本文在原有土地一級開發(fā)和PPP成功用于地鐵開發(fā)的基礎上,深圳市新摩爾商業(yè)管理公司總結了十年服務土地一級開發(fā)和綜合體項目二級開發(fā)的經驗,提出了高鐵經濟理論框架,共同設計了聯(lián)合多家基金公司每年操作100億元用于土地一級開發(fā)和產業(yè)發(fā)展的PPP基金模式,共同服務城市高鐵和空港區(qū)域土地一級開發(fā)和產業(yè)發(fā)展,將總體策劃和基金引進、產業(yè)規(guī)劃,規(guī)劃設計、土地一級開發(fā)代理與土地租賃服務形成流水線服務體系,提高了合作效率,減輕了政府財政壓力,為大力推廣PPP模式開闊了更廣闊的空間。

一、 PPP模式的特點

PPP模式即Public—Private—Partnership的字母縮寫，通常譯為“公共私營合作制”，是指政府與私人組織之間，為了合作建設城市基礎設施項目。或是為了提供某種公共物品和服務， 以特許權協(xié)議為基礎，彼此之間形成一種伙伴式的合作關系，并通過簽署合同來明確雙方的權利和義務，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達到比預期單獨行動更為有利的結果。

PPP融資模式成功案例

國外：

1、美國最著名的四大職業(yè)聯(lián)賽俱樂部(MLB、NBA、NFL、NHL)所擁有的82個體育場館的31%都是用PPP模式興建的;

2、倫敦地鐵采用PPP融資模式;

3、英國式最早應用PPP模式的國家，截至2006年底，794個PPP協(xié)議已簽署，總投資550億英鎊;

國內：

1、2002年6月，上海友聯(lián)聯(lián)合體獲得了上海市最大的污水處理項目20年特許經營權，負責此項目的融資、建設及運營管理;

2、2003年8月9日，中國中信集團聯(lián)合體與北京市政府和北京奧組委以及北京市國有資產經營有限責任公司共同分別簽訂協(xié)議，最終建立中國國家體育場;

3、2003年年底，北京市政府聯(lián)合社會投資共同建立北京地鐵四號線;

北京地鐵四號線南起豐臺區(qū)南四環(huán)公益西橋，北至海淀區(qū)安河橋北，正線全長約28.2公里，共設車站24座，其中換乘站11座，是北京市軌道交通路網中貫通南北的骨干線。工程于2007年開工建設，2009年投入運行。

該項目采用特許經營方式，由北京市政府和社會投資者共同建設。其中洞體、車站等土建工程部分(A部分資產，約占總投資70%)由北京市政府委托京投公司負責投資建設;車輛、信號等設備資產(B部分資產，約占項目總投資30%)由北京京港地鐵有限公司(港鐵公司和首創(chuàng)集團組成的聯(lián)合體公司)投資建設。

根據(jù)簽訂的特許經營協(xié)議，北京市政府授予京港公司地鐵四號線項目特許經營權，特許經營期為自試運營開始后30年。項目建成后A部分資產以租賃方式提供京港公司使用，京港公司負責整個地鐵四號線的運營管理、全部設施(包括A和B兩部分)的維護、除洞體外的項目資產更新以及站內的商業(yè)經營。京港公司通過地鐵票款收入、站內商業(yè)經營和財政補貼回收投資并獲得相應投資收益。特許經營期限屆滿，京港公司將B部分項目設施完好無償?shù)匾平唤o市政府指定部門，將A部分項目設施歸還京投公司。

京港公司收益主要依托票款收入和政府補貼，在2009年和2010基本實現(xiàn)盈虧平衡，2011年實現(xiàn)凈利潤2.4億元，項目投資效益逐步顯現(xiàn)。

將PPP模式推廣到高鐵和空港區(qū)域開發(fā)是重要的研究課題, 具有較高的實用價值。

二、 高鐵和空港區(qū)域土地一級開發(fā)和租賃開發(fā)特點

1. 土地價值可以劃分緊密圈,半緊密圈和影響圈

為了提升區(qū)域土地價值,一般需要引進一流顧問公司和城市設計公司,例如,深圳市新摩爾公司就提供土地一級開發(fā)顧問和城市設計一體化服務,科學測算土地一級開發(fā)投入和產出的同時,設計引進基金的贏利模式,減輕政府負擔,提高區(qū)域開發(fā)質量和專業(yè)化運作程度。

2.土地需要分級開發(fā)

高鐵和空港區(qū)域土地一級開發(fā)的成熟周期需要5-10年,我們在出讓部分土地的同時,也可以租賃開發(fā)部分項目,加速區(qū)域成熟,還可以對部分重點節(jié)點項目,例如,城市商業(yè)與文化綜合體(文化館,美術館,影劇院,購物中心,寫字樓和公寓),尋找投資公司聯(lián)合做二級開發(fā)。

長沙武廣高鐵核心區(qū)域城市設計 英國紅東公司設計

長沙武廣高鐵核心區(qū)東側部分土地就可以借鑒深圳前海土地1.5級開發(fā)經驗,根據(jù)區(qū)域發(fā)展前景和產業(yè)發(fā)展特點,開展租賃經營,在時機成熟時候以較高價格出讓土地,獲得理想的土地開發(fā)收益。

瀏陽河東側規(guī)劃有555畝的長沙國際會展中心綜合體,酒店和餐飲以及會展服務都需要周邊的支持。

下圖B3地塊位于長沙國際會展中心正對面,中間瀏陽河相隔,景觀環(huán)境優(yōu)美,交通便利,具有較大的升值空間。

占地面積為140036完平方米,換算為210畝土地,適合定位為餐飲休閑商業(yè)與酒店,辦公,公寓綜合體,該地塊就可以作為租賃經營試點。

長沙武廣高鐵核心區(qū)東側土地利用規(guī)劃圖

三、 引進開發(fā)基金運作高鐵和空港區(qū)域土地一級開發(fā)的框架

1. PPP模式用于土地一級開發(fā)

A地方政府與C土地一級開發(fā)商就D地塊(一般為10平方公里甚至幾十平方公里)的開發(fā)達成合作協(xié)議，在規(guī)定的合作年限內，C開發(fā)商負責地塊內的土地平整、道路管廊等基礎設施建設工作，學校、醫(yī)院、文化、體育公共設施建設及運營管理工作，產業(yè)規(guī)劃、項目招商、宣傳推廣等產業(yè)發(fā)展服務工作，空間規(guī)劃、建筑設計、物業(yè)管理、公共項目維護等基礎性服務工作等;于此同時，C開發(fā)商以D片區(qū)地塊內所新產生收入的該級政府地方留成部分的一定比例(即扣除上繳中央、省、市級部分后的收入)作為投資回報，如新產生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項資金等;合作期限內，A政府只有監(jiān)督監(jiān)管的權利，不得隨意干擾C土地一級開發(fā)商的合理經營，政府也不必為開發(fā)商的投資進行兜底;由于土地一級開發(fā)商大部分是政府直屬國有企業(yè),因此,市政府需要和專業(yè)顧問公司合作幫助C土地一級開發(fā)商引進B土地一級開發(fā)基金,政府給予基金必要的法律與經濟保障,讓B土地一級開發(fā)基金順利引進到大型土地一級開發(fā)項目

合作期限結束后，開發(fā)商將D區(qū)塊的基礎設施公共設施產權及經營權無條件已交給政府。

土地一級開發(fā)的商業(yè)演進模式對比及案例分析

引進基金的土地一級開發(fā)PPP模式流程圖

政府將基金投資交給C土地一級開發(fā)公司, C土地一級開發(fā)公司將D片區(qū)土地收入上交給政府,得到政府按比例分成, C土地一級開發(fā)公司在合作期滿后將公共設施和運營權無償給市政府。

　　以上表格是沒有引進基金模式的PPP土地開發(fā)模式,通過政府引進開發(fā)基金,由于下屬土地一級開發(fā)公司是國有的,政府依舊對區(qū)域產業(yè)發(fā)展方向具有主導權,同時要聽取專業(yè)顧問公司的建議,科學謀劃產業(yè)發(fā)展。

　　在PPP模式下，土地一級開發(fā)商成為土地開發(fā)、土地經營甚至區(qū)域經營的絕對主力，其既有土地規(guī)劃權也有土地經營權，不僅負責常規(guī)的基礎設施建設，也負責公共設施的建設管理，還要負責產業(yè)規(guī)劃、產業(yè)招商等產業(yè)服務工作，其收益主要來自由區(qū)域經營而新產生的土地出讓和短期租賃、稅收等收入，合作期限完成后，將項目所有權、經營無償移交給政府。政府將土地開發(fā)、土地經營、區(qū)域經營的權利授權給開發(fā)商，掌控區(qū)域發(fā)展方向的難度增大，但政府無資金投入，也無需兜底，沒有任務財政壓力，但需要制定嚴密、周全的監(jiān)督監(jiān)管措施，以防項目失敗或發(fā)生重大發(fā)展偏差。

　　1. 引進基金運作政府公共項目含土地一級開發(fā)項目所需要的條件

　　條件1 市縣政府公共財政收入50億元以上。

　　條件2 政府用于運作的項目引進基金認可一流顧問公司論證其投入和產出以及規(guī)劃設計,能夠合理控制風險。

　　條件3 政府財政部門和基金簽訂PPP財政支持基金

　　相關基金由基金管理人以有限合伙方式募集,市縣財政局按政府采購金融服務模式,由本基金管理人及其金融機構有限合伙人提供基金認購、基金托管等綜合金融服務。例如,本基金目標總額20億元,3+3年期10億元,5+2年期10億元。

　　我們愿意和有作為的黨委和政府領導密切合作,在中國鐵路總公司的指導和支持下,愿意規(guī)劃多個基金聯(lián)合進入同一高鐵城市,共同發(fā)展高鐵帶動區(qū)域經濟的城市試點,為我國高鐵走出去創(chuàng)造更好范例。

　　3.高鐵和空港區(qū)域土地一級開發(fā)的贏利模式創(chuàng)新

　　我國大多數(shù)高鐵站點選擇在郊區(qū),一般擁有5平方公里可以做土地一級開發(fā),土地一級開發(fā)投資一般需要50億元以上。省城高鐵區(qū)域土地現(xiàn)價一般在100萬元/畝以內,通過土地一級開發(fā)和部分區(qū)域租賃經營模式,未來五年平均地價一般在300萬元/畝以上。

　　5000畝土地出讓的毛利潤在75億元,一般引進10-30億元左右基金就可以實現(xiàn)滾動開發(fā)。

　　基金公司和政府簽訂PPP財政基金運作模式,承諾給予合理投資回報,政府將拿到資金給予高鐵區(qū)域的政府土地一級開發(fā)公司使用,土地一級開發(fā)作為PPP財政基金的利潤來源,基金公司通過五-七年年時間拿回投資和每年10%以內的固定回報。

　　深圳新摩爾公司成功為青島和長沙高鐵提供土地一級開發(fā)顧問和城市設計服務,積累了十年專業(yè)服務經驗。

　　2014年深圳新摩爾公司篩選了五家重點基金公司建立合作聯(lián)盟,聯(lián)合服務我國空港和高鐵區(qū)域土地一級開發(fā)和產業(yè)發(fā)展,2015年計劃合作基金投資規(guī)模為100億元,優(yōu)先考慮成都,重慶,合肥,貴陽等高鐵樞紐區(qū)域城市。

　　深圳市新摩爾商業(yè)管理公司牽頭帶領城市設計公司和基金公司為高鐵區(qū)域土地一級開發(fā)提供總體策劃和動態(tài)城市設計顧問服務和土地出讓代理服務,在高鐵區(qū)域策劃服務后就同步為政府介紹PPP模式所需要引進的基金, 測算投資規(guī)模和PPP模式所需要的投資回報路徑,為高鐵區(qū)域整合優(yōu)質文化教育和醫(yī)療資源,確保政府下屬土地一級開發(fā)公司以合理價格分期出讓高鐵區(qū)域土地,實現(xiàn)多贏格局。