“購物中心餐飲招商分析”分上、下兩期連續推送。今日內容要點：技術要求、品質要求(篩選標準)、招商執行。明日預告：招商流程、招商實戰經驗分析。

　　一、技術要求

　　1、品類組合和菜系組合

　　占比、區域劃分、左右搭配、選品牌、定位置;

　　一店一味、一店一色、以大代小。

　　2、平衡問題

　　豐富度、成熟度、新鮮度;

　　按照市場需求、內外結合。

　　3、時段的組合

　　正餐——以中餐和晚上為主;

　　快餐、簡餐 ——以中午為主;

　　特色小吃——時間比較靈活。

　　舉例1：餐飲布局<分散放置>——頂層是正餐，中間垂直分布是休閑餐，底層做快

　　餐美食廣場。

　　舉例2：餐飲布局<集中放置>——有項目把餐飲布局到一個區域，都會出現某些樓

　　層在某些時段幾乎全是黑的 。

　　4、客單價組合

　　按照品類做價格分區、做引導、不導致同一個客單價出現了傷亡的現象。

　　5、面積組合

　　不同的菜系、不同的品類給出不同的面積。

　　6、關于租金

　　平衡租金收益;合理取與舍。

　　7、工程條件

　　面積需求、商圈要求、樓層、樓板承重、供電、給排水、燃氣、空調、消防系統、排煙系統、隔油池、化糞池。

　　8、找對人

　　餐飲客戶談判最好是直接找對方的決策者(BOSS)

　　二、品質要求(篩選標準)

　　1、餐飲品牌庫
　　

　　2、餐廳篩選標準

　　1)餐飲平效

　　2)經營理念

　　3)管理團隊

　　4)核心產品

　　5)裝修品質

　　6)開店速度

　　7)消費者接受度

　　三、招商執行

　　1、什么是商業招商

　　1)商業招商：實現最大化商業價值的過程。

　　2)招商人員是什么?

　　a、 招商人員就是：“品牌買手”

　　b、將適合的品牌放在最適合他展現的位置上

　　c、是冠軍的招商人員

　　3)激情的作用：

　　激情——發現——領悟——探索——創新

　　總結：

　　任何的商業項目都要創新，商業的個性是無法復制的!

　　項目的最高境界：具有性格、個性、靈魂才有吸引力;靈魂是無法復制的，可復制的是商業操作的模式!
　　

　　2、項目分析

　　項目立地條件分析(區域位置價值)

　　項目產品條件分析(結構、硬件設施、軟件配套等)

　　項目商業類型分析(Shopping Mall，社區商業，商務配套等)

　　集團對商業的期望

　　項目商業定位，分析適合的業態、確定目標商戶

　　租賃條件 —— 商務條款，如：租金、租期、裝修期、交房標準

　　分析成交指數(商戶需求度、分析客戶的心理價位、市場客觀競爭情況等)

　　3、餐飲分類

　　1)餐飲的常見分類方式

　　業態分類 - 正餐、簡餐、快餐、休閑、外賣

　　菜系分類 - 中菜、西餐、東南亞、快餐、混合型、素菜

　　檔次分類 - 人均消費、經營歷史、營業方案

　　客群分類 - 消費模式、性別、年齡、國籍

　　特性分類 - 體驗性、主題性、附加功能性、會員制

　　2)餐飲按業態細分及在商業中的作用
　　

　　3)各類餐飲業態特征
　　

　　4)餐飲品牌的落位原則

　　如上所述，業態細分是餐飲落位首要考慮的因素，此外，落位涉及到的另一重要元素是對可用于餐飲位置的歸類，正如上表中我們將各類客戶的位置需求歸為A、B、C類一樣。
　　

　　四、時間把控

　　1、圖紙解讀——風、火、水、電等各項工程技術條件;現場交底;可行的品牌落位方案。

　　2、時間節點把控
　　

　　3、大餐飲時間把控
　　

　　4、普通餐飲時間把控
　　
　　（來源：商業地產學院）