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主題:城市活力的毛細血管網--社區商業的發展趨勢

微風社商業設計

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  目前,社區商業作正快速遍布在城市的各個角落。國內知名的幾大住宅開發商已經研發成型了自身的產品線,成為其住宅社區的標配,該品類的競爭迅速從草莽競爭格局升級至產品線競爭的局面。

 

  社區商業的特點主要體現在:1、剛性需求;2、體量較小,風險可控;3、更貼近客群,具備線上商品及服務植入的想象空間。

 

  

  

  一、社區商業模式快速發展的三個因素

 

  1、市場需求巨大。購物中心、主題Mall固然是一個城市的形象和名片,但真正令市民最經常產生消費的,還是家門口的社區型商業。足不出戶即可解決日常消費問題,是決定生活品質和營造人氣的很重要的方面。從成熟市場經驗來看,社區商業消費已占其整體商業構成的60%—70%。

 

  2、傳統商業競爭格局加劇,城市級商業風險增大。社區商業反潮流已經興起,所有社區住戶都跳不出“生活最后一公里”的圈子,商家與顧客擁有無縫對接的近距離優勢,使社區商業更易衍生出符合主流趨向的一站式消費模式。

 

  3、社區商業發展模式越發清晰。經過數年的模式探索和產品研發,社區商業的投資模式、業態規劃模式和運營管理模式已打造成型,這也為社區商業下一步大面積鋪開準備了條件。

 

  二、不同于城市商業,社區商業規劃的核心

 

  不管形態上如何設計,立面風格如何變化,空間特色如何打造,社區商業本質都應具有如下幾個特點:

 

  1、小體量,風險可控

 

  因社區商業服務半徑有限,目標客群清晰,因此小體量是其最根本的特點。

 

  2、溫情、便利,風格獨具

 

  不同于城市級購物中心,社區商業核心特質必須打造具備家的感覺。社區商業就是一個社區大家庭的客廳,而家庭對于社會來說,最重要的是溫馨和暖人。

 

  3、深入社區生活圈

 

  除卻與城市商業同質化的零售、餐飲娛樂業態之外,社區商業還有明顯不同的細分品類。總而言之,其涵蓋了菜場、銀行、兒童教育、寵物店、汽車美容、美容美發、咖啡、養生美體、便利店、社區餐飲、健身房等諸多品類,這些構成了社區商業品類的重要特征。

 

  值得一提的另一個社區商業是社區養老。近期,政府提出國內養老服務綜合改革將完成以下目標:到了2015年末,要實現社區居家養老服務照料中心的100%社區全覆蓋。屆時所有社區、行政村都有自己的養老機構。到2020年,將實現20分鐘服務圈,老人們可以享受,在自己家附近走個不到20分鐘,就有著老人服務點,比如理發店、老人用品專店等一系列配套設施。

 

  根據市場趨勢,未來社區養老的模式也逐步成型。即在一個區域內,以養老機構為中心,配備為老年人服務的商業,配備優質的老年大學,專門為老年人設置的醫療機構,兒女能夠購買的房產等。完全以老年人服務機構為中心、形成一個商業圈。

 

  4、線上融合,升級社區模式

 

  線上生活方式與社區生活方式結合,是未來社區商業最具備想象力的價值提升空間。目前來看,社區商業的模式升級已經表現為如下兩類:

 

  第一,結合社區電商,形成快遞收納及配送網絡。

 

  第二,線上建立社區,形成線上購物及外包家居服務聯盟。

 

  

 

  三、社區商業定位:產品線逐步成熟

 

  進一步觀察社區商業的產品線競爭,可以發現各大公司均提出自身的社區商業產品線策略:

 

  1、恒大模式:打造影院劇場模式。恒大影城作為主力店,總面積1-2萬平米,摩納哥風情街。

 

  2、萬科模式:打造“五菜一湯”模式。重點打造量大主力店,社區餐飲零售品牌及幸福街市。

 

  3、協信模式:創建星光鄰里。

 

  4、龍湖模式:創造產品線星悅薈。

 

  5、花樣年模式,打造彩生活社區。

 

  無論上述產品線如何配置,可發現其產品規劃的幾個特點:餐飲為主打,休閑娛樂配備,再輔之以超市為代表的零售品類,最后是線上服務的植入。

 

  四、社區商業發展趨勢:更具備金融運作條件

 

  作為一個穩健的地產開發品種,社區商業產品本質具備進可攻、退可守的特質。

 

  首先,社區具備良好的銷售潛力。社區商業因具備周邊穩定的人氣支撐,商業價值很容易厘清,因此銷售回款是社區商業最常規的操作模式。

 

  其次,進一步討論,如果開發商不急于出售社區商業,通過長期的醞釀,社區商業在穩定運營后,具備穩定而良好的租金回報率,因此社區商業同樣具備復制和金融證券化的可能性。

 

  社區基數人群的常規消費,決定了社區商業的風險很小,穩定性高。金融風險低,從而可以保證具備低風險的金融產品屬性。

 

  

 

  五、社區商業業態:如何選擇及掌控

 

  社區商業具備以上特征,是否社區商業是優良的投資品種呢?打造良好社區商業的基因,應該做到以下幾點:

 

  1、選址優秀。最好的社區商業選址應該具備兩類模式,一類是高密度、高容積率的規模化社區的社區商業;另一類是位置貼近區域中心或者軌道交通節點的社區商業。本質上說,這兩類社區商業都是為了盡力擴大商業輻射范圍,如同植物的生長,根莖進入泥土的范圍越廣泛越深入,生命力就會越旺盛。

 

  2、主力店品牌可復制。為了形成好的管控,一定需要在餐飲、娛樂、兒童、養老、特業、零售等幾大基本業態上建立品牌戰略聯盟。只有這樣才能保證管理和招商風險可控。

 

  3、建立酒店式社區商業管理團隊。任何資產,若想經營得好,必須在軟件服務上有真功夫。酒店式的社區管理模式將是社區商業運營的核心要素。

 

  4、快速布局。上述幾個條件具備之后,下一個要素就是資源整合和執行力。如同所有商業,社區商業領域正在起來的風口,需快速整合資源,搶占布局。

 

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- 該帖于 2015-1-17 11:59:00 被修改過
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