《旅游地產(chǎn)改變中國》內(nèi)容提要

傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式走到今天，已經(jīng)進(jìn)入滯脹時(shí)期，一個(gè)時(shí)代的終結(jié)和離去，必然伴隨著新商業(yè)模式的誕生。未來中國房地產(chǎn)發(fā)展的出路在哪里？                                            

《旅游地產(chǎn)改變中國》堪稱旅游地產(chǎn)的開山之作；從華僑城的運(yùn)作商業(yè)模式，發(fā)展經(jīng)歷，營運(yùn)狀況進(jìn)行深度剖析開始，挖掘他的內(nèi)在成功的基因；再延伸到海南島的國際旅游島的遠(yuǎn)景及現(xiàn)狀，結(jié)合中國土地的特殊屬性，和各地產(chǎn)企業(yè)對旅游地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略思路，理出一條清晰的旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向，揭開旅游地產(chǎn)神秘的面紗，對于今天的地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)有著最為直接借鑒意義，是不可多得的一本旅游地產(chǎn)著作。      

一：前言：打開一個(gè)新世界

傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式走到今天，已經(jīng)進(jìn)入滯脹時(shí)期，一個(gè)時(shí)代的終結(jié)和離去，必然伴隨著新商業(yè)模式的誕生。未來中國房地產(chǎn)發(fā)展的出路在哪里？眾多房地產(chǎn)開發(fā)商不停地追問，希望從中找到新商業(yè)模式的出路。

中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到終點(diǎn)，因?yàn)槠ヅ渲袊�成為先進(jìn)發(fā)達(dá)大國的城市化進(jìn)程和人口遷移巨幕并未完成，而這正是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展宏大的社會歷史背景。只是在過往的歷程當(dāng)中，由于我們并未為中國房地產(chǎn)發(fā)展制定整體的、系統(tǒng)的發(fā)展規(guī)劃，以及實(shí)施了不合時(shí)宜的土地出讓和招拍掛制度，使得中國房地產(chǎn)業(yè)成為龔斷利益和金融機(jī)制的“毒瘤”，發(fā)展到現(xiàn)階段已是百病纏身，雖然仍有光鮮的外表，但未來可持續(xù)發(fā)展道路已是荊棘叢生，不可能重溫往日的平坦與榮光。

昔日扁鵲見蔡恒公，第一句話就是：“君在疾在腠理，不治將恐深”，而蔡恒公不以為然，直至最后無可救藥。對于信奉傳統(tǒng)商業(yè)模式的開發(fā)商，我想說的一句話就是：“不要再迷信過往的成功模式，你應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域里持續(xù)創(chuàng)新，直到駛?cè)胄滤{(lán)海。”

而藍(lán)海何在呢？

商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)無疑是中國房地產(chǎn)今日“分水嶺”后的兩個(gè)重要分支，在這兩個(gè)分支當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)操作比較復(fù)雜，大多數(shù)的開發(fā)商不能掌握尺度，貿(mào)然進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)較大，而且就算成功了一兩個(gè)項(xiàng)目，后面的可復(fù)制性仍然比較差，它不可能是大多數(shù)開發(fā)商的主流戰(zhàn)略選擇。因?yàn)椋�絕大多數(shù)的企業(yè)不可能成為萬達(dá)，因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，好的出路似乎只剩下旅游地產(chǎn)一途。

但旅游地產(chǎn)似乎又有很多毛病，因?yàn)閺暮唵蔚姆矫鎭碇v，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目距離居住地太遠(yuǎn)，不方便經(jīng)常居住，而且中國人太繁忙且大多數(shù)人經(jīng)濟(jì)能力有限，旅游的認(rèn)同度與火熱度與歐美又不可同日而語，再加上與旅游地產(chǎn)相匹配的“分時(shí)度假”等體系不可能在中國短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)，旅游地產(chǎn)的普及性比較差，這樣就讓旅游地產(chǎn)成為了水中月、鏡中花，可遠(yuǎn)觀而不可近玩，可望而不可及。

那么，旅游地產(chǎn)真的能夠改變中國房地產(chǎn)業(yè)的整體生態(tài)么？

大多數(shù)人不相信。

而我認(rèn)為可以。

因?yàn)椤�—旅游地產(chǎn)，可以改變中國！

我認(rèn)為旅游地產(chǎn)可以改變中國，是因?yàn)樗�的先進(jìn)性，其原因在于：

1） 中國的人口遷移和城市化進(jìn)程仍然將持續(xù)30年，它的一個(gè)人口遷移總體規(guī)律是從中西部地區(qū)移向東南沿海地區(qū)，從小城市移向大城市，從農(nóng)村移向城市。只要中國經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，只要在這個(gè)過程中沒有發(fā)生重大的戰(zhàn)爭或政治事件，這個(gè)趨勢必將沿續(xù)、推進(jìn)，直至完成適應(yīng)中國發(fā)展的人口和經(jīng)濟(jì)格局分布；

2） 中國原來割裂的城市治理格局將會改變，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化將成為主流，行政龔斷將被打破，適應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的社會經(jīng)濟(jì)、社會服務(wù)和公共配套體系將得以重構(gòu)。中國珠三角地區(qū)、長三角地區(qū)和環(huán)渤海地將建成世界級的城市群，中西部地區(qū)也將圍繞著中心城市建成城市群，這個(gè)總趨勢最大的特點(diǎn)就是將中國城市由點(diǎn)變?yōu)槊妫�一個(gè)全新的中國城市網(wǎng)絡(luò)和架構(gòu)正在形成；

3） 大中型城市的房價(jià)已經(jīng)不可能下降，高房價(jià)牽連著巨大的、盤根錯(cuò)節(jié)的利益體，它的根本癥結(jié)在于土地出讓制度。如果不對土地出讓制度進(jìn)行根本性變革，則大中型城市的房價(jià)不可能從本質(zhì)上下降。然而，一旦牽連到土地出讓制度的變革，不可能依靠政府來完成，因?yàn)闅v史經(jīng)驗(yàn)說明牽涉到土地利益的變革后面都帶著一個(gè)“兄弟”，這個(gè)“兄弟”就是“土地革命”，政府出于穩(wěn)定的需要，不可能主動去推動或?qū)嵤┻@樣一場革命。這樣，就造成了一方面城市房價(jià)居高不下，另一方面由于城市化的推進(jìn)住房的剛性需求不斷產(chǎn)生，我們新的購房人群只能住得更遠(yuǎn)，概而言之，就是由中心城市居住進(jìn)入更遠(yuǎn)的城市群居住時(shí)代；

4） 當(dāng)代中國社會缺乏投資工具，而城市中產(chǎn)階層又在不斷產(chǎn)生、人數(shù)在增加，在大多數(shù)中產(chǎn)階層的心中，房地產(chǎn)是一種穩(wěn)定的、具有良好回報(bào)的投資工具。然而，在大中型城市的房地產(chǎn)投資已經(jīng)漸漸失去了吸引力，原因在于房價(jià)太高，投資屬性下降。但與此同時(shí)，伴隨著經(jīng)濟(jì)高速增長的長期通貨膨脹又在不斷侵蝕著人們的財(cái)富，在財(cái)富不斷縮水的前提下城市居民希望實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)投資，在這樣一種現(xiàn)實(shí)利益推動下，具有低價(jià)位、高增值前景的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成為一種可以信賴的投資渠道；

5） 老年化時(shí)代的到來同時(shí)又是當(dāng)代中國旅游地產(chǎn)的又一推動力，中國人口紅利期即將結(jié)束，大中型城市已經(jīng)開始步入老年化社會，而且在未來20年內(nèi)中國人口老年化率將達(dá)到30%左右的峰值。但是，服務(wù)于老年化社會的中國老年人居住宅體系并未建立、完善，具有便利的生活條件和良好的自然條件的旅游地產(chǎn)將成為一部分老年人的居住選擇。中國老年化時(shí)代的到來為中國旅游地產(chǎn)的發(fā)展注入了新的活力；

基于以上五點(diǎn)，我認(rèn)為——旅游地產(chǎn)，可以改變中國！

我所理解的旅游地產(chǎn)事實(shí)上與傳統(tǒng)意義上的旅游地產(chǎn)并不一致，按照西方的觀點(diǎn)，真正的旅游地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)韧�于澳洲大堡礁的房產(chǎn)、美國夏威夷的房產(chǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離開中心城市，具有一流的自然景觀條件。目前，這一類型的旅游地產(chǎn)在中國已經(jīng)開始批量出現(xiàn)，如海南國際旅游島眾多的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如萬達(dá)集團(tuán)牽頭建設(shè)的長白山旅游度假項(xiàng)目，如龍湖地產(chǎn)的撫仙湖項(xiàng)目等，但是，由于中國人的生活素質(zhì)和旅游業(yè)發(fā)達(dá)程度目前遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與歐美發(fā)達(dá)國家相比，大多數(shù)人不具有這樣的居住和投資需要，我認(rèn)為這樣的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目只是中國旅游地產(chǎn)的分支，而不可能是主流。

我認(rèn)為中國下一階段房地產(chǎn)發(fā)展的主流是旅游地產(chǎn)，而旅游地產(chǎn)發(fā)展的主要枝干是城市群房產(chǎn)。這一解釋有些類似于社會主義初級階段的定義，社會主義發(fā)展的終極目標(biāo)是共產(chǎn)主義，但是發(fā)展的早期是社會主義初級階段，它允許一部分人先富起來。我認(rèn)為，中國旅游地產(chǎn)發(fā)展的高級階段是資源性房產(chǎn)，旅游地產(chǎn)發(fā)展的初級階段是城市群房產(chǎn)，它是另一種形式的“農(nóng)村包圍城市”和“以面圍點(diǎn)”的新時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。

而這，就是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的藍(lán)海。

每一輪新的變化，都帶來一輪新的行業(yè)洗牌，而新的商業(yè)模式也在自然孕育的過程之中。遙想中國房地產(chǎn)業(yè)過往歷史，其標(biāo)志性事件分別有：王志綱策劃順德碧桂園事件、奧林匹克花園主題地產(chǎn)事件、廣州華南板塊大盤時(shí)代事件、星河灣打造品質(zhì)地產(chǎn)事件、北京SOHO現(xiàn)代城任潘爭論事件、順馳與萬科領(lǐng)導(dǎo)人海南PK事件、順馳賤賣路勁事件、湯臣一品天價(jià)房事件、萬科銷售額突破1000億元事件、釣魚臺8臺天價(jià)房禁售事件……伴隨著一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)倒下去，一個(gè)個(gè)新的房地產(chǎn)企業(yè)站起來了，中國房地產(chǎn)商業(yè)模式也由此建立，成為一個(gè)巨大的利益綜合體。

然而，面對新時(shí)代的房地產(chǎn)業(yè)，你作好了進(jìn)入旅游地產(chǎn)的準(zhǔn)備了嗎？

新的時(shí)代產(chǎn)生新的機(jī)遇，新的構(gòu)想產(chǎn)生新的商業(yè)模式，為此，我們打造了城地中國，已經(jīng)作好了進(jìn)入中國旅游地產(chǎn)，開創(chuàng)中國旅游地產(chǎn)新商業(yè)模式藍(lán)海的準(zhǔn)備！

在我們剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，正逢中國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的前夜，我們沒有能力也沒有愿景去獲得新的發(fā)展，只能默默學(xué)習(xí)。今天，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于新老交替的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，一個(gè)新的時(shí)代已經(jīng)來臨，而我們新一代的房地產(chǎn)人，也有能力和機(jī)遇去承擔(dān)更大的時(shí)代使命。對于城地中國的愿景，我希望是——打開一個(gè)新世界。

希望更多的朋友和我們一起了解中國旅游地產(chǎn)，投身中國旅游地產(chǎn)，做中國房地產(chǎn)新時(shí)代的“弄潮兒”和改革創(chuàng)新者，不拘泥于過往的成功，而是持續(xù)創(chuàng)新。無論是開發(fā)創(chuàng)新，還是服務(wù)創(chuàng)新，都有利于我們事業(yè)的發(fā)展建設(shè)，有利于國家的進(jìn)步和發(fā)展，和我們一起共同創(chuàng)造一個(gè)新的格局，打開一個(gè)新的世界。

以上觀點(diǎn)，與朋友們共勉。

段宏斌

二：《旅游地產(chǎn)改變中國》目錄

第一篇 起題--------旅游地產(chǎn)在中國 

第一章：不得不說的華僑城

第一節(jié)： 深圳有座華僑城

第二節(jié)： 華僑城   主題公園締造者

第三節(jié)： 華僑城主題公園模式走向何方

第四節(jié)： 華僑城主題公園成功的啟示錄

第五節(jié)： 桃子成熟了嗎？ 旅游地產(chǎn)形成的四個(gè)必要條件

第二章： 騰飛的華僑城 

第一節(jié)： 華僑城開始涉足房地產(chǎn)

第二節(jié)： 從旅游、 地產(chǎn)到旅游+地產(chǎn)

第三節(jié)： 大書特書的波托菲諾

第四節(jié)： 旅游地產(chǎn)的分類

第五節(jié)：從主題公園的締造者到旅游綜合的先行者

第三章   成就一個(gè)國家的高度：深圳東部華僑城 

第一節(jié)：東部華僑城是誰 

第二節(jié)：東部華僑城兩座主題公園

第三節(jié)：東部華僑城主題酒店群

第四節(jié)：東部華僑城天麗大夏

第五節(jié)：從華僑城到東部華僑城

第六節(jié)：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

第四章  華僑城的華麗轉(zhuǎn)身

第一節(jié)： 復(fù)制旅游綜合體之華僑城在全國擴(kuò)張

第二節(jié)：旅游地產(chǎn)不等于旅游

第三節(jié)：山紅澗碧紛爛漫 遍地開花的旅游地產(chǎn)

第二篇 承題——度假、休閑與第二居所

第五章  從海南國際旅游島說起

第一節(jié)： 海南想象

第二節(jié)：海南房地產(chǎn)熱潮

第三節(jié)： 海南島各樓盤概述

第六章： 海南島不僅僅是個(gè)島

第一節(jié)： 海南往事

第二節(jié)： 海南印象 

第三節(jié)： 海南房地產(chǎn)發(fā)展第一次熱潮

第七章  國際旅游島：理想和現(xiàn)實(shí)有多遠(yuǎn)？

第一節(jié)：夏威夷是理想目標(biāo)嗎？

第二節(jié)：海南島會成為“中國版夏威夷”嗎？

第三節(jié)：博鰲亞洲論壇給海南島帶來什么？

第四節(jié)：國際旅游島定位解讀

第八章  中國的第二居所

第一節(jié)：一島——海南明星樓盤

第二節(jié)：巨頭云集海南旅游地產(chǎn)

第三節(jié)：從海南島到長白山、普陀山、武夷山、西雙版納

第四節(jié)：龍湖地產(chǎn)——一山、一湖、一島

第九章：旅游與旅游地產(chǎn)

第一節(jié)：國際概念的旅游地產(chǎn)是什么？

第二節(jié)：游地產(chǎn)與分時(shí)度假

第三節(jié)：中國人的房地產(chǎn)情結(jié)

第四節(jié)：中國旅游地產(chǎn)“是什么”？

第三篇：轉(zhuǎn)篇 土地與企業(yè)向旅游地產(chǎn)的演變

第十章   圈地：從城市到農(nóng)村

第一節(jié)：碧桂園·十里銀灘來了

第二節(jié)：為什么是碧桂園·十里銀灘？

第三節(jié)：平民化的圈地造城者

第十一章 山東不平靜

中國大陸最美海岸線——青島、威海、煙臺！

第二節(jié)：山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃

第三節(jié)：山東旅游地產(chǎn)發(fā)源地——威海乳山

第四節(jié)：山東旅游地產(chǎn)升級在威海文登、榮城

第五節(jié)：在煙臺-當(dāng)南山集團(tuán)與旅游地產(chǎn)相遇

第六節(jié)：旅游地產(chǎn)借力藍(lán)色經(jīng)濟(jì)

第十二章 國家戰(zhàn)略與人口遷移

第一節(jié)：國家戰(zhàn)略反思

第二節(jié)：再論東北振興、中西部大開發(fā)與中部崛起

第三節(jié)：東西部差距癥結(jié)何在？

第四節(jié)：旅游地產(chǎn)與國家戰(zhàn)略

第四篇 合篇——中國房地產(chǎn)的城市群時(shí)代來了

第十三章  2010年的那一場雪

第一節(jié)：史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺

第二節(jié)：從2000年開始的房地產(chǎn)調(diào)控

第三節(jié)：中國式房地產(chǎn)調(diào)控怪圈

第十四章  復(fù)雜的中國、多變的中國

第一節(jié)：中國即將進(jìn)入老齡化時(shí)代

第二節(jié)：中國城市中產(chǎn)階級已經(jīng)崛起

第三節(jié)：未來十年通脹趨勢不可減

第四節(jié)：城市房價(jià)的“鋼鐵泡沫”

第十五章  城市群時(shí)代來臨

第一節(jié) ：攤大餅”攤出的城市病

第二節(jié)：東京、大阪城市群啟示錄

第三節(jié)：中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化：從單體大城市進(jìn)入城市群時(shí)代

第十六章  新生代房地產(chǎn)革命

第一節(jié)：社會已發(fā)生悄然改變

第二節(jié)：交通已發(fā)生革命性顛覆

第三節(jié)：交通對房地產(chǎn)的影響

第四節(jié)：城市群房地產(chǎn)來了！

第五節(jié)：城地·中國打開一個(gè)新世界

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