青島百麗廣場為青島市重點商業(yè)發(fā)展區(qū)域及重點海景旅游區(qū)域內(nèi)的一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目，分東西兩區(qū)，總建筑面積約200,000平方米。本文為招商經(jīng)理培訓(xùn)課程案例，全面分析了青島百麗廣場的租金計算方法、租金收入、收入評估，極具參考性和實操性。

　　一、租金計算考量依據(jù)

　　1、西區(qū)作為散售商業(yè)，周邊區(qū)域散售或臨街店鋪租金水平;

　　a.前期確保項目的出租率，采用低價入市策略，迅速占領(lǐng)市場，既保證項目的整體品質(zhì)，亦會有助于項目的銷售工作;

　　b.與本項目在B1層連接，具有較高的參考價值,故依據(jù)該項目的租金水平推算本項目，則百麗廣場西區(qū)首層租金價格約為：
　　

　　2、以東區(qū)商業(yè)首層標(biāo)準(zhǔn)零售店鋪(如圖紅色圈示店鋪)之租金水平作為西區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)零售店鋪的租金參照。

　　a.西區(qū)商業(yè)為百麗廣場的組成部分之一，租金水平應(yīng)考慮東區(qū)商業(yè)現(xiàn)有租金收入水平;

　　b.散售型店鋪項目未來整體可能存在一定的操控難度，對品牌商戶的入駐意愿將會產(chǎn)生影響，給予租金折讓;

　　c.前期確保項目的出租率，采用低價入市策略，迅速占領(lǐng)市場，既保證項目的整體品質(zhì)，亦會有助于項目的銷售工作;

　　d.開敞式商業(yè)項目經(jīng)營較封閉型購物中心容易受天氣環(huán)境的影響，需給予一定租金折讓。

　　3、在本提報業(yè)態(tài)組合下,考慮市場通行的商戶付租能力標(biāo)準(zhǔn)，建議西區(qū)不同樓層各業(yè)態(tài)的租金水平標(biāo)準(zhǔn)如下圖所示：
　　

　　4、考慮到本項目首層及二層層高具備夾層使用條件，故建議在上述標(biāo)準(zhǔn)租金水平上提升30%;考慮到本項目臨海旗艦和獨棟部分的海景資源得天獨厚，故建議在上述標(biāo)準(zhǔn)租金水平上提升20%;因此，最終建議租金水平如下圖所示：
　　

　　二、各樓層租金計算
　　
　　
　　
　　
　　
　　

　　三、租金收入推估

　　1、項目的培養(yǎng)期與成熟期

　　a.起步期租金水平較市場水平略低;在項目培養(yǎng)期中，租金收入會隨著項目的不斷成熟而較快提升;增長幅度會維持在8%-10%左右;

　　b.一般情況下，從第三年開始購物中心步入成熟期，租金水平隨著時間的推移開始進入成熟期。

　　c.考慮到第4年一般零售店鋪集中續(xù)約等情況，該年份的租金總體水平在項目培養(yǎng)成熟的情況下會有較大幅度提升。之后之租金增長幅度會根據(jù)商戶續(xù)約情況維持于5%-10%之間;

　　一般情況下，購物中心的成功運營前期需要一個時間階段進行市場培養(yǎng)與認(rèn)知：
　　

　　2、出租率

　　a.根據(jù)一般經(jīng)驗，購物中心在開業(yè)期的出租率不可能保證100%，一般均會通過后期的管理運營工作而逐步提升。因此，按照如下方式核算：
　　

　　b.經(jīng)過初步測算，本項目西區(qū)前五年租金收入測算為：
　　

　　c.西區(qū)營業(yè)面積和租金收益按業(yè)態(tài)劃分比例：
　　

　　d.本次租金收益與上次提報租金收益對比：
　　

　　注：本次提報租金收益推估結(jié)果較之上次提報結(jié)果有較大提升，主要有如下三點原因：

　　1.本次租金推估將項目首層及二層具備夾層使用條件的因素考慮在內(nèi)，因此對首層及二層店鋪的租金水平有所提升;

　　2.本次方案將各層二動線店鋪與主動線店鋪合并出租，取消項目二動線，店鋪面積有所增加且商鋪價值有所提升;

　　3.本次方案中在海邊旗艦部分增加了付租能力較高的零售類店鋪。
　　（來源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）