本文在原有土地一級開發(fā)和PPP成功用于地鐵開發(fā)的基礎(chǔ)上,深圳市新摩爾商業(yè)管理公司總結(jié)了十年服務(wù)土地一級開發(fā)和綜合體項目二級開發(fā)的經(jīng)驗,提出了高鐵經(jīng)濟理論框架,共同設(shè)計了聯(lián)合多家基金公司每年操作100億元用于土地一級開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的PPP基金模式,共同服務(wù)城市高鐵和空港區(qū)域土地一級開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展,將總體策劃和基金引進(jìn)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,規(guī)劃設(shè)計、土地一級開發(fā)代理與土地租賃服務(wù)形成流水線服務(wù)體系,提高了合作效率,減輕了政府財政壓力,為大力推廣PPP模式開闊了更廣闊的空間。

一、 PPP模式的特點

PPP模式即Public—Private—Partnership的字母縮寫，通常譯為“公共私營合作制”，是指政府與私人組織之間，為了合作建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施項目。或是為了提供某種公共物品和服務(wù)， 以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系，并通過簽署合同來明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達(dá)到比預(yù)期單獨行動更為有利的結(jié)果。

PPP融資模式成功案例

國外：

1、美國最著名的四大職業(yè)聯(lián)賽俱樂部(MLB、NBA、NFL、NHL)所擁有的82個體育場館的31%都是用PPP模式興建的;

2、倫敦地鐵采用PPP融資模式;

3、英國式最早應(yīng)用PPP模式的國家，截至2006年底，794個PPP協(xié)議已簽署，總投資550億英鎊;

國內(nèi)：

1、2002年6月，上海友聯(lián)聯(lián)合體獲得了上海市最大的污水處理項目20年特許經(jīng)營權(quán)，負(fù)責(zé)此項目的融資、建設(shè)及運營管理;

2、2003年8月9日，中國中信集團聯(lián)合體與北京市政府和北京奧組委以及北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司共同分別簽訂協(xié)議，最終建立中國國家體育場;

3、2003年年底，北京市政府聯(lián)合社會投資共同建立北京地鐵四號線;

北京地鐵四號線南起豐臺區(qū)南四環(huán)公益西橋，北至海淀區(qū)安河橋北，正線全長約28.2公里，共設(shè)車站24座，其中換乘站11座，是北京市軌道交通路網(wǎng)中貫通南北的骨干線。工程于2007年開工建設(shè)，2009年投入運行。

該項目采用特許經(jīng)營方式，由北京市政府和社會投資者共同建設(shè)。其中洞體、車站等土建工程部分(A部分資產(chǎn)，約占總投資70%)由北京市政府委托京投公司負(fù)責(zé)投資建設(shè);車輛、信號等設(shè)備資產(chǎn)(B部分資產(chǎn)，約占項目總投資30%)由北京京港地鐵有限公司(港鐵公司和首創(chuàng)集團組成的聯(lián)合體公司)投資建設(shè)。

根據(jù)簽訂的特許經(jīng)營協(xié)議，北京市政府授予京港公司地鐵四號線項目特許經(jīng)營權(quán)，特許經(jīng)營期為自試運營開始后30年。項目建成后A部分資產(chǎn)以租賃方式提供京港公司使用，京港公司負(fù)責(zé)整個地鐵四號線的運營管理、全部設(shè)施(包括A和B兩部分)的維護(hù)、除洞體外的項目資產(chǎn)更新以及站內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營。京港公司通過地鐵票款收入、站內(nèi)商業(yè)經(jīng)營和財政補貼回收投資并獲得相應(yīng)投資收益。特許經(jīng)營期限屆滿，京港公司將B部分項目設(shè)施完好無償?shù)匾平唤o市政府指定部門，將A部分項目設(shè)施歸還京投公司。

京港公司收益主要依托票款收入和政府補貼，在2009年和2010基本實現(xiàn)盈虧平衡，2011年實現(xiàn)凈利潤2.4億元，項目投資效益逐步顯現(xiàn)。

將PPP模式推廣到高鐵和空港區(qū)域開發(fā)是重要的研究課題, 具有較高的實用價值。

二、 高鐵和空港區(qū)域土地一級開發(fā)和租賃開發(fā)特點

1. 土地價值可以劃分緊密圈,半緊密圈和影響圈

為了提升區(qū)域土地價值,一般需要引進(jìn)一流顧問公司和城市設(shè)計公司,例如,深圳市新摩爾公司就提供土地一級開發(fā)顧問和城市設(shè)計一體化服務(wù),科學(xué)測算土地一級開發(fā)投入和產(chǎn)出的同時,設(shè)計引進(jìn)基金的贏利模式,減輕政府負(fù)擔(dān),提高區(qū)域開發(fā)質(zhì)量和專業(yè)化運作程度。

2.土地需要分級開發(fā)

高鐵和空港區(qū)域土地一級開發(fā)的成熟周期需要5-10年,我們在出讓部分土地的同時,也可以租賃開發(fā)部分項目,加速區(qū)域成熟,還可以對部分重點節(jié)點項目,例如,城市商業(yè)與文化綜合體(文化館,美術(shù)館,影劇院,購物中心,寫字樓和公寓),尋找投資公司聯(lián)合做二級開發(fā)。

長沙武廣高鐵核心區(qū)域城市設(shè)計 英國紅東公司設(shè)計

長沙武廣高鐵核心區(qū)東側(cè)部分土地就可以借鑒深圳前海土地1.5級開發(fā)經(jīng)驗,根據(jù)區(qū)域發(fā)展前景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點,開展租賃經(jīng)營,在時機成熟時候以較高價格出讓土地,獲得理想的土地開發(fā)收益。

瀏陽河?xùn)|側(cè)規(guī)劃有555畝的長沙國際會展中心綜合體,酒店和餐飲以及會展服務(wù)都需要周邊的支持。

下圖B3地塊位于長沙國際會展中心正對面,中間瀏陽河相隔,景觀環(huán)境優(yōu)美,交通便利,具有較大的升值空間。

占地面積為140036完平方米,換算為210畝土地,適合定位為餐飲休閑商業(yè)與酒店,辦公,公寓綜合體,該地塊就可以作為租賃經(jīng)營試點。

長沙武廣高鐵核心區(qū)東側(cè)土地利用規(guī)劃圖

三、 引進(jìn)開發(fā)基金運作高鐵和空港區(qū)域土地一級開發(fā)的框架

1. PPP模式用于土地一級開發(fā)

A地方政府與C土地一級開發(fā)商就D地塊(一般為10平方公里甚至幾十平方公里)的開發(fā)達(dá)成合作協(xié)議，在規(guī)定的合作年限內(nèi)，C開發(fā)商負(fù)責(zé)地塊內(nèi)的土地平整、道路管廊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，學(xué)校、醫(yī)院、文化、體育公共設(shè)施建設(shè)及運營管理工作，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項目招商、宣傳推廣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)工作，空間規(guī)劃、建筑設(shè)計、物業(yè)管理、公共項目維護(hù)等基礎(chǔ)性服務(wù)工作等;于此同時，C開發(fā)商以D片區(qū)地塊內(nèi)所新產(chǎn)生收入的該級政府地方留成部分的一定比例(即扣除上繳中央、省、市級部分后的收入)作為投資回報，如新產(chǎn)生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項資金等;合作期限內(nèi)，A政府只有監(jiān)督監(jiān)管的權(quán)利，不得隨意干擾C土地一級開發(fā)商的合理經(jīng)營，政府也不必為開發(fā)商的投資進(jìn)行兜底;由于土地一級開發(fā)商大部分是政府直屬國有企業(yè),因此,市政府需要和專業(yè)顧問公司合作幫助C土地一級開發(fā)商引進(jìn)B土地一級開發(fā)基金,政府給予基金必要的法律與經(jīng)濟保障,讓B土地一級開發(fā)基金順利引進(jìn)到大型土地一級開發(fā)項目

合作期限結(jié)束后，開發(fā)商將D區(qū)塊的基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營權(quán)無條件已交給政府。

土地一級開發(fā)的商業(yè)演進(jìn)模式對比及案例分析

引進(jìn)基金的土地一級開發(fā)PPP模式流程圖

政府將基金投資交給C土地一級開發(fā)公司, C土地一級開發(fā)公司將D片區(qū)土地收入上交給政府,得到政府按比例分成, C土地一級開發(fā)公司在合作期滿后將公共設(shè)施和運營權(quán)無償給市政府。

　　以上表格是沒有引進(jìn)基金模式的PPP土地開發(fā)模式,通過政府引進(jìn)開發(fā)基金,由于下屬土地一級開發(fā)公司是國有的,政府依舊對區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向具有主導(dǎo)權(quán),同時要聽取專業(yè)顧問公司的建議,科學(xué)謀劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　在PPP模式下，土地一級開發(fā)商成為土地開發(fā)、土地經(jīng)營甚至區(qū)域經(jīng)營的絕對主力，其既有土地規(guī)劃權(quán)也有土地經(jīng)營權(quán)，不僅負(fù)責(zé)常規(guī)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也負(fù)責(zé)公共設(shè)施的建設(shè)管理，還要負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商等產(chǎn)業(yè)服務(wù)工作，其收益主要來自由區(qū)域經(jīng)營而新產(chǎn)生的土地出讓和短期租賃、稅收等收入，合作期限完成后，將項目所有權(quán)、經(jīng)營無償移交給政府。政府將土地開發(fā)、土地經(jīng)營、區(qū)域經(jīng)營的權(quán)利授權(quán)給開發(fā)商，掌控區(qū)域發(fā)展方向的難度增大，但政府無資金投入，也無需兜底，沒有任務(wù)財政壓力，但需要制定嚴(yán)密、周全的監(jiān)督監(jiān)管措施，以防項目失敗或發(fā)生重大發(fā)展偏差。

　　1. 引進(jìn)基金運作政府公共項目含土地一級開發(fā)項目所需要的條件

　　條件1 市縣政府公共財政收入50億元以上。

　　條件2 政府用于運作的項目引進(jìn)基金認(rèn)可一流顧問公司論證其投入和產(chǎn)出以及規(guī)劃設(shè)計,能夠合理控制風(fēng)險。

　　條件3 政府財政部門和基金簽訂PPP財政支持基金

　　相關(guān)基金由基金管理人以有限合伙方式募集,市縣財政局按政府采購金融服務(wù)模式,由本基金管理人及其金融機構(gòu)有限合伙人提供基金認(rèn)購、基金托管等綜合金融服務(wù)。例如,本基金目標(biāo)總額20億元,3+3年期10億元,5+2年期10億元。

　　我們愿意和有作為的黨委和政府領(lǐng)導(dǎo)密切合作,在中國鐵路總公司的指導(dǎo)和支持下,愿意規(guī)劃多個基金聯(lián)合進(jìn)入同一高鐵城市,共同發(fā)展高鐵帶動區(qū)域經(jīng)濟的城市試點,為我國高鐵走出去創(chuàng)造更好范例。

　　3.高鐵和空港區(qū)域土地一級開發(fā)的贏利模式創(chuàng)新

　　我國大多數(shù)高鐵站點選擇在郊區(qū),一般擁有5平方公里可以做土地一級開發(fā),土地一級開發(fā)投資一般需要50億元以上。省城高鐵區(qū)域土地現(xiàn)價一般在100萬元/畝以內(nèi),通過土地一級開發(fā)和部分區(qū)域租賃經(jīng)營模式,未來五年平均地價一般在300萬元/畝以上。

　　5000畝土地出讓的毛利潤在75億元,一般引進(jìn)10-30億元左右基金就可以實現(xiàn)滾動開發(fā)。

　　基金公司和政府簽訂PPP財政基金運作模式,承諾給予合理投資回報,政府將拿到資金給予高鐵區(qū)域的政府土地一級開發(fā)公司使用,土地一級開發(fā)作為PPP財政基金的利潤來源,基金公司通過五-七年年時間拿回投資和每年10%以內(nèi)的固定回報。

　　深圳新摩爾公司成功為青島和長沙高鐵提供土地一級開發(fā)顧問和城市設(shè)計服務(wù),積累了十年專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗。

　　2014年深圳新摩爾公司篩選了五家重點基金公司建立合作聯(lián)盟,聯(lián)合服務(wù)我國空港和高鐵區(qū)域土地一級開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展,2015年計劃合作基金投資規(guī)模為100億元,優(yōu)先考慮成都,重慶,合肥,貴陽等高鐵樞紐區(qū)域城市。

　　深圳市新摩爾商業(yè)管理公司牽頭帶領(lǐng)城市設(shè)計公司和基金公司為高鐵區(qū)域土地一級開發(fā)提供總體策劃和動態(tài)城市設(shè)計顧問服務(wù)和土地出讓代理服務(wù),在高鐵區(qū)域策劃服務(wù)后就同步為政府介紹PPP模式所需要引進(jìn)的基金, 測算投資規(guī)模和PPP模式所需要的投資回報路徑,為高鐵區(qū)域整合優(yōu)質(zhì)文化教育和醫(yī)療資源,確保政府下屬土地一級開發(fā)公司以合理價格分期出讓高鐵區(qū)域土地,實現(xiàn)多贏格局。