魯商置業(yè)三重門

      這是地方國企的典型境遇：一近憂、一愿景和一糾結(jié)。近在眼前的業(yè)績不振，遠(yuǎn)水難解近渴的改制利好，進(jìn)退兩難的市場現(xiàn)況.

雖剛?cè)肭铮�魯商置業(yè)卻感到陣陣寒意。翻開魯商置業(yè)（600223.SH）歷年報(bào)表發(fā)現(xiàn)，魯商置業(yè)正步入其發(fā)展進(jìn)程的艱難期。

被大股東罩住的高負(fù)債率

首先，據(jù)wind數(shù)據(jù)，2013年魯商置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)93%，幾近資不抵債，是A股房地產(chǎn)上市公司中負(fù)債率最高的企業(yè)。如果沒有大股東魯商集團(tuán)近百億的低息貸款，魯商置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表會更加難看。其次，即便有魯商集團(tuán)護(hù)航，魯商置業(yè)的運(yùn)營能力仍不足，存貨周轉(zhuǎn)率低于百強(qiáng)房企平均水平。與此相配應(yīng)的是，該公司董事長平均三年一換，管理層也隨之頻繁更迭。

2013年末房地產(chǎn)上市公司整體的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)74.74%，相比2012年同期提高了1.96%。2013年魯商置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)93%，幾近資不抵債，位居A股房地產(chǎn)上市公司首位。排名第二是負(fù)債率為91%的天津松江，負(fù)債率最低的是廊坊發(fā)展，僅14%。剔除預(yù)收賬款后，魯商置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是90%，是A股房地產(chǎn)上市公司里的第二名，排名首位的是天津松江。

2013 年魯商置業(yè)完成營業(yè)收入 53億元，同比上升 44％，歸屬于上市公司所有者凈利潤 2.6億元，實(shí)現(xiàn)每股收益 0.3元，同比上升 7％。

隨著營收的增加，魯商置業(yè)的負(fù)債也隨著增加。2013年魯商置業(yè)資產(chǎn)總額 273億元，負(fù)債總額 253 億元，資產(chǎn)負(fù)債率為93%，其中流動負(fù)債為226億元。魯商置業(yè)2013年中報(bào)的資產(chǎn)負(fù)債率也在93%左右，也位居房企最高水位。中報(bào)顯示，2013年上半年負(fù)債共233億元，其中221億元為流動負(fù)債。

從2013年年報(bào)來看，流動負(fù)債占到負(fù)債總額近九成。流動負(fù)債中，預(yù)收賬款70億元，其他應(yīng)付款達(dá)到112億元，二者占到負(fù)債總額的七成。預(yù)收賬款主要來自于青島一山一墅和魯商常春藤等15個項(xiàng)目的預(yù)售房款。其他應(yīng)付款大部分來自關(guān)聯(lián)借款，在會計(jì)處理方式行業(yè)規(guī)范里，公司向股東借款，應(yīng)計(jì)入其他應(yīng)付款。從年報(bào)可以看到，2013年魯商置業(yè)自大股東魯商集團(tuán)的借款達(dá)到了78億元，對關(guān)聯(lián)方山東銀座商城股份有限公司的借款2013年達(dá)到14億元，二者都計(jì)入其他應(yīng)付款。

正是憑借大股東魯商集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方為魯商置業(yè)提供的低息貸款，魯商置業(yè)沒有走到資不抵債的地步。如若不然，魯商置業(yè)的負(fù)債率會更高，報(bào)表會更加難看。

魯商集團(tuán)旗下有兩個上市平臺，一個是2008年借殼上市的魯商置業(yè)，主攻住宅地產(chǎn)，魯商集團(tuán)持有后者53%的股份，是第一大股東。另一個是2003年借殼上市的銀座股份，主攻零售商業(yè)。而魯商集團(tuán)第一大主業(yè)是零售業(yè)，收入占營業(yè)收入的八成以上，為山東零售業(yè)龍頭企業(yè)，實(shí)際控制人是山東省國資委。魯商置業(yè)年報(bào)顯示，2013 年 1-9 月，魯商集團(tuán)營業(yè)收入 287.05 億元，凈利潤 4.51 億元(合并報(bào)表未經(jīng)審計(jì))。截至 2013 年 9 月 30 日，魯商集團(tuán)資產(chǎn)總額462.48 億元，所有者權(quán)益總額 100.76 億元(合并報(bào)表未經(jīng)審計(jì))。

年報(bào)顯示，截至2013年末，大股東魯商集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方對魯商置業(yè)的貸款為97億元。魯商集團(tuán)單獨(dú)為魯商置業(yè)提供的貸款達(dá)到78億元。最近三年此類關(guān)聯(lián)貸款只增不減，2012年為72億元，2011年為52億元。2013年年報(bào)顯示，魯商置業(yè)本期向關(guān)聯(lián)方借款43億元，本期需要償還的關(guān)聯(lián)方借款18億元，需要償還關(guān)聯(lián)方的利息是6億元。

由此可以粗略計(jì)算，2013年魯商集團(tuán)及關(guān)聯(lián)方為魯商置業(yè)提供的利率為： 6億元（需要償還關(guān)聯(lián)方的利息）/97億元（大股東魯商集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方對魯商置業(yè)的貸款）=6%。魯商置業(yè)年報(bào)中也稱，關(guān)聯(lián)方向魯商置業(yè)提供的借款按照銀行同期貸款利率計(jì)提利息。據(jù)公開資料顯示，2013年銀行貸款基準(zhǔn)利率在6%左右。

融資利率是6%左右的銀行貸款基準(zhǔn)利率，如此低的融資成本對于一貸難求的房企們來說是可遇而不可求的美事。對比之下，同為地方國企的天地源（600665.SH）則相形見絀，2013年天地源加權(quán)平均融資成本為11.95%，最高項(xiàng)目融資成本高達(dá)14%。

魯商集團(tuán)年年為魯商置業(yè)提供低息貸款的同時，自己的負(fù)債率亦隨之逐年增高。公開資料顯示，魯商集團(tuán)近年來資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)增長，2011年-2013年，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為74.97%、75.92%和81.68%。

2014年3月7日，魯商集團(tuán)在全國銀行間債券市場公開發(fā)行15億元短期融資券。發(fā)行公告顯示，此次債券無擔(dān)保，采用固定利率，期限365天，到期一次性還本付息。募集資金將用于償還金融機(jī)構(gòu)借款及補(bǔ)充公司營運(yùn)資金。

值得關(guān)注的是，近三年來，魯商集團(tuán)已經(jīng)發(fā)行過3期短期融資券、1期中期票據(jù)、3期定向工具和1期企業(yè)債券。截至此次短融發(fā)行前，魯商集團(tuán)存續(xù)期直接債務(wù)融資余額已達(dá)91億元，其中，短期融資券余額23億元，中期票據(jù)31億元，定向工具30億元，企業(yè)債券余額7億元。

在魯商集團(tuán)公布的《2014年度第一期短期融資券募集說明書》中提示了“資產(chǎn)受限風(fēng)險”，稱截至2013年6月30日，魯商集團(tuán)及其下屬子公司共有抵押貸款28.64億元、質(zhì)押貸款10.25億元、抵押聯(lián)合保證貸款13.34億元。魯商集團(tuán)為滿足融資需求將部分在建房產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)存貨等抵押給銀行。截至2013年6月末，用于上述貸款的抵質(zhì)押資產(chǎn)的抵質(zhì)押價值（即抵質(zhì)押時的評估價值）合計(jì)為146.42億元，占魯商集團(tuán)凈資產(chǎn)比例的148.02%。如果該部分資產(chǎn)因?yàn)槿谫Y問題產(chǎn)生糾紛，將對魯商集團(tuán)的正常經(jīng)營造成不利影響。

流動負(fù)債中占比較大的預(yù)售賬款項(xiàng)主要為實(shí)際不需要現(xiàn)金償還的售房款，這說明發(fā)行人短期償債能力尚可。

福無雙至，“禍”不單行。一方面負(fù)債極高，另一方面存貨周轉(zhuǎn)極慢、運(yùn)營效率較低。

2013年年報(bào)顯示，魯商置業(yè)存貨 204億元，而相比魯商置業(yè)273億元的總資產(chǎn)，18億元的凈資產(chǎn)，如此高的存貨實(shí)屬罕見。

根據(jù)2013年全部上市房企存貨周轉(zhuǎn)率排名來看，魯商置業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率為0.2次，而萬科為0.32次。存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時期銷貨成本與平均存貨余額的比率，用于反映存貨的周轉(zhuǎn)速度，即存貨的流動性及存貨資金占用量是否合理。

像萬科這樣的規(guī)模型企業(yè)，去年?duì)I業(yè)收入達(dá)到1354.2億元。這樣的企業(yè)會做好整體規(guī)劃，開發(fā)流程高效管理，從拿地到開工，從開工到銷售均控制在半年以內(nèi)，保證營收增長率維持在20%左右。

可魯商置業(yè)卻是另一番光景。

2013年魯商置業(yè)年報(bào)稱，“存貨主要包括原材料、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、低值易耗品等。”截止2013年末，魯商置業(yè)“開發(fā)成本”為16個項(xiàng)目，“開發(fā)產(chǎn)品”為14個項(xiàng)目。

建成待售商品房在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》中屬于開發(fā)產(chǎn)品，在《企業(yè)會計(jì)制度》屬于庫存商品。開發(fā)產(chǎn)品是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)工程，并合乎設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)已驗(yàn)收合格，可以按照合同規(guī)定的條件已交購買單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)備和代建工程等。

從魯商置業(yè)開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)表中可以看到，14個項(xiàng)目處于待售狀態(tài)，期末余額達(dá)到了144億元，這也是魯商置業(yè)高達(dá)204億元存貨的重要構(gòu)成部分。對于一個凈利潤僅有3億元的中型地產(chǎn)公司來說，魯商置業(yè)的存貨著實(shí)不少。

不僅如此，魯商置業(yè)存貨余額中利息資本化金額為 19億元。與金融街（000402.SZ）相對比，后者的存貨是427億元，利息資本化金額僅有18億元。利息資本化的初衷是對周期比較長的項(xiàng)目，所需貸款利息不計(jì)入損益表，以免對利潤構(gòu)成沖擊，但是固定資產(chǎn)完工后，利息資本化宣告結(jié)束，之后產(chǎn)生的貸款利息費(fèi)用將全額計(jì)入損益表沖減利潤。如此來看，如果利息資本化數(shù)額過高，說明長線作業(yè)，周轉(zhuǎn)太慢。周轉(zhuǎn)不起來，只能將項(xiàng)目貸款利息資本化，而不是周轉(zhuǎn)起來獲得現(xiàn)金。

從這個角度講，如果將魯商置業(yè)利息資本化金額的19億元計(jì)入費(fèi)用，公司的凈利潤將是較大的負(fù)數(shù)。

不僅周轉(zhuǎn)慢，魯商置業(yè)的土地儲備也不似前些年穩(wěn)定。2013 年魯商置業(yè)在土地市場上相對謹(jǐn)慎，沒有出手拿地，所以在“土地儲備”這項(xiàng)也沒有描述。翻開2012年年報(bào)倒是看到了清晰的“土地儲備”，稱“魯商置業(yè)在山東、北京、重慶、遼寧、黑龍江等省市擁有土地儲備800萬平米，開發(fā)項(xiàng)目近30個，年開發(fā)量 400萬平米。”

如果要看魯商置業(yè)2013年的土地儲備，只能從年報(bào)中“房地產(chǎn)土地面積情況”分析，年報(bào)顯示，“魯商置業(yè)開發(fā)項(xiàng)目土地總面積約520萬平方米，房產(chǎn)總面積（含地下）約1600 萬平方米。將合作開發(fā)項(xiàng)目按照歸屬母公司的權(quán)益計(jì)算，魯商置業(yè)開發(fā)項(xiàng)目土地總面積約 450萬平方米，房產(chǎn)總面積（含地下）約 1533萬平方米。魯商置業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)以銷售為主，截至報(bào)告期末，魯商置業(yè)擬發(fā)展作為銷售的土地面積（不含已預(yù)售部分）約 117萬平方米，擬發(fā)展作為銷售的房產(chǎn)（不含已預(yù)售部分）面積約為 430萬平方米。”

“擬發(fā)展作為銷售的房產(chǎn)（不含已預(yù)售部分）面積約為 430萬平方米”，這才是魯商置業(yè)真實(shí)的土地儲備。衡量企業(yè)土地儲備量非常重要的指標(biāo)之一是土地存續(xù)比，是土地儲備面積與上季度銷售面積的比值.那么，2013年土地儲備430萬平方米/2013年已售房產(chǎn)面積（含已預(yù)售）約97.86萬平方米=4.4年，高過房地產(chǎn)的行業(yè)平均值4。

俗語謂“慢工出細(xì)活”，但在魯商置業(yè)身上并不適用。就以魯商置業(yè)走出山東的第一個大項(xiàng)目哈爾濱松江新城為例。這是一個位于哈爾濱的哈西新區(qū)的大型城市綜合體項(xiàng)目，總占地面積84.6萬平方米，總建筑面積280萬平方米(含地下面積)，容積率2.54。項(xiàng)目計(jì)劃投資金額為190億元，截止到2013年末已累計(jì)投資82億元，項(xiàng)目進(jìn)度為43%，去年已開賣了一部分。

據(jù)報(bào)道，2013年魯商松江新城私改設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)建“城中城"”，引起業(yè)主投訴。此項(xiàng)目用1.5米的墻將小區(qū)洋房與高層區(qū)分開來，變成“城中城”，將高層業(yè)主隔在綠地、水系之外，改變了業(yè)主的居住環(huán)境。此前宣傳的容積率、綠化都將成為洋房區(qū)獨(dú)享的設(shè)施，而高層業(yè)主的權(quán)益受到了侵害。

混合所有制成救命稻草？

其實(shí)，對于魯商置業(yè)的管理層來說，其下運(yùn)營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在整個集團(tuán)中占的比重并不大。所以，公司的戰(zhàn)略重點(diǎn)是如何更好地配合大股東魯商集團(tuán)的發(fā)展步伐，其本身的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略并沒有呈現(xiàn)出明顯的規(guī)律性。據(jù)了解，從魯商集團(tuán)的戰(zhàn)略計(jì)劃來看，魯商置業(yè)可以為銀座股份建造或提供經(jīng)營場所，而銀座股份的入駐可以完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目商業(yè)配套等生活設(shè)施，提高所開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)價值和品牌質(zhì)量。

但魯商置業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)三年一大變，在此計(jì)劃的執(zhí)行上或多或少會打折扣。去年董事長尹鵬離職，做旅游地產(chǎn)出身的趙西亮繼任。尹鵬任職年限是從2009年1月-2013年8月，任職4年；尹鵬的前任董事長是李明，任職年限是從2009年1月—2011 年6 月，任職2年。今年初職工監(jiān)事徐濤和財(cái)務(wù)總監(jiān)姜國棟也公布辭職。

在管理層動蕩的情境下，魯商置業(yè)迎來了混合所有制改革的東風(fēng)。據(jù)業(yè)分析人士認(rèn)為，魯商置業(yè)缺乏明確的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，管理層變動又過于頻繁，一定程度上挫傷了管理層的積極性。但隨著混合所有者的進(jìn)一步推進(jìn)，尤其是綠地借殼金豐投資采用的職工持股會模式，管理層在一定程度上成了實(shí)際意義上的大股東，此股權(quán)激勵方式或許能刺激管理層的積極性，提高運(yùn)營能力，進(jìn)一步釋放業(yè)績。

跟隨十八大報(bào)告中提出的“要毫不動搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，推行公有制多種實(shí)現(xiàn)形式，深化國有企業(yè)改革”的原則，2014年4月底，山東省通過了《山東省經(jīng)濟(jì)體制和生態(tài)文明體制改革2014年工作方案》，提出進(jìn)一步深化國有企業(yè)改革，調(diào)整優(yōu)化國有資本布局結(jié)構(gòu)的總體原則。魯商置業(yè)作為山東省龍頭國有房地產(chǎn)企業(yè)，將在此次國企改革浪潮中受益。

根據(jù)報(bào)告，整合優(yōu)勢資源、做強(qiáng)做大上市公司是國企改革的重要方向之一。魯商置業(yè)大股東魯商集團(tuán)是1992年底由山東省商業(yè)廳改制組建的大型國有企業(yè)，經(jīng)營范圍包括零售、房地產(chǎn)、生化制藥、酒店旅游、文化傳媒、物產(chǎn)、教育、汽車貿(mào)易、小額支付等多個領(lǐng)域，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中于魯商置業(yè)，但其中還有部分房地產(chǎn)項(xiàng)目分散于其他企業(yè)手中。考慮房地產(chǎn)市場資產(chǎn)注入已有相關(guān)案例，魯商置業(yè)作為大股東旗下唯一房地產(chǎn)資產(chǎn)整合平臺，未來有望受益集團(tuán)相關(guān)資產(chǎn)注入。

同時，國企改革的另一個重要方向是引入其他資本進(jìn)行股權(quán)優(yōu)化，以切合混合所有制的大勢。目前山東省國資委對魯商置業(yè)控股比例接近70%。是否可有效引入相關(guān)戰(zhàn)略投資者，甚至是實(shí)現(xiàn)公司管理人員以及職工參股以實(shí)現(xiàn)混合所有制經(jīng)濟(jì)，是擺在公司面前的重要課題。

據(jù)悉，7月初，山東省的國資改革綱領(lǐng)性文件《關(guān)于深化省屬國有企業(yè)改革完善國有資產(chǎn)管理體制的意見》發(fā)布，被稱為“26條意見”。“26條意見”在國資管理體制、現(xiàn)代企業(yè)制度建立和國有經(jīng)濟(jì)布局調(diào)整上做了全面部署，具有濃厚的市場化色彩，特別是對于市場期待的股權(quán)激勵、市場化重組、國有資本的進(jìn)退、資產(chǎn)重組等方面均有涉及。

業(yè)內(nèi)人士指出，這些意見的落實(shí)有待于具體細(xì)則的出臺，目前已確定要制定的配套辦法包括組建國有資本投資運(yùn)營公司實(shí)施方案、省管企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員管理辦法、混合所有制員工持股辦法、省屬國企企業(yè)分類管理辦法等。這些措施的實(shí)施均與國有企業(yè)管理層的切身利益緊密相關(guān)。

同時，資本市場在資源配置中的作用在《意見》中得到了較多體現(xiàn)。其體現(xiàn)在“鼓勵非國有資本通過出資入股、收購股權(quán)、認(rèn)購可轉(zhuǎn)債等多種形式參與省屬國有企業(yè)改制重組或國有控股上市公司增發(fā)股票；鼓勵國有資本和非國有資本共同發(fā)起設(shè)立股權(quán)投資基金、產(chǎn)業(yè)投資基金，投資發(fā)展前瞻性戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，支持科技進(jìn)步，參與國際國內(nèi)并購等；積極引入股權(quán)投資基金，參與省屬國有企業(yè)改制上市、重組整合。”

在業(yè)內(nèi)人士看來，國企改革是一條長線主題，接下來的一段時間，資本市場會較為關(guān)注地方國企的改革重組。而魯商置業(yè)正是山東國企改革的重點(diǎn)上市公司。魯商置業(yè)會否因此獲得快速發(fā)展的機(jī)制上的推動力，打開發(fā)展的另一扇門，尚未可知。

市場：難以樂觀的雙城記

即便有國企改革的利好，魯商置業(yè)管理層也需要釋放業(yè)績來配合。但在目前持續(xù)下行的市場行情下，未來預(yù)期幾何？

據(jù)了解，魯商置業(yè)一方面繼續(xù)深耕山東，加大在濟(jì)南、臨沂、泰安等城市的拿地力度，土地儲備布局中有超過90%的土地儲備位于山東省內(nèi)。另一方面以二三線城市為主，機(jī)會性布局全國。產(chǎn)品以住宅為主，大盤項(xiàng)目比重相對較高。

目前而言，魯商置業(yè)的主戰(zhàn)場無疑是在濟(jì)南和青島。

目前山東房地產(chǎn)市場有回落，但相對好于其它省市。從GDP排名前10省份商品房銷售增速看，山東省增速大約為-3.57%，處在10省份中第四位。

雖然山東經(jīng)濟(jì)總量居全國前列，但就房地產(chǎn)市場而言，山東，特別它的省會濟(jì)南和明星城市青島，在開發(fā)商眼里，屬于“看起來很美，進(jìn)去后很苦”的“陷阱”式區(qū)域。牛市時未必見大升，熊市時可能有大降。

首先因?yàn)樯綎|半島的資源秉賦和經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢的分布比較均衡。濟(jì)南和青島并未如其它省區(qū)的首府一樣顯現(xiàn)出很大的首衛(wèi)度。濟(jì)南只是政治文化中心，在城市環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，無疑被青島大大搶去了風(fēng)頭，對山東其它城市的居民沒有什么吸引力。再看青島，雖然是中國的海濱名城，但由于山東其它城市也大半靠海，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展亦不弱，如煙臺、日照、威海等等，所以，青島的對外輻射力也并不顯著。

其次，山東名企不少，但國企比重很大，如海爾、海信等，這使得山東經(jīng)濟(jì)總量雖可與廣東浙江不相上下，但個體經(jīng)濟(jì)和普通百姓富裕程度比后兩者卻差之甚遠(yuǎn)，也使得當(dāng)?shù)匕傩盏馁徺I力和投資意識都不很強(qiáng)。

就魯商置業(yè)的大本營濟(jì)南來說，據(jù)濟(jì)南機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2011年3月份濟(jì)南限購政策實(shí)施以后，直到2012年上半年，商品住宅成交量出現(xiàn)了一個小波谷，2012年下半年出現(xiàn)了較大的反彈，然后整個2013年成交量都處在高位。今年上半年商品住宅的成交量有了較為明顯的回落，但是還沒有下跌到2011年下半年的水平。

與此同時，隨著成交量的減少和新的供應(yīng)的增加，濟(jì)南新房市場供求關(guān)系也發(fā)生了比較明顯的逆轉(zhuǎn)，2014年第二季度供求比突破了2，創(chuàng)下了近六年以來的最高值，濟(jì)南樓市下行行情基本確立。不過，與2008年、2011年兩次樓市調(diào)整不同的是，信貸政策方面今年難有放松，無論是各大銀行首套房貸利率無優(yōu)惠，抑或“定向降準(zhǔn)”都表明今年房地產(chǎn)將維持“錢緊”的局面。

目前，濟(jì)南商品住宅實(shí)際成交均價依然維持在8600元/平方米的歷史高位水平，而在2013年12月之前，這個均價數(shù)字鮮有超過8000元的，即使下半年出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價，房價回到一年前的可能性也比較小。再加上這幾天引起巨大波瀾的“濟(jì)南取消限購政策”，讓下半年的市場“不好過”中有多了幾分變數(shù)。

魯商置業(yè)另一個大本營是青島。今年6月26日，魯商置業(yè)在青島拿了三塊地塊。如此情形下拿地，無疑是對魯商置業(yè)經(jīng)營能力的巨大考驗(yàn)。

據(jù)青島機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，青島整體市場銷量環(huán)比較去年大幅下滑，供應(yīng)同比有所增加，成交同比也下滑，價格穩(wěn)中有升，市場趨冷。房地產(chǎn)施工面積同比漲幅明顯，竣工面積則同比下降；由于2013年基數(shù)過高，上半年銷售增速同比大幅下降，從環(huán)比來看，增速加速下滑，跌幅逐漸擴(kuò)大，市場進(jìn)入調(diào)整的大勢已經(jīng)確立。同時，青島宏觀政策上未有大動作，公積金政策的收緊加速樓市成交下行。

其中，商品住宅市場呈現(xiàn)冷熱分化。青島八區(qū)（李滄區(qū)、高新區(qū)、市北區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、四方區(qū)、市南區(qū)、城陽區(qū)）對市場變化更為敏感，成交下滑明顯；五市（膠州市、即墨市、平度市、膠南市、萊西市）受弱市影響較小，成交金額占比大幅躍升。2014年上半年成交面積分析，首置和首改產(chǎn)品占比最高，月度成交量穩(wěn)定；高端大面積豪宅類產(chǎn)品成交萎靡。上半年成交總價段分析，80萬元以下占到59%，中低價房仍是市場的主導(dǎo)產(chǎn)品。

2014年市場存量繼續(xù)攀升，年中存量達(dá)到約1680萬平米，五市存量已經(jīng)超過八區(qū)，占比達(dá)到53%；住宅去化周期升高至20個月，去化壓力增大。

商業(yè)地產(chǎn)的形勢更不容樂觀。2014年上半年，商業(yè)供應(yīng)量和成交量也有所下降。供應(yīng)量為78.21萬平方米，環(huán)比下降40.37%，同比上漲40.56%。成交量為50.72萬平方米，環(huán)比上漲2.27%，同比上漲48.87%。成交均價為13179元/平米，環(huán)比下降15.13%。商業(yè)市場成交小面積、低單價產(chǎn)品市場接受度最高，五市成交量占據(jù)半壁江山，其低價成交也拉低了商業(yè)市場整體成交均價。

從2012年1月到2014年6月商業(yè)市場月度供求價走勢中看出，2013年11月商業(yè)供應(yīng)量和成交價格都達(dá)到頂峰，成交均價達(dá)到18268元/平米，此后出現(xiàn)階段性回落。商業(yè)市場供求有所萎縮成交保持穩(wěn)定，市場成交主力轉(zhuǎn)向五市，價格隨之下滑。