本文適用于規(guī)范商業(yè)物業(yè)驗收接管工作，為后續(xù)物業(yè)經(jīng)營管理工作打下良好的基礎，保障商業(yè)項目接管驗收工作順利推進。為業(yè)主或租戶接房和入場裝修創(chuàng)造條件，實現(xiàn)商業(yè)項目按期開業(yè)或試營業(yè)特制定本辦法。
一、商業(yè)物業(yè)驗收管理
1、目標
規(guī)范商業(yè)物業(yè)驗收接管工作，為后續(xù)物業(yè)經(jīng)營管理工作打下良好的基礎,保障商業(yè)項目接管驗收工作順利推進。為業(yè)主或租戶接房和入場裝修創(chuàng)造條件，實現(xiàn)商業(yè)項目按期開業(yè)或試營業(yè)特制定本辦法。
2、適用范圍
本辦法適用于購物中心運營管理有限公司下轄集團委托管理前期介入的商業(yè)項目;適用于購物中心運營管理有限公司外接前期介入的商業(yè)項目。
3、說明
本辦法對接管驗收流程流程、接管驗收原則,組織機構職責，保障措施，遺留工程處理辦法均作出描述，前期介入項目可依據(jù)本辦法結合項目實際情況制定<**項目接管驗收方案>，該方案報公司審批后用以指導項目接管驗收工作有序開展。
4、接管驗收組織及職責
1)領導小組組織：
由開發(fā)公司、購物中心、物業(yè)公司抽調(diào)專人組成項目接管驗收專項工作領導小組。
職責：負責工作小組組建，接管工作實施安排;制定接管驗收計劃(交付計劃/接管計劃);確保接管驗收工作質(zhì)量及進度;負責接管驗收后工程整改組織。
2)工作小組組織：
開發(fā)公司下設項目物業(yè)交付小組，購物中心和物業(yè)公司下設物業(yè)接管驗收小組。
職責：A、按接管驗收領導小組授權實施接管驗收工作;B、負責接管驗收工作工程遺留問題整改工作;
5、接管驗收原則：
1)定期議會原則：建立接管驗收工作聯(lián)系會議制，定期或不定期開會商討解決接管驗收中存在的問題
2)一次性移交原則：即開發(fā)公司按交付計劃一次性將物業(yè)交付管理公司(購物中心、物業(yè)公司)，勿需再由購物中心交付物業(yè)公司，避免重復勞動;
3)交付整改原則：開發(fā)公司雖然將實物量和部分功能移交管理公司，但因設計缺陷，施工缺陷帶來的工程遺留問題任由開發(fā)公司負責，具體按《工程整改管理辦法》實施;
4)移交備忘原則：對接管驗收過程中，因設計缺陷而不能改正或暫時勿需改正的設計施工缺陷，功能沒辦法移交等特殊情況，接管方與移交方應以《移交備忘錄》方式記載;
5)管理權屬移交原則：物業(yè)移交后，管理公司(購物中心/物業(yè)公司)履行功能管理，實物量，成品保護責任;
6、接管驗收依據(jù)和標準
1)政策法規(guī)依據(jù)：《物業(yè)管理條例》、《建設項目/工程竣工驗收辦法》、《竣工綜合驗收管理辦法》;
2)技術依據(jù)：《商業(yè)物業(yè)移交標準》、《房屋接管驗收標準》和國家相關的建筑、安裝、設計、施工驗收規(guī)范及項目設計、施工、竣工等相關技術資料;
3)管理依據(jù)：
A、開發(fā)商與購物中心簽署的《物業(yè)委托經(jīng)營管理協(xié)議》;
B、購物中心與物業(yè)公司簽定的《基礎物業(yè)委托管理合同》;
7、驗收性質(zhì)剖析
竣工綜合驗收、物業(yè)接管驗收以及業(yè)主接房驗收組成，這三種驗收具有不同的驗收目的、不同的條件、不同的交接對象。
竣工綜合驗收是國家相關職能部門、物業(yè)建設單位按《建設項目/工程竣工驗收辦法》、《竣工綜合驗收管理辦法》以及相應的建筑、安裝、設計、施工、驗收技術規(guī)范對建成物業(yè)的建筑主體、圍護結構、裝飾裝修及配套的設備實施是否達到設計要求進行查驗，是項目承建單位向項目建設單位移交產(chǎn)品的過程。
物業(yè)接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)受發(fā)展商和業(yè)主的要求，在物業(yè)竣工綜合驗收的基礎上依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《房屋接管驗收標準》，參照相應的建筑、安裝、設計、施工、驗收規(guī)范，從物業(yè)使用和管理的角度對建成物業(yè)的施工質(zhì)量以及滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，是物業(yè)建設單位把建成物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)的過程。
業(yè)主收房驗收是物業(yè)管理企業(yè)接受發(fā)展商的委托，依據(jù)《售房合同》和《交房標準》向物業(yè)的買受人即業(yè)主移交其所購單位物業(yè)的過程。
8、接管驗收步驟
1)點交驗收階段(即實物量的交接)
2)使用驗收接管階段
3)交接驗收階段
實際操作中，三個階段工作可細化分解，落實時間節(jié)點，參與部門與人員作出實物量，功能等驗收;按《接管驗收籌備實施進度標》表達，接管驗收流程以《接管驗收流程圖》的方式表達;
9、相關支持文件
《工程整改管理辦法》
《商業(yè)物業(yè)移交標準》
表格：
接管驗收實物量移交記錄表
接管驗收功能移交記錄表
接管驗收資料移交記錄表
二、商業(yè)物業(yè)業(yè)主(租戶)交房管理制度
1、目的
為了規(guī)范購物中心運營管理有限公司下轄商業(yè)項目銷售或租賃物業(yè)按銷售合同或租賃合同約定時限按期交房，實施有方、有效、規(guī)范管理，有力的保障商業(yè)項目交房工作順利推進，為業(yè)主或租戶入場裝修創(chuàng)造條件，實現(xiàn)商業(yè)項目按期開業(yè)或試營業(yè)特制定本辦法;
2、適用范圍
1)本辦法適用于購物中心發(fā)展管理有限公司下轄集團委托管理前期介入的商業(yè)項目;2)適用于購物中心發(fā)展管理有限公司外接前期介入的商業(yè)項目。
3、說明
本辦法對交房管理流程、交房臨時組織機構職責，保障措施，突發(fā)事件處理均作出描述，項目可依據(jù)本辦法結合項目實際情況，制定適合該項目的《**項目交房方案》，報批公司審批后實施。
4、交房工作組織及職責
1)領導小組組織：
購物中心、開發(fā)公司、物業(yè)公司、營銷中心共同組成交房領導小組，營銷中心總監(jiān)任組長。
領導小組工作職責：
全面負責交付工作的順利推進
協(xié)調(diào)各小組的工作
處理房屋交付過程中出現(xiàn)的應急突發(fā)事件
2)工作小組組織：
由接待驗證組，簽約組，收費組和驗房組四個小組構成，小組成員由營銷中心購物中心，物業(yè)公司開發(fā)公司組成，并根據(jù)交房規(guī)模、集中性、期不良性等因數(shù)確定具體工作人員數(shù)量和質(zhì)量;
工作小組工作職責：
按行政的屬關系分配一級職能，以《職能分配圖》的方式表達;
按交房工作中具體工作崗位分配二級職能，以《職能分解表》的方式表達;
交房前期籌備工作按部門落實人頭和具體時間節(jié)點方式以《交房工作籌備實施進度表》方式表達。
5、物業(yè)交付依據(jù)
1)銷售合同《物業(yè)配套標準》
2)租賃合同《商業(yè)物業(yè)配置通用標準》
3)租賃合同《商業(yè)物業(yè)配置移交標準與維護界面》
6、相關配套文件及培訓
1)現(xiàn)場公示文件：讓客戶在接房過程中充分了解接房程序，費用來源及收取標準，了解管理公司基本情況等信息，讓接完房以后的客戶掌握裝修必備文件及辦理程序，形成管理閉環(huán)和一條龍服務模式;配套文件組成：接房流程圖、裝修管理流程圖、備案證明、大修基金管理辦法(政府文件)、收費批文、購物中心簡介、集團簡介、營業(yè)執(zhí)照、裝修收費標準等。
2)相關支持文件：履行合法的交房手續(xù)是交房過程重要一環(huán)。
A、交房文件：
接房通知書(投資戶/投資經(jīng)營戶/租戶)
接房手續(xù)辦理須知(投資戶/投資經(jīng)營戶/租戶)
接房手續(xù)辦理流程表
驗房記錄表
驗房遺留問題整改通知單
實物交接書(投資戶/投資經(jīng)營戶/租戶)
B、租賃性文件：
簽約類文件:
《物業(yè)管理協(xié)議》
《經(jīng)營管理協(xié)議》(僅限投資經(jīng)營戶)
發(fā)放類文件：
《店鋪經(jīng)營規(guī)范》(僅限投資經(jīng)營戶)
《業(yè)主/租賃戶裝修手冊》(僅限投資經(jīng)營戶)
7、交房統(tǒng)一說辭
統(tǒng)一說辭是有效解決交房糾紛的重要手段，讓專業(yè)的人員進一步鞏固物業(yè)管理法規(guī)，建筑法規(guī)，增強物業(yè)管理實物人事，讓非專業(yè)人事了解后上崗，避免糾紛或糾紛升級;
8、培訓內(nèi)容
1)交房流程
2)交房文件的使用和管理
3)交房統(tǒng)一說辭，驗房方法和技巧
4)突發(fā)事件處理
5)禮儀培訓
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