開盤破發(fā) 王健林無緣大陸首富

　　根據(jù)新浪財經(jīng)23日消息，萬達商業(yè)在港股上市的首日早盤平開后下挫跌破發(fā)行價，一度大跌近9%，尾盤跌幅收窄，收跌2.6%，報46.75港元，成交35.88億港元。上市首日，萬達商業(yè)地產(chǎn)最終收于46.4港元，認購新股的投資者浮虧4.3%(認購成本為48.48港元)。

　　按此前胡潤的測算，若萬達商業(yè)股價漲30%，王健林才超過馬云成為內(nèi)陸首富。按萬達商業(yè)股價表現(xiàn)，王健林沒能超越馬云成為首富。

　　針對王健林與”首富“失之交臂一事，業(yè)界一致認為重點落在了業(yè)務難以轉(zhuǎn)型這一核心問題上，借此我們回顧下萬達此次上市的整個事件，來看看業(yè)內(nèi)的分析。

　　在此之前，先來看看大家對于萬達最終選擇港交所上市的一些看法。諸多港股分析人士認為，港交所是萬達最現(xiàn)實的一種選擇。

　　“萬達集團現(xiàn)金流滾資產(chǎn)的現(xiàn)金流平衡模式與自有品牌主力店的招商模式支持了萬達的高速發(fā)展，卻形成了萬達地產(chǎn)與各自營業(yè)態(tài)之間的左右手互搏。”柏文喜指出，萬達集團之前分拆出萬達商業(yè)地產(chǎn)和萬達院線在A股申請同時上市可能會導致相互間的競爭。

　　盛富資本總裁黃立沖同樣表示，相比于A股與海外市場，H股對萬達是現(xiàn)實的選擇。“萬達目前主要還是依靠銷售周轉(zhuǎn)，利潤主要來源于物業(yè)價格重估，真正的現(xiàn)金回報并不多，這樣的模式是一種對資金渴求的商業(yè)模式。”黃立沖表示，因此萬達需要通過上市融資來進一步補充現(xiàn)金流。

　　對于最終選擇在H股而非海外上市，柏文喜對記者表示，受制于中美法律和文化差異，中國房地產(chǎn)企業(yè)一直都難以在美國上市，即使上市估值也較低，“這也就是中國地產(chǎn)行業(yè)只有代理行、廣告商在美國上市而鮮有開發(fā)商上市的原因。迄今為止在美國上市的中國開發(fā)商只有鑫苑(中國)，但以其規(guī)模而言，無論在開發(fā)業(yè)務方面還是在資本市場上，都沒有任何影響力。”

　　引入O2O 上市前夜萬達抓緊講故事

　　根據(jù)萬達商業(yè)地產(chǎn)的招股說明書顯示，萬達將公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務總共三大板塊全部納入上市公司，分別包括長期投資的物業(yè)開發(fā)租賃，開發(fā)和銷售物業(yè)以及開發(fā)和酒店經(jīng)營。而這三大板塊恰好是目前萬達集團盈利能力、收入水平最高的三大板塊。在此前披露的數(shù)據(jù)中，2013年萬達集團1866.4億元的總收入中， 商業(yè)地產(chǎn)公司收入為1456.2億元，商管公司的租金收入為85.6億元，酒店管理公司收入為36.3億元。未來萬達商業(yè)地產(chǎn)上市公司占萬達整體業(yè)績貢獻 比例將達到80%左右。

　　在萬達9月遞交招股書到掛牌上市3個多月的時間里，萬達有兩個大的動作值得關注：一是在12月8日啟動全球路演的前夜，萬達更新了招股說明書版本，將入股“騰百萬”成立的電子商務合營企業(yè)，藉此引入電商概念。此外，新版招股說明書中還剝離了原先納入的部分新開發(fā)旅游項目。

　　二是在距計劃中的萬達商業(yè)地產(chǎn)掛牌上市時間還有3天的時候，王健林進行了最后一次IPO“路演”——不在香港的四季酒店，而是在武漢的萬達嘉華酒店。萬達在此打造的電影樂園與漢秀站場，被其視為萬達文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的“重頭戲”。

　　據(jù)其透露，兩個項目的總投資達到了70億元人民幣，預期年收入會達到20億元。王健林表示，萬達全新轉(zhuǎn)型的四個方向是：文化、旅游、金融、電子商務，萬達在謀求第四次轉(zhuǎn)型——萬達國際化。王健林直言，萬達的海外投資，最感興趣的是娛樂、旅游和傳媒，而不是傳統(tǒng)的主業(yè)房地產(chǎn)和酒店等，未來的項目也都會圍繞這些展開。

　　互聯(lián)網(wǎng)時代 萬達面臨的三大問題

　　預期是美好的，但對于萬達而言，要想使得公司可持續(xù)健康發(fā)展，還有至少三大問題需要解決：

　　先招商再投資的“訂單模式”面臨挑戰(zhàn)

　　萬達一直就是站在中國地產(chǎn)行業(yè)風口上成長起來的企業(yè)。它以高執(zhí)行力，使萬達快速擴張，在很短時間內(nèi)崛起為中國最大、全球第二大商業(yè)地產(chǎn)商，它的“低地價、快速周轉(zhuǎn)、以售養(yǎng)租”的模式被許多房地產(chǎn)企業(yè)效仿。

　　在招股書中，萬達對外披露了其拿地成本。2011~2013年，萬達商業(yè)地產(chǎn)的平均土地成本分別只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米，今年上半年降至1012元。根據(jù)蘭德咨詢的研究顯示，萬達近三年的土地成本僅占其平均售價的9.18%。

　　大約1000多元一平米的拿地成本只是一個平均數(shù)，有一些三四線城市的拿地成本可能只有500多塊一平米。萬達一般是不會競爭性拿地的，地方政府卻愿意低價給他們地——一是低價給萬達100畝地，周邊1000多畝地的地價都會被帶起來，二是萬達的執(zhí)行力在業(yè)界是無人可比的，一個項目從立項規(guī)劃到建成只需要18個月。

　　以較低的價格從政府手里拿地，然后用最快的速度竣工，拉動區(qū)域價值回報政府的萬達模式，使得許多地方政府能在最短時間內(nèi)見到成效，自然很受地方政府歡迎。

　　用最少的啟動資金，最快的建設速度，以銷售公寓或商鋪模式快速回籠資金，萬達實現(xiàn)了商業(yè)版圖迅速擴張。 然而，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入下半場，中國住宅市場再也回不到以前的黃金歲月，靠賣房子維持現(xiàn)金流的模式出現(xiàn)了問題。

　　萬達也仍然無法擺脫房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的困境，2012年、2013年與2014上半年，公司物業(yè)銷售的毛利率分別為50.6%、40.9%和39.1%，呈現(xiàn)逐步下降的趨勢。這意味著資金周轉(zhuǎn)放慢，給公司現(xiàn)金流帶來壓力。另外，在招股書中，萬達首次披露的所獲政府財政補貼的情況，從2011年到今年上半年的3年半時間中，萬達確認為收入的政府財政補貼共計78.19億元。但現(xiàn)在的地方政府財政吃緊，自顧不暇，萬達必須全部依靠自身解決將來的發(fā)展問題。

　　一直以來，先招商再投資的“訂單模式”是萬達的殺手锏，萬達商業(yè)項目開業(yè)一直保持100%出租率，但這并不穩(wěn)定。從上市資料可見，那些開業(yè)滿租的項目很快出現(xiàn)客戶流失，出租率下降。

　　值得注意的是，中國大量的購物中心在建，在電商沖擊下，許多購物中心已陷入招商困境。萬達廣場的項目不只是位于一線城市的成熟商圈。“哪里有萬達，哪里就是市中心”。萬達之前在做的，一直就是造城。那些位于二線城市尤其是三四線城市的項目面臨的壓力將更大。

　　在已完工的萬達廣場中，截至今年6月30日數(shù)據(jù)，余姚萬達廣場出租率已經(jīng)降至80%，太倉萬達廣場出租率降至84%，淮安萬達廣場出租率降至87%，廈門集美萬達廣場和濟南魏家莊萬達廣場出租率降為89%。武漢中央文化區(qū)楚河漢街更糟糕，2011年出租率僅71%，此后一直在80%左右徘徊。

　　再看那些賣出去的商鋪，根據(jù)公開資料，廣州、濟南、沈陽、武漢、山東等地的萬達廣場及室外步行街開盤銷售火爆，后期人氣不振，經(jīng)營冷清。所以，雖然上市，但對于萬達而言，如何保持公司可持續(xù)發(fā)展，交出漂亮的報表不能不說是一個壓力。

　　如何充分發(fā)揮偌大規(guī)模物業(yè)的效用?

　　資本市場上，投資者看中的潛力股，其實與規(guī)模關系不大，他們更關注的是成長性和可持續(xù)。

　　萬達目前自持物業(yè)面積達到1470萬平方米，如何充分發(fā)揮偌大規(guī)模物業(yè)的效用，是投資者最關心的問題之一。

　　萬達顯然意識到這一點，并已經(jīng)開始有所行動——在物業(yè)租賃和管理上下功夫。從招股書顯示的，2011~2013年，萬達商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)租賃及管理營業(yè)收入分別為37.69億元、58.43億元和84.83億元。今年上半年，該收入升至51.77億元，同比增幅達到35.5%，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢。

　　這些都給投資者一個信號：萬達不僅僅只會蓋房子賣房子，在物業(yè)租賃和管理運營方面還存在更多的潛力，這些逐年遞增的數(shù)字就是證明。然而，以上這些，并沒有從根本上改變“以售養(yǎng)租”的模式。

　　再來看看萬達的眾多商業(yè)項目運營到底如何?招股書顯示，萬達的購物中心出租率一直保持在較高水平，2011、2012、2013年均超過99%，2014年上半年為97.8%。近年來萬達的租金水平也呈穩(wěn)定上升趨勢，每平方米每月的租金從57元漲到目前的75元，相當于每天2.5元。

　　從數(shù)據(jù)看上，萬達的出租率不低，但問題在于萬達把32%的可租面積租給了關聯(lián)企業(yè)，招股書披露的前十大租戶中，排第一的是萬達百貨，占租金收入的14.5%，其次是萬達電影院線，占3.0%，第三為一家國際連鎖超市運營商，租金貢獻占1.8%。而萬達院線也剛剛在A股上市。

　　這樣就產(chǎn)生一個問題：對于萬達來說，租金收高了，則萬達院線和萬達百貨的業(yè)績不好看，收低了又影響萬達商業(yè)地產(chǎn)的收益，難以擺平。

　　就像一臺販賣新城美好未來的機器，萬達高速運轉(zhuǎn)，對資金的需求自然強烈。然而，萬達的絕大多數(shù)購物中心還處于育商期，而一個購物中心沒有3年以上的時間，賺錢是不太現(xiàn)實的。在業(yè)內(nèi)看來，萬達所擅長的是開發(fā)而非經(jīng)營。而且，商業(yè)地產(chǎn)的后期運營管理和前期開發(fā)根本就是兩回事。商業(yè)物業(yè)往往需要較長的養(yǎng)商期才能達到較高運營水平。尤其是開發(fā)型企業(yè)不擅長對商辦物業(yè)的運營，其租金回報率長期維系在5%以下水平。

　　萬達怎么玩轉(zhuǎn)O2O?

　　在萬達上市所講的故事中，O2O無疑是最為時髦的故事。

　　事實上，萬達轉(zhuǎn)型不是現(xiàn)在才開始，在多年前，萬達廣場就提出了提袋消費要降到50%以下，而新一代的萬達茂里面有80%是娛樂和餐飲的項目。這個比例越大，受到的沖擊越小。萬達做的，是自己開發(fā)O2O電子商務模式，線上線下融合的商務，買增值服務。比如在萬達樂園里面的游玩項目，排隊最長時間可能達到3個小時，有的顧客會很煩燥，如何解決這個問題?電子商務公司做的其中有一個項目就是排隊系統(tǒng)，比如說顧客下單了，就可以在家里知道是第幾號，什么時間可以去，直接玩，減少排隊的時間。

　　萬達電商所在的O2O領域，市場前景不容置疑。據(jù)公開資料顯示，預計到2020年，中國的零售總額即將達到50萬億，通過電子商務完成的可能大概能占到36%~40%，也就是20萬億元將來自電子商務。隨著萬達廣場大數(shù)據(jù)的收集和O2O模式的運作，一旦時機成熟，大數(shù)據(jù)將貫穿用戶在衣食住行玩樂的所有消費環(huán)節(jié)，形成中國線上線下相結(jié)合的體量最大的數(shù)據(jù)群。

　　顯然，萬達集團O2O化戰(zhàn)略符合中國房地產(chǎn)業(yè)升級方向，它也是中國互聯(lián)網(wǎng)業(yè)與實體經(jīng)濟持續(xù)融合的方向。

　　假定萬達電商未來一年成功將萬達廣場流量與活躍用戶導入，每個會員年均消費500元，平臺GMV將達500億元。如果未來兩年萬達酒店、旅游、影院等流量導入，萬達電商平臺GMV有望翻番達到1000億元。這一粗略數(shù)據(jù)足以超越阿里、京東之外的中國所有類電商平臺。

　　這不但可以為萬達集團的可持續(xù)發(fā)展提供戰(zhàn)略參考，也可以為萬達進入金融領域等創(chuàng)新型的業(yè)務提供可能。萬達正在拓展金融業(yè)務，如果萬達的金融像阿里小貸那樣，向租賃萬達廣場的商戶提供供應鏈借款，可大大提高其租金議價能力和對優(yōu)秀零售品牌的吸引力。王健林似乎成竹在胸昆明萬達廣場開幕時對媒體透露，萬達集團正在并購一家支付公司。

　　也正是這些美好的前景，給了許多投資者希望。但大數(shù)據(jù)與O2O對于所有企業(yè)而言，都是一個新課題。對于“騰百萬”，要實現(xiàn)線上線下的融合，絕非易事。萬達廣場數(shù)量極多，全面推行融合難度亦很大;要把騰訊、百度、萬達用戶的賬號實現(xiàn)賬戶統(tǒng)一，也不容易。

　　而在每一個轉(zhuǎn)身的時候，只有兩個選擇，要么一飛沖天，要么掉下深淵。許多時候，即使企業(yè)什么也沒做錯，也仍然無法擺脫失敗的結(jié)局，更何況，在這個一日千變的時代，不確定的因素太多。對于萬達而言，上市只是長征路上的第一步，而未來能走多遠多久，才真正值得關注。
　　（來源：i黑馬 作者：瀟棋 tiankun）