每平方米105.1元。”第一太平戴維斯華西區(qū)高級(jí)助理董事羅元均向記者透露。
今年5月底，亞太商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇在重慶舉行，記者當(dāng)時(shí)從會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)了解到，包括中城投資、永盟基金、美橋資本、歌斐資產(chǎn)與和美商地等知名的私募資本巨頭先后路演，都強(qiáng)調(diào)了重慶等西部核心城市商業(yè)地產(chǎn)潛藏投資價(jià)值。
一個(gè)月后，光大控股旗下的光大安石地產(chǎn)私募基金斥資17.6億港元入股新加坡上市的重慶房企英利國(guó)際置業(yè)，并成為其第二大股東。光大控股相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)透露，未來(lái)將尋求合適時(shí)機(jī)把英利國(guó)際的寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目打包成REITs在新加坡上市。實(shí)際上，光大安石這家地產(chǎn)私募管理機(jī)構(gòu)的較大部分股權(quán)持有人正是具有英國(guó)背景的安石投資（AshoreInvestment）。
對(duì)于境內(nèi)外資本豪擲巨資投資重慶商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象，羅元均解釋說(shuō)，“在機(jī)構(gòu)看來(lái)，當(dāng)前重慶寫(xiě)字樓供應(yīng)是偏多的，不太看好其前景。但對(duì)于私募資本來(lái)說(shuō)，他們獲得多少回報(bào)，并不看市場(chǎng)好壞。市場(chǎng)越差，賣方越想尋找合作，資本拿到的優(yōu)惠條款也越多。”
羅元均還強(qiáng)調(diào)說(shuō)，在成熟市場(chǎng)，甲級(jí)寫(xiě)字樓資本回報(bào)率在5%~8%，私募資本進(jìn)入時(shí)會(huì)考慮兩個(gè)因素，也就是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度較高與資產(chǎn)被低估。
房企融資成本明顯提高
今年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)行情回落，內(nèi)地房企的融資難度明顯大于往年。
克而瑞研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，市場(chǎng)不好的情況下，開(kāi)發(fā)商的融資成本和融資難度都提高了不少，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將注意力轉(zhuǎn)移到了海外，其中不乏通過(guò)股權(quán)融資等方式為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)籌集資金。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟指出，股權(quán)融資資金供求雙方聯(lián)系緊密，有利于資金快速合理配置和使用效益的提高。陳晟同時(shí)稱，相對(duì)而言，股權(quán)融資的資金成本也相對(duì)較高。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，去年房地產(chǎn)信托的平均融資成本約在8%—9%左右，但今年房信的融資成本基本在12%—13%，融資成本上升約30%左右。
薛建雄告訴記者，目前海外銀行的開(kāi)發(fā)貸成本在3.5%—5%左右。但目前外資參與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般是通過(guò)信托的方式進(jìn)入，其融資成本約在8%~12%之間；如果是通過(guò)股權(quán)的方式參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，則成本一般在16%左右。
在境內(nèi)融資渠道收窄的情況下，盡管融資成本價(jià)格不菲，依然有企業(yè)愿意選擇海外資金，但這并不意味著獲得海外資金很容易。
“只有百億規(guī)模以上的房企，才有可能吸引到海外資金。”薛建雄說(shuō)，低于百億規(guī)模的企業(yè)，除非有很好的土地資產(chǎn)作為抵押，但融資成本也不低。
“對(duì)龍湖來(lái)說(shuō)，引入渣打財(cái)團(tuán)是對(duì)資金的有效補(bǔ)充。”中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟指出，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，最理想的融資渠道仍然是銀行貸款。
（作者/杜冉樂(lè) 沙斐 文章來(lái)源《每日經(jīng)濟(jì)新聞》）更多內(nèi)容歡迎登陸3W點(diǎn)SOIROC點(diǎn)COM
