目錄

第一篇  前期項目分析與預(yù)判
操作步驟01  市場調(diào)研 四重思考下的情報搜集與論證
思考一：商業(yè)地產(chǎn)為什么要做市場調(diào)研？
思考二：商業(yè)地產(chǎn)如何調(diào)研？
思考三：商業(yè)地產(chǎn)該調(diào)研些什么？
思考四：如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研？
操作步驟02  商圈劃分與評估 項目選址的最優(yōu)工具
解密一：三個層次的商圈劃分
解密二：影響商圈大小的七大因素揭秘
解密三：商圈調(diào)研的兩重價值組合
解密四：剖析商圈的形成與發(fā)展規(guī)律
解密五：三大手段科學(xué)分析商圈
解密六：六大步驟對商圈進(jìn)行合理評估
解密七：六種核心方法確定商圈規(guī)模
解密八：四大步驟準(zhǔn)確預(yù)測商圈投資回報率
解密九：縱覽全國十三大商圈
操作步驟03  拿地與選址 成功起航的法則
法則一：拿地選址的六大重要意義
法則二：科學(xué)拿地
法則三：拿地選址的五項考慮因素
法則四：拿地選址的六項策略
法則五：拿地選址要“引鳳筑巢”而不是“筑巢引鳳”
法則六：知名企業(yè)和典型業(yè)態(tài)的選址揭秘
第二篇  商業(yè)地產(chǎn)前期定位與策劃
操作步驟01  項目定位總論 戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行推演
厘清一：商業(yè)地產(chǎn)定位分析
厘清二：商業(yè)地產(chǎn)定位的本質(zhì)
厘清三：商業(yè)地產(chǎn)定位的十大功能性質(zhì)
操作步驟02  市場定位 發(fā)現(xiàn)機(jī)會市場，鎖定客戶目標(biāo)
探討一：市場定位的本質(zhì)
探討二：市場定位的“五步到位法”
探討三：市場定位明確才能奠定最直接的競爭優(yōu)勢
探討四：客戶群定位――首先要鎖定3公里以內(nèi)核心消費人群
探討五：功能定位――確定建筑的用途和價值點
操作步驟03  規(guī)模定位最大化衡量商業(yè)項目的體量
知曉一：規(guī)模定位的一般計算公式
知曉二：購物中心和商場規(guī)模的一般經(jīng)驗
知曉三：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模定位的四步操作流程
知曉四：商業(yè)規(guī)模的三種常規(guī)計算方法
操作步驟04  價格定位 用好價格工具這一利器
一、價格定位的雙層含義
二、價格定位的三種方法
主題案例01  天津灣社區(qū)商業(yè)租金定位的流程解析
操作步驟05  自身定位 自我特色的表達(dá)與強(qiáng)化
手段一：形象定位
手段二：經(jīng)營定位
手段三：主題定位
主題案例02  廣州東方寶泰購物廣場――“非MALL”主題定位策略
手段四：百貨店自我定位
手段五：購物中心的自我定位
操作步驟06  初步業(yè)態(tài)定位 確定功能分區(qū)和業(yè)態(tài)最優(yōu)組合
了解一：業(yè)態(tài)概念及分類
了解二：零.售業(yè)態(tài)的四種形式
了解三：餐飲業(yè)態(tài)
了解四：服務(wù)業(yè)態(tài)
了解五：文體娛樂休閑業(yè)態(tài)
了解六：業(yè)種
了解七：初步業(yè)態(tài)定位
第三篇  商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合定位
環(huán)節(jié)01  商業(yè)規(guī)劃 承上啟下商業(yè)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點
一、現(xiàn)狀：商業(yè)規(guī)劃導(dǎo)致商業(yè)怪胎誕生的內(nèi)因
二、依據(jù)：商業(yè)規(guī)劃的三個重要依據(jù)
三、主張：商業(yè)規(guī)劃的7條核心主張
四、構(gòu)成：商業(yè)規(guī)劃的核心構(gòu)成
環(huán)節(jié)02  業(yè)態(tài)組合定位及面積配比規(guī)劃 最大化、穩(wěn)定化業(yè)態(tài)配比策略
操作手法一：基于市場定位來進(jìn)行業(yè)態(tài)組合
操作手法二：業(yè)態(tài)組合定位
操作手法三：不同業(yè)態(tài)組合的功能配比
操作手法四：不同業(yè)態(tài)組合的面積配比
操作手法五：不同建筑形態(tài)的業(yè)態(tài)組合配比
環(huán)節(jié)03  大型購物中心業(yè)態(tài)組合定位及面積配比規(guī)劃 超大商業(yè)項目的經(jīng)驗與教訓(xùn)
一、功能配比――一站式、多功能、休閑性
二、業(yè)態(tài)規(guī)劃――主動引導(dǎo)人流消費
三、零.售、餐飲、娛樂三大業(yè)態(tài)面積配比――5：3：2黃金比例
四、大型購物中心業(yè)態(tài)配比的四大技巧
主題案例03  結(jié)合租售分析萬達(dá)廣場某項目的商業(yè)業(yè)態(tài)配比的全程實操
環(huán)節(jié)04  主力店組合及面積規(guī)劃 具有品牌示范效應(yīng)的核心店規(guī)劃
一、主力店業(yè)態(tài)定位、類型及作用
二、主力店的面積占比
三、主力與非主力業(yè)態(tài)組合定位的常用手法
四、主力店及次主力店的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
五、天河城的啟示――主力店帶動品牌店
環(huán)節(jié)05  商業(yè)地產(chǎn)平面布局規(guī)劃 平面上最大化利益的搭積木策略
一、品類布局
二、平面布局
三、品牌規(guī)劃與品牌落位
環(huán)節(jié)06  店鋪、專柜分割規(guī)劃 靈活空間組織，有利后續(xù)運營
一、鋪位分割的基本原則及劃分順序
二、鋪位劃分的三個前提
三、平面布局設(shè)計
第四篇  總體規(guī)劃與空間營造
板塊01  策劃先行 規(guī)劃與策劃要高度結(jié)合
特殊：規(guī)劃設(shè)計是中國的特殊國情
背景：先策劃后規(guī)劃設(shè)計的背景
問題：目前商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計存在的五大問題
手法：先策劃后規(guī)劃設(shè)計的操作手法
板塊02  商業(yè)建筑總體布局 功能分區(qū)與建筑形態(tài)勾勒
解碼1：商業(yè)建筑總體布局的五大原則
解碼2：商業(yè)建筑總體布局的五大步驟
解碼3：場地交通布局的優(yōu)化與關(guān)鍵點
解碼4：總體規(guī)劃構(gòu)成形式及布局
解碼5：天河城整體規(guī)劃的三點教訓(xùn)
板塊03  商業(yè)核心載體空間的設(shè)計準(zhǔn)則 內(nèi)部空間營造
營造手段一：明確內(nèi)部布局的常見指標(biāo)限定
營造手段二：商店或商鋪布局及設(shè)計要求
營造手段三：從內(nèi)部公共空間構(gòu)成要素入手
營造手段四：空間設(shè)計要創(chuàng)新、新潮
板塊04  個性外觀確立與商業(yè)氛圍的營造 內(nèi)外部形象設(shè)計
一、內(nèi)外部形象設(shè)計總論
二、外部空間的設(shè)計
三、立面設(shè)計
四、景觀規(guī)劃與設(shè)計
五、營造商業(yè)氛圍的十大手法
板塊05  核心聚集空間的確定 中庭的設(shè)計策略
核心內(nèi)容一：中庭的五大作用
核心內(nèi)容二：中庭的三種空間形態(tài)
核心內(nèi)容三：中庭空間設(shè)計的六個要點
核心內(nèi)容四：中庭是否必須存在？
核心內(nèi)容五：中庭是否必須從首層開始？
核心內(nèi)容六：焦點中庭是否必須設(shè)在主入口處？
核心內(nèi)容七：中庭的數(shù)量設(shè)置多少合適
板塊06  核心租戶規(guī)劃解決方案 主力店的設(shè)計策略
解決方案一：主力店的三種布局模式
解決方案二：招商先行，主力店跟進(jìn)
解決方案三：合理確定主力店規(guī)劃的“四要素”
第五篇  交通動線規(guī)劃
章節(jié)01  外部人流交通動線規(guī)劃  引導(dǎo)和指揮人流的無形的手
核心內(nèi)容一：動線概念及動線的作用
核心內(nèi)容二：外部人流動線系統(tǒng)的組成
核心內(nèi)容三：如何將外部客流導(dǎo)入設(shè)施內(nèi)部
核心內(nèi)容四：外部交通環(huán)境的診斷與解套
章節(jié)02  內(nèi)部人流交通動線規(guī)劃最優(yōu)化人流走向
思考一：內(nèi)部動線組成及功能
思考二：如何設(shè)計出最優(yōu)的水平動線
思考三：如何設(shè)計出最優(yōu)的垂直動線
思考四：如伺解決狹長空間客流小循環(huán)困境
思考五：如何將人流引入高層的處理策略
思考六：如何通過建筑設(shè)計引導(dǎo)人流上行
第六篇  建筑設(shè)計與施工執(zhí)行
章節(jié)01  商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計  矛盾中妥協(xié)的建筑執(zhí)行策略
一、建筑設(shè)計要專業(yè)化
二、合理配置功能設(shè)施、空間和面積
三、商業(yè)建筑設(shè)計的基本規(guī)范
四、建筑設(shè)計的硬件指標(biāo)―一所有建筑設(shè)計師需要遵守的規(guī)則
五、銀河SOHO建筑設(shè)計案例鑒賞
章節(jié)02  配套設(shè)施規(guī)劃  不可或缺的元素
關(guān)鍵元素一：消防系統(tǒng)規(guī)劃
關(guān)鍵元素二：照明系統(tǒng)規(guī)劃
主題案例04：常規(guī)商業(yè)建筑消防設(shè)計案例分析――華麗家族復(fù)興天地中心
關(guān)鍵元素三：停車場規(guī)劃
關(guān)鍵元素四：卸貨區(qū)規(guī)劃
關(guān)鍵元素五：裝修設(shè)計
章節(jié)03  商業(yè)地產(chǎn)工程建設(shè)程序  策劃與施工執(zhí)行的過程體驗
環(huán)節(jié)一：內(nèi)部立項研討
環(huán)節(jié)二：項目前期籌備程序
環(huán)節(jié)三：項目建設(shè)實施程序
環(huán)節(jié)四：工程跟進(jìn)
環(huán)節(jié)五：項目竣工驗收程序
環(huán)節(jié)六：開發(fā)過程中的執(zhí)照辦理
第七篇  標(biāo)桿項目
案例01  廣州正佳廣場亞洲體驗之都設(shè)計策略解析
一、項目概述――亞洲第一購物中心檔案
二、項目定位一亞洲體驗之都
三、正佳廣場商業(yè)規(guī)劃――八大功能組合，以休閑娛樂為主導(dǎo)
四、規(guī)劃與建筑設(shè)計――十五大亮點設(shè)計，有如一個商業(yè)建筑的展覽館
五、反思――正佳廣場規(guī)劃關(guān)鍵亮點分析
案例02  SOLANA  藍(lán)色港灣國際商區(qū)規(guī)劃設(shè)計總鑒
一、項目背景――無法比擬的五項優(yōu)勢匯集
二、建筑規(guī)劃與設(shè)計――意大利風(fēng)格的開放式商業(yè)形態(tài)
三、業(yè)態(tài)規(guī)劃與構(gòu)成――多業(yè)態(tài)、新體驗的購物樂園
四、硬件配套：硬件體現(xiàn)其“出生高貴”
五、主力店的規(guī)劃設(shè)計策略――7家大型主力店聯(lián)營
六、商業(yè)運作與運營模式――以營銷帶動，自己獨立運營
案例03  深圳華潤萬象城  商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合解密
一、萬象城簡介
二、萬象城的市場調(diào)研策略
三、萬象城的市場定位策略
四、萬象城的選址策略
五、萬象城的規(guī)劃設(shè)計策略
六、萬象城的業(yè)態(tài)規(guī)劃策略
七、萬象城的招商推廣策略
八、萬象城的經(jīng)營推廣策略
九、萬象城運營管理策略一只租不售