萬(wàn)達(dá)商業(yè)(03699.HK)上市后宣布的第一個(gè)大動(dòng)作，是王健林宣布不準(zhǔn)備自己掏錢(qián)了。
1月14日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢(qián)公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20余座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
機(jī)構(gòu)出錢(qián)+萬(wàn)達(dá)管理的新一代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，將遍地開(kāi)花。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，大概的模式就是貼牌。機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)出錢(qián)，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，并貼上萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的招牌、使用萬(wàn)達(dá)的“慧云”信息管理系統(tǒng)和電子商務(wù)系統(tǒng)。
告別以售養(yǎng)租時(shí)代
過(guò)去的15年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)更迭四代。但不管是第幾代，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從投資、建設(shè)到管理，自己全套包攬，以售養(yǎng)租。
過(guò)去的萬(wàn)達(dá)模式，是依靠執(zhí)行力玩兒現(xiàn)金流。對(duì)于每個(gè)項(xiàng)目爭(zhēng)取自土地收購(gòu)的24月內(nèi)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心，36月內(nèi)完成銷(xiāo)售物業(yè)的交付使用。
一名離職的萬(wàn)達(dá)高管對(duì)澎湃新聞表示，“在萬(wàn)達(dá)干活，很簡(jiǎn)單。模式很成熟，你不需要想太多。但你要完成指標(biāo)，壓力很大。”
目前， 萬(wàn)達(dá)商業(yè)的租金商業(yè)近三分之一的江山。2014年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)公司及其子公司的合同銷(xiāo)售收入1601.5億元，同比增長(zhǎng)26.8%;全年實(shí)現(xiàn)租金回款110.8億元，同比增幅為32.7%，租金回款完成率達(dá)100%;自持物業(yè)租金營(yíng)業(yè)利潤(rùn)全年達(dá)67億元，預(yù)計(jì)租金收益占核心凈利潤(rùn)的三分之一。
三年前，這一比重僅為7.4%，而到了2014年上半年則提升至22.3%。
但是，以售養(yǎng)租時(shí)期的萬(wàn)達(dá)太快，沒(méi)時(shí)間精雕細(xì)琢。很難有品牌商跟得上萬(wàn)達(dá)擴(kuò)張的步伐，萬(wàn)達(dá)就自己做了萬(wàn)達(dá)百貨、萬(wàn)達(dá)電影院線、北京大歌星。
在一些城市，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不佳的狀況，在過(guò)去一段時(shí)間里，王健林開(kāi)始砍掉三四線城市一些經(jīng)營(yíng)不佳的萬(wàn)達(dá)百貨，并削減了一些城市萬(wàn)達(dá)百貨的面積。
現(xiàn)金流之困
事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)此次轉(zhuǎn)型并非毫無(wú)征兆。大量持有物業(yè)情況下，萬(wàn)達(dá)正面臨越來(lái)越大的資金壓力。
王健林玩兒到159個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)規(guī)模，萬(wàn)達(dá)與其說(shuō)是以售養(yǎng)租，不如說(shuō)是以融養(yǎng)租。招股書(shū)顯示，2014年上半年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的現(xiàn)金流凈額為-89.5億，同比(比上年同期)下降94.4%;2014年上半年，萬(wàn)達(dá)融資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~高達(dá)351.35億元。
如果這種情況繼續(xù)延續(xù)，情況可能會(huì)更差。
實(shí)際上，輕重并舉這種模式，業(yè)內(nèi)一點(diǎn)也不陌生。凱德也是，但凱德模式的本質(zhì)是地產(chǎn)基金模式，以高杠桿和境外超低的融資成本，等待他們的管理團(tuán)隊(duì)培育商業(yè)，再以合適時(shí)機(jī)退出，替接盤(pán)俠管場(chǎng)子。
萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士透露，萬(wàn)達(dá)會(huì)自留一小部分股權(quán)，以后的操盤(pán)中，也將如此。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)這樣的巨無(wú)霸轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，將為眾多盲目模仿萬(wàn)達(dá)模式的開(kāi)發(fā)商敲警鐘。商業(yè)地產(chǎn)，真的不是誰(shuí)都能玩的。
（澎湃新聞 記者 王齊）
