目前，社區(qū)商業(yè)作正快速遍布在城市的各個(gè)角落。國(guó)內(nèi)知名的幾大住宅開發(fā)商已經(jīng)研發(fā)成型了自身的產(chǎn)品線，成為其住宅社區(qū)的標(biāo)配，該品類的競(jìng)爭(zhēng)迅速?gòu)牟菝Ц?jìng)爭(zhēng)格局升級(jí)至產(chǎn)品線競(jìng)爭(zhēng)的局面。

　　社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在：1、剛性需求；2、體量較小，風(fēng)險(xiǎn)可控；3、更貼近客群，具備線上商品及服務(wù)植入的想象空間。

　　一、社區(qū)商業(yè)模式快速發(fā)展的三個(gè)因素

　　1、市場(chǎng)需求巨大。購(gòu)物中心、主題Mall固然是一個(gè)城市的形象和名片，但真正令市民最經(jīng)常產(chǎn)生消費(fèi)的，還是家門口的社區(qū)型商業(yè)。足不出戶即可解決日常消費(fèi)問(wèn)題，是決定生活品質(zhì)和營(yíng)造人氣的很重要的方面。從成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，社區(qū)商業(yè)消費(fèi)已占其整體商業(yè)構(gòu)成的60%—70%。

　　2、傳統(tǒng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局加劇，城市級(jí)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增大。社區(qū)商業(yè)反潮流已經(jīng)興起，所有社區(qū)住戶都跳不出“生活最后一公里”的圈子，商家與顧客擁有無(wú)縫對(duì)接的近距離優(yōu)勢(shì)，使社區(qū)商業(yè)更易衍生出符合主流趨向的一站式消費(fèi)模式。

　　3、社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式越發(fā)清晰。經(jīng)過(guò)數(shù)年的模式探索和產(chǎn)品研發(fā)，社區(qū)商業(yè)的投資模式、業(yè)態(tài)規(guī)劃模式和運(yùn)營(yíng)管理模式已打造成型，這也為社區(qū)商業(yè)下一步大面積鋪開準(zhǔn)備了條件。

　　二、不同于城市商業(yè)，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的核心

　　不管形態(tài)上如何設(shè)計(jì)，立面風(fēng)格如何變化，空間特色如何打造，社區(qū)商業(yè)本質(zhì)都應(yīng)具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　1、小體量，風(fēng)險(xiǎn)可控

　　因社區(qū)商業(yè)服務(wù)半徑有限，目標(biāo)客群清晰，因此小體量是其最根本的特點(diǎn)。

　　2、溫情、便利，風(fēng)格獨(dú)具

　　不同于城市級(jí)購(gòu)物中心，社區(qū)商業(yè)核心特質(zhì)必須打造具備家的感覺(jué)。社區(qū)商業(yè)就是一個(gè)社區(qū)大家庭的客廳，而家庭對(duì)于社會(huì)來(lái)說(shuō)，最重要的是溫馨和暖人。

　　3、深入社區(qū)生活圈

　　除卻與城市商業(yè)同質(zhì)化的零售、餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)之外，社區(qū)商業(yè)還有明顯不同的細(xì)分品類。總而言之，其涵蓋了菜場(chǎng)、銀行、兒童教育、寵物店、汽車美容、美容美發(fā)、咖啡、養(yǎng)生美體、便利店、社區(qū)餐飲、健身房等諸多品類，這些構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)品類的重要特征。

　　值得一提的另一個(gè)社區(qū)商業(yè)是社區(qū)養(yǎng)老。近期，政府提出國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)綜合改革將完成以下目標(biāo)：到了2015年末，要實(shí)現(xiàn)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)照料中心的100%社區(qū)全覆蓋。屆時(shí)所有社區(qū)、行政村都有自己的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。到2020年，將實(shí)現(xiàn)20分鐘服務(wù)圈，老人們可以享受，在自己家附近走個(gè)不到20分鐘，就有著老人服務(wù)點(diǎn)，比如理發(fā)店、老人用品專店等一系列配套設(shè)施。

　　根據(jù)市場(chǎng)趨勢(shì)，未來(lái)社區(qū)養(yǎng)老的模式也逐步成型。即在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為中心，配備為老年人服務(wù)的商業(yè)，配備優(yōu)質(zhì)的老年大學(xué)，專門為老年人設(shè)置的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，兒女能夠購(gòu)買的房產(chǎn)等。完全以老年人服務(wù)機(jī)構(gòu)為中心、形成一個(gè)商業(yè)圈。

　　4、線上融合，升級(jí)社區(qū)模式

　　線上生活方式與社區(qū)生活方式結(jié)合，是未來(lái)社區(qū)商業(yè)最具備想象力的價(jià)值提升空間。目前來(lái)看，社區(qū)商業(yè)的模式升級(jí)已經(jīng)表現(xiàn)為如下兩類：

　　第一，結(jié)合社區(qū)電商，形成快遞收納及配送網(wǎng)絡(luò)。

　　第二，線上建立社區(qū)，形成線上購(gòu)物及外包家居服務(wù)聯(lián)盟。

　　三、社區(qū)商業(yè)定位：產(chǎn)品線逐步成熟

　　進(jìn)一步觀察社區(qū)商業(yè)的產(chǎn)品線競(jìng)爭(zhēng)，可以發(fā)現(xiàn)各大公司均提出自身的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線策略：

　　1、恒大模式：打造影院劇場(chǎng)模式。恒大影城作為主力店，總面積1-2萬(wàn)平米，摩納哥風(fēng)情街。

　　2、萬(wàn)科模式：打造“五菜一湯”模式。重點(diǎn)打造量大主力店，社區(qū)餐飲零售品牌及幸福街市。

　　3、協(xié)信模式：創(chuàng)建星光鄰里。

　　4、龍湖模式：創(chuàng)造產(chǎn)品線星悅薈。

　　5、花樣年模式，打造彩生活社區(qū)。

　　無(wú)論上述產(chǎn)品線如何配置，可發(fā)現(xiàn)其產(chǎn)品規(guī)劃的幾個(gè)特點(diǎn)：餐飲為主打，休閑娛樂(lè)配備，再輔之以超市為代表的零售品類，最后是線上服務(wù)的植入。

　　四、社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：更具備金融運(yùn)作條件

　　作為一個(gè)穩(wěn)健的地產(chǎn)開發(fā)品種，社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品本質(zhì)具備進(jìn)可攻、退可守的特質(zhì)。

　　首先，社區(qū)具備良好的銷售潛力。社區(qū)商業(yè)因具備周邊穩(wěn)定的人氣支撐，商業(yè)價(jià)值很容易厘清，因此銷售回款是社區(qū)商業(yè)最常規(guī)的操作模式。

　　其次，進(jìn)一步討論，如果開發(fā)商不急于出售社區(qū)商業(yè)，通過(guò)長(zhǎng)期的醞釀，社區(qū)商業(yè)在穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)后，具備穩(wěn)定而良好的租金回報(bào)率，因此社區(qū)商業(yè)同樣具備復(fù)制和金融證券化的可能性。

　　社區(qū)基數(shù)人群的常規(guī)消費(fèi)，決定了社區(qū)商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很小，穩(wěn)定性高。金融風(fēng)險(xiǎn)低，從而可以保證具備低風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品屬性。

　　五、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)：如何選擇及掌控

　　社區(qū)商業(yè)具備以上特征，是否社區(qū)商業(yè)是優(yōu)良的投資品種呢？打造良好社區(qū)商業(yè)的基因，應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：

　　1、選址優(yōu)秀。最好的社區(qū)商業(yè)選址應(yīng)該具備兩類模式，一類是高密度、高容積率的規(guī)模化社區(qū)的社區(qū)商業(yè)；另一類是位置貼近區(qū)域中心或者軌道交通節(jié)點(diǎn)的社區(qū)商業(yè)。本質(zhì)上說(shuō)，這兩類社區(qū)商業(yè)都是為了盡力擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍，如同植物的生長(zhǎng)，根莖進(jìn)入泥土的范圍越廣泛越深入，生命力就會(huì)越旺盛。

　　2、主力店品牌可復(fù)制。為了形成好的管控，一定需要在餐飲、娛樂(lè)、兒童、養(yǎng)老、特業(yè)、零售等幾大基本業(yè)態(tài)上建立品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟。只有這樣才能保證管理和招商風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　3、建立酒店式社區(qū)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。任何資產(chǎn)，若想經(jīng)營(yíng)得好，必須在軟件服務(wù)上有真功夫。酒店式的社區(qū)管理模式將是社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心要素。

　　4、快速布局。上述幾個(gè)條件具備之后，下一個(gè)要素就是資源整合和執(zhí)行力。如同所有商業(yè)，社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域正在起來(lái)的風(fēng)口，需快速整合資源，搶占布局。

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