剛剛過去的2014，于杭城零售圈，注定是不平淡的一年，娃歐轉(zhuǎn)型、中都關(guān)門、尚泰撤離，武林銀泰、百大、西湖銀泰、國大先后改造，運河上街、下沙寶龍、萬達、集盒、水晶城、中大銀泰相繼開出……迎來送往，未曾消歇。
眾多商業(yè)體項目陸續(xù)浮出水面，杭城的商業(yè)格局似乎隔幾日被改寫，有人甚至統(tǒng)計過：“到2016年，杭州大大小小的商業(yè)綜合體將達到上百個。”商業(yè)體供應(yīng)量的井噴式增長，使得很多區(qū)域從原先的商業(yè)體稀缺一夜之間變成了供給過剩，甚至出現(xiàn)了幾個商業(yè)體“貼身肉搏”的局面。
按照此前很多Shopping Mall項目公開的開業(yè)計劃，今年原本還將迎來新一輪開業(yè)高峰，令整個戰(zhàn)局更加復(fù)雜，但來福士、高德置地、西溪海港城、杭州大廈武林城市廣場(西子國際)、濱江寶龍城市廣場等原定于2015年開業(yè)的商業(yè)體，紛紛不約而同地將開業(yè)時間推遲到了2016年。
【新聞事件】
本來今年要開的這些Mall可能要等明年了
尚泰百貨一走，萬象城似乎顯得冷清許多，而被視為其未來有力競爭對手的“隔壁鄰居”來福士、高德置地廣場，眼下還是一片施工現(xiàn)場，根據(jù)最近的報道，它們預(yù)計都將在2016年開業(yè)，比之前計劃的日程推遲了一年。
相隔不遠，慶春商圈內(nèi)由杭州大廈操盤的西子國際商業(yè)項目，即杭州大廈501國際廣場，從2012年合作消息公布以來就備受各方關(guān)注，現(xiàn)在也同樣將開業(yè)時間從今年推遲到了明年。
在城西，未來科技城最大的商業(yè)配套項目之一西溪海港城，在去年11月傳出因開發(fā)商資金鏈問題已停工三個月的消息，之后由北大集團旗下的北大資源收購，才恢復(fù)施工，按照工程進度，預(yù)計商業(yè)項目的開業(yè)，最快也要在2016年年底了。
此外，原先有消息稱將于今年開業(yè)的濱江的寶龍城市廣場，現(xiàn)在也對外宣稱2016年才會開業(yè)，而位于武林廣場核心商業(yè)區(qū)的國大綜合體，相關(guān)人士表示會爭取在2015年底開出，但具體時間還要視工程進度，很有可能也要2016年與大家見面了。
【新聞?wù){(diào)查】
他們都“避開”了2015年
只是巧合嗎？
在2014年下半年，下沙寶龍、萬達、集盒、水晶城、中大銀泰等接連開出，令杭城商業(yè)格局發(fā)生了重大的改變，尤其是城北、城西板塊，商業(yè)體扎堆，堪稱是“貼身肉搏”式的競爭。原本，2015年又將繼續(xù)迎來新一輪的開業(yè)高峰，但從目前看來，這個高峰可能要到2016年出現(xiàn)，時間節(jié)點上如此趨同，只是一個巧合嗎？
“因為我們的項目屬于地鐵上蓋物業(yè)，地鐵施工進度對我們的影響很大。”西子國際項目的相關(guān)負責人表示，考慮到目前商圈外圍環(huán)境等因素，2015年還不是最有利的開業(yè)時機，他們也在對原來的規(guī)劃方案做進一步的提升。
更多商業(yè)體項目的開發(fā)或運營方則表示推遲開業(yè)并非主動行為，而是受工程進度等客觀因素的制約，還有因資金問題而產(chǎn)生的變數(shù)。“整個經(jīng)濟大環(huán)境不景氣，導(dǎo)致銷售不好，回款變慢，開發(fā)商資金鏈斷裂，也是一些Mall項目推遲開業(yè)的重要原因。”資深零售業(yè)內(nèi)人士分析。
品牌收縮戰(zhàn)線
購物中心“招商難”
這些2016年開業(yè)的商業(yè)體，大部分表示目前尚未開始啟動招商，而當它們進入這個階段的時候，在品牌資源上難免也將面臨競爭。據(jù)西溪海港城原先的規(guī)劃，將在其主體購物公園中納入城市精品奧特萊斯，但據(jù)說最終招商沒能成功，這個方案只好作罷。
“現(xiàn)在經(jīng)濟大環(huán)境不好，不少品牌開店都會非常謹慎，尤其是一些大品牌，決策更加理性，在選址等方面的要求都提高了，項目的招商難度會更大。”其中一個項目的相關(guān)人士表示。
不少品牌從去年開始就在收縮開店計劃，以綾致時裝為例，去年有消息稱其在內(nèi)部下達命令，杭州地區(qū)當年不再開新店，而且月銷售低于10萬元的店都得關(guān)。在這種趨勢下，當同一個區(qū)域內(nèi)開出好幾家購物中心，它還可能每一家都進駐嗎？
“優(yōu)質(zhì)品牌資源一直都是稀缺的。”資深零售業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)在購物中心的數(shù)量急速增長，對于品牌來說，他們有了更大的選擇余地和話語權(quán)。“我們傾向于選擇與有大集團背景、成功商業(yè)運作經(jīng)驗的企業(yè)合作，現(xiàn)在極少會入駐新項目。”上海衣念集團市場拓展部門的相關(guān)負責人表示。
萬象城尚泰百貨撤走等案例
讓MALL的發(fā)展蒙上陰影
“我們還在調(diào)整定位和規(guī)劃。”這是從這些項目的運營方口中聽到最多的一句話。
2014年眾多商業(yè)體廝殺的局面，已經(jīng)讓未來新增項目的經(jīng)營者感覺到了濃濃的寒意，而萬象城尚泰百貨撤出后，至今沒有接盤者出現(xiàn)，也讓很多經(jīng)營者更加嚴肅地審視Mall開業(yè)后的發(fā)展問題。
“從這兩年杭州購物中心的增長和變化趨勢看來，同質(zhì)化競爭非常嚴重，所以我們希望能進一步細分市場，定位更精準，做出有自己特色的商業(yè)。”西子國際項目的相關(guān)負責人表示。
西溪海港城在股權(quán)變更過后，主題購物公園的整個定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃都要從頭來過。濱江寶龍城市廣場、國大綜合體等項目也都在方案調(diào)整中，“我們將不設(shè)百貨作為主力店。”濱江寶龍城市廣場總經(jīng)理席蕾說。而位于武林廣場核心商業(yè)區(qū)的國大綜合體，希望能夠盡量提高坪效，趨向于縮小單個店鋪的面積，同時也注重業(yè)態(tài)的配比的優(yōu)化。
【深度分析】
杭州的購物中心體量已經(jīng)遠遠超過需求
Mall的過量發(fā)展和“空置化”現(xiàn)象的背后，是商業(yè)供應(yīng)和需求之間的失衡。
有人統(tǒng)計過，在2016年之前，杭州商業(yè)項目將達到近百個，建筑面積近800萬平方米，而未來3至4年主城區(qū)商業(yè)綜合體增量將是現(xiàn)存量的2.64倍，相當于4年完成過去60年的開發(fā)量，以萬象城24萬平方米的商業(yè)體量計算，未來4年相當于新增23個萬象城那么大的體量。
杭州甚至省內(nèi)的購買力、消費水平能否支撐得起這么大的商業(yè)體量？一位零售業(yè)內(nèi)人士表示，按照杭州800萬常住人口，在商場人均年消費1萬元來計算，一年的消費總額為800億元，如果一個商業(yè)項目需要2萬/平方米的消費才能存活的話，800億元的消費只能支撐400萬平方米的商業(yè)體量。
這樣看來，未來杭城算是保守估計的800萬平方米商業(yè)體量，也已經(jīng)超出了消費能力近一倍。“從這一兩年到未來幾年內(nèi)，杭州的商業(yè)將處于洗牌的階段，最終淘汰掉一批商業(yè)，存活下來的才能再整合優(yōu)質(zhì)資源，繼續(xù)發(fā)展。”零售業(yè)內(nèi)人士表示。
Mall能不能按時開業(yè)或許并不是最重要的？
盡管商業(yè)體過量的問題已經(jīng)引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注和憂慮，但仍有許多項目陸續(xù)進入開發(fā)、規(guī)劃階段，僅銀泰集團的項目而言，未來幾年內(nèi)，杭州范圍內(nèi)還有西溪銀泰城、下沙銀泰城、蕭山銀泰城等將相繼開出，有些項目距離也不遠，例如坐落在蔣村的西溪銀泰城與城西銀泰城，難道他們不擔心未來的競爭，而且還是師出同門？
“對于很多商業(yè)體的開發(fā)商來說，Mall賺不賺錢其實沒那么重要——而且靠餐飲帶動人氣，銷售很難上去的Mall，的確很有可能就陷于虧損，但是只要有了一個商業(yè)項目，就是開發(fā)商在此處的住宅、寫字樓、商鋪的銷售法寶，這方面的銷售收入比起Mall的經(jīng)營收入來，顯著多了。”零售業(yè)內(nèi)人士表示。
Mall延遲開不是個別現(xiàn)象 深圳等城市陸續(xù)出現(xiàn)
Shopping Mall的延遲開業(yè)的情況，并非僅在杭州出現(xiàn)，福州、深圳等地也有類似的情況。
根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》的報道，位于深圳中心區(qū)福田的購物中心皇庭IAMALL，因資金等原因建設(shè)進度緩慢，2003年開工以來遲遲沒有開業(yè)的消息，直到2013年底才開出。
而廣州Shopping Mall延遲開業(yè)的購物中心中，不乏知名開發(fā)商的經(jīng)營物業(yè)：日本永旺集團旗下位于番禺區(qū)的清河永旺夢樂城，原計劃2013年秋天開業(yè)，也宣布延遲開業(yè)；位于珠江新城的高德置地“冬”廣場最早計劃2011年9月開業(yè)，但拖延多年至今仍無動靜。
與此同時，在這些地區(qū)已經(jīng)開業(yè)的購物中心，“空置化”又成為新的問題，2013年深圳陸續(xù)開業(yè)的保安天虹購物中心、海雅繽紛城、寶能allcity等多家購物中心都存在不同程度的“空置”現(xiàn)象，而廣州Shopping Mall在2013年的整體空置率也遠超警戒線6％，達到10.8％。
（每日商報 陳伊麗 實習生 翁含露）
