本文摘自段宏斌新書部分內容《商業地產操盤 旺場絕技》。他在書中從專業和商業價值的可實現方面探討了商鋪分割銷售和返租回報的合理性和可操作性。

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有人的地方就有江湖，有江湖的地方就流傳著這樣一句話：性格決定命運。我們對此也常常感慨和思考，那么在商業地產領域呢？是否還是會如此說呢，答案是肯定的，因為開發商也是人，他們的性格決定了他今后的商業地產命運。

什么樣的人才會在商業地產領域成功？

有位美國記者采訪晚年的投資銀行一代宗師J•P摩根，問：“決定你成功的條件是什么？”老摩根毫不掩飾地說：“性格。”
記者又問：“資本和資金何者更為重要？”老摩根一語中的答道：“資本比資金重要，但最重要的還是性格。”

那么，什么樣的商業地產開發商才會成功？
這個問題幾乎所有做商業地產的人都在問。答案不一而足，仁者見仁，智者見智。多年來，見證了無數商業地產項目的起起落落，浮浮沉沉，有一個深刻的感受：一個商業地產項目的前途命運與投資開發的人息息相關。他們這些人或許生平志向各異奇趣，人生經歷也大不相同，但都有著堅忍不拔、開拓不懈和勇于擔當的企業家精神。

性格決定商業地產的命運

一種健全的性格，比一百種智慧都更有力量，有什么樣的性格，就會有什么樣的人生。一個人的性格決定了他對各種事物的不同態度，從而得出不同的結果，最后產生不同的人生境遇。確實，在商業地產領域里，對于商業地產開發商來說，具備什么樣的性格特點是影響其未來的發展重要因素。

我一直認為中國現有的開發商群體和所謂的富豪階層是一個沒有經過時間淬煉的群體，他們中的很多人之所以現有資產數億、數十億，并不是因為他們的能力有多強，而是因為他的膽子大、機會好。很多人是在無意中購買了幾塊地，沒有經過多長時間，這些地的價格突然以不可想象的速度上漲，于是資產一下子上升了幾倍、十倍，甚至幾十倍，于是遂成富豪。

我說這些話并不是因為我對這些富豪有多少成見，而是認為過去三十年里中國涌現的諸多富豪大多數都是機會主義的成功，而不是因為他們真正具備一個企業家應有的素質。膽子大所體現的冒險精神固然是企業家精神中的重要組成部分，但是只有膽子大，作為全面衡量一個企業家的標尺來說顯然是不夠的。

然而房地產開發商一旦進入商業地產領域，就是真正衡量它的企業家精神和企業家素質一桿天秤。戰略、團隊、制度、管理、文化……每一個方面都考量著企業家的綜合實力，而在萬變的世界精準地認準自己的方向，并且通過其人格魅力去實現優秀資源平臺的整合，則是對其企業家素質的綜合檢驗。

同時我認為并不是每一個房地產商都適合開發商業地產，性格決定命運的理論在商業地產領域里顯得尤為正確。
近年來，我經常去寧波，總是會與被我稱為“胡園長”的寧波太平洋百貨集團董事長胡敏杰見面。因為我們每次一見面，他總會帶我去一片偏僻的地方，那里正生長著茂盛的青菜，他指著這塊菜地對我雄心勃勃地說：“我要在這里建一個太平洋購物中心。”

胡園長在我的語境里，就是“姓胡的菜園園長”的意思。當然，作為在商業領域里一路打拼過來的“胡園長”對在哪里建商場有他的準確判斷，對寧波和浙江城市消費力的認識也讓他胸有成竹，他的經歷，決定了他這個從商業起家的企業家，所做的一切決定都是經過慎重考慮的。

那么，胡園長的性格就可以持有商業地產嗎？
答案是肯定的，只有那些注重細節和學習，有過商業歷練的房地產開發商，才會在這個行業里得到成功。

對于吳亞軍，我相信在商業地產行業里，沒人會不知道她的，這位龍湖地產掌門人在2011年《福布斯榜》排名中國女富豪榜第一位，她的成功與她時刻關注小事和細節是分不開的，她特別重視消費者的體驗和感受。

在去年12月底，北京龍湖時代天街開業后，她曾三次親臨現場逛街，她最關注的不是招租率、開業率，而是直接進入商場的洗手間看看體驗一番，并給出自己的意見，“這個洗手間沒有檫手紙，沒有掛鉤，很不方便”，“現代人們都喜歡玩手機，即使上廁所也在用手機玩游戲、耍微博，但上完廁所一起身，很容易把手機掉到坑里，這個問題得解決”。

根據吳亞軍的親身體驗建議，商場衛生間隨后就修改了設施，對此，她還曾提出一個形象的標志：“要讓消費者敢坐龍湖的馬桶”。這樣的細致和貼心，她能不成功嗎？

做商業地產，英雄從來不問出處，認真做事、誠實做人是前提，而胸懷寬廣、目光遠大則可以做大。不管你曾經是教師，還是木匠，還是農民，這些都不妨礙你成為行業的翹楚。最明顯的一個例子就是：在中國商業地領域，以打造紅星美凱龍而聞名的車建新前身就是一個木匠，他在短短的十年間就將他的紅星美凱龍擴展至全國，成為中國最著名的家居建材商業品牌，憑借的就是他——終身保持做學者的心態。

車建新，這位紅星美凱龍的掌舵人，一直都很注重研究人、家庭和生活，是個十足的“情感專家”。16歲時就出去打工，憑著眼尖手快，聰明好學很快就從師傅那里學到了木匠本領，然而這些打工經歷也使他開始思考人生——給別人打工永遠是沒有出頭的日子。

在其20歲的時候，毅然決定開始創業，并有了自己第一家家具門市部，此后事業不斷發展壯大，1992年成立了紅星家具城，1994年開始創辦紅星家居城外地連鎖企業，在2000年的時候他偶然從麥德龍的身上得到啟示，并開始學習麥德龍模式，立志做中國家居流通業的領導品牌和世界500強之一，到今天已在北京、上海、天津、南京、長沙、重慶、成都等90座城市，開辦了130家商場。同時對于自己的家庭，他也很愿意自己的子女去創業，即使失敗了也不要緊，重要的是學習和總結，他還送給子女兩句話：“智慧才是真正的人生，勤勞是真正的幸福”。

看看這些商業地產行業里的成就大業者，他們或者有做大事的雄心壯志，或者超群的預見力和想象力，或者有承擔巨大壓力的勇氣和冒險的精神。而我們常常也羨慕他們的能力和魄力，可是我們有沒有想過，他們為什么這樣？其實很簡單，思考、學習、注重細節，這決定了他們的一切，也成就了他們的未來。以后，中國的商業地產將會如何發展、演變，既取決于商業地產開發商的經歷，更取決于商業地產開發商的群體性堅強博大性格的形成。

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