在歐美及國(guó)內(nèi)的大都市，大部分高檔商場(chǎng)的公攤系數(shù)都較高，而國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目公攤面積最大的在65%左右，最小的在40%左右，合理的公攤系數(shù)應(yīng)該在50%左右。大型商場(chǎng)因?yàn)榕鋫淞烁邩?biāo)準(zhǔn)的消防系統(tǒng)、寬敞的人行通道以及大面積的休閑場(chǎng)所，公攤系數(shù)較高，但因?yàn)橛辛诉@些必需配套，客流才能源源不斷，商場(chǎng)方能夠始終保持最好的經(jīng)營(yíng)效益。此外，公攤系數(shù)的高低一般與購(gòu)物環(huán)境的優(yōu)劣呈正相關(guān)，這對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)盈利多少至關(guān)重要。對(duì)比以下兩圖，顯然后者的環(huán)境，更容易營(yíng)造良好商業(yè)氛圍，吸引顧客消費(fèi)。
在我國(guó)，國(guó)家規(guī)定商場(chǎng)內(nèi)商鋪的公攤不超過(guò)60%，由此可見(jiàn)，商場(chǎng)公攤在50%左右是一個(gè)合理水平。公攤率的合理與否，不僅僅關(guān)系到投資者的投資成本問(wèn)題，更是直接關(guān)系到商場(chǎng)對(duì)人流的承載力，會(huì)直接作用在投資者投資收益之上。
公攤率是商鋪價(jià)值最大化的必要條件
商鋪的公攤率對(duì)消費(fèi)人群的容量和人流量有直接影響。商場(chǎng)的空間是有限的，公攤越小，可容納消費(fèi)者的空間就越少，從而影響商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效果。因此越是高檔的商場(chǎng)，其公共空間就會(huì)越多。如果片面地追求低公攤面積，表面上看起來(lái)商鋪面積大了，但廣大商家賴(lài)以生存的客戶卻減少了。顧客會(huì)因?yàn)檫^(guò)于擁擠而不愿停留，或是走馬觀花，購(gòu)買(mǎi)欲不高，這樣即使商鋪使用面積再大也無(wú)濟(jì)于事。
商場(chǎng)設(shè)計(jì)公共空間，主要考慮客流通達(dá)與滯留，公攤面積就是用來(lái)營(yíng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境，滿足購(gòu)物者的消費(fèi)偏好。有的商場(chǎng)還會(huì)設(shè)計(jì)寬敞的休息區(qū)、中央花園等，這些公共空間的設(shè)計(jì)都是為了使購(gòu)物環(huán)境更加舒適。舒適的購(gòu)物環(huán)境會(huì)極大地刺激購(gòu)物者的消費(fèi)沖動(dòng)，而嘈雜擁擠的購(gòu)物環(huán)境只會(huì)使人望而卻步。想象一下，如果一個(gè)商場(chǎng)像武寧快樂(lè)城一樣，擁有空中觀景臺(tái)這樣的場(chǎng)地，是不是會(huì)吸引很多客流呢~?
其次，商鋪公共空間大小決定了消費(fèi)人群的容量和人流量。商場(chǎng)的空間是有限的，公攤面積小，可容納消費(fèi)者的公共空間自然減少，人流量就會(huì)受到限制，從而直接影響商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效果。
沒(méi)有合理的價(jià)值尺度，盲目追求小公攤商鋪，投資者就有可能買(mǎi)到‘垃圾股’，最終影響自己的投資收益。很多大型商業(yè)地產(chǎn)的投資者對(duì)此都深有感觸，投資商鋪?zhàn)罱K考慮的是商場(chǎng)的商業(yè)氣氛、經(jīng)營(yíng)效益，不能只簡(jiǎn)單地計(jì)較公攤面積、使用面積等因素。商場(chǎng)舉辦大型節(jié)慶活動(dòng)，可以為商鋪客觀上帶來(lái)不少客流，但是有些公共面積的狹小的商場(chǎng)就只能望而卻步了。
綜上，投資者不難發(fā)現(xiàn)，合理的公攤也是商場(chǎng)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的必要保障。盲目地追求低公攤，造成商場(chǎng)檔次低下，使得消費(fèi)者不能形成有效的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力，最后會(huì)造成商場(chǎng)沒(méi)有人氣。一個(gè)沒(méi)有人氣的商場(chǎng)，就算公攤再低，也會(huì)給投資者造成無(wú)法彌補(bǔ)的損失。更為重要的是，公攤率的高低并不能完全決定商鋪的價(jià)值，商鋪的價(jià)值最終還是取決于商場(chǎng)所處的地理位置，其是否占據(jù)核心商圈，有無(wú)主力店，在這些條件都滿足的基礎(chǔ)上才能談到公攤對(duì)商鋪價(jià)值的影響
就目前的商業(yè)發(fā)展水平而言，已經(jīng)初步發(fā)展出了現(xiàn)代購(gòu)物中心，其在滿足諸如位置、商圈、等核心價(jià)值因素的同時(shí)，公攤率也應(yīng)向一線城市看齊，以保證消費(fèi)者的購(gòu)物享受。錯(cuò)誤地判斷商業(yè)發(fā)展階段，盲目地迎合普通的中小投資者，滿足其對(duì)于低公攤的要求，致使商場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)之后不能解決消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境的要求，最后損害的還是投資者自身的根本利益。
公攤率高不會(huì)致使投資者投資成本高
合理的公攤率是保障商鋪價(jià)值的必要條件，也是商鋪未來(lái)能夠合理盈利、得以保證投資者經(jīng)營(yíng)性收益的保證。但有相當(dāng)一部分投資者認(rèn)為，公攤率達(dá)到50%左右，其所投資的商鋪單價(jià)也提高到原來(lái)的兩倍，其實(shí)這是一種錯(cuò)誤的認(rèn)知。
事實(shí)上投資者所購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品都包含公攤，而其為公攤面積支付的投資，也是擁有產(chǎn)權(quán)的。任何房地產(chǎn)產(chǎn)品，都不會(huì)額外地給投資者增加不必要的面積，致使投資者成本高。武寧快樂(lè)城的空中長(zhǎng)廊連接了空中花園和城市廣場(chǎng)，承上啟下，將空中花園的綠色帶入商業(yè)體，配以人工瀑布，為顧客打造“山水武寧”式的環(huán)境體驗(yàn)。
對(duì)于商鋪而言，投資者投資的是建筑面積，其產(chǎn)權(quán)證上也會(huì)明確地標(biāo)明建筑面積為多少。未來(lái)投資者無(wú)論是出租還是出售，計(jì)算基數(shù)都是建筑面積而不是使用面積。也就是說(shuō)，投資者所購(gòu)買(mǎi)的商鋪并未因?yàn)楣珨偠蛊涓纠媸軗p。合理的公攤只是為了保證商場(chǎng)能夠擁有宜人的購(gòu)物環(huán)境，能夠滿足消費(fèi)者日益提高的購(gòu)物享受，并未讓投資者為此支付額外的成本。
公攤的一些常識(shí)
1、國(guó)內(nèi)外的慣例：
公攤系數(shù)越高，表明商場(chǎng)的待客能力越強(qiáng)、市場(chǎng)公共設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)越高、安全消防系數(shù)越高、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)環(huán)境越好、公共休息設(shè)施越齊全，這些都能為商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)如潮的消費(fèi)群，得到豐厚的經(jīng)濟(jì)收益。高公攤，目前是衡量商場(chǎng)品質(zhì)高低的一個(gè)硬性指數(shù)，50%是國(guó)際都市高端商場(chǎng)的普遍公攤系數(shù)。例如：銀川的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公攤為58%。海信廣場(chǎng)60%的公攤，百利廣場(chǎng)也是60%. 通常來(lái)說(shuō)一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)硬件配套的要求非常高，功能越齊、配套越好，硬件越先進(jìn)的項(xiàng)目，公攤就越大，但不可否認(rèn)，這些都是商鋪未來(lái)運(yùn)營(yíng)數(shù)十年的保障，因此投資者在選擇商鋪的時(shí)候，不宜單一地看待公攤大小問(wèn)題，更應(yīng)該全面考量。
2、人流：
商鋪的公攤系數(shù)對(duì)消費(fèi)人群的容量和人流量有直接影響。商場(chǎng)的空間是有限的，公攤越小，可容納消費(fèi)者的空間就越少，其人流量就會(huì)受到限制，從而影響商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效果。因此越是高檔的商場(chǎng)，為消費(fèi)者考慮得越多，其公共空間就會(huì)越多。如果片面地追求低公攤面積，表面上看起來(lái)商鋪面積大了，合算了，但逛街的人可能因?yàn)檫^(guò)于擁擠、局促、壓抑而不愿停留，引不起他們的購(gòu)買(mǎi)欲，這樣，即使商鋪使用面積再大也無(wú)濟(jì)于事。
3、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保障：
公攤首先保證了商場(chǎng)的整體環(huán)境和公共空間的靈活性，一般大型商場(chǎng)的公攤都在50-60%，更高檔次的公攤還要大。我們大家算一筆賬，你買(mǎi)一個(gè)商鋪不是你一輩子的事，作為一種資產(chǎn)是可以繼承和轉(zhuǎn)讓的，所謂一間旺鋪養(yǎng)三代是有道理的，一個(gè)人如果有這樣的生命周期，那么你的商鋪如不適合商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展了，也就沒(méi)有你投資初期的愿望了，作為不動(dòng)產(chǎn)投資的一種產(chǎn)品，你應(yīng)該選擇的是商業(yè)的投資預(yù)期，長(zhǎng)久的資產(chǎn)回報(bào)，光看眼前是不行的，要綜合性的去評(píng)估一種投資產(chǎn)品。
4、消防安全需要：
商場(chǎng)商鋪的公攤比例比普通商鋪要高一些還是有必要的，這能讓消防安全更有保障。因?yàn)樯虉?chǎng)里的人流量大，商場(chǎng)配備高標(biāo)準(zhǔn)的一類(lèi)消防系統(tǒng)、寬敞的人行通道及大面積的休閑場(chǎng)所，一旦有諸如火災(zāi)等事故發(fā)生，能更好更快地疏散客人。
5、投資與自用的區(qū)別：
摸清楚顧客是自用還是投資，如果是投資就簡(jiǎn)單，出租都是按建筑面積計(jì)算租金�？傊虡I(yè)地產(chǎn)的高公攤系數(shù)不論是在客流、消防安全，還是在購(gòu)物環(huán)境、物業(yè)形象方面，對(duì)每位商家都存在很大的公共利益點(diǎn)，商家都可以同時(shí)享受到公攤所帶來(lái)的最大好處。
（招商網(wǎng)）
