這是一個最好的時代，這是一個最壞的時代，這里可以直通天堂，這里可以直達地獄!這就是商業地產在互聯網時代的真實寫照!

商業地產，曾經，缽滿盆滿;如今，哀鴻遍野。壓垮商業地產的最后一根稻草源于互聯網的高速發展，尤其是電商帶來的巨大沖擊，讓從業人員苦不堪言、茫然失措。大量商業地產處于閑置狀態，開發商蓋完的商業地產既賣不掉也租不出去，資金處于一個非常嚴峻的局面，很多開發商因此陷入困境。投資客對于商業地產的保值增值功能充滿了極大的疑惑性，大部分選擇持幣觀望。租賃戶對于實體商鋪的成本收益比出現了較為清晰的趨勢判斷，紛紛選擇逃離實體，擁抱電商。消費者再也不用考慮時間與空間的制約，隨時隨地都可以利用電腦、手機來完成購物。網絡購物，海量的產品供應、低廉的商品價格、方便的交易支付、快捷的物流配送，給消費者一個不選擇電商的理由?似乎好難啊!

王健林與馬云的世紀賭約余音在耳，尚未來得及細細思量，萬達卻已高調邁向電商。銀泰、王府井、大悅城也紛紛接洽BAT，每個人都在努力地尋找在互聯網時代，傳統商業地產如何生存與發展的道路，下面從第三方觀察的角度，也毛遂自薦地闡述一下自己的觀點，具體包括三部分內容：其一商業地產的困局是如何形成的?其二互聯網怎么蠶食傳統商業?其三在互聯網時代，傳統商業如何完成鳳凰涅槃。

一、 商業地產的系統性困局

今日，商業地產的困局不能全部歸罪于互聯網或電商，它是系統性原因造成，現將五大主要原因進行說明，但要強調的是這不是全部的原因，這是個人認為的主要原因。

① 盲目逐利導致供求關系失衡

商業地產是價值鏈條性產業，政府需要開發商買單，開發商需要投資客買單，投資客需要租賃戶買單，租賃戶需要消費者買單。鑒于國稅地稅分離，地方政府很大一部分財政收入源于土地出讓，這就天然性地將地方政府、開發商、金融單位捆綁為一個利益共同體，擁有了壟斷權，商業地產不成為暴利行業都難!面對地方政府的鼓勵，面對如此的暴利誘惑，商業地產紛紛上馬，數據顯示：2014年全國50個重點城市綜合體非住宅總體量達5.64億平米，同比增長率高達77%。進入商業物業面積增長速度遠超人口的增長速度，人均商業地產面積已經達到飽和，甚至部分區域已經過剩，在如此過剩的情況下，妄想通過終端的消費環節來全部消化掉，可能嗎?我們的消費水平到底如何呢?

消費市場占GDP的比重只有不到40%，近幾年增長幅度在13%左右，相比發達國家70%以上的GDP消費占有相去甚遠。中國老百姓的消費能力目前還是很有限的，而住宅、醫療、教育的市場化又給消費者帶來了沉重的負擔，社會保障體系的不完善都對消費的增長起抑制作用。消費市場在13%這樣的水平增長的同時，商業地產投資的增幅卻都在24%左右，商業地產的供給遠遠超過了商業發展的需求，供求關系已經失衡，而且是結構性的失衡，造成閑置是必然的結局。

② 抽樣調查導致細分定位不當

商業地產的細分與定位主要解決的是消費群落、消費習慣與消費趨勢的問題。以百貨商場為例，它的有效輻射半徑是多少?它要為哪些消費者提供服務?為消費者提供什么樣的服務?如何讓消費者接納這些服務?

傳統的咨詢公司假模假式地準備了上千份百十來個問題的調查問卷，隨機性地詢問調查對象。并對處于競爭范圍內的其它商場進行針對性的調研，企圖勾勒出商場經營成敗的原因。有時候想想，沒文化真可怕：其一消費者填寫調查問卷是不能說明其真實意圖的，直白一點，就是消費者的言行是不一致的。調研主要看消費行為而非消費承諾;其二調查問卷的設置，問題的前后置關系，答案的前后置關系，都會影響受眾的選擇;其三小樣本數據極容易出現較大的誤差，采樣越小，誤差越大;其四調研數據只會反應當下的消費內容和消費習慣，如無法作出消費預測，則調研一文不值;其五競爭性的思維根深蒂固，眼睛里盯著競爭對手，夢想著搞死競爭對手，客戶會天然性地倒向自己。運用這樣的思維邏輯去做細分與定位，商場如果都能經營良好，那才叫奇跡呢!

③ 肆意妄為導致業態組合混亂

商業有其自行的運作規律，如果對其不做深入透徹的研究，僅憑個人主觀意識，采用貌似“理性”來做商場規劃，實則是以自我為中心的肆意妄為。在商場的整體設計裝修方面，不考慮消費者的消費習慣和消費模式，有的開發商竟然請裝修設計公司來做商場業態設計，更有甚者，竟然讓設計公司來做招商，這種跨界思維真是很顛覆啊!有些商場并沒有真正地將消費者當“上帝”來看待，當然，消費者也沒有奢望商場能把他當作上帝看待，只是希望商場不要把他當作“待宰羔羊”，有些商場貌似煞有天賦地搞出一系列手段滯留消費者，無視消費者的消費趨勢而任意搭配業態，產品序列的設定也無視基本的人性規律。總體感覺就是：有錢、任性!

④ 各自為政導致系統效能缺失

商場的整體效能需要在定位、設計、銷售、招商、運營五大板塊統一考慮下才能凸顯出來，但有些開發商卻選擇了不同的團隊來完成不同階段的任務。導致每個團隊只對自己階段性的任務負責，為了完成自己當前的任務指標，即便是采用了傷害下一階段的方法也未嘗不可!比如，開發商將銷售任務承包給一個專業的服務機構，該機構為了最短時間內完成銷售，將大面積的商鋪分割成更小的商鋪，這樣，總價就會下來。這樣利于銷售，但對于后期的招商來講，那無意是增加了太多的困難。

⑤ 閉門造車導致持續發展乏力

在很多的商場經營管理者的心目中，商場是一個完善的世界，這里吃喝玩樂應有盡有，經營的好壞在于內部元素的組合搭配。于是，商場很容易被發展成為一個封閉的世界，很少主動地去分析消費者的消費趨勢，很少主動地了解租賃商戶的經營困難，更談不上對投資者的深度服務了。商場經營管理者也本著一個“坐商”的思維來運營，很少主動與其他業態進行整合或互動，忽視“引流”的重要性。也很少將自己的資源與其它業態進行互動和流通，這樣的一個“封閉系統”在時間的堆砌過程中，活力自然日漸萎縮。“流水不腐、戶樞不蠹”的觀點似乎不是那么的重要!

商場的整體經營不善，原因當然不限于以上五點，這里以點概面地展現，主要是想說明經營不善，是系統原因，而且這些原因也是相互制約、相互影響。面對如此的窘境，開發商著急的心態也可以理解，但某些開發商“病急亂投醫”就缺乏基本的智慧了。更有甚者，企圖依靠一兩個軟件系統來治愈整體商場疲軟的問題，那就是腦袋壞了的前奏!

二、淺談互聯網

互聯網之所以能從一種“技術”演化為一個“時代”，最為重要的就是“互聯網思維”。時至今日，互聯網已經成為公眾生活中的“水和電”，成為一切商業的基礎設施。互聯網思維成為最根本的商業思維，是一切商業行為的起點。真正要去了解互聯網，首先就要熟悉互聯網思維，那么，互聯網思維到底是什么?筆者總結了五大思維，分別為：

① 從相對到絕對的人本思維

② 從有限到無限的馬太思維

③ 從收費到免費的荷塘思維

④ 從被動到主動的錨定思維

⑤ 從控制到自治的機體思維

正是借助這些思維，互聯網對傳統企業進行了顛覆與重構，具體可以分為五個階段：

① 傳播互聯網化

② 銷售互聯網化

③ 營銷互聯網化

④ 運營互聯網化

⑤ 企業互聯網化

在銷售互聯網化的階段里，最主要的就是電商的崛起，電商的發展可以分為五個階梯：

① 價格電商：采用“前店后廠”、“去中介”、“低價”策略吸引人們網絡購物

② 促銷電商：采用“雙11”、“周年慶”等促銷活動來刺激與誘導人們購物

③ 體驗電商：采用O2O、粉絲、社群等方式增加客戶體驗來完成購物

④ 分眾電商：消費者超細分，電商以品類進行小眾市場的深度服務

⑤ 結點電商：小眾電商通過結點式集群為每個消費者提供深度服務

當然，由于互聯網帶來的便易性，人們可以很快速很廉價地獲取信息，自然就會進入到一個“淺閱讀”的時代，大部分人都很難靜下心來認真地去研究互聯網，但是，我想說：商業是國之根本，國無商則滯。作為從業人員，切莫以敵視或漠視的態度去看待互聯網，而是要以積極樂觀的態度去迎接互聯網，因為互聯網會重構整個商業邏輯，重構后的新型商業將會煥發出傳統商業不可企及的魅力。但是，要明白，解構是技術，重構是藝術。如果只是淺嘗輒止地去了解，而非深入系統地去熟悉，那想擺脫當下的窘境，我只能說：妄想!如果在原地踏步，在固化的思維體系中侃侃而談，我只能說：活該!

三、智能商業：傳統商業困局的破冰利器

商業地產想要在互聯網時代生存與發展，需要在兩個方面進行解構與重構：

其一就是公司本身，傳統企業如何利用互聯網思維進行改造，這樣的改造是個系統性的工程，從改造的內容的來看，包括了：公司戰略、市場細分、企業定位、品牌宣傳、組織架構、人力資源、營銷體系、運營體系、企業文化等;從改造的路徑來看，包括了：轉型氛圍的營造與統一、頂層系統性設計、單點落實操作、整體有效復制、調整優化完成轉型。這里需要強調的是：轉型互聯網不是商業地產的選擇之一，而是商業地產不可回避的終點!關于轉型的詳細內容，這里不做過多闡述，如有興趣可關注：《互聯網思維助力傳統企業極速進化》。

其二就是產品本身，作為商業地產，相關干系人包括：開發商、投資客、租賃戶、消費者，他們之間的關系在文章開頭已經闡述，商業地產真正要擺脫困局就是要滿足這些干系人的利益訴求，這就是我們所倡導的：“智能商業”!

所謂智能商業就是：傳統商業借助互聯網智能技術與金融創新服務來滿足商業干系人需求的精益化商業模式。

從需求的角度來看，開發商希望能快速回本，保持穩健的現金流;投資客希望有保障低風險地獲取投資收益;租賃戶希望客流不斷生意興隆;消費者希望能貨真價實有溫度地完成交易。基于這樣的訴求，如何操作呢?

智能商業通過五步法來完成：

① 定位：引用大數據，通過數學建模與業務建模來預測消費趨勢和消費習慣，并確定基本的業態模式、商鋪模式、產品組合模式。

② 設計：站在干系人需求的角度來完成頂層設計，包括：如何聚焦、如何傳播、品牌塑造、銷售方案、招商方案、運營方案。

③ 銷售：利用資產證券化將商場作為“資產包”進行發售，利用大數據與資源整合能力實現最短時間內的銷售指標。

④ 招商：利用全網銷售及會員制完成品牌廠商的入駐與產品行銷，可以將租賃周期從年租做到日租。

⑤ 運營：利用精準營銷體系，將消費者變成用戶，進行深度服務。假設這樣的一個場景：一個潛在消費者進入商場，連接商場提供的免費Wi-Fi，通過智能技術，商場很容易就會知道：這個消費者近期瀏覽了哪些商品?什么品牌?什么價格?什么材質?什么顏色?，并將這些信息傳遞給符合這些要求的店主。店主通過室內GIS來確定消費者的位置，當消費者來到自己的商鋪時，店主會有針對性地拿出商品進行銷售。如達成交易，可將消費者的基本信息進行登記，并根據登記信息來預測其其它產品的需求狀況，比如家庭幾口人，那基本上可以預測洗漱用品多久更換一次，在更換前期，可以通過代金券的方式來刺激消費者的二次消費。當然，這是一個最基本的場景設置，真正的智能商業要比這樣的場景更為精準。

需要說明的是，這僅僅是基于“生態位”的思想來描述的智能商業，如果商場能完成基于生態位的智能商業，那么，接下來就可以進入基于“生態圈”的智能商業了。至于什么是生態圈的智能商業，這里就不做過多闡述，如有興趣可以研究如下圖示，希望能有所收獲：

啰嗦了這么多，簡單地總結一下：

1. 商業地產的困局是系統性的，但不是不可以解決;

2. 敵視或漠視互聯網或電商是不可取的;

3. 轉型互聯網是商業地產無法回避的終點;

4. 商業地產的轉型要在公司與產品都要完成;

5. 互聯網轉型與智能商業是當下商業地產最為需要了解的內容;

提筆至此，衷心希望各位商業地產的伙伴們能走出困局，完成蛻變，實現繁榮。互聯網時代是個英雄造時勢的時代，需要從業人員擁有獨立思考的精神與能力，促使每個商業煥發出自己獨特的稟賦，畢竟，商業是國之命脈，不可怠慢!不能大意!